Cour d'appel de Grenoble, 1re chambre, 25 février 2025, n° 23/02469

TGI Bourgoin-Jallieu 6 avril 2023

CA Grenoble
Infirmation partielle 25 février 2025

Arguments

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Rejeté
Manquement à l'obligation de conseil du notaire
La cour a estimé que le notaire a satisfait à son obligation d'information et de conseil, n'ayant pas été informé d'un projet de construction par M. [U] et que le terrain était constructible à la date de la vente.
Rejeté
Dol des vendeurs
La cour a confirmé le jugement déféré en déboutant M. [U] de ses demandes, n'ayant pas retenu de dol de la part des vendeurs.
Rejeté
Perte de chance d'acquérir dans de meilleures conditions
La cour a jugé que M. [U] n'a pas prouvé que la perte de chance était directement liée à une faute du notaire ou des vendeurs.
Rejeté
Perte de chance de bénéficier d'une réduction de taxes
La cour a rejeté cette demande, considérant qu'elle n'était pas fondée sur des éléments probants établissant un lien de causalité avec une faute du notaire.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, M. [U] a interjeté appel d'un jugement du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu qui l'avait débouté de ses demandes contre la SCP notariale, lui reprochant un manquement à son obligation de conseil et aux vendeurs un dol. La juridiction de première instance avait retenu une faute à l'encontre du notaire. La cour d'appel, après avoir examiné les éléments, a infirmé le jugement sur ce point, concluant que le notaire n'avait pas commis de faute, car le terrain était constructible au moment de la vente et qu'aucun projet de construction n'avait été engagé par M. [U]. Elle a confirmé le jugement pour le reste, déboutant M. [U] de ses prétentions et condamnant ce dernier à payer des dépens à la SCP.

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Sur la décision

Référence :	CA Grenoble, 1re ch., 25 févr. 2025, n° 23/02469
Juridiction :	Cour d'appel de Grenoble
Numéro(s) :	23/02469
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Bourgoin-Jallieu, 6 avril 2023, N° 21/00555
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	17 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Olivier DORNEPrintis VAINQUEURCyrielle DELBEAlexis GRIMAUD
Cabinet(s) :	MONTOYA & DORNE

Texte intégral

N° RG 23/02469

N° Portalis DBVM-V-B7H-L4JV

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY

la SCP MONTOYA & DORNE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 25 FÉVRIER 2025

Appel d’un jugement (N° R.G. 21/00555)

rendu par le tribunal judiciaire de Bourgoin -Jallieu

en date du 06 avril 2023

suivant déclaration d’appel du 03 juillet 2023

APPELANT :

M. [M], [N] [U]

né le 4 novembre 1972 à [Localité 8] (Suisse)

de nationalité Suisse

[Adresse 3]

[Adresse 1] (Suisse)

représenté par M^e Alexis GRIMAUD de la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY, avocat au barreau de Grenoble postulant, plaidant par M^e Printis VAINQUEUR, avocat au barreau de Paris

INTIMÉE :

S.C.P. [H] [V], [G] CHARLET-MONOT, [A] [I] [W] ET [F] [L] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège,

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Olivier DORNE de la SCP MONTOYA & DORNE, avocat au barreau de Grenoble et plaidant par M^e Cyrielle DELBE, avocat au barreau de Grenoble

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Catherine Clerc, présidente,

M^me Joëlle Blatry, conseiller,

M^me Véronique Lamoine, conseiller,

Assistées lors des débats de Anne Burel, greffier, en présence de [S] [X] [E], greffier stagiaire,

DÉBATS :

A l’audience publique du 3 février 2025, Madame Blatry a été entendue en son rapport.

Les avocats ont été entendus en leurs observations.

Et l’affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l’arrêt a été rendu.

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Suivant acte authentique du 8 juillet 2014 passé par devant Me [J] [P], notaire à [Localité 10], les consorts [T] [Z] veuve [B], [R] [B] épouse [K] et [O] [B] ( les consorts [B]) ont vendu un tènement immobilier d’une superficie de 16.156 m2 sur la commune [Localité 7] (38) moyennant le prix de 1.030.000€.

Suite à l’entrée en vigueur du nouveau PLU de la commune le 27 septembre 2016, le terrain acquis par M. [U] est devenu en partie inconstructible.

Reprochant au notaire un manquement à son obligation de conseil et aux vendeurs un dol, M. [U] les a poursuivis, suivant exploits d’huissier des 15 et 21 avril 2021, aux fins de condamnation à lui payer diverses sommes.

Par jugement du 6 avril 2023 assorti de l’exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Bourgoin- Jallieu a :

débouté M. [U] de ses demandes,

condamné M. [U] à payer aux seuls consorts [B] une indemnité de procédure de 2.500€, ainsi qu’aux entiers dépens.

Suivant déclaration du 3 juillet 2023, M. [U] a relevé appel de cette décision en intimant uniquement la SCP notariale [V]-Charlet Monot- Saramito-[C]-[L] (la SCP).

Au dernier état de ses écritures du 27 janvier 2025, M. [U] demande d’infirmer le jugement déféré, de débouter la SCP de l’intégralité de ses demandes et la condamner, outre aux entiers dépens, à lui payer les sommes de :

591.268€ au titre de la perte de chance d’acquérir dans de meilleures conditions,

12.344,76€ au titre de la perte de chance de bénéficier d’une réduction de taxes sur le patrimoine pour les années 2014, 2015 et 2016,

25.138,25€ d’indemnité de procédure, en ce compris le coût des rapports d’expertises privées.

Il fait valoir que :

en 2014, il a acquis un terrain entièrement constructible,

il a appris incidemment en 2019 qu’une partie qu’il avait acquise pour le lotissement était inconstructible et qu’en outre une partie importante du terrain était classé en zone risques naturels,

en plus d’avoir été trompé malicieusement par les vendeurs, il a subi le manque de vigilance du notaire ainsi qu’un manquement de celui-ci à son obligation de conseil,

l’obligation de conseil du notaire l’oblige à prendre en compte les mobiles des parties et notamment de vérifier qu’un terrain est constructible,

le notaire doit rechercher les buts poursuivis par ses clients en prenant toutes les précautions utiles en ce qui concerne la protection de leurs intérêts,

le notaire doit rechercher tous les renseignements concernant l’immeuble vendu, les communiquer à l’acheteur et prévenir les dangers de toutes sortes, susceptibles de menacer l’efficacité des actes passés,

Me [P] n’a pas annexé de certificat d’urbanisme à l’acte de vente,

Me [P], qui était maire d’une commune voisine et 1er vice président du conseil départemental de l’Isère en charge de l’équipement, de l’aménagement du territoire et de l’aide aux communes, devait attirer son attention sur le fait que le terrain à vendre, faisait l’objet d’une révision du document d’urbanisme,

Me [P] ne pouvait ignorer les avancées et modifications du document d’urbanisme,

la constructibilité d’un terrain d’une telle surface était un élément essentiel du contrat même en l’absence d’un projet précis de construction ou d’optimisation foncière,

la révision du document d’urbanisme a été lancée en 2008,

les vendeurs avaient pour projet initial de construire un lotissement et c’est uniquement au regard des possibilités de construction qu’il a acquis la propriété,

l’inconstructibilité de 11.156m2 impacte considérablement la valeur de la parcelle AD [Cadastre 2],

il subit un préjudice de perte de chance de conclure à des conditions plus avantageuses la vente et a été trompé sur les qualités substantielles du terrain,

il a revendu le bien en 2022 à la somme de 650.000€ tenant compte du caractère inconstructible d’une partie du terrain,

si le certificat d’urbanisme avait été annexé, il aurait révélé que le POS de 2002 était en révision depuis 2008,

il subit également un préjudice sur la perte de chance de bénéficier d’une réduction de taxe sur la valeur de son patrimoine,

cette demande n’est pas nouvelle puisqu’elle tend aux mêmes fins que celles formulées en première instance, à savoir la condamnation de la SCP à l’indemniser des préjudices liés à l’inconstructibilité d’une partie du terrain acquis,

le service de taxation en Suisse refuse de revoir la valorisation de son ancienne maison sur [Adresse 9] [Localité 6] dans la mesure où la perte de valeur liée au déclassement de la zone ne peut être prise en compte sans un jugement reconnaissant cette perte de valeur.

Par conclusions récapitulatives du 17 janvier 2025, la SCP notariale Mayen-Charlet Monot- Saramito-Sottilini-[L] sollicite de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. [U] de l’intégralité de ses prétentions financières et, y ajoutant, le condamner à lui payer une indemnité de procédure de 3.000€, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Elle expose que :

M. [U], qui n’a pas interjeté appel du rejet de ses demandes à l’encontre des vendeurs, admet ainsi que ceux-ci lui ont donné toutes les informations utiles sur le bien,

en persistant à son encontre, M. [U] estimerait que les obligations pesant sur le notaire seraient plus fortes que celles incombant au vendeur s’agissant de l’information relative aux caractéristiques du bien vendu,

le tribunal a commis une erreur en retenant la responsabilité contractuelle du notaire alors que celle-ci est délictuelle,

le notaire n’a commis aucune faute,

le notaire est tenu d’une obligation de moyen pour assurer la validité et l’efficacité des actes passés,

l’obligation d’investigation et d’information du notaire ne saurait excéder ce qui est raisonnable et suffisant compte tenu des circonstances dans lesquelles il intervient mais également des données de fait portées à sa connaissance,

les parties sont tenues de fournir toutes informations au notaire et, ainsi, d’une obligation de loyauté,

le notaire n’a pas à opérer des vérifications découlant d’un acte ou d’une situation dont il n’a pas été informé alors qu’il se trouve dans une situation apparaissant claire et dénuée d’équivoque,

M. [U] ne produit pas le moindre élément sur son intention de construire sur le terrain acquis,

ainsi, M. [U] n’a jamais fait dépendre sa volonté d’acquérir les parcelles litigieuses de l’obtention préalable soit d’un certificat d’urbanisme, soit d’une division parcellaire de terrain afin d’envisager à court terme une construction,

M. [U] a seulement sollicité une note de renseignements d’urbanisme pour s’assurer de l’absence de servitudes susceptibles de grever le bien,

c’est à tort que M. [U] soutient que le notaire est tenu systématiquement d’annexer à l’acte de vente un certificat d’urbanisme,

en l’absence d’information du notaire d’un projet de construction, il n’y avait aucune raison de solliciter un certificat d’urbanisme,

à la date de la vente, le terrain était parfaitement constructible et aucun manquement ne peut être reproché au notaire pour un événement préjudiciable survenu ultérieurement,

l’inconstructibilité du terrain intervenue en 2016 ne pouvait être portée à la connaissance de M. [U] lors de la régularisation de l’acte en 2014,

le certificat d’urbanisme aurait tout au plus spécifié qu’une révision du POS était en cours depuis 2008,

le certificat d’urbanisme ne constitue en aucun cas un document juridique permettant à son bénéficiaire de s’assurer de la constructibilité de la parcelle,

seule la délivrance d’un permis de construire permet de concrétiser la possibilité juridique de réaliser une opération de construction,

il n’est nullement établi que les mandats politiques de Me [P] l’aurait fait bénéficié d’informations spécifiques sur l’évolution des communes situées dans le ressort géographiques des mandats,

il n’y a pas de préjudice indemnisable contre le notaire,

la méthode de calcul présentée par M. [U] n’a aucune pertinence sur la diminution de la valorisation du bien.

La clôture de la procédure est intervenue le 31 janvier 2025.

MOTIFS

sur la responsabilité du notaire

Le notaire doit, avant de dresser les actes, procéder aux vérifications des faits et conditions de nature à assurer l’efficacité de ses actes et il lui appartient, également, de proposer aux parties le cadre juridique approprié. A cet égard, le notaire est tenu d’une obligation de moyen.

Le notaire est tenu d’éclairer les parties sur la portée des actes par eux dressés et d’attirer leur attention sur leurs conséquences et risques potentiels.

L’obligation d’investigation et d’information du notaire ne saurait excéder ce qui est raisonnable et suffisant compte tenu des circonstances dans lesquelles il intervient mais également des données de fait portées à sa connaissance,

A cet égard, les parties sont tenues de fournir toutes informations utiles au notaire et faire preuve de loyauté.

Tout manquement du notaire engage sa responsabilité délictuelle, ce qui suppose la démonstration d’une faute en lien de causalité direct et certain avec un préjudice.

En l’espèce, outre que M. [U] ne justifie aucunement de ce qu’il a contracté avec les consorts [B] en vue d’une opération de construction ou d’une optimisation de la propriété, il est établi qu’à la date de la vente, le terrain était parfaitement constructible.

La cour observe qu’en 2019 quand il appris les conséquences de la modification du POS, soit 5 années après la vente par les consorts [B], M. [U] n’avait engagé aucun projet de construction.

A la date de la vente, la seule chose connue était la révision du POS depuis 2006, soit 6 années, sans que soient connus ni son évolution ni son aboutissement qui n’interviendra que le 27 septembre 2016, soit plus de deux années après la vente.

Ainsi, Me [P], qui n’était pas informé d’un quelconque projet de la part de M. [U] hormis l’acquisition en l’état d’une maison d’habitation et d’un vaste terrain, dont l’attention n’a été attirée par aucun élément de nature à justifier d’autres vérifications et qui ne pouvait connaître l’évolution du POS, a satisfait de façon suffisante à son obligation d’information et de conseil.

En conséquence, le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a retenu une faute à l’encontre du notaire et confirmé pour le surplus en ce qu’il a débouté M. [U] de l’ensemble de ses prétentions.

sur les mesures accessoires

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au seul bénéfice de la SCP.

Enfin, les dépens de la procédure d’appel seront supportés par M. [U].

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement déféré uniquement en ce qu’il a retenu une faute du notaire,

Statuant à nouveau sur ce point,

Dit que Me [J] [P] n’a pas commis de faute,

Confirme le jugement déféré pour le surplus,

Y ajoutant,

Condamne M. [M] [U] à payer à la SCP Mayen-Charlet Monot- Saramito-Sottilini-[L] la somme de 3.000€ par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [M] [U] aux dépens de la procédure d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de la procédure civile,

Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE