RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/01870 – N°Portalis DBVH-V-B7I-JGZ4

AB

TJ DE NIMES

23 avril 2024

RG : 22/04644

[G]

C/

[W]

Copie exécutoire délivrée

le 02 octobre 2025

à :

M^e Ludovic Para

M^e Marie Mazars

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 02 OCTOBRE 2025

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Nîmes en date du 23 Avril 2024, N°22/04644

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Alexandra Berger, conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre

M^me Alexandra Berger, conseillère

M^me Audrey Gentilini, conseillère

GREFFIER :

M^me Audrey Bachimont, greffière, lors des débats, et M^me Nadège Rodrigues, greffière, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 26 juin 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025 et prorogé au 02 octobre 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

INTIMÉE SUR APPEL INCIDENT

Mme [C] [G]

née le 24 octobre 1984 à [Localité 7] (30)

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e Ludovic Para de la Selarl Para Ferri, postulant, avocat au barreau de Nîmes

Représentée par M^e Jean Christophe Legros de la Scp Legros, plaidant, avocat au barreau de Montpellier

INTIMÉ :

APPELANT INCIDENT

M. [B] [W]

né le 13 décembre 1981 à [Localité 8] (69)

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représenté par M^e Marie Mazars de la Selarl Favre de Thierrens Barnouin Vrignaud Mazars Drimaracci, plaidante/postulante, avocate au barreau de Nîmes

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 02 octobre 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par contrat à effet au 12 mai 2017 M. [B] [W] a loué à Mme [C] [G] un logement dont il était propriétaire [Adresse 4] à [Localité 7].

Un bail de location d’une cave a ensuite été conclu le 11 février 2018.

Le 13 octobre 2021, la locataire a proposé d’acheter le bien,en ces termes

' appartement d’environ 243 m2 situé au [Adresse 2], Désignation succincte : Lot n°25, 2e étage porte de face,

Suite à cette connaissance du bien, je vous propose d’acheter ce bien aux conditions suivantes : Ma proposition est faite au prix de 500 000 euros,

Financement : sans conditions suspensives liées à l’obtention d’un prêt,

(…) Date de la signature de la promesse de vente : 5 décembre 2021 au-delà de laquelle la proposition n’est plus valable.

Bien que n’entraînant aucun versement de notre part, nous sommes conscients de l’obligation que nous nous créons de régulariser la promesse de vente. En cas d’accord des propriétaires dans le délai indiqué ci-dessus.

La proposition d’achat a exclusivement pour objet d’inviter les propriétaires, si le prix proposé les agrée, à régulariser avec nous, au plus tard à la date indiquée ci-après, une promesse de vente qui constatera l’échange des consentements, fixera l’ensemble des conditions de vente et engagera réciproquement les deux parties.'

Le propriétaire a par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 23 décembre 2021 manifesté son refus de vendre et sa volonté de reprendre à son compte le logement loué.

Par courrier du 25 février 2022, la locataire se prévalant de ce courrier l’a mis en demeure de lui vendre le bien.

Par acte du 12 octobre 2022, elle l’a assigné aux fins de voir déclarer parfaite la vente intervenue le 13 octobre 2021 et paiement de diverses sommes devant le tribunal judiciaire de Nîmes qui, par jugement contradictoire du 23 avril 2024,

— l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes,

— a débouté le défendeur de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts,

— a rappelé l’exécution provisoire de droit,

— l’a condamnée au paiement des entiers dépens et à payer à M. [B] [W] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [C] [G] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 3 juin 2024.

Par ordonnance du 7 février 2025, la procédure a été clôturée le 12 juin 2025 et l’affaire fixée à l’audience du 26 juin 2025 à laquelle elle a été mise en délibéré au 18 septembre 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS :

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 12 juin 2025, Mme [C] [G], appelante, demande à la cour :

— d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau

— de déclarer parfaite la vente, suivant acte du 13 octobre 2021, portant sur les parcelles cadastrées section DV, n°[Cadastre 5] et [Cadastre 6] lot n°5, [Adresse 4] à [Localité 7] et n°[Cadastre 1] lot n°25, [Adresse 2] à [Localité 7] au montant principal de 500 000 euros,

— de désigner tel notaire qu’il plaira pour accomplir toutes les formalités requises en cas de cession immobilière,

— d’ordonner qu’en cas de difficulté ou d’empêchement, la chambre départementale des notaires sera saisie à sa diligence afin de désigner un autre notaire avec la même mission,

— de condamner l’intimé à payer les frais afférents à ces démarches sur présentation des justificatifs et factures par le notaire en ce compris les frais de cet officier ministériel,

— d’ordonner que (le jugement) à venir vaudra titre de propriété et de vente et sera publié à la diligence du notaire désigné à la conservation des hypothèques compétente,

— de lui donner acte qu’elle tiendra le prix à la disposition de l’intimé dès l’accomplissement des formalités,

— d’ordonner qu’elle pourra conserver ce prix tant que ne seront pas intervenues d’une part la publication au fichier immobilier de la décision à venir consacrant le transfert de propriété à profit et d’autre part la justification de la radiation de toutes inscriptions éventuelles du chef de l’intimé,

— de juger que sur justification de l’accomplissement de ces formalités elle devra libérer le prix de vente au profit du propriétaire,

— d’ordonner que ce prix pourra se compenser le cas échéant avec les condamnations prononcées contre l’intimé à son bénéfice,

— de condamner l’intimé à lui payer :

— la somme de 57 345 euros à titre de dommages intérêts pour perte de l’exonération fiscale de la plus-value,

— les sommes mensuelles de :

—  1 395,65 euros pour chaque mois écoulé entre le 1er février 2022 et le 30 avril 2022,

—  1 426,53 euros pour chaque mois écoulé entre le 1er mai 2022 et le 30 avril 2023,

—  1 471,17 euros à compter du 1er mai 2023 jusqu’à la publication de la décision définitive à venir consacrant le transfert de propriété à son bénéfice,

— de rejeter la demande de l’intimé tendant à la voir condamner au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.

— de le condamner à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens avec droit pour son avocat de recouvrer directement ceux dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

— de déclarer que la décision devra être publiée et qu’elle fera l’objet d’un envoi à l’enregistrement par le greffe de la juridiction de céans, qu’une copie certifiée conforme à la minute devra être délivrée par le greffe aux fins de publication.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 11 juin 2025, M. [B] [W], intimé, demande à la cour :

— de confirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il l’a débouté de sa demande reconventionnelle,

Statuant à nouveau,

— de condamner l’appelante à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

En toute hypothèse,

— de la condamner à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel et aux entiers dépens.

Il est expressément fait renvoi aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens conformément aux dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIVATION

*existence de la vente

Pour rejeter sa demande, le tribunal a jugé que le document signé le 13 octobre 2021 par la requérante ne contenait pas l’ensemble des conditions de la vente et qu’il était renvoyé à la signature d’une promesse de vente avant la date du 5 décembre 2021, la proposition d’achat étant caduque après cette date.

L’appelante soutient que la vente est parfaite entre les parties qui ont exprimé leur consentement sur la chose et le prix qui devait être d’ailleurs payé comptant, que la question de la contenance du bien avait été réglée et que la date butoir mentionnée dans le document litigieux n’avait pas d’autre finalité que de s’appliquer au vendeur, ce dont elle veut pour preuve la poursuite de leurs échanges après le 5 décembre 2021.

L’intimé réplique que le document litigieux renvoie à la signature d’une promesse de vente, qu’il n’engage donc pas les parties en son absence, que le dépassement de la date pour la signature d’une promesse de vente rend caduque la proposition d’achat.

Aux termes de l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

L’existence de l’accord entre les parties relève du pouvoir souverain d’appréciation du juge du fond.

Les parties ne contestent pas la désignation du bien en ce qui concerne l’appartement.

Toutefois, certains courriels échangés révèlent des difficultés relatives à l’intégration ou non de la cave dans le prix proposé :

— courriel du 18 novembre 2021, de transmission par Me [N] à M. [W] du message suivant de Mme [G] : ' je demande à ce que la cave soit strictement intégrée au prix convenu pour l’acquisition de l’appartement. Je prendrai à ma charge les travaux d’assainissement (…) Nécessaire à sa jouissance. En l’absence, il faudra envisager ces travaux afin que je puisse en jouir paisiblement en tant que locataire',

— courriel de Me [U], notaire de Mme [G], en date du 23 novembre 2021, selon lequel la cave n’est pas à vendre et qu’elle doit lui faire retour de 'son souhait d’acquérir le bien même sans cave', courriel auquel celle-ci a répondu le même jour : 'bien évidemment l’acquisition de l’appartement se fera sans la cave. On verra par la suite'.

Ces échanges postérieurs à la proposition d’achat révèlent l’ambigüité de la désignation du bien, dans laquelle la cave devrait selon le cas être intégrée ou non.

En tout état de cause, la proposition d’achat acceptée par l’intimé ne constitue pas une vente parfaite à la date de sa signature par les parties puisqu’elle prévoit une date limite pour la signature d’une promesse de vente, au-delà de laquelle l’offre d’achat n’est plus valable.

Ainsi cette proposition a cessé d’exister juridiquement le 6 décembre 2021.

Surtout, les parties n’ont pas conclu un véritable contrat de vente puisque le document mentionne qu’elles sont 'invitées à régulariser une promesse de vente qui engagera réciproquement les parties'.

Avant la signature d’une telle promesse de vente, aucune vente n’a donc pu être conclue valablement, les termes du document étant dépourvus de toute ambiguïté à cet égard.

Dès lors, l’envoi de courriels des notaires successifs de l’appelante, postérieurs au 6 décembre 2021 et au 23 décembre 2021, à celui de l’intimé excluent de considérer que la vente était acquise, et il n’y même pas été répondu. Les échanges de nature conversationnelle entre les parties, depuis 2019, sont de même impuissants à cet égard.

Ainsi, aucun accord définitif sur le bien et sur le prix n’est intervenu.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de voir déclarer la vente parfaite portant sur le bien de l’intimé et les demandes subséquentes de dommages et intérêts de la locataire.

*demandes de dommages et intérêts du propriétaire

Pour rejeter ses demandes, le tribunal a jugé que celui-ci ne rapportait pas la preuve d’une faute en lien de causalité avec un préjudice.

L’intimé soutient subir un état dépressif causé par l’obligation dans laquelle il s’est trouvé de trouver un autre logement, pour réclamer des dommages et intérêts à ce titre ainsi qu’en raison de la procédure d’appel en cours, pendant laquelle il a été obligé d’exposer des frais au titre de travaux en faveur de sa locataire.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’intimé produit des arrêts de travail concernant son épouse tiers à l’instance.

Il ne rapporte pas la preuve d’un abus de droit dans l’appel interjeté.

Enfin, aucun préjudice ne peut résulter de sa condamnation pécuniaire à remplir ses obligations de bailleur à l’égard de l’appelante et en tout état de cause ses demandes sont forfaitaires et sans lien avec les sommes qu’il allègue avoir exposées.

En conséquence, le jugement est confirmé de ce chef.

*dépens et article 700 du code de procédure civile :

Succombant à l’instance, l’appelante est condamnée à en supporter les dépens, en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de la condamner à payer la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par l’intimé sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Nîmes du 23 avril 2024 en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Condamne Mme [C] [G] aux dépens d’appel,

Condamne Mme [C] [G] à payer M. [B] [W] la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,