ARRET N° 481

N° RG 18/00835 – N° Portalis DBV6-V-B7C-BH3BW

AFFAIRE :

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE THEODORE DE BANVILLE représenté par son syndic la SAS MIDI IMMOBILIER

C/

M. A X, M^me B C épouse X

JP/MK

Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

Grosse délivrée à M^e E F, avocat

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 24 OCTOBRE 2019

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Le vingt quatre Octobre deux mille dix neuf la Chambre civile de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE THEODORE DE BANVILLE représenté par son syndic la SAS MIDI IMMOBILIER dont le siège est […], elle même représentée par son président domicilié en cette qualité audit siège., demeurant […]

représentée par M^e Christophe DURAND-MARQUET, avocat au barreau de LIMOGES, postulant

M^e Jean VALIERE-VIALEIX, avocat au barreau de LIMOGES, plaidant

APPELANTE d’une décision rendue le 21 JUIN 2018 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE LIMOGES

ET :

Monsieur A X, né le […] à CRETEIL, demeurant […]
- […]

représenté par M^e E F de la SELARL MAURY CHAGNAUD F, avocat au barreau de LIMOGES

Madame B C épouse X, née le […] à […], demeurant […]

représentée par M^e E F de la SELARL MAURY CHAGNAUD F, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMES

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Suivant avis de fixation de la Présidente de chambre chargée de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 12 Septembre 2019.

L’ordonnance de clôture rendue le 03 juillet 2019.

Conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile, Madame G H, Présidente de chambre, et Monsieur A D, Conseiller, assistés de M^me Mandana SAFI, greffier, ont tenu seuls l’audience au cours de laquelle Madame G H a été entendue en son rapport oral.

Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients et ont donné leur accord à l’adoption de cette procédure

Après quoi, Madame G H, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 24 Octobre 2019 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Madame G H, Présidente de chambre, a rendu compte à la Cour, composée d’elle-même, de Monsieur A D, et de M^me Marie-Christine SEGUIN, Conseillers. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

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Le 23 décembre 199, les époux X ont acquis dans un ensemble immobilier en copropriété, la résidence Théodore de Banville, comprenant six autres bâtiments identifiés sous les lettres A,B,C,D,E et F, le lot n° 724 correspondant à un ancien pavillon de gardien et composant à lui seul le bâtiment G.

Les époux X ont demandé que des travaux rendus nécessaires par des désordres affectant la toiture-terrasse et la façade de leur lot soient pris en charge par la copropriété au titre de travaux d’entretien des parties communes et la copropriété, réunie en assemblée générale le 16 avril 2016 :

— par une résolution n° 20,a constaté que la demande tendant à la réfection de la façade du pavillon n’a pas été votée faute de majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, soit de majorité de tous les copropriétaires,

— par une résolution n°22, a rejeté la demande tendant à la réfection de la toiture-terrasse en considérant que les charges afférentes au bâtiment G ne peuvent être supportées que par les copropriétaires de ce bâtiment, soit par les époux X exclusivement.

Les époux X ont fait assigner le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la société Midi Immobilier, devant le tribunal de grande instance de Limoges qui, après qu’une mesure d’expertise confiée à monsieur Z ait été organisée par le juge de la mise en état, a, par jugement du 21 juin 2018 :

— dit que les toitures et les façades du bâtiment G sont des parties communes générales de la copropriété et que, par application du règlement de copropriété, les travaux de leur entretien doivent être répartis entre tous les copropriétaires ;

— dit que les travaux préconisés par l’expert judiciaire pour remédier aux désordres sont des travaux d’entretien nécessaires à la conservation du bâtiment G,

— dit irrégulière pour violation de l’article 24 de la loi n°du 10juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis la résolution n°20 devant être prise à la majorité des voix exprimées et non à la majorité des tous les copropriétaires, et prononcé en conséquence sa nullité,

— dit nulle pour abus de majorité la résolution n°22,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Théodore de Banville, représenté par son syndic, à pourvoir aux travaux de réfection de la toiture-terrasse et de la façade du bâtiment G dans l’année de la signification du présent jugement ;

— a condamné le syndicat des copropriétaires à payer aux époux X :

' la somme toutes taxes comprises de 5444,32 euros en réparation des dommages causés aux parties privatives de leur lot du fait du défaut d’entretien des parties communes

' la somme de 6000 euros en répration de leur préjudice de jouissance,

' la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement le 21 août 2018.

Par ses dernières conclusions déposées le 14 juin 2019, le syndicat des copropriétaires demande à la cour, réformant la décision entreprise:

— de juger que le lot n°724 de la copropriété, qui est décrit dans le modificatif du règlement de copropriété comme correspondant à un pavillon constituant le bâtiment G, n’est plus, à raison de son changement de destination, une partie commune mais une partie privative dont les époux X ont la jouissance exclusive ;

— à titre subsidiaire,de juger qu’il s’agit d’une parie commune spéciale et non générale et qu’il n’appartient pas indivisément à tous les copropriétaires mais exclusivement aux époux X ;

— de débouter en conséquence les époux X de leurs demandes et de les condamner in solidum à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux X, par leurs dernières conclusions déposées le 21 juin 2019, demandent à la cour de confirmer le jugement, sauf en ses dispositions relatives à l’indemnisation de leurs préjudices qu’ils demandent de porter :

— au titre du préjudice de jouissance, à raison de l’impossibilité de louer le pavillon, à la somme de 9.467,31 euros pour la période allant du 30 juin 2012 au 20 août 2013 et à 748,69 euros par mois depuis le 24 juin 2015 jusqu’à la date de réalisation des travaux ;

— au titre de la diminution de la valeur locative du bien, à la somme de 3.532,10 euros ;

— au titre des fais futurs pour les réparations des parties privatives, à la somme se 9.742,71 euros .

Ils sollicitent en outre la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et l’application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile pour maître E F, avocat .

SUR CE,

Sur la qualification de partie commune ou de partie privative du pavillon:

Attendu que l’article 4 du règlement de la copropriété de la résidence Théodore de Banville en date du 12 mai 1970 définit les parties communes comme étant celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif et particulier d’un copropriétaire, et précise qu’elles comprennent notamment les gros murs de façade, la toiture et les tersasses, les locaux de la conciergerie et ses dépendances ; que l’article 5 de ce même règlement précise que les parties privatives d’un local sont celles qui sont réservées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire et qu’elles comprennent notamment les cloisons intérieures, mais non les gros murs qui sont choses communes ;

que ce règmement de copropriété et l’état descriptif de division, qui portait à l’origine sur 691 lots répartis sur les bâtiments A,B,C,D,E et F, ont été modifiés par un acte du 23 juillet 1971 portant création des lots n° 692 à 724 ; que le lot n° 724 y est désigné comme étant un pavillon constituant le bâtiment G, comprenant une entrée, une salle de séjour, une cuisine, trois chambres, WC et garage et comme devant supporter une quote part de 526/100.000 èmes dans la propriété du sol et des parties communes générales mais aucune charge d’ascenseur ou charges spéciales ou particulières à chaque bâtiment (cf pages 45 et 77 de l’acte modficatif) ; que cet acte précise en outre en son article III que toutes les autres clauses du règlement de copropriété du 12 mai 1970, et notamment celles ci-dessus reprises des articles 4 et 5, demeurent inchangées ;

Attendu que, par un vote du 17 mai 1999, l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé le changement de destination de l’ancien logement du gardien en usage d’habitation bourgeoise ; que, par l’acte du 23 décembre 1999, les époux X ont acquis, au titre des biens et droits immobiliers dépendant de l’immeuble en copropriété, le lot n°724, désigné dans leur acte comme étant l’ancien pavillon de gardien situé au rez de chaussée du bâtiment G, , ainsi que les 526/100 0O0 èmes des parties communes générales de l’immeuble ; que si ce local, en ce qu’il n’a plus été affecté à un usage commun de conciergerie, a perdu sa classification dans les parties communes pour relever des parties privatives, le bâtiment G lui-même n’a d’aucune façon été exclu de la copropriété ainsi que le révèle d’ailleurs la vente aux époux X des 526/100.000 èmes des parties communes ; que la toiture-terrasse et les murs de façade du bâtiment G qui abrite ce local ont donc, eux, conservé leur qualité de parties communes;

Attendu qu’il est de principe, en application de l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à l’entretien et à la conservation des parties communes générales;

Que le syndicat des copropriétaires en, se fondant sur l’article 10 du règlement de copropriété du 12 mai 19710, intitulé ' Charges communes relatives à chaque bâtiment' et stipulant que 'tous les copropriétaires de chaque bâtiment, à l’exclusion des propriétaires des autres bâtiments, supporteront les charges afférentes à ce bâtiment et à son service, dans les proportions indiquées aux colonnes 8 et 9 du tableau de répartition' , entend faire juger que la prévision dans le règlement de copropriété de ces parties communes spéciales que constitue chaque bâtiment a pour conséquence que seuls les copropriétaires, propriétaires des ces parties communes spéciales, sont tenus d’en acquitter les charges ; que la charge financière des travaux de réfection des toitures ou de reprise des

murs de façades, qui entre dans dans celle de ces parties communes spéciales, doit être donc être répartie bâtiment par bâtiment et supportée par les époux X seuls pour le bâtiment G ;

Mais attendu, en première part, que, dans le règlement de copropriété du 12 mai 1970, les colonnes 8 et 9 du tableau de répartition , auxquellles l’article 10 fait référence, correspondent non aux charges communes générales dont la répartition figure en colonne 6 mais à des charges spéciales ou particulières à chaque bâtiment qui ne sont pas identifiées (cf page 139) ; que, dans le modificatif du 23 juillet 2011 , ces charges communes spéciales ou particulières à chaque bâtiment ont été reprises dans un nouveau tableau de répartition aux colonnes 7 et 8 au lieu des colonnes 8 et 9 (cf page 45) et que le lot n° 724 n’en supporte aucune (cf page 77);

Qu’en outre et en deuxième part, c’est par une exacte analyse des articles 8,9 et 10 du règlement de copropriété que le premier juge a retenu que les charges communes relatives à chaque bâtiment, telles que visées à l’article 10, doivent être interprétées par référence à l’alinéa 3 de l’article 9 qui le précède, qu’elles ne concernent donc que les services collectifs et les éléments d’équipement commun auxquels les copropriétaires sont tenus de participer en fonction de l’utilité que ces services et équipements présentent à l’égard de chacun, alors que les frais de réparations de toute nature, grosses ou menues, à faire aux gros murs et à la toiture, qui relèvent par principe du gros oeuvre, sont réputées charges commuens générales par l’article 8 ;

Attendu que le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu’il a dit que les toitures et les façades du bâtiment G sont des parties communes générales de la copropriété et que les travaux de leur entretien doivent être répartis entre tous les copropriétaires ;

Sur la nature des désordres affectant le pavillon et la majorité requise :

Attendu que syndicat des copropriétaires ne conteste pas les conclusions de l’expert Z selon lesquelles les désordres affectant le pavillon, et qui le rendent inhabitable, ont pour cause la toiture-terrasse dont l’étanchéité n’est pas parfaite et les murs extérieurs qui, à raison de l’absence d’isolation thermique, provoquent des ponts thermiques générant l’apparition de moisissures dans les différentes pièces, et préconisant des travaux de reprise et d’isolation pour un coût toutes taxes comprises de 46.428,58 euros ;

que le syndicat des copropriétaires ne critique pas non plus le jugement dont appel en ce qu’il a retenu que ces travaux, qu’il s’agisse de la reprise de l’étanchéité de la toiture-terrasse ou la réfection de la façade, elle-même partiellement couverte de moisissures apparentes, sont des travaux non d’amélioration mais d’entretien qui sont rendus nécessaires pour assurer la conservation du bâtiment;

qu’ils ont donc relevé de la majorité requise par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, soit à celle des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés ;

Que le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a prononcé l’annulation de la résolution n°20 et, pour abus de majorité comme mettant en péril une partie commune de l’immeuble, celle de la résolution n°22 et condamné en conséquence le syndicat des copropriétaires de la résidence Théodore de Banville à pourvoir à ces travaux, étant observé que l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 09 avril 2019 a donné son accord pour l’exécution de l’ensemble de ces travaux et que ceux-ci ont été réalisés en juillet 2019;

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Attendu qu’enapplication de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des domages causés aux copropriétaires en raison d’un défaut d’entretien des parties communes ;

Attendu qu’il a été mentionné dans l’acte d’achat des époux X de décembre 1999 que

le bien acquis aux prix de 150.000 francs était entièrement à rénover ;

Attendu que les époux X indiquent avoir réalisé certains travaux en 2000 avant la mise en location du bien qui aurait été interrompue entre juin 2012 et août 2013 à la suite d’un dégât des eaux; que toutefois, aucune pièce ne vient attester de cet événement et encore mois de sa cause et de son imputabilité au syndicat des copropriétaires; que, selon leur pièce n°12, la seule dépense alors exposée aurait consisté, sans que les factures correspondantes n’en soient d’ailleurs produites, en l’achat de quelques fournitures en janvier 2013 pour un montant réduit de 1.010,13 euros ; qu’aucun élément ne permet d’engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires et que leur demande en indemnisation d’une somme de 9.467,31 euros au titre d’une perte locative pour la période juin 2012 – août 2013 ne peut donc prospérer ;

Attendu que les époux X, qui ont semble -t’il confié la gestion locative de leur bien à une agence immobilière, ne justifie pas davantage avoir dû consentir à un locataire en place une baisse de loyer entre août 2013 et juin 2015 et que la demande en paiement d’une somme de 3.532,10 euros formée à ce titre ne peut davantage prospérer;

Attendu qu’il est par ailleurs acquis aux débats qu’en suite des désordres qui ont pu être constatés par l’expert judiciaire en décembre 2016 et le rendant inhabitable dans des conditions acceptables par un quelconque locataire, le logement est resté vacant à partir de juin 2015 jusqu’en juillet 2019, date de réalisation par le syndicat des copropriétaires des travaux mis à sa charge ; que les époux X ne produisent aucune pièce justifiant de la valeur locative du bien, leur pièce n° 11 dont l’origine est incertaine étant dépourvue de toute valeur probante à cet égard ; que cette valeur, au regard des caractéristiques du logement, sera en conséquence fixée à 500 euros par mois, ce qui, avec une perte de chance de 50 % d’en réaliser la valorisation dans la durée, permet d’évaluer le dommage en résultant à la somme de 12.000 euros; que le jugement dont appel sera donc émendé en ce sens;

Attendu, enfin, que l’expert Z a retenu , dans son rapport déposé le 21 juin 2017, un coût toutes taxes comprises de 5.444,32 euros pour la réfection des parties privatives du local portant sur la remise en peinture des plafonds et des murs du séjour, de deux chambres et de la salle de bains ; que le devis que les époux X produisent, daté du 16 juin 2016, ne permet pas de remmetre en acuse cette aprréciation expertale, qui a été contradictoirement débattue et qui n’a pas donné lieu au dépôt d’un dire ; que le jugement déféré sera confirmé de ce chef ;

Sur la responsabilité du syndic :

Attendu que c’est par une juste analyse en droit et en fait des éléments de la cause et par des motifs que la cour fait siens que le premier juge a débouté les époux X de leur action en responsabilité quasi-délictuelle contre le syndic ;

Sur les frais et dépens :

Attendu que le syndicat des copropriétaires, qui succombe en son appel, doit en supporter les dépens et qu’il est de l’équité de le condamner à payer aux époux X la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

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PAR CES MOTIFS

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LA COUR,

Statuant par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Limoges en date du 21 juin 2018, sauf en sa disposition ayant condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Théodore de Banville , pris en la personne de son syndic en exercice, à payer aux époux X la somme de 6.000 euros au titre d’un préjudice de jouissance ;

Le réformant de ce chef,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Théodore de Banville, pris en la personne de son syndic en exercice, à payer aux époux X la somme de 12.000 euros au titre d’un préjudice de jouissance ;

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Théodore de Banville , pris en la personne de son syndic en exercice, aux dépens de l’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par maître E F, avocat, et à payer aux époux X la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Mandana SAFI. G H.