ARRET N° 360

N° RG 22/00870 – N° Portalis DBV6-V-B7G-BIMUP

AFFAIRE :

S.C.I. 142 AB

C/

Mme [V] [O] [L], Mme [X] [A] [L], M. [Y] [F] [L], Mme [D] [L], M. [K] [M] [L], Mme [G] [J] épouse [IC], M. [S] [E] PRIS EN SA QUALITE DE TUTEUR DE MADEMOISELLE [P] [E],, Mme [W] [UX] épouse [E] PRISE EN SA QUALITE DE TUTRICE DE MADEMOISELLE [P] [E], S.C.P. [H] – DE LAVAL – LEVEQUE

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CB/LM

Autres demandes tendant à faire sanctionner l’inexécution des obligations du vendeur

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRET DU 23 NOVEMBRE 2023

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Le VINGT TROIS NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS la chambre civile a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

S.C.I. 142 AB, demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Frédéric LONGEAGNE, avocat au barreau de LIMOGES

APPELANTE d’une décision rendue le 13 OCTOBRE 2022 par le TRIBUNAL JUDICIAIRE HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE LIMOGES

ET :

Madame [V] [O] [L]

née le 12 Janvier 1953 à [Localité 16], demeurant [Adresse 5]

non comparante ni représentée

Madame [X] [A] [L]

née le 12 Janvier 1953 à [Localité 16], demeurant [Adresse 4]

non comparante ni représentée

Monsieur [Y] [F] [L]

né le 25 Mars 1956 à [Localité 16], demeurant [Adresse 4]

non comparant ni représenté

Madame [D] [L]

née le 04 Août 1958 à [Localité 16], demeurant [Adresse 13] / FRANCE

représentée par M^e Matthieu GILLET de la SELARL DEMOSTHENE, avocat au barreau de LIMOGES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C870852023001476 du 20/03/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Limoges)

Monsieur [K] [M] [L]

né le 25 Septembre 1960 à [Localité 12], demeurant [Adresse 8]

représenté par M^e Valérie ASTIER de la SELARL PASTAUD – WILD PASTAUD – ASTIER, avocat au barreau de LIMOGES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/000043 du 18/01/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Limoges)

Madame [G] [J] épouse [IC]

née le 15 Décembre 1977 à [Localité 16], demeurant [Adresse 9]

représentée par M^e Juliette MAGNE-GANDOIS de la SELARL J.M. G.A., avocat au barreau de LIMOGES

Monsieur [S] [E] pris en sa qualité de tuteur de mademoiselle [P] [E], née le 04/02/1979 à [Localité 12], Demeurant [Adresse 7], suivant jugement du tribunal d instance de Poitiers en date du 21 decembre 2017

demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Juliette MAGNE-GANDOIS de la SELARL J.M. G.A., avocat au barreau de LIMOGES

Madame [W] [UX] épouse [E] prise en sa qualite de tutrice de mademoiselle [P] [E], nee le 04/02/1979 à [Localité 12], demeurant [Adresse 7], suivant jugement du tribunal d instance de Poitiers en date du 21 decembre 2017

demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Juliette MAGNE-GANDOIS de la SELARL J.M. G.A., avocat au barreau de LIMOGES

S.C.P. [H] – DE LAVAL – LEVEQUE, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Laetitia DAURIAC de la SELARL DAURIAC ET ASSOCIES, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMES

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 12 Octobre 2023. L’ordonnance de clôture a été rendue le 06 septembre 2023.

La Cour étant composée de M^me Corinne BALIAN, Présidente de chambre, de Monsieur Gérard SOURY et de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseillers, assistés de Monsieur Philippe VITI, Greffier. A cette audience, M^me Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a été entendu en son rapport, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Puis M^me Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 23 Novembre 2023 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

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LA COUR

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

Suivant acte reçu les 3 et 4 octobre 2016 par Maître [N] [H] Notaire Associé à [Localité 12], la SCI 142 AB a acquis auprès des Consorts [L] [V], [X], [Y], [D] et [K], et des Consorts [G] [J] / [P] [E] un immeuble situé sur la Commune de [Localité 12] (Haute-Vienne), [Adresse 2], cadastré Section [Cadastre 11], consistant dans une maison d’habitation comprenant au rez-de-chaussée : ancien commerce, deux pièces, dégagement, et à l’étage : quatre pièces, grenier au-dessus, abri de jardin et cour, sachant que ledit bien :

— a été acquis par les vendeurs par voie successorale, suite aux décès des époux [V] [I] [L] / [C] [B] [U], lesquels en avaient acquis la propriété auprès des Consorts [R] / [VP] par l’effet d’un acte établi le 8 mars 2002 par Maître [WN] [Z] Notaire à [Localité 12]

— est mitoyen avec un immeuble situé à [Localité 12], [Adresse 1], cadastré Section [Cadastre 10], consistant en un immeuble à usage commercial et d’habitation

* composé notamment au rez-de-chaussée d’une salle de bar, d’une cuisine et d’une salle de séjour, et au premier étage de deux chambres d’une salle de bains

* comprenant une cave au sous-sol

* et appartenant à Monsieur [MV] [T].

Après avoir été destinataire d’un courrier établi le 17 avril 2019 par le Conseil de Monsieur [MV] [T] à l’effet de dénoncer une utilisation et une occupation illicites de la cave appartenant à ce dernier, et de la mettre en demeure de faire cesser cette situation, la SCI 142 AB a mandaté la Société A2GEO Société de GEOMETRES-EXPERTS pour voir procéder à une étude de la propriété qu’elle avait acquise, siutée à [Localité 12], au [Adresse 2], cadastrée Section [Cadastre 11].

Au résultat du rapport d’intervention de la Société A2GEO Société de GEOMETRES-EXPERTS, rédigé suite à une visite sur site organisée le 20 juin 2019, et mettant en lumière que ' la cave actuelle est séparée en deux parties (cloison qui n’a pas été créée récemment, datant de l’époque, découpée perpendiculairement à la voirie), sous-sol accessible par une ouverture existante. Les deux parties de la cave sont situées sous le bâtiment cadastré [Cadastre 11] . On notera que l’accès actuel à la cave s’effectue par un petit accès (trou d’homme) depuis la cour arrière, mais l’accès principal s’effectuait à l’époque depuis la façade ancienne sur la rue avant extension situé sur la parcelle [Cadastre 11]. Un ancien escalier est constaté dans le sous-sol (présomption d’appartenance à la cave à la parcelle [Cadastre 11] liée à la présence d’un ancien accès à dimensions traditionnelles)', la SCI 142 AB a par actes d’huissier en date des 8,9,12 et 13 avril 2021 assigné devant le Tribunal Judiciaire de LIMOGES Madame [V] [L], Madame [X] [L], Monsieur [Y] [L], Madame [D] [L], Monsieur [K] [L], Madame [G] [J] épouse [IC], Mademoiselle [P] [E], ainsi que la SCP [H] DE LAVAL-LEVEQUE, à l’effet :

— de rechercher la responsabilité de ses vendeurs, pour avoir passé sous silence l’existence de servitudes et du statut particulier de la cave dont ils ne pouvaient ignorer l’existence ès qualité de propriétaires occupants, et ce au visa de l’article 1638 du Code Civil

— de rechercher la responsabilité de la SCP [H] DE LAVAL-LEVEQUE pour faute commise par Maître [N] [H] en sa qualité de Notaire Instrumentaire ayant omis de procéder aux vérifications élémentaires, et de reprendre dans son acte d’acquisition du 4 octobre 2016, les informations relatives aux servitudes grevant le bien acquis, alors même que ces informations étaient clairement mentionnées dans l’acte d’acquisition des Consorts [L]

— d’obtenir l’indemnisation de ses divers préjudices (moins-value découlant de l’absence de cave, moins-value du fait de la mise en copropriété et de l’existence de la servitude de passage, préjudice de jouissance, préjudice financier, préjudice immatériel).

Par jugement en date du 13 octobre 2022, le Tribunal Judiciaire de LIMOGES a notamment :

— rejeté la fin de non-recevoir soulevée par Madame [D] [L] et tirée du défaut d’intérêt à agir de la SCI 142 AB

— débouté la SCI 142 AB de l’intégralité de ses demandes dirigées à l’encontre de ses vendeurs, après avoir considéré

* que les vendeurs ne pouvaient se voir reprocher une faute consistant à ne pas avoir explicité l’exclusion ayant trait à la cave, alors que celle-ci résulte de la simple lecture de l’acte de vente

* qu’il n’était pas démontré que les servitudes non mentionnées dans l’acte de vente du 4 octobre 2016, sont d’une ampleur telle que la SCI, si elle avait eu connaissance, n’aurait pas acheté les lieux

— condamné la SCP [H] DE LAVAL-LEVEQUE à payer à la SCI 142 AB la somme de 2500 € à titre de dommages-intérêts, après avoir retenu que le notaire rédacteur de l’acte de vente avait omis de mentionner les servitudes grevant le bien concerné

— débouté les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

— dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Selon déclaration reçue au greffe de cette Cour le 6 décembre 2022, la SCI 142 AB a interjeté appel de ce jugement, en intimant :

— Madame [V] [L]

— Madame [X] [L]

— Monsieur [Y] [L]

— Madame [D] [L]

— Monsieur [K] [L]

— Madame [G] [J] épouse [IC]

— Monsieur [S] [E] ès-qualité de cotuteur de sa fille [P] [E]

— Madame [W] [UX] ès-qualité de cotuteur de sa fille [P] [E]

— la SCP [H] DE LAVAL-LEVEQUE Notaires.

La procédure devant la Cour a été clôturée par ordonnance du 6 septembre 2023, sans que n’aient constitué Avocat les parties co-intimées que sont Madame [V] [L],Madame [X] [L] et Monsieur [Y] [L].

Il sera statué par arrêt de défaut, dès lors que toutes lesdites parties intimées ne se sont pas vu signifier à leur personne les divers actes de procédure qui leur étaient destinés (déclaration d’appel régularisée le 6 décembre 2022 par la SCI 142 AB, conclusions d’appelant N°1 prises par la SCI 142 AB).

Prétentions des parties

Dans le dernier état de ses conclusions en date du 1er mars 2023, la SCI 142 AB demande en substance à la Cour :

— d’infirmer le jugement rendu le 13 octobre 2022 par le Tribunal Judiciaire de LIMOGES en ce qu’il a jugé que les responsabilité des vendeurs ne pouvait être retenue, et en conséquence de juger

* que ces derniers ont manqué à leur devoir d’information

* que leur responsabilité se trouve engagée sur le fondement de l’article 1638 du Code Civil

* que les manquements de ses vendeurs ont été sources pour elle de divers préjudices

— de confirmer que la SCP [H]-LEVEQUE a manqué à ses obligations professionnelles, et que la faute qu’elle a commise lui a occasionné divers préjudices

— d’infirmer le jugement entrepris quant au montant des dommages et intérêts qu’elle s’est vu octroyer à hauteur de la somme de 2500 €

— s’agissant de la moins-value de la propriété et des frais engendrés pour la régularisation de la situation

* à titre principal, de désigner un expert avec pour mission notamment, d’évaluer la moins-value découlant de la présence des servitudes et de l’obligation de mise en copropriété, d’évaluer la valeur de la partie de vide sanitaire appartenant à Monsieur [T] ainsi que le montant des frais à exposer pour régulariser la situation (géomètre, notaire') et procéder à la mise en copropriété

* à titre subsidiaire, de condamner solidairement les vendeurs et la SCP [H] DE LAVAL-LEVEQUE à lui payer la somme de 25 000 € à titre de dommages-intérêts au titre de la moins-value de sa propriété du fait de la mise en copropriété et de l’existence des servitudes, ainsi qu’à procéder au remboursement des frais liés à la mise en place de la copropriété sur justificatif

— s’agissant des autres préjudices, de condamner solidairement les vendeurs et la SCP [H] DE LAVAL-LEVEQUE à lui régler les sommes suivantes

* 5000 € pour le préjudice subi du fait de l’instabilité juridique créée par la situation et du risque de poursuite de Monsieur [T] pour violation de propriété privée

* 1000 € au titre des frais liés au déplacement des tuyaux d’évacuation des eaux usées

* 900 € par mois au titre du préjudice de jouissance sur la période courant de janvier 2019 (date de la fin des travaux de rénovation) jusqu’à parfaite régularisation de la situation

* 509 € au titre du remboursement des frais de géomètre exposés

* 369,20 € au titre du remboursement du constat d’huissier

* 1500 € au titre des frais exposés et du temps passé

— de condamner la SCP [H] DE LAVAL-LEVEQUE à lui payer la somme de 6000 € à titre de dommages-intérêts pour le préjudice occasionné du fait du manquement à ses obligations les plus élémentaires

— de condamner solidairement les vendeurs et la SCP [H] DE LAVAL-LEVEQUE à lui verser la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel.

En l’état de ses dernières conclusions déposées le 17 avril 2023, la SCP [H] DE LAVAL-LEVEQUE demande en substance à la Cour :

— de réformer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamnée à payer à la SCI 142 AB la somme de 2500 € à titre de dommages-intérêts, et statuant à nouveau

* de débouter la SCI 142 AB de l’ensemble de ses demandes, et ce en contestant que sa responsabilité professionnelle puisse être engagée à son égard, et en opposant à cette dernière d’avoir elle-même commis une faute en ayant annexé la cave de son voisin Monsieur [T], dont elle n’était pas propriétaire

* de débouter les Consorts [L] / [E] / [IC] de leur demande dirigée à son encontre à l’effet d’être relevés indemnes de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre

— de rejeter toutes demandes contraires

— de condamner la SCI 142 AB à lui verser la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens.

Dans le dernier état de ses conclusions datées du 30 mars 2023, Madame [D] [L] demande en substance à la Cour :

— de confirmer en toutes ses dispositions la décision entreprise, en insistant sur le fait qu’elle est de parfaite bonne foi, qu’elle ne connaissait pas l’existence de la cave ni des servitudes, et qu’il incombait à la SCP de Notaires de vérifier la consistance du bien et l’existence éventuelle de servitudes

— subsidiairement et dans l’hypothèse où la SCI 142 AB serait jugée bien fondée en ses demandes, de condamner la SCP [H] DE LAVAL-LEVEQUE à la relever indemne de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre

— de condamner la partie succombante aux entiers dépens.

Par voie de conclusions en date du 31 mars 2023, Monsieur [K] [L] demande à la Cour :

— de juger la SCI 142 AB mal fondée en son appel

— de confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 13 octobre 2022 par le Tribunal Judiciaire de LIMOGES, en faisant notamment valoir qu’il ne disposait d’aucune information sur le bien vendu qui était occupé par ses parents, qu’il pensait légitimement que le notaire aurait vérifié la consistance du bien vendu et pris les précautions nécessaires pour que l’acte passé devant lui soit exempt de critique, et que la SCI 142 AB a fait preuve de légèreté blâmable en annexant la cave de son voisin et en y faisant réaliser des travaux

— à titre subsidiaire, de dire que la SCP [H] DE LAVAL-LEVEQUE a commis une faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle à son égard, et de la condamner à le garantir de toute condamnation pouvant éventuellement être mise à sa charge

— de condamner la partie succombante aux entiers dépens.

Par conclusions déposées le 7 avril 2023, Madame [G] [J] épouse [IC], Monsieur [S] [E] et son épouse Madame [W] [UX] agissant en leur qualité respective de tuteur de leur fille [P] [E], demandent en substance à la Cour :

— de juger mal fondé l’appel interjeté par la SCI 142 AB

— de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, en faisant observer qu’aucun d’eux n’habitait l’immeuble litigieux, et que seule la SCP de notaires devait vérifier et rapporter avec la plus grande précision la consistance du bien et l’existence de ses servitudes éventuelles

— à titre subsidiaire, de dire que la SCP [H] DE LAVAL-LEVEQUE a commis une faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle à leur égard, et de la condamner à les garantir de toute condamnation pouvant éventuellement être mise à leur charge

— de condamner la partie succombante à verser à Madame [G] [IC], ainsi qu’aux époux [E], la somme de 2000 € à chacun, au titre des frais irrépétibles qu’ils ont dû exposer pour assurer la défense de leurs droits.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Le litige soumis à la Cour concerne le bien-fondé de l’action exercée par la SCI 142 AB ensuite de la vente immobilière conclue le 4 octobre 2016 par l’entremise de Maître [N] [H] Notaire Associé à LIMOGES, à l’effet de rechercher d’une part la responsabilité de ses vendeurs, et d’autre part la responsabilité du notaire rédacteur de l’acte authentique de vente.

I) Sur le bien-fondé de l’action en responsabilité exercée par la SCI 142 AB à l’encontre de ses vendeurs :

Au soutien de son action, la SCI 142 AB :

— d’une part, reproche à ses vendeurs d’avoir manqué à leur devoir d’information concernant la propriété de la cave qu’elle croyait lui appartenir

— d’autre part, se prévaut des dispositions de l’article 1638 du Code Civil pour rechercher la garantie de ses vendeurs à raison des servitudes grevant le bien acquis auprès de ces derniers, et dont l’existence ne lui a pas été révélée.

1) sur le manquement des vendeurs à leur devoir de conseil concernant la propriété de la cave :

A cet égard, il y a lieu :

— à titre liminaire

* d’observer que l’acte authentique de vente passé le 4 octobre 2016 ne mentionne aucunement la présence d’une cave dans la description des divers éléments composant l’immeuble concerné situé [Adresse 2] à [Localité 12]

* de souligner que postérieurement à l’acquisition dudit bien, la SCI 142 AB a découvert l’existence d’une cave située en dessous de son immeuble, et dont elle a pris possession et dans laquelle elle a réalisé des travaux et fait passer des ouvrages (canalisations)

— à l’examen du dossier

* de retenir que l’existence de la cave et de son appartenance sont clairement précisées dans l’acte notarié du 8 mars 2002 portant acquisition de ce même immeuble par les époux [V] [L] / [C] [U], aux droits desquels viennent les parties venderesses dudit bien à la SCI 142 AB, sachant que l’acte authentique du 8 mars 2002 qui désignait le bien vendu comme consistant dans une maison d’habitation ' élevée sur caves ', rappelle en sa page N° 14 que ' une partie de cave représentant une superficie totale de 21 mètres carrés 25 centimètres carrés, appartient à l’immeuble contigu, sis [Adresse 14], quoique se trouvant dans le sous sol général de l’immeuble sis à [Localité 12], [Adresse 14] vendu au moyen des présentes '

* de considérer qu’aucun élément objectif ne permet d’affirmer que les vendeurs ont voulu dissimuler à leur cocontractant la SCI 142 AB, qu’ils lui vendaient une maison d’habitation avec une cave dotée d’une situation juridique complexe tenant au fait qu’elle dépend en partie de l’immeuble situé au [Adresse 2] et en partie de l’immeuble contigu situé au [Adresse 1].

De l’ensemble de ces observations, il s’évince que les Consorts [L]/ [J] / [E] ne peuvent se voir reprocher le moindre manquement à leur devoir d’information pour cause d’omission dans l’acte authentique du 4 octobre 2016 de la présence d’une cave située en dessous de l’immeuble vendu par leurs soins, dont ils ignoraientt totalement l’existence.

Il s’ensuit que la SCI 142 AB est mal fondée à rechercher leur responsabilité à ce titre.

2) sur la garantie due par les vendeurs en application des dispositions de l’article 1638 du Code Civil :

La SCI 142 AB recherche la garantie de ses vendeurs, et ce :

— en se plaignant de ce que la propriété qui lui a été vendue est grevée de servitudes visées dans les actes de propriété antérieurs, dont celui des Consorts [L] du 8 mars 2002, mais non reprises dans l’acte de vente du 4 octobre 2016

— en sollicitant le bénéfice des dispositions de l’article 1638 du Code Civil, énonçant que 'si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas achété s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité '.

A cet égard, il convient :

— à titre liminaire, de rappeler que le vendeur ne doit sa garantie que pour les charges non apparentes que l’état des lieux ne révèle pas, et non pour les charges apparentes que l’état des lieux révèle

— à l’examen du dossier

* de constater que l’acte authentique de vente du 4 octobre 2016 ne fait nullement état de l’existence de servitudes grevant l’immeuble vendu à la SCI 142 AB, et ce contrairement à l’acte antérieur du 8 mars 2002 qui contient un rappel des servitudes grevant ledit bien, sachant que de l’analyse des énonciations ainsi reprises dans cet acte notarié du 8 mars 2002, il ressort que les servitudes mentionnées correspondent

* d’une part à une servitude de passage instaurée pour laisser le propriétaire de l’immeuble sis [Adresse 1], accéder aux water-closets et au bûcher situés au fond de la cour

* d’autre part, à une servitude d’écoulement des eaux de toiture et ménagères établie par destination du père de famille, et assurée au moyen d’une dalle

— de considérer que lesdites servitudes (passage, écoulement des eaux) sont par nature constitutives de servitudes apparentes, sachant que la SCI 142 AB ne produit aucun élément qui soit contemporain de son acquisition immobilière faite le 4 octobre 2016, et qui révèle que la situation des lieux à cette époque ne lui permettait pas de déceler l’existence de telles servitudes, sachant que le rappel qui en est fait dans l’acte du 8 mars 2002 contient des éléments de nature à révéler leur existence, en énonçant notamment que le passage se fait dans la cour, et qu’une dalle sert à assurer l’écoulement des eaux de toiture et ménagères.

De ces observations, il s’évince que ne sont pas réunies en l’espèce les conditions de mise en oeuvre de l’article 1638 du Code Civil.

Il s’ensuit que la SCI 142 AB est mal fondée à rechercher la responsabilité de ses vendeurs à raison de l’existence de servitudes grevant le bien par elle acquis auprès de ces derniers.

La SCI 142 AB sera donc déboutée de son action en responsabilité exercée à l’encontre de ses vendeurs, et de l’ensemble de ses demandes indemnitaires dirigées à l’encontre de ces derniers.

II ) Sur le bien-fondé de l’action en responsabilité exercée par la SCI 142 AB à l’encontre du notaire rédacteur de l’acte d’acquisition du 4 octobre 2016 :

La SCI 142 AB recherche la responsabilité du notaire rédacteur de l’acte d’acquisition du 4 octobre 2016, et ce pour avoir omis de reprendre dans l’acte dont s’agit les informations relatives d’une part aux servitudes grevant le bien cédé, et d’autre part à la cave, alors que ces informations étaient expressément mentionnées dans l’acte d’acquisition des Consorts [L] du 8 mars 2002.

1) sur l’existence de manquements professionnels commis par le notaire rédacteur de l’acte d’acquisition du 4 octobre 2016 :

L’analyse du dossier révèle que l’acte authentique de vente dressé le 4 octobre 2016 par Maître [N] [H] Notaire Associé à [Adresse 13] comporte :

— une inexactitude pour avoir omis de mentionner que le bien vendu comportait une partie de cave en sous-sol

— une omission pour ne avoir mentionné que le bien vendu était grevé de servitudes.

Il résulte de cette inexactitude quant à la consistance de l’immeuble vendu, et de la non-révélation de l’existence de servitudes grevant ledit bien, que l’acte ainsi établi ne reflète pas la réalité de la situation juridique de l’immeuble acquis par la SCI 142 AB.

Il s’ensuit que l’efficacité de l’acte d’acquisition du 4 octobre 2016 se trouve nécessairement altérée, alors :

— que le notaire a le devoir d’assurer l’efficacité des actes qu’il rédige

— qu’il suffisait au notaire instrumentaire de se référer à l’acte antérieur du 8 mars 2002, pour inclure dans son acte les informations essentielles ayant trait à la désignation précise du bien vendu, et à l’existence des charges dont il se trouvait grevé.

Le fait pour Maître [N] [H] d’avoir rédigé l’acte d’acquisition du 4 octobre 2016 sans avoir vérifié l’existence de telles informations qui lui étaient accessibles par une simple analyse de l’acte antérieur du 8 mars 2002 et sans avoir à recourir à la moindre investigation complémentaire, est caractéristique d’une faute professionnelle de nature à engager sa responsabilité.

2) sur l’existence d’un préjudice indemnisable en lien avec la faute professionnelle commise par Maître [N] [H] :

La SCI 142 AB invoque plusieurs chefs de préjudices qu’elle impute aux manquements professionnels commis par le notaire rédacteur de l’acte d’acquisition du 4 octobre 2016.

a) sur le préjudice correspondant à la moins-value de la propriété et aux frais liés à la régularisation de la situation :

Il ne peut être raisonnablement contesté que le fait pour un immeuble d’être grevé de servitudes soit générateur d’une moins-value, et ce indépendamment du point de savoir si lesdites servitudes sont actives.

Il s’ensuit que la SCI 142 AB est bien fondée à solliciter l’indemnisation de la moin-value affectant son immeuble en lien avec la présence de servitudes dont elle ignorait l’existence en raison d’une faute notariale.

S’agissant des difficultés liées à l’existence d’une cave située en sous-sol et dont la propriété est rattachée pour partie à l’immeuble situé au [Adresse 2], acquis par la SCI 142 AB, et pour partie à l’immeuble situé au [Adresse 1] appartenant à Monsieur [MV] [T], il convient :

— de rappeler que le prix versé par la SCI 142 AB à hauteur de 40 000 € ne correspond pas au prix d’acquisition d’un bien pourvu d’une cave, dès lors que l’acte du 4 octobre 2016 ne faisait pas mention de cet élément dans la description du bien vendu

— de considérer que la SCI 142 AB subit néanmoins un préjudice tenant au fait qu’elle se trouve propriétaire d’un immeuble qui dans son sous-sol comprend une cave dont la propriété est scindée en deux, lequel préjudice est lié à la faute commise par le notaire rédacteur de l’acte d’acquisition du 4 octobre 2016

— de souligner que le fait d’être dans l’ignorance du positionnement de Monsieur [MV] [T] et de ses revendications face à l’existence de cette cave en sous-sol dont il est en partie propriétaire, rend toutefois difficile l’estimation des frais à exposer pour la régularisation d’une telle situation.

Il s’ensuit que dans une telle situation :

— le recours à une mesure d’expertise s’avère injustifié et inutile

— le préjudice occasionné à la SCI 142 AB en sa qualité de propriétaire d’un immeuble grevé de servitudes et comportant une cave dont elle doit partager la propriété avec son voisin Monsieur [MV] [T], sera indemnisé par l’allocation d’une somme de 10 000 €, sachant que cette indemnité englobe le préjudice correspondant à l’instabilité juridique résultant du litige l’opposant à ce dernier.

b) sur le préjudice allégué au titre des frais de déplacement des tuyaux d’évacuation des eaux usées :

La SCI 142 AB est mal fondée à solliciter le remboursement de frais à exposer pour faire déplacer les canalisations qui passent dans la cave de son voisin Monsieur [MV] [T], dès lors qu’elle a pris l’initiative de faire réaliser de tels travaux en prenant possession d’une cave dont l’existence n’était pas mentionnée dans son acte d’acquisition du 4 octobre 2016 comme élément faisant partie de la description de l’immeuble qu’elle avait acquis, alors qu’il lui incombait à tout le moins de faire clarifier la question de l’appartenance de ladite cave, en interrogeant toute personne à même de l’éclairer telle que son voisin et le notaire rédacteur de l’acte.

Elle sera donc déboutée de ce chef pour avoir commis une faute à l’origine du préjudice qu’elle invoque.

c) sur la demande de la SCI 142 AB aux fins d’indemnisation d’un préjudice de jouissance :

Au soutien de sa demande indemnitaire, la SCI 142 AB prétend que la vente du bien qu’elle avait acquis pour le rénover et le revendre se trouve bloquée, faute pour elle de pouvoir trouver acquéreur.

A cet égard, force est de constater qu’elle ne produit aucune pièce qui vienne corroborer ses allégations et établir que le bien litigieux a été mis en vente, qu’il a suscité l’intérêt de candidats acquéreurs, et que ceux-ci se seraient ravisés en raison de la situation juridique dudit bien et de la problématique liée à la présence d’une cave en sous-sol nécessitant d’en partager la propriété avec le propriétaire de l’immeuble voisin, étant de surcroît observer que la cave litigieuse s’apparente à un vide sanitaire, qui en tant que tel n’est pas destiné à l’habitabilité, ce qui réduit son incidence dans l’appréciation des caractéristiques de l’immeuble qu’il équipe.

Au vu de ces observations, il y a lieu de rejeter comme étant infondée ladite demande indemnitaire.

d) sur le préjudice financier invoqué par la SCI 142 AB :

Le préjudice financier dont la SCI 142 AB sollicite l’indemnisation correspond aux frais qu’elle a exposés :

— d’une part, pour faire intervenir la Société A2GEO Société de GEOMETRES-EXPERTS, qui après visite sur site a établi un rapport d’intervention daté du 13 août 2019, et facturé à la somme de 509 € TTC

— d’autre part, pour requérir l’intervention d’un huissier de justice à l’effet de faire procéder à toutes constatations matérielles utiles quant à la description des conditions d’accès à la cave litigieuse, sachant qu’un procès-verbal de constat a été dressé le 10 mars 2022 pour un coût de 369,20 € TTC .

Les investigations et constatations matérielles que la SCI 142 AB a pris l’initiative de faire ainsi réaliser et qui se sont révélées utiles pour la compréhension de la situation juridique à laquelle elle se trouve confrontée, en partie en raison des manquements professionnels commis par le notaire rédacteur de l’acte d’acquisition du 4 octobre 2016, ont généré des dépenses qui relèvent de la catégorie des frais irrépétibles sur lesquels il sera statué dans le cadre de l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile .

Il s’ensuit que la SCI 142 AB sera déboutée de sa demande en remboursement des sommes de 509 € et de 369,20 € .

e) sur le surplus des demandes indemnitaires présentées par la SCI 142 AB :

La SCI 142 AB sera déboutée du surplus de ces demandes indemnitaires, la Cour considérant :

— que l’intéressée est mal venue à solliciter une réparation financière au titre du temps qu’elle dit avoir passé en démarches et déplacements, alors qu’elle a elle-même commis une faute en prenant possession d’une cave dont elle n’avait pas acquis la propriété aux termes de l’acte authentique du 4 octobre 2016, et dont l’appartenance méritait d’être clarifée en raison de la configuration des lieux

— que le préjudice immatériel allégué par l’intéressée au titre du manquement de la SCP [H]-LEVEQUE à son devoir de conseil et d’information se trouve déjà indemnisé par l’octroi de la somme de 10 000 €, dès lors que la faute professionnele retenue à l’encontre de Maître [N] [H] est d’avoir rédigé l’acte d’acquisition du 4 octobre 2016 sans avoir vérifier l’existence d’informations essentielles, qui par voie de conséquence n’ont pu être portées à la connaissance de la SCI 142 AB .

III) Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens :

1) sur les demandes indemnitaires présentées sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Pour avoir vu la responsabilité de Maître [N] [H] être engagée pour faute professionnelle commise en sa qualité de notaire rédacteur de l’acte d’acquisition du 4 octobre 2016, la SCP [H] DE LAVAL-LEVEQUE sera déboutée de sa demande indemnitaire présentée sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile .

L’équité commande de faire application des dispositions susvisées :

— d’une part, en faveur des Consorts [J]/ [E], lesquels ont été actionnés et intimés à tort par la SCI 142 AB, laquelle sera condamnée à leur verser la somme globale de 2000 € pour leurs frais irrépétibles de première instance et d’appel

— d’autre part, en faveur de la SCI 142 AB, qui en première instance comme en cause d’appel a prospéré dans son action en responsabilité dirigée à l’encontre de la SCP [H] DE LAVAL-LEVEQUE, laquelle sera condamnée à lui verser une indemnité de 3500 € pour ses frais irrépétibles de première instance et d’appel.

2) sur les dépens :

Le fait pour la SCI 142 AB d’avoir partiellement succombé en ses prétentions telles que dirigées à l’encontre de ses vendeurs, justifie de partager par moitié la charge des dépens de première instance et d’appel entre ladite société et la SCP DE BLETTERIE DE LAVAL-LEVEQUE.

PAR CES MOTIFS

La Cour d’appel, statuant publiquement, par arrêt de défaut, et susceptible d’opposition, par mise à disposition au greffe,

Déclare recevable l’appel interjeté par la SCI 142 AB ;

Réforme le jugement rendu le 13 octobre 2022 par le Tribunal Judiciaire de LIMOGES en ce :

— qu’il a condamné la SCP [H] DE LAVAL-LEVEQUE à payer à la SCI 142 AB la somme de 2500 € à titre de dommages et intérêts

— qu’il a débouté les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Statuant à nouveau,

Condamne la SCP [H] DE LAVAL-LEVEQUE à verser à la SCI 142 AB :

— la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts

— la somme de 3500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamne la SCI 142 AB à verser aux Consorts [J]/ [E] la somme globale de 2000 € pour leurs frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

Confirme le jugement déféré pour le surplus;

Y ajoutant,

Dit que le fait pour Maître [N] [H] d’avoir rédigé l’acte d’acquisition du 4 octobre 2016 sans avoir vérifié l’existence d’informations essentielles qui lui étaient accessibles par une simple analyse de l’acte antérieur du 8 mars 2002 et sans avoir à recourir à la moindre investigation complémentaire, est caractéristique d’une faute professionnelle de nature à engager sa responsabilité ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Dit que les dépens de première instance et d’appel seront partagés par moitié entre la SCI 142 AB et la SCP DE BLETTERIE DE LAVAL-LEVEQUE.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Line MALLEVERGNE Corinne BALIAN

ARRET N° .

N° RG 22/00870 – N° Portalis DBV6-V-B7G-BIMUP

AFFAIRE :

S.C.I. 142 AB

C/

Mme [V] [O] [L], Mme [X] [A] [L], M. [Y] [F] [L], Mme [D] [L], M. [K] [M] [L], Mme [G] [J] épouse [IC], M. [S] [E] PRIS EN SA QUALITE DE TUTEUR DE MADEMOISELLE [P] [E], NEE LE 04/02/1979 A [Localité 12], DE NATIONALITE FRANCAISE, DEMEURANT [Adresse 7], SUIVANT JUGEMENT DU TRIBUNAL D INSTANCE DE POITIERS EN DATE DU 21 DECEMBRE 2017, Mme [W] [UX] épouse [E] PRISE EN SA QUALITE DE TUTRICE DE MADEMOISELLE [P] [E], NEE LE 04/02/1979 A [Localité 12], DE NATIONALITE FRANCAISE, DEMEURANT [Adresse 7], SUIVANT JUGEMENT DU TRIBUNAL D INSTANCE DE POITIERS EN DATE DU 21 DECEMBRE 2017, S.C.P. [H] – DE LAVAL – LEVEQUE

CB/LM

Autres demandes tendant à faire sanctionner l’inexécution des obligations du vendeur

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRET DU 23 NOVEMBRE 2023

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Le VINGT TROIS NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS la chambre civile a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

S.C.I. 142 AB, demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Frédéric LONGEAGNE, avocat au barreau de LIMOGES

APPELANTE d’une décision rendue le 13 OCTOBRE 2022 par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE LIMOGES

ET :

Madame [V] [O] [L]

née le 12 Janvier 1953 à [Localité 16], demeurant [Adresse 5]

défaillante

Madame [X] [A] [L]

née le 12 Janvier 1953 à [Localité 16], demeurant [Adresse 4]

défaillante

Monsieur [Y] [F] [L]

né le 25 Mars 1956 à [Localité 16], demeurant [Adresse 4]

défaillant

Madame [D] [L]

née le 04 Août 1958 à [Localité 16], demeurant [Adresse 13] / FRANCE

représentée par M^e Matthieu GILLET de la SELARL SELARL DEMOSTHENE, avocat au barreau de LIMOGES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C870852023001476 du 20/03/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Limoges)

Monsieur [K] [M] [L]

né le 25 Septembre 1960 à [Localité 12], demeurant [Adresse 8]

représenté par M^e Valérie ASTIER de la SELARL SELARL PASTAUD – WILD PASTAUD – ASTIER, avocat au barreau de LIMOGES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/000043 du 18/01/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Limoges)

Madame [G] [J] épouse [IC]

née le 15 Décembre 1977 à [Localité 16], demeurant [Adresse 9]

représentée par M^e Juliette MAGNE-GANDOIS de la SELARL SELARL J.M. G.A., avocat au barreau de LIMOGES

Monsieur [S] [E] PRIS EN SA QUALITE DE TUTEUR DE MADEMOISELLE [P] [E], NEE LE 04/02/1979 A [Localité 12], DE NATIONALITE FRANCAISE, DEMEURANT [Adresse 7], SUIVANT JUGEMENT DU TRIBUNAL D INSTANCE DE POITIERS EN DATE DU 21 DECEMBRE 2017

né le 22 Juin 1941 à [Localité 15], demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Juliette MAGNE-GANDOIS de la SELARL SELARL J.M. G.A., avocat au barreau de LIMOGES

Madame [W] [UX] épouse [E] PRISE EN SA QUALITE DE TUTRICE DE MADEMOISELLE [P] [E], NEE LE 04/02/1979 A [Localité 12], DE NATIONALITE FRANCAISE, DEMEURANT [Adresse 7], SUIVANT JUGEMENT DU TRIBUNAL D INSTANCE DE POITIERS EN DATE DU 21 DECEMBRE 2017

née le 05 Mars 1943 à [Localité 17], demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Juliette MAGNE-GANDOIS de la SELARL SELARL J.M. G.A., avocat au barreau de LIMOGES

S.C.P. [H] – DE LAVAL – LEVEQUE, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Laetitia DAURIAC de la SELARL SELARL DAURIAC ET ASSOCIES, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMES

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 12 Octobre 2023. L’ordonnance de clôture a été rendue le 06 septembre 2023.

La Cour étant composée de M^me Corinne BALIAN, Présidente de chambre, de Monsieur Gérard SOURY et de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseillers, assistés de Monsieur Philippe VITI, Greffier. A cette audience, M^me Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a été entendu en son rapport, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Puis M^me Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 23 Novembre 2023 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

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LA COUR

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PAR CES MOTIFS

— 

LA COUR

Statuant par décision Contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Line MALLEVERGNE. Corinne BALIAN.