ARRET N° 305

N° RG 23/00416 – N° Portalis DBV6-V-B7H-BIOR7

AFFAIRE :

M. [C], [O], [G], [P] [N]

C/

M. [W] [V]

GS / CB

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

— --==oOo==---

ARRÊT DU 09 OCTOBRE 2024

— --==oOo==---

LE NEUF OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE la Chambre civile de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Monsieur [C], [O], [G], [P] [N]

né le 16 Juillet 1943 à [Localité 3] (Haute-Volta),

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e DASSE de la SELARL RAYNAL-DASSE, avocat au barreau de LIMOGES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C870852023003391 du 15/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Limoges)

APPELANT d’une décision rendue le 15 mars 2023 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE LIMOGES

ET :

Monsieur [W] [V]

né le 14 Février 1953 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Paul GERARDIN, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMÉ

— --==oO§Oo==---

Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 04 septembre 2024. L’ordonnance de clôture a été rendue le 07 août 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, magistrat rapporteur, assisté de Madame Emel HASSAN, Greffier, a tenu seul l’audience au cours de laquelle il a été entendu en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Après quoi, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 09 octobre 2024 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de M^me Corinne BALIAN, Présidente de chambre,de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller et de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

— --==oO§Oo==---

LA COUR

— --==oO§Oo==---

FAITS et PROCÉDURE

Le 1er mai 2008, M. [W] [V] (le bailleur) a donné à bail à M. [C] [N] (le locataire) un immeuble d’habitation situé '[Adresse 4]' à [Localité 7] (87) moyennant un loyer mensuel de 450 euros, l’allocation logement d’un montant mensuel de 209 euros étant directement versée au bailleur.

Le locataire a saisi le juge des référés qui a ordonné, le 1er décembre 2021 :

— une expertise confiée à Mme [U] [H] portant sur l’état du logement,

— le départ du locataire, sous astreinte, des lieux non compris dans le bail.

Cette ordonnance à été confirmée par arrêt de la cour d’appel du 25 mai 2022 qui a seulement accordé au locataire un délai de trois mois pour quitter les lieux et minoré l’astreinte.

Le 31 janvier 2022, le bailleur a assigné son locataire devant le tribunal judiciaire de Limoges en résiliation du bail, au motif notamment que celui-ci n’habitait plus dans les lieux loués.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 28 avril 2022.

Par jugement du 19 mars 2023, le tribunal judiciaire a notamment :

— condamné le bailleur à exécuter des travaux de mise en conformité des lieux loués,

— condamné le locataire à payer à son bailleur 12731,70 euros à titre de dommages-intérêts,

— prononcé la résiliation du bail et ordonné, en conséquence, l’expulsion du locataire, après avoir retenu que celui-ci n’occupait pas les lieux loués,

— condamné le locataire à payer à son bailleur une somme à titre d’arriéré de loyers et charges, ainsi qu’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer jusqu’à la restitution des clefs,

— rejeté la demande du locataire en indemnisation d’un trouble de jouissance,

— condamné le locataire à payer une somme au titre de la liquidation de l’astreinte fixée par le cour d’appel,

— condamné, sous astreinte, le locataire à débarrasser certains lieux non compris dans le bail (grange, bergerie, appentis).

Le locataire a relevé appel de ce jugement.

MOYENS et PRÉTENTIONS

Le locataire demande que la condamnation de son bailleur à l’exécution de travaux de mise en conformité des lieux loués soit assortie d’une astreinte, avec suspension du paiement du loyer jusqu’à leur parfaite exécution. Il s’oppose à la résiliation du bail en faisant valoir que son départ des lieux loués n’est que la conséquence de l’insalubrité de ceux-ci et il demande des dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance. Il conteste tout arriéré de loyer, estimant que la demande du bailleur sur ce point n’est pas justifiée.

Le bailleur conclut à la confirmation du jugement, sauf à rejeter la demande de travaux du locataire dès lors que celui-ci à quitté les lieux.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

L’immeuble loué au locataire le 1er mai 2008 l’a été à titre d’habitation principale (contrat de bail p.1).

Dans la sommation interpellative que le bailleur a fait délivrer à son locataire le 02 novembre 2022, ce dernier a déclaré à l’huissier de justice ne plus vivre dans la maison louée depuis 2015. Lors de l’expertise judiciaire, le locataire, sur l’interrogation de Mme [H], a répondu avoir quitté les lieux depuis l’arrêt de fonctionnement de la chaudière en 2016, précisant y revenir en journée et rentrer les soirs dans un autre logement.

Pour justifier cette inoccupation des lieux, le locataire invoque le défaut de décence du logement, le bailleur n’exécutant pas son obligation d’entretien.

Aucun état des lieux contradictoire n’a été établi lors de l’entrée du locataire en 2008. Un procès-verbal de constat a été dressé à l’initiative du locataire par Me [L], huissier de justice, le 30 mai 2008 qui fait état de salissures, de fuites au niveau de canalisations, du mauvais état de revêtements de sol et des volets, de jours en toiture et du défaut d’entretien du jardin.

L’expert judiciaire a constaté (rapport p.54) qu’un accord était intervenu en 2008 entre les parties sur la réalisation de travaux par le locataire en contrepartie de la remise de quatre loyers (novembre et décembre 2008 et janvier et février 2009).

Nonobstant les infiltrations en toiture, les fuites de canalisation qui perduraient depuis 2008 et l’arrêt du chauffage survenu en 2016, le locataire n’a formé aucune réclamation auprès de son bailleur, prétendant lui avoir adressé une lettre simple du 1er décembre 2017 aux fins de réparations, que ce dernier conteste formellement avoir reçue.

Ce n’est que par un courrier recommandé du 24 février 2020, soit plus que quatre années après son départ des lieux loués et l’arrêt du chauffage, que le locataire s’est plaint à son bailleur des divers désordres et en a sollicité la réparation.

Dans un tel contexte, il s’avère que le départ du locataire en 2015 pour aller vivre à [Localité 5] au domicile de sa compagne, est étranger au mauvais état des lieux loués. Le défaut d’occupation qui en résulte, en contravention avec les obligations du bail d’habitation principale, a été qualifié à juste titre de fautif par le premier juge.

En outre, c’est par une exacte appréciation des éléments de fait du litige que le premier juge a constaté l’attitude d’obstruction du locataire qui s’est systématiquement opposé, sans motif légitime, à l’entrée dans les lieux de son bailleur qui souhaitait se convaincre des travaux à réaliser, ceci en violation de l’article 7 e) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, l’expert judiciaire relevant que cette attitude du locataire est à l’origine de l’aggravation des désordres (rapport p. 56).

Le premier juge a également constaté à juste titre le manquement du locataire à son obligation d’usage raisonnable des lieux loués qui étaient occupés par une quinzaine de chats dont les litières débordaient et qui montaient sur les meubles couverts de terre, dans une saleté repoussante et une odeur d’urine à la limite du supportable dans toutes les pièces (courriel de M. [A] [J] du 10 janvier 2022 corroboré par le rapport d’expertise judiciaire p.54 et 56).

Enfin, le locataire a entreposé des biens meubles dans des locaux voisins appartenant à son bailleur non compris dans le bail (grange, bergerie et appentis), cette occupation illicite ayant donné lieu à un arrêt de la cour d’appel du 25 mai 2022 ordonnant, sous astreinte, la libération de ces lieux.

En l’état de ces nombreux manquements du locataire aux obligations de son bail et de leur gravité, c’est à juste titre que le premier juge a prononcé la résiliation du bail, ordonné l’expulsion de celui-ci et fixé justement l’indemnité d’occupation au montant du loyer et charges en cours. Le jugement sera confirmé de ces chefs.

Sur la demande du locataire tendant à l’exécution de travaux de mise en conformité

Le bail est résilié et le locataire a quitté les lieux loués pour vivre désormais chez Mme [F] [D] au [Adresse 6] à [Localité 5]. La demande de condamnation du bailleur à l’exécution de travaux de mise en conformité est devenue sans objet.

Sur l’arriéré de loyers et charges

C’est au terme d’une exacte appréciation des éléments de fait et de preuve du litige que le premier juge a chiffré l’arriéré de loyers et charges restant dû par le locataire au montant de 2 138,34 euros à la date du 30 juin 2022, étant ici rappelé que la consignation par celui-ci de sommes en compte CARPA ne vaut pas paiement du bailleur.

Le locataire, qui conteste le montant de l’arriéré, ne rapporte pas la preuve -qui lui incombe- des paiements qu’il allègue.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les dommages-intérêts réclamés par chacune des parties

Le locataire, qui reconnaît avoir cessé d’occuper les lieux loués en 2015 en méconnaissance de ses obligations découlant du bail et qui n’a alerté son bailleur sur les désordres affectant l’immeuble loué que le 24 février 2020, avant de faire obstruction à la réalisation des travaux tendant à y remédier, ne peut prétendre à des dommages-intérêts en réparation d’un trouble de jouissance en lien avec ces désordres. Le chef du jugement rejetant sa demande sera confirmé.

L’expert judiciaire relève (rapport p. 56) que le signalement tardif des désordres et l’attitude d’obstruction du locataire qui s’est, sans motif légitime, opposé depuis février 2020 aux demandes de son bailleur tendant à venir visiter les lieux et à faire chiffrer le coût des travaux de reprise, sont à l’origine de l’aggravation de ces désordres mais aussi d’une majoration de l’ordre de 20% du prix des travaux par rapport à l’année 2020. S’ajoutent à ce préjudice subi par le bailleur les travaux que celui-ci devra supporter pour pallier le défaut d’entretien des lieux par le locataire qui a laissé l’habitation dans un état de saleté et d’hygiène déplorable, outre l’état d’abandon des abords dont la végétation doit être coupée et évacuée.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il condamne le locataire à payer à son bailleur une somme de 12731,70 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de ces préjudices, selon un décompte que la cour d’appel adopte.

Sur la liquidation de l’astreinte assortissant la condamnation du locataire à libérer les locaux appartenant à son bailleur non compris dans le bail

Cette astreinte (20 euros par jour de retard passé un délai de trois mois) a été prononcée par la cour d’appel dans son arrêt du 25 mai 2022 pour garantir l’injonction faite au locataire de libérer une grange, une bergerie et un appentis non compris dans le bail principal.

Le locataire ne conteste pas occuper ces locaux ,mais se prévaut d’un accord tacite de son bailleur.

Cependant, le locataire ne rapporte pas la preuve d’un tel accord, le silence du bailleur ne pouvant caractériser son consentement à l’occupation de ces lieux.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il liquide l’astreinte au montant de 1840 euros, et fixe une astreinte provisoire de cinq euros par jour de retard pour une durée de six mois.

La demande par laquelle le bailleur demande que cette astreinte soit portée au montant de 50 euros par jour de retard ne figure pas dans le dispositif de ses écritures qui seul saisi la cour d’appel.

— --==oO§Oo==---

PAR CES MOTIFS

— --==oO§Oo==---

La Cour d’appel statuant publiquement, par décision contradictoire rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

CONFIRME le jugement rendu le 15 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Limoges, sauf en sa disposition condamnant M. [W] [V] à effectuer des travaux de mise aux normes de l’immeuble d’habitation situé '[Adresse 4]' à [Localité 7] (87) précédemment loué à M. [C] [N];

Statuant à nouveau de ce chef,

DIT n’y avoir lieu à condamner M. [W] [V] à effectuer des travaux de mise aux normes de l’immeuble d’habitation situé '[Adresse 4]' à [Localité 7] (87) ;

Vu l’équité, DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [C] [N] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Emel HASSAN. Corinne BALIAN.