ARRET N°

N° RG 23/00599 – N° Portalis DBV6-V-B7H-BIPL6

AFFAIRE :

M. [E] [N], Mme [T] [H] épouse [N]

C/

E.P.I.C. [Localité 3] HABITAT ANCIENNEMENT DÉNOMMÉ OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 3] MÉTROPOLE (OPHLM)

CB/LLS

Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 14 MARS 2024

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Le QUATORZE MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE la Chambre civile de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Monsieur [E] [N]

né le 01 Janvier 1961 à [Localité 4] (MAROC),

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Amandine DOUNIES, avocat au barreau de LIMOGES substitué par M^e Gbati FARE, avocat au barreau de LIMOGES

bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-87085-2023-05009 du 14/08/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Limoges

Madame [T] [H] épouse [N]

née le 01 Juillet 1970 à [Localité 4] (MAROC),

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Amandine DOUNIES, avocat au barreau de LIMOGES substitué par M^e Gbati FARE, avocat au barreau de LIMOGES

APPELANTS d’une décision rendue le 19 JUILLET 2023 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE LIMOGES

ET :

E.P.I.C. [Localité 3] HABITAT ANCIENNEMENT DÉNOMMÉ OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 3] MÉTROPOLE (OPHLM),

ayant pour adresse [Adresse 1]

représentée par M^e Eric VALLERON, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMÉE

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Suivant avis de fixation à bref délai du Président de chambre, l’affaire a été fixée à l’audience du 25 Janvier 2024 en application de l’article 905 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, M^me Corinne BALIAN, Présidente de chambre, magistrat rapporteur, assistée de Monsieur Philippe VITI, Greffier, a tenu seule l’audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Après quoi, M^me Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 14 Mars 2024 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, M^me Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a rendu compte à la Cour, composée de M^me Corinne BALIAN, Présidente de chambre,de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller et de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

Par acte sous seing privé en date du 23 mars 2017 à effet au 1er avril 2017, l’Etablissement [Localité 3] HABITAT a donné à bail à Monsieur [E] [N] et à son épouse Madame [T] [H], un logement de type 2 situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel initial de 262,55€, hors charges.

Suivant acte d’huissier en date du 2 janvier 2023, les époux [N] se sont vu signifier par leur bailleur un commandement de payer les loyers pour un montant de 2064,58€ selon décompte arrêté au 16 décembre 2022, et d’avoir à justifier d’une assurance.

Soutenant que ce commandement de payer était resté infructueux, l’Office Public de l’Habitat de LIMOGES METROPOLE, exerçant sous l’enseigne [Localité 3] HABITAT a par acte d’huissier en date du 13 mars 2023, assigné Monsieur [E] [N] et Madame [T] [H] épouse [N] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES statuant en référé, pour notamment :

— voir constater la résiliation de plein droit du bail consenti à ces derniers par acquisition de la clause résolutoire, et obtenir leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef ;

— les voir condamner solidairement

* au paiement de la somme provisionnelle de 2783,62€ correspondant au montant des loyers et charges impayés à la date du 6 mars 2023

* au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisoirement fixée au montant du loyer en cours, et ce jusqu’à la libération effective des lieux

— au paiement d’une indemnité de 500€ en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— à supporter les entiers dépens.

Par ordonnance de référé du 19 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES a notamment :

— constaté la résiliation du bail consenti aux époux [N] et ce à la date du 3 mars 2023, après avoir

* constaté qu’à cette date se trouvaient réunies les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location liant les parties

* dit n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement en faveur des locataires, faute pour ces derniers de démontrer être en capacité d’apurer leur arriéré locatif porté à la somme de 4016,92€ arrêtée au 7 juin 2023 dans les conditions prévues à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989

— ordonné l’expulsion des époux [N] et celle de tous occupants de leur chef, à défaut de libération volontaire des lieux loués dans le délai de quinze jours à compter de la signification de ladite ordonnance

— condamné solidairement Monsieur [E] [N] et Madame [T] [H] épouse [N]

* à verser à la Société [Localité 3] HABITAT la somme de 4016,92€ au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 juin 2023, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 064,58€ à compter du 2 janvier 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus

* à payer à la Société [Localité 3] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 411,10€, et ce à compter du 3 mars 2023 et jusqu’à libération effective des lieux loués

* à verser à la Société [Localité 3] HABITAT la somme de 300€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la Préfecture

— rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Selon déclaration reçue au greffe de cette Cour le 28 juillet 2023, Monsieur [E] [N] et Madame [T] [H] épouse [N] ont interjeté appel de cette ordonnance.

L’affaire a été fixée à bref délai conformément aux prévisions des articles 905, 905-1 et 905-2 du Code de Procédure Civile.

Prétentions des parties

Dans le dernier état de leurs conclusions en date du 25 août 2023, Monsieur [E] [N] et Madame [T] [H] épouse [N] (ci-après dénommés les époux [N]) demandent en substance à la Cour :

— de réformer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue le 19 juillet 2023 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES ;

— de constater qu’ils ont cessé de payer leurs loyers à compter du mois de décembre 2022 et non à compter du mois de décembre 2020 tel que mentionné dans la décision déférée ;

— de leur accorder des délais de paiement pour apurer leur dette locative, en proposant de régler

* la somme mensuelle de 167€ au titre de leur loyer courant

* la somme mensuelle de 100€ au titre des arriérés de loyers, et ce dans l’attente de la réouverture de leurs droits aux aides au logement versées par la CAF à hauteur de 250€ par mois

— 'd’annuler purement et simplement’ la mesure d’expulsion prise à leur encontre.

En l’état de ses dernières conclusions déposées le 11 septembre 2023, la Société [Localité 3] HABITAT anciennement dénommé Office Public de l’Habitat de [Localité 3] METROPOLE, demande à la Cour :

— de juger mal fondé l’appel interjeté par les époux [N] contre l’ordonnance de référé rendue le 19 juillet 2023 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES ;

— de débouter les époux [N] de l’ensemble de leurs prétentions ;

— de confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise, en faisant notamment valoir que la dette locative des époux [N] s’élevait à la somme de 4542,22€ selon relevé de compte établi le 11 septembre 2023 ;

— de condamner solidairement les époux [N] à lui verser la somme de 1200€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’exécution de la décision à intervenir.

MOTIFS DE LA DECISION :

Au soutien de leur appel, les époux [N] :

— d’une part, critiquent la décision du premier juge quant à la date retenue pour la cessation du paiement régulier de leurs loyers ;

— d’autre part, sollicitent des délais de paiement pour voir suspendre les effets de la clause résolutoire et échapper à la mesure d’expulsion requise à leur encontre.

1) Sur la question de la date de cessation du paiement régulier des loyers dûs par les époux [N] :

A l’examen du dossier, force est de constater que les époux [N] ne produisent aucun élément à l’effet :

— de contester le montant de la créance locative revendiquée à leur encontre par leur bailleur aux termes d’un relevé de compte faisant apparaître un solde débiteur de 4542,22€ arrêté à la date du 11 septembre 2023 ;

— de démontrer qu’ils se sont acquittés à tout le moins en partie de cet arriéré locatif.

Il s’ensuit :

— que la dette locative des époux [N] s’est accrue

* au cours de la période écoulée entre le commandement de payer du 2 janvier 2023 et l’audience tenue par le premier juge le 14 juin 2023 ;

* au cours de la période écoulée depuis l’intervention de la décision querellée.

— que le fait pour le premier juge d’avoir mentionné en page 2 de sa décision, dans le cadre de l’exposé du litige, que la dette locative revendiquée à l’encontre des époux [N] par leur bailleur s’élevait à la somme de 4016,92€ ' en raison des impayés qui perdurent depuis le mois de décembre 2020 ' est sans incidence sur le montant de l’arriéré locatif invoqué tant dans le cadre du commandement de payer du 2 janvier 2023 visant une somme de 2064,58 €, que lors de l’audience du 14 juin 2023 où Monsieur [E] [N] comparant en personne n’a pas contesté le montant de la dette locative alors revendiquée à hauteur de la somme de 4016,92€.

Au vu de ces observations, il convient de confirmer la décision critiquée en ce qu’elle a chiffré à la somme de 4016,92€ l’arriéré locatif restant dû par les époux [N] à la date du 7 juin 2023, et condamné solidairement ces derniers à verser ladite somme à la Société [Localité 3] HABITAT, et ce avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 064,58€ à compter du 2 janvier 2023, date du commandement de payer, et à compter de ladite ordonnance pour le surplus, sauf à préciser que ladite condamnation est prononcée à titre provisionnel.

2) Sur les délais de paiement sollicités par les époux [N] :

Cette demande de délais présentée en cause d’appel comme en première instance, à l’effet de voir suspendre les effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail consenti aux époux [N] et de voir surseoir à la mesure d’expulsion requise par le bailleur, se heurte à plusieurs obstacles tenant :

— au fait que la dette locative des époux [N] n’a cessé de croître pour passer d’un montant de 2064,58€ lors de la délivrance du commandement de payer du 2 janvier 2023 resté infructueux, à un montant de 4016,92€ lors de l’audience du 14 juin 2023 tenue par le premier juge, puis à un montant de 4542,22€ selon relevé de compte arrêté à la date du 11 septembre 2023, ce qui révèle l’incapacité des locataires à s’acquitter régulièrement de leur loyer courant ;

— au fait que les époux [N] ne justifie pas être en mesure d’apurer leur dette locative dans les conditions de délais fixées par l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, à savoir dans la limite de trois années, la Cour considérant que l’engagement pris par les intéressés de verser une somme mensuelle de 100€ pour apurer leur arriéré locatif est totalement insuffisant, et de surcroît des plus incertains en ce qu’il aurait vocation à s’appliquer dans l’attente d’une hypothétique réouverture de leurs droits aux aides au logement qu’ils escomptent obtenir de la CAF.

Au vu de ces éléments, il convient :

— de débouter les époux [N] de leur demande de délais de paiement;

— de dire que la clause résolutoire insérée dans le contrat de location liant les époux [N] à la Société [Localité 3] HABITAT et visée dans le commandement de payer signifié le 2 janvier 2023 à la demande du bailleur, doit produire tous ses effets ;

— de confirmer la décision du premier juge en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail consenti aux époux [N] par le jeu de la clause résolutoire insérée dans leur contrat de location, et prononcé leur expulsion, en mettant à leur charge le versement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 411,10€, sauf à préciser que la fixation de ladite indemnité est intervenue à titre provisoire.

3) Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens :

L’équité commande de ne pas laisser à la charge de la Société [Localité 3] HABITAT la totalité des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer en première instance comme en cause d’appel pour assurer la défense de ses intérêts, de sorte qu’elle se verra octroyer une indemnité de 700 € pour ses frais irrépétibles d’appel, en sus de la somme de 300€ qu’elle s’est vu allouer par le premier juge.

Pour avoir succombé en leur recours, les époux [N] seront solidairement condamnés à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel,en ce compris le coût du commandement de payer du 2 janvier 2023, de l’assignation en référé et de sa notification à la Préfecture, à l’exclusion en l’état de la situation des éventuels frais d’exécution du présent arrêt .

PAR CES MOTIFS

La Cour d’appel statuant par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

DÉCLARE recevable l’appel interjeté par Monsieur [E] [N] et Madame [T] [H] épouse [N] ;

CONFIRME en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue le 19 juillet 2023 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES, sauf à préciser :

— que la condamnation solidaire des époux [N] au paiement de la somme de 40126,92€ est prononcée à titre provisionnel ;

— que la fixation à la somme de 411,10 € de l’ indemnité mensuelle d’occupation mise à la charge des époux [N], est intervenue à titre provisoire ;

Y ajoutant,

DÉBOUTE les époux [N] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE solidairement les époux [N] à verser à la Société [Localité 3] HABITAT la somme de 700 € pour ses frais irrépétibles d’appel;

Les CONDAMNE solidairement à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel,en ce compris le coût du commandement de payer du 2 janvier 2023, de l’assignation en référé et de sa notification à la Préfecture.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Laetitia LUZIO SIMOES. Corinne BALIAN.