Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 08 OCTOBRE 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/14601 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGIXF

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Juin 2022 -Tribunal de proximité de PARIS – RG n° 1122001292

APPELANTE

Société CABINET [V] (Immo City)

SASU immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 732 000 914

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Romain HAIRON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0657

INTIMEE

Madame [H] [R]

née le 12 août 1991 à [Localité 8] (42)

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Tanguy LETU de la SCP LETU ITTAH ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0120

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS ET PROCEDURE :

Suivant acte de vente du 18 septembre 2020, Mme [R] a acquis un bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 7] constituant les 36/1000 tantièmes de la copropriété de l’immeuble (lot n°56).

Au cours de l’assemblée générale du ll décembre 2020, i1 a été décidé du changement de syndic de la copropriété, le cabinet André Griffaton se substituant à l’ancien syndic, le cabinet [V].

A la suite de la réception de plusieurs appels de fonds les 22 decembre 2020, 28 février 2021, 28 février 2021 et 31 mars 2021 portant sur des dépenses à hauteur de 9603,17 euros dont elle n’avait pas eu connaissance lors de la vente du bien, elle a contacté le notaire ayant recu l’acte de vente,1'ancien proprietaire, puis sur l’orientation de ces derniers, le cabinet [V].

La procédure de conciliation initiée à sa demande avec le cabinet [V] devant le conciliateur de justice n’a pas abouti.

Par acte d’huissier du 19 janvier 2022, Mme [R] a fait citer le cabinet [V] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes :

—  9603,17 euros au titre de son préjudice consistant en la perte de chance d’avoir pu négocier le prix de l’appartement,

—  1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 14 juin 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

— condamné le cabinet [V] à payer à Mme [R] la somme de 6000 euros en réparation du préjudice subi par la perte de chance d’avoir pu négocier un prix moindre pour l’achat de l’appartement,

— débouté les parties de leurs autres demandes,

— condamné le cabinet [V] à payer à Mme [R] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le cabinet [V] aux dépens,

— rappelé que la décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration remise au greffe le 1er août 2022, le cabinet [V] a interjeté appel de la décision.

La clôture de la procédure a été prononcée le 26 mars 2025

PRETENTIONS DES PARTIES :

Suivant conclusions notifiées le 30 septembre 2022, le cabinet [V], appelant, demande à la cour de :

— Déclarer recevable et fondé l’appel interjeté par Société [V] (Immo City) à l’encontre du Jugement rendu par le pôle de proximité de [Localité 6] en date du 14 juin 2022.

Y faisant droit,

Infirmer la décision entreprise et, statuant à nouveau,

Débouter Mme [R] de l’ensemble de ses demandes

A titre subsidiaire, Ramener la condamnation du cabinet [V] à de plus justes proportions, laquelle ne saurait excéder une somme de 287 €

Condamner Mme [R] en tous les dépens.

Dire que ceux d’appel pourront être recouvrés directement par Maître Hairon, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 12 décembre 2022, Mme [R], intimée, demande à la cour de :

Recevoir Mme [R] en ses demandes et y faire droit ;

En conséquence,

Débouter le Cabinet [V] de ses demandes ;

Confirmer le juge rendu le 14 juin 2022 par le Tribunal Judiciaire de Paris ;

En conséquence,

Juger le Cabinet [V] responsable d’une faute de gestion caractérisée ;

Juger le Cabinet [V] responsable de la perte de chance de Mme [R] d’avoir pu négocier le prix de l’appartement ;

En conséquence ;

Condamner le Cabinet [V] à verser à Mme [R] la somme de 6 000 euros au titre de son préjudice ;

Condamner le Cabinet [V] à verser à Mme [R] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel;

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Par voie de conséquence, les expressions telles que «dire et juger», «déclarer» ou «constater» ne constituent pas de véritables prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l’examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions.

En conséquence, il n’y aura pas lieu de statuer sur celles-ci.

Moyens des parties :

Le cabinet [V] fait valoir qu’il ne peut se voir reprocher de ne pas avoir mentionné les éléments suivants dans les annexes de son état daté du 24 août 2020:

— des travaux de ravalement de façade pour un budget global d’environ 150 000 euros votés par l’assemblée générale tenue en date du 8 novembre 2021,

— des sommes appelées à la copropriété suivant sa condamnation via ordonnance de référé rendue le 30 novembre 2020,

— de travaux de chaufferie ratifiés par l’assemblée générale tenue en date du 11 décembre 2020.

Il conteste que les sommes sur le fondement desquelles les premiers juges l’ont condamné à indemniser une perte de chance résultent toutes d’appels de fonds résultant de décisions d’assemblées générales postérieures à l’état daté ou de la condamnation postérieure à cet état du syndicat des copropriétaires.

A cet égard, il souligne que Mme [R] ne saurait tirer argument de l’absence de mention de cette procédure dans l’état daté pour invoquer une perte de chance dès lors qu’il n’existe aucun lien de causalité entre cette prétendue non mention et l’obligation faite à Mme [R] d’avoir à supporter sa quote-part dans le financement des travaux de ravalement de l’immeuble votés plus d’un an après son acquisition. En outre, au regard de l’assignation délivrée alors au syndicat des copropriétaires, Mme [R] pouvait tout au plus craindre d’avoir à supporter la somme de 956, 62 euros sans aucune certitude en raison de l’aléa de la procédure judiciaire.

Il en déduit que la cour ne peut qu’infirmer la décision entreprise et qu’à supposer qu’elle confirme sa condamnation, elle évalue la perte de risque de Mme [R] à 30% de la somme de 956, 62 euros d’obtenir une 'ristourne’ sur le prix de vente de l’appartement.

Mme [R] réplique que l’état daté reçu le 24 août 2020 faisait uniquement mention d’une procédure en cours pour charges impayées tandis que selon l’ordonnance de référé, l’assignation avait été portée devant le tribunal le 31 juillet 2020.

Concernant des appels de fonds portant sur des travaux, elle souligne que ces travaux ont été réalisés avant la rédaction de l’état daté.

Elle expose qu’en application de l’article 5 du décret du 17 mars 1967, le syndic est tenu d’indiquer dans l’état daté les sommes pouvant rester dues pour chaque lot considéré ainsi que les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur.

Alors qu’elle s’est trouvée débitrice de plusieurs appels de fonds concernant des faits concernant la copropriété antérieurs à la transmission de l’état daté du 24 août 2020 qui n’ont pas été portés dans l’état daté, le cabinet [V] a commis une faute de gestion engageant sa responsabilité.

Elle constate qu’elle a été contrainte de verser la somme de 9603,17 euros, somme non prévue lors de l’acquisition de son appartement et qu’elle subit un préjudice dans la perte de chance d’avoir pu négocier un prix moindre pour l’achat de celui-ci.

Elle sollicite donc la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a relevé que l’absence de mention des procédures en cours et des provisions exigibles était constitutive d’une faute de gestion.

Réponse de la cour :

Il résulte de l’article 5 du décret du 17 mars 1967 qu’avant tout transfert de propriété d’un lot, le syndic doit adresser au notaire chargé de recevoir l’acte un état daté comportant trois parties.

Dans la première partie, le syndic indique, d’une manière même approximative, et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour chaque lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :

— des provisions exigibles du budget prévisionnel,

— des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel,

— des charges impayées sur les exercices antérieurs,

— des sommes mentionnées aux articles 26-6 et 33 de la loi du 10 juillet 1965,

— des avances exigibles.

Dans la deuxième partie, le syndic indique, d’une manière même approximative, et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur pour chaque lot considéré à l’égard du copropriétaire cédant.

Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour chaque lot considéré, au titre :

— de la reconstitution des avances mentionnées à l’article 45-1 et ce d’une manière même approximative,

— des provisions non encore exigibles dans le budget prévisionnel,

— des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.

Dans une annexe à la troisième partie, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote part afférente à chaque lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s’il y a lieu, l’objet et l’état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie.

Il résulte de ce qui précède que le syndic engage sa responsabilité s’il fournit des renseignements lacunaires ou inexacts en violation de la disposition précitée et l’oblige à réparer la perte de chance de l’acquéreur du lot de contracter à de meilleures conditions.

Cependant, de jurisprudence constante, la liste des informations devant être transmises par le syndic au notaire dans l’état daté est limitative (Civ 3è, 17 novembre 1999, Bull civ. III n°219, Civ 3è 12 mars 2014, n° 13-11.042).

En l’espèce, le cabinet [V] ne conteste pas ne pas avoir mentionné l’existence d’une procédure de référé engagée contre le syndicat des copropriétaires suivant l’assignation délivrée à ce dernier le 31 juillet 2020, soit antérieurement à l’état daté du 24 août 2020 méconnaissant ainsi les dispositions de l’article 5 du décret du 17 mars 1967 précité lui faisant obligation de mentionner l’objet et l’état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie.

De fait, l’état daté litigieux (pièce 3 [R]) ne mentionne qu’une procédure pour charges impayées distincte de la procédure de référé suivie contre le syndicat des copropriétaires.

Il apparaît que cette procédure a donné lieu à la condamnation du syndicat des copropriétaires par ordonnance de référé du 30 novembre 2020 (pièce 5 [R]) et qu’elle avait été initiée par un copropriétaire, la SCI [J], pour voir entreprendre des travaux urgents sur un bandeau du mur du bâtiment D sur lequel est fixé un conduit de cheminée lui appartenant.

Le syndicat a été condamné à faire réaliser à titre conservatoire les travaux mentionnés dans le devis 19/5458 établi par la SARL CH Deco le 19 juillet 2019 ainsi qu’à payer la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles à la SCI [J].

Mme [R] expose s’être vue ordonner de payer la somme totale de 2 243,19 euros en conséquence de l’assemblée générale tenue le 11 décembre 2020 :

— le 22 décembre 2020 : 926,49 euros au titre de provision de condamnation par l’ordonnance de référé,

— le 28 février 2021: 346, 98 euros au titre de provision pour le remplacement préparateur chaufferie,

— le 28 février 2021: 92, 45 euros au titre de provision pour l’étude préalable du ravalement de la façade ainsi que 716, 09 de provision pour le ravalement de ladite façade,

— le 31 mars 2021: 808, 54 euros correspondant à l’appel du solde indiqué dans le procès-verbal de l’assemblée générale.

Le cabinet [V] ne conteste pas qu’après la condamnation du syndicat des copropriétaires en référé les sommes suivantes ont été appelées :

—  926, 49 euros par un appel de fonds du 22 décembre 2020,

—  808, 54 euros au titre d’un appel de solde,

—  508, 16 euros émis après l’assemblée générale du 8 novembre 2021, soit la somme globale de 2243,19 euros.

Il conteste cependant à juste titre tout lien entre la procédure de référé et les sommes appelées le 28 février 2021 au titre de la chaufferie et du ravalement.

En effet, la cour relève qu’il ressort de l’analyse de l’ordonnance de référé rendue que les travaux de chaufferie et de ravalement sont distincts de ceux objets de cette procédure et que les appels de fonds pour ces deux postes de dépense résultent directement de résolutions adoptées lors de l’assemblée générale du 11 décembre 2020.

Les appels de fonds considérés n’entrent pas dans la catégorie des sommes visées par l’article 5 du décret du 17 mars 1967 de sorte que la responsabilité du syndic ne saurait être engagée à ce titre.

Aux sommes susvisées, Mme [R] fait valoir qu’elle s’est acquittée de la somme globale de 6204, 46 euros correspondant à quatre appels de fonds en 2022 en conséquence de l’assemblée générale du 8 novembre 2021 au titre de travaux devant être réalisés pour la réfection de la façade cour (PV AG, pièce 12 [R]).

Il résulte de la résolution 17 de l’assemblée générale que l’assemblée du 11 décembre 2020 avait décidé de la réalisation de travaux de ravalement de la façade cour pour un budget global de 39 782 euros TTC.

La résolution 17 précise encore que la même assemblée avait décidé de la réalisation d’une étude/appel d’offre desdits travaux par M. [D] architecte et qu’il résulte de cette étude que le montant des travaux s’élève en réalité à la somme de 179 229, 15 euros.

En conséquence du budget déjà appelé, la résolution 17 a soumis au vote l’adoption d’un budget complémentaire à hauteur de 147 840, 65 euros pour la réalisation des travaux.

Ainsi qu’il a été dit, ces travaux sont sans rapport avec ceux objets de la condamnation du syndicat des copropriétaires par le juge des référés.

Les sommes appelées en conséquence de l’adoption d’un budget supplémentaire pour le financement du ravalement lors de l’assemblée générale du 8 novembre 2021 échappent donc aux prévisions de l’article 5 du décret du 17 mars 1967 susvisé.

Il est néanmoins acquis, constant et non contesté, que l’existence d’une procédure de référé engagée contre le syndicat des copropriétaires par la SCI [J], antérieurement à l’établissement de l’état daté litigieux, n’a pas été portée sur l’annexe de sa troisième partie, privant ainsi Mme [R] d’une information pouvant être utilisée comme élément de négociation dans le prix de vente de l’appartement qu’elle a acquis au sein de la copropriété, peu important que l’issue de la procédure, fixée par l’ordonnance du 30 novembre 2020, était inconnue par les parties au contrat de vente dès lors que toute perte de chance ouvre droit à réparation (Civ 2è, 25 mai 2022, n°20-16.351, publié).

La responsabilité du cabinet [V] est donc engagée au titre de cette seule absence de mention d’une procédure judiciaire en cours contre le syndicat des copropriétaires sur l’annexe de l’état daté.

Cette faute a privé Mme [R] d’une information qui aurait pu lui permettre, en tant qu’élément de négociation, d’obtenir une réduction du prix de vente de son appartement de sorte qu’elle justifie d’une perte de chance indemnisable.

Au regard des sommes qu’elle a exposées en conséquence de la condamnation du syndicat des copropriétaires (2243, 19 euros), sa perte de chance d’obtenir une réduction du prix de son appartement doit être évaluée à hauteur de 1800 euros, somme que le cabinet [V] sera condamné à lui verser.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a estimé cette perte de chance à hauteur de 6000 euros.

Sur les dépens, frais irrépétibles, dépense commune des frais de procédure :

Le cabinet [V] dont la responsabilité est engagée doit être considéré comme partie perdante en cause d’appel.

Dès lors, le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le cabinet [V] sera condamné à verser à Mme [R] la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens d’appel.

Il y a lieu de rejeter toute autre demande.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement en ses dispositions en ce qu’il condamne le cabinet [V] à payer à Mme [R] la somme de 6000 euros en réparation du préjudice subi par la perte de chance d’avoir pu négocier un prix moindre pour l’achat de l’appartement ;

Statuant à nouveau ;

Déclare le cabinet [V] responsable de la perte de chance subie par Mme [R] ;

Condamne le cabinet [V] à verser à Mme [R] la somme de 1800 euros en réparation de cette perte de chance ;

Condamne le cabinet [V] à verser à Mme [R] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le cabinet [V] aux dépens ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE