ARRET N°

N° RG 24/00657 – N° Portalis DBV6-V-B7I-BITKU

AFFAIRE :

M. [S] [B] [G]

C/

E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT

CB/IM

Autres demandes relatives à un bail d’habitation ou à un bail professionnel

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 03 JUILLET 2025

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Le TROIS JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ la Chambre civile de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Monsieur [S] [B] [G]

né le 29 Juillet 1966 à [Localité 5] CONGO,

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Nathalie PREGUIMBEAU, avocat au barreau de LIMOGES substitué par M^e Bruno GREZE, avocat au barreau de LIMOGES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c-87085-2024-7856 du 28/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

APPELANT d’une décision rendue le 19 juillet 2024 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 7]

ET :

E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT,

élisant domicile au [Adresse 1]

représentée par M^e Jean VALIERE-VIALEIX de la SELARL ELIGE LIMOGES – CABINET VALIERE-VIALEIX, avocat au barreau de LIMOGES substituée par M^e Océane TREHONDAT-LE HECH, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMÉE

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 22 Mai 2025. L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 avril 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Corinne BALIAN, Présidente de chambre, magistrat rapporteur, assistée de Madame Isabelle MOREAU, Greffier, a tenu seule l’audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Après quoi, Madame Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 03 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Madame Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a rendu compte à la Cour, composée de Madame Corinne BALIAN, Présidente de chambre,de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller et de Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

Par acte sous seing privé du 30 octobre 1969, l’office public d’habitation à loyer modéré [Localité 7] HABITAT a donné à bail au [Adresse 6] (CROUS) des locaux au sein de la ZUP de l’Aurence, sachant :

— que dans ce cadre, le CROUS a affecté l’appartement [Adresse 4], sis [Adresse 2] à [Localité 7] à Monsieur [S] [B] [G] à compter du 22 novembre 2022, alors qu’il était étudiant,

— qu’après la résiliation du bail conclu entre [Localité 7] HABITAT et le CROUS ayant entraîné la restitution des logements en 2009, Monsieur [S] [B] [G] s’est maintenu dans les lieux moyennant le paiement d’une indemnité d’occupation.

Par acte d’huissier en date du 7 décembre 2023, LIMOGES HABITAT a assigné Monsieur [S] [B] [G] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES, aux fins notamment de voir :

— constater l’existence d’un contrat de bail verbal d’habitation le liant et Monsieur [B] [G],

— constater la défaillance grave et répétée de Monsieur [B] [G] à son obligation de payer les loyers et charges,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail sans effet rétroactif et aux torts exclusifs du locataire,

— ordonner l’expulsion Monsieur [B] [G] et de tous occupants de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Monsieur [B] [G] au paiement :

de la somme de 2 442,50 euros au titre de sa dette locative majorée des intérêts au taux légal,

d’une indémnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer et des charges, jusqu’à son départ effectif des lieux,

de la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner Monsieur [B] [G] à supporter les entiers dépens.

Par jugement contradictoire du 19 juillet 2024, le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES a notamment :

— constaté l’existence d’un bail verbal entre [Localité 7] HABITAT et Monsieur [S] [B] [G],

— prononcé la résiliation judiciaire du bail liant les parties à effet dudit jugement, et ce après avoir relevé que le locataire ne réglait pas régulièrement son loyer, et considéré que ce manquement était suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de location,

— débouté Monsieur [S] [B] [G] de sa demande de délais de paiement, en l’absence de garantie de ressources suffisante pour apurer sa dette,

— ordonné à Monsieur [S] [B] [G] de quitter les lieux loués et celle de tous ses occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, et ce passé un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

— rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

— fixé l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit à la somme de 451,77 €, et condamné Monsieur [S] [B] [G] à son paiement,

— condamné Monsieur [S] [B] [G] à payer à [Localité 7] HABITAT la somme de 3 524,60 € à titre d’arriéré locatif arrêté à la date du 5 juin 2024, et ce avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 693,44 € à compter du commandement de payer du 31 août 2023, et à compter de la présente décision pour le surplus, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date,

— condamné Monsieur [S] [B] [G] à payer à [Localité 7] HABITAT la somme de 100 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’à supporter les dépens,

— rappelé l’exécution provisoire de la décision.

Selon déclaration reçue au greffe de cette Cour le 4 septembre 2024, Monsieur [S] [B] [G] a interjeté appel de ce jugement.

La procédure devant la Cour a été clôturée par ordonnance du 16 avril 2025.

Prétentions des parties

Dans le dernier état de ses conclusions en date du 3 décembre 2024, Monsieur [S] [B] [G] demande en substance à la Cour :

— d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 19 juillet 2024 par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES

— statuant à nouveau,

de débouter [Localité 7] HABITAT de sa demande de résiliation judiciaire du bail et de sa demande d’expulsion, en faisant valoir,

° qu’il est titulaire depuis le 1er septembre 2017 d’un contrat de location conclu avec [Localité 7] HABITAT pour une durée d’une année renouvelable par tacite reconduction, et moyennant un loyer mensuel de 237,60 €

° qu’il a effectué un versement de 2 000 € en octobre 2024 pour apurer sa dette,

° qu’il pourra s’acquitter du solde de sa dette par 36 mensualités, en supplément du paiement du loyer courant,

° de juger n’y avoir pas lieu à le condamner en première instance au paiement d’une indémnité en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

° de statuer ce que de droit quant aux dépens.

En l’état de ses dernières conclusions déposées le 20 février 2025, [Localité 7] HABITAT demande en substance à la Cour :

— de confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré,

— y ajoutant, de condamner Monsieur [S] [B] [G] à lui verser la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Le litige soumis à la Cour concerne le bien-fondé de la demande en résiliation de bail et expulsion formalisée par [Localité 7] HABITAT à l’encontre de Monsieur [S] [B] [G].

I) Sur le bien-fondé de la demande en résiliation de bail et expulsion dirigée par [Localité 7] HABITAT à l’encontre de Monsieur [S] [B] [G] :

A titre liminaire, force est de reconnaître qu’en cause d’appel, Monsieur [S] [B] [G] justifie être titulaire d’un bail en bonne et due forme qu’il s’est vu consentir par [Localité 7] HABITAT suivant contrat de location écrit et conclu à compter du 1er septembre 2017 pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, et comportant notamment une clause résolutoire applicable en cas de défaillance du locataire dans le paiement des loyers mis à sa charge, et censée produire ses effets à l’expiration d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

De l’analyse des conclusions d’appel établies dans l’intérêt de Monsieur [S] [B] [G], il ressort que celui-ci ne conteste pas être redevable d’un arriéré locatif, mais qu’il sollicite des délais de paiement pour pouvoir se maintenir dans les lieux loués à son profit par [Localité 7] HABITAT.

1) sur la créance locative revendiquée par [Localité 7] HABITAT :

A l’examen des pièces produites par [Localité 7] HABITAT, force est de constater que Monsieur [S] [B] [G] est redevable d’un arriéré locatif qui n’a fait que s’accroître au fil du temps tel que le révèlent les différents relevés de compte mettant en lumière que la dette locative qui s’élevait au 30 juin 2023 à la somme de 1 523,67 €, se chiffrait au 22 août 2023 à la somme de 1 693,44 €, pour atteindre au 7 novembre 2023 la somme de 2 442,50 €, avant de s’élever à la somme de 3 524,60 € à la date du 5 juin 2024 tel que retenu par le premier juge, puis à la somme de 40 36,11 € à la date du 19 février 2025.

De ces éléments, il s’évince que c’est à bon droit que le premier juge a chiffré à la somme de 3 524,60 € l’arriéré locatif dû par Monsieur [S] [B] [G], à la date du 5 juin 2024.

Le jugement déféré sera donc confirmé de ce chef.

2) sur la demande de [Localité 7] HABITAT aux fins de résiliation du bail consenti à Monsieur [S] [B] [G] :

La défaillance de Monsieur [S] [B] [G] dans l’exécution de sa principale obligation de locataire consistant dans le paiement régulier des loyers mis à sa charge en contrepartie de son occupation des lieux mis à sa disposition, est de nature à justifier la résiliation du bail consenti à son profit par [Localité 7] HABITAT, sachant que pour faire obstacle à la résiliation de son bail et pouvoir se maintenir dans les lieux, l’intéressé sollicite des délais de paiement, en demandant à pouvoir s’acquitter du solde de sa dette locative en 36 mensualités, en supplément du paiement de son loyer courant.

A cet égard, il convient :

— à titre liminaire, de relever que Monsieur [S] [B] [G] a formulé la même demande devant le premier juge qui l’en a débouté, après avoir notamment retenu que le montant de son RSA était quasiment équivalent à celui de son loyer, et qu’il ne justifiait pas de garantie de ressources suffisantes pour apurer sa dette,

— de constater qu’en cause d’appel, Monsieur [S] [B] [G] ne justifie d’aucune amélioration dans sa situation financière qui serait de nature à donner crédit à sa proposition d’apurement de son arriéré loctif en 36 mensualités, en supplément du paiement de son loyer courant.

Au vu de ces éléments, force est de reconnaître que Monsieur [S] [B] [G] qui perçoit actuellement le RSA d’un montant de 475,07 € par mois, ne justifie pas disposer des ressources suffisantes pour pouvoir et s’acquitter régulièrement de son loyer courant s’élevant à la somme de 450,27 € tel que ressortissant de l’avis d’échéance produit par l’intéressé pour le mois de novembre 2024 (pièce N°8), et apurer de manière fractionnée sa dette locative, qui au vu du dernier relevé de compte produit par [Localité 7] HABITAT en date du 16 mai 2025, s’élevait à la somme de 5 370,86 €, après déduction d’un versement de 2000 € effectué au mois d’octobre 2024, et d’un versement de 1 000 € opéré le 11 février 2025.

Il s’ensuit que Monsieur [S] [B] [G] est mal fondé en sa demande de délais de paiement, étant de surcroît observé qu’il a déjà bénéficié de la part de [Localité 7] HABITAT d’un plan d’apurement de son arriéré locatif daté du 7 décembre 2021 qu’il n’a pas été en capacité de respecter.

Le jugement querellé sera donc confirmé en ce qu’il a débouté Monsieur [S] [B] [G] de sa demande de délais de paiement, ainsi que dans l’ensemble de ses autres dispositions, dont celles ayant :

— prononcé la résiliation du bail liant Monsieur [S] [B] [G] à [Localité 7] HABITAT,

— ordonné l’expulsion de Monsieur [S] [B] [G] des lieux loués,

— condamné Monsieur [S] [B] [G] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 451,77 €, à compter de la résiliation de son bail et jusqu’à la libération effective des lieux.

II) Sur l’article 700 du Code de procédure Civile et les dépens :

L’équité commande de ne pas laisser à la charge de [Localité 7] HABITAT la totalité des frais irrépétibles qu’il a dû exposer en première instance comme en cause d’appel pour assurer la défense de ses intérêts, de sorte qu’il se verra allouer une somme de 500 € pour ses frais irrépétibles d’appel, en sus de l’indemnité de 100 € octroyée par le premier juge.

Pour avoir succombé en sa principale demande d’octroi de délais de paiement, Monsieur [S] [B] [G] sera condamné à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour d’appel statuant publiquement, par décision contradictoire rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

DECLARE recevable l’appel interjeté par Monsieur [S] [B] [G].

REFORME le jugement rendu le 19 juillet 2024 par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES en ce qu’il a 'constaté l’existence d’un bail verbal entre LIMOGES HABITAT et Monsieur [S] [B] [G]'.

Statuant à nouveau de ce chef,

DIT que Monsieur [S] [B] [G] justifie être titulaire d’un bail en bonne et due forme qu’il s’est vu consentir par [Localité 7] HABITAT suivant contrat de location écrit et conclu à compter du 1er septembre 2017 pour une durée d’un an, renouvelable par tacite reconduction.

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus.

Y ajoutant,

CONDAMNE Monsieur [S] [B] [G] à verser à [Localité 7] HABITAT la somme de 500 € pour ses frais irrépétibles d’appel ;

CONDAMNE Monsieur [S] [B] [G] à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Isabelle MOREAU. Corinne BALIAN.