RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/02238 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JH6O

SI

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NIMES

10 juin 2024 RG :23/01625

[L]

C/

[C]

Copie exécutoire délivrée

le

à : M^e Largier

M^e Deixonne

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 03 AVRIL 2025

Décision déférée à la cour : Ordonnance du Juge des contentieux de la protection de NIMES en date du 10 Juin 2024, N°23/01625

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me S. IZOU, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

S. DODIVERS, Présidente de chambre

L. MALLET, Conseillère

S. IZOU, Conseillère

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Janvier 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 20 Mars 2025 prorogé à ce jour.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANT :

M. [H] [L]

né le 18 Juillet 1958 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Marie-laure LARGIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-30189-2024-4583 du 18/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Nîmes)

INTIMÉ :

M. [M] [C]

né le 05 Août 1966 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Caroline DEIXONNE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Affaire fixée en application des dispositions de l’ancien article 905 du code de procédure civile

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 03 Avril 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 20 août 2015, Monsieur [M] [C] a donné à bail à Monsieur [H] [L] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 1], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 450 ', outre 10 ' de provision pour charges.

Des loyers demeurant impayés, Monsieur [M] [C] a fait délivrer, le 20 juin 2023, à son locataire, un commandement de payer la somme en principal de 1 764 ', visant la clause résolutoire.

Selon exploit de commissaire de justice en date du 29 novembre 2023, Monsieur [M] [C] a assigné Monsieur [H] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, statuant en référé aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner son expulsion et sa condamnation à l’arriéré locatif ainsi qu’au versement d’une indemnité d’occupation, à des dommages et intérêts et à un article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Par ordonnance de référé contradictoire du 10 juin 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes a:

— Déclaré la demande en résiliation de bail diligentée par Monsieur [M] [C] recevable et bien fondée,

— Constaté l’acquisition de la clause résolutoire à son profit, et la résiliation du bail consenti à Monsieur [H] [L] à la date du 20 août 2023,

En conséquence :

— Ordonné l’expulsion domiciliaire de Monsieur [H] [L] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux sis [Adresse 1], avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prescrits par les articles L.411-1 et suivants du Code des procédures d’exécution,

— Condamné Monsieur [H] [L] à payer par provision à Monsieur [M] [C] à compter du 20 août 2023 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales,

— Condamné Monsieur [H] [L] à payer par provision à Monsieur [M] [C] la somme de 3 084 ' au titre de la dette locative arrêtée au 29 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

— Dit n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement,

— Condamné Monsieur [H] [L] à payer à Monsieur [M] [C] la somme de 150,00 ' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamné Monsieur [H] [L] aux entiers dépens.

Par déclaration reçue le 1er juillet 2024, Monsieur [H] [L] a relevé appel de l’ordonnance en l’ensemble de ses dispositions.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 21 janvier 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Monsieur [H] [L], appelant, demande à la cour de :

— Infirmer la décision entreprise dans l’intégralité de ses dispositions et notamment en ce qu’elle a rejeté l’argument tiré de l’absence de créance certaine liquide et exigible,

— Dire et juger qu’en l’absence de justificatif des charges récupérables le bailleur ne dispose pas d une créance certaine liquide et exigible,

— Le débouter en conséquence de l’intégralité de ses demandes fins et conclusions,

A titre subsidiaire

— Réformer la décision entreprise en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et prononcé la résolution du bail.

Tenant la régularisation des loyers,

— débouter le bailleur de l’intégralité de ses demandes fins et conclusions.

A titre infiniment subsidiaire et si par impossible la cour de céans estimait Monsieur [L] redevable d’un solde de loyer,

— lui allouer les plus larges délais de paiement pour s’en acquitter au visa des dispositions de l’article 1343-5 du code civil,

— Condamner Monsieur [M] [L] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700.

Monsieur [H] [L] revient sur sa situation personnelle afin d’expliquer les retards de paiement qu’il a rencontrés et qu’il ne conteste pas. Il soulève une contestation sérieuse quant au décompte produit par Monsieur [M] [C], ce dernier ayant inclus les frais d’huissier. Il estime que la créance dont il fait état n’est pas certaine, liquide et exigible et ne pouvait dès lors permettre de prononcer la résiliation du bail. Il ajoute par ailleurs que Monsieur [M] [C] ne communique aucun élément quant aux charges locatives.

Il ajoute avoir obtenu une aide et que l’arriéré locatif a été soldé. Il demande en conséquence l’infirmation de la décision ayant ordonné la résiliation du bail.

A titre subsidiaire, il sollicite des délais de paiement exposant avoir repris le règlement du loyer.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 15 octobre 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Monsieur [M] [C], intimé, demande à la cour de :

— Rejeter l’appel de Monsieur [H] [L] comme étant infondé,

— Débouter Monsieur [H] [L] de toutes ses demandes, à savoir :

— De juger que Monsieur [M] [C] ne disposerait pas d’une créance certaine, liquide et exigible,

— De réformer la décision en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et prononcé la résolution du bail et ce tenant la régularisation de la dette locative,

— De lui allouer les plus larges délais de paiement pour s’acquitter du solde du loyer du.

Au contraire,

— Confirmer l’ordonnance prononcée par le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Nîmes en date du 10 juin 2024 en ce qu’elle a :

— Constaté l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à la date du 20 août 2023,

— Ordonné l’expulsion de Monsieur [H] [L] ainsi que tout occupant de son chef,

— Rejeté sa demande de délai de paiement,

— Condamné au paiement de la somme de 150 ' au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

— Condamner enfin Monsieur [H] [L] au paiement d’une somme de 1 500 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Monsieur [M] [C] fait valoir qu’il a alerté son locataire des difficultés de paiement et a fait des démarches pour trouver une solution amiable, auxquelles ce dernier n’a pas répondu.

Il fait valoir que sa créance est certaine et que Monsieur [H] [L] n’ayant pas réglé les causes du commandement, la clause résolutoire est acquise et le bail résilié. Il confirme que son locataire a obtenu une aide mais conteste qu’il soit à jour de ses loyers, ne versant pas le reliquat du loyer et devant toujours 648 '.

Il estime que ce dernier ne peut obtenir de délais de paiement ni la suspension des effets de la clause résolutoire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 janvier 2025 pour être mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il ne ressort pas des pièces du dossier d’irrecevabilité de l’appel que la cour devrait relever d’office et les parties n’élèvent aucune discussion sur ce point.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, 'dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils [le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection] peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.'

1) Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon les dispositions des articles 1728 du code civil et 7 a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24-I alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer produit effet deux mois après un commandement demeuré infructueux.

Faute d’avoir payé ou contesté les causes du commandement dans le délai imparti, le preneur ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer.

En l’espèce, la clause résolutoire est prévue dans le contrat de bail à l’article 12. Le commandement de payer du 20 juin 2023 vise et reproduit la clause résolutoire et a été délivré régulièrement selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile.

Monsieur [H] [L] conteste le montant de l’arriéré locatif qu’a sollicité Monsieur [M] [C] devant le premier juge, ce dernier ayant inclus les frais exposés au titre du commissaire de justice. Il est constant cependant que l’appelant ne remet pas en cause les sommes visées au principal dans le commandement de payer.

Il n’apparaît pas sérieusement contestable que Monsieur [H] [L] était débiteur d’une dette locative, lorsque le commandement de payer a été délivré au titre de loyers impayés depuis le mois de novembre 2022, pour un montant en principal de 1 764 '.

Monsieur [H] [L] avait jusqu’au 20 août 2023 pour régler les causes du commandement, ce qu’il n’a pas fait, au vu des pièces remises.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et a prononcé la résiliation du bail.

La décision critiquée de ce chef est confirmée.

Monsieur [H] [L] étant devenu occupant sans droit ni titre, il doit régler une indemnité mensuelle d’occupation.

La décision ayant fixé cette indemnité, qui n’est pas contestée, est confirmée.

2) Sur l’arriéré locatif

Monsieur [H] [L] fait valoir qu’il existe une contestation sérieuse quant à la créance que prétend avoir Monsieur [M] [C], ce dernier ayant inclus à ce titre des frais de commissaire de justice et ne justifiant pas de la réalité des charges locatives.

Or, Monsieur [H] [L] ne justifie pas avoir émis la moindre protestation ou demande concernant le montant des charges locatives telles que sollicitées par Monsieur [M] [C] et qui s’élèvent à 10 ' par mois, conformément au contrat.

Par ailleurs, le premier juge a fixé l’arriéré locatif au 29 avril 2024 à la somme de 3 084 ', ayant écarté les frais de commissaire de justice sollicités par Monsieur [M] [C] et il n’est pas contesté, au vu des pièces remises par l’appelant que ce dernier a sollicité une aide financière auprès de Klésia Agirc Arrco qui lors de la commission du 18 juin 2024 lui a accordé une aide de 3 955,18 ' dont la somme de 3 084 ' devait permettre de régler la dette locative, telle qu’indiquée par Monsieur [H] [L].

Ce dernier ayant lui-même sollicité cette somme au titre de l’arriéré locatif, il ne peut dès lors prétendre à l’existence d’une contestation sérieuse de ce chef.

S’agissant de la réévaluation de l’arriéré locatif, Monsieur [H] [L] ajoute qu’il aurait réglé l’ensemble de l’arriéré, ce que conteste Monsieur [M] [C].

Monsieur [M] [C] produit un décompte arrêté au 31 octobre 2024 de 648 '.

Il en résulte que ce dernier a bien pris en compte le versement de Klésia et que Monsieur [H] [L] était à jour de ses règlements au 30 juin 2024.

Il indique cependant que de juillet 2024 à octobre 2024, Monsieur [H] [L] lui a versé une somme de 298 ' mais qu’il manque 162 ' par mois, l’APL ayant été suspendue, soit un solde de 648 '.

Monsieur [H] [L] a produit un courrier de la CAF du 14 janvier 2025 qui mentionne le versement d’une allocation logement à Monsieur [M] [C] de 166 ' pour le mois de décembre 2024 ainsi qu’un rappel de la période allant du 1er janvier 2024 au 30 novembre 2024 pour 1 865 '.

Monsieur [M] [C] n’ayant pas conclu sur le versement effectif de cet arriéré par la CAF, il convient en conséquence de condamner Monsieur [H] [L]à payer à titre de provision à Monsieur [M] [C] la somme de 648 ' suivant décompte arrêté au 31 octobre 2024, en deniers et quittances.

La décision est infirmée quant au quantum de l’arriéré locatif.

3) Sur les demandes de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V dispose que 'le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans par dérogation au délai prévu par l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative'.

L’article 24-VII précise que le juge saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, peut suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.

Monsieur [H] [L] sollicite que lui soient accordés des délais de paiement, et ce afin d’obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il résulte des éléments produits aux débats que Monsieur [H] [L] est retraité et perçoit des pensions mensuelles de l’ordre de 913,91 '. Il a fait une demande de logement social en octobre 2022 qui n’a pas abouti. Il justifie de la reprise du règlement des sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation et verse mensuellement la somme de 298 '. La CAF aurait par ailleurs repris le versement de son APL au vu du courrier produit.

Il y a lieu, dès lors, en l’état des éléments produits, de faire droit à la demande de délais de paiement de Monsieur [H] [L] et de fixer ceux-ci sur une période de 2 mois à 324 ' par mois, à moins qu’il ne justifie de la régularisation effective de son arriéré intervenu suite au versement de la CAF.

Ce règlement interviendra en sus du règlement de l’indemnité d’occupation et au plus tard le dixième jour de chaque mois.

Il sera, par ailleurs, ordonné la suspension de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement.

Si Monsieur [H] [L] s’acquitte du paiement de l’indemnité d’occupation et de l’arriéré qui resterait du, pendant ce délai, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprendra son effet de plein droit, l’expulsion pouvant avoir lieu.

La décision critiquée de ce chef est infirmée.

4) Sur les autres demandes

Chacune des parties conservera la charge de ses dépens d’appel.

Il convient, en équité de débouter chacune des parties de leur demande au titre des frais irrépétibles en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en référé et en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance de référé du 10 juin 2024 rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes sauf en ce qu’elle a :

— condamné Monsieur [H] [L] à payer par provision à Monsieur [M] [C] la somme de 3 084 ' au titre de la dette locative arrêtée au 29 avril 2024 avec intérêt au taux légal à compter de la présente ordonnance,

— dit n’y avoir lieu à octroi de délais de paiement,

L’infirme de ces chefs,

Statuant à nouveau,

Condamne Monsieur [H] [L] à payer à Monsieur [M] [C] par provision la somme de 648 ' au titre de la dette locative suivant décompte arrêté au 31 octobre 2024, en deniers et quittances,

Octroye à Monsieur [H] [L] des délais de paiement pendant 2 mois, à hauteur de 324 ' par mois, à compter du prononcé de l’arrêt, à moins qu’il ne justifie de la régularisation effective de son arriéré intervenu suite au versement de la CAF,

Dit que ce versement interviendra en sus du règlement de l’indemnité d’occupation et au plus tard le dixième jour de chaque mois,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement.

Rappelle que ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges courants,

Rappelle que si le locataire s’acquitte du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai octroyé, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué,

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance du bail ou d’une mensualité au titre de l’arriéré qui resterait du, à compter du présent arrêt, et après une simple mise en demeure demeurée vaine pendant 15 jours, la clause résolutoire reprendra ses pleins effets,

Ordonne, dans ce cas, l’expulsion de Monsieur [H] [L] et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens d’appel,

Déboute Monsieur [H] [L] de sa demande de condamnation de Monsieur [M] [C] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute Monsieur [M] [C] de sa demande de condamnation de Monsieur [H] [L] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,