ARRET N° .

N° RG 23/00717 – N° Portalis DBV6-V-B7H-BIP3D

AFFAIRE :

S.C.E.A. SCEA [Adresse 10] (SOCIFRA) pris en la persone de son représentant légal

C/

G.F.A. GFA [Adresse 10] GFA [Adresse 10], pris en la personne de son représentant légal.

S.E.L.A.R.L. [K] & ASSOCIES ès qualité de mandataire judiciaire de la SCEA [Adresse 10] dite SOCIFRA, intervenant volontaire par conclusions le 17-09-2024.

GV/MS

Autres demandes relatives à un bail rural

TPBR

Grosse délivrée à M^e Anne DEBERNARD-DAURIAC, M^e Abel-henri PLEINEVERT, le 13-03-25

COUR D’APPEL DE LIMOGES

Chambre sociale

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ARRET DU 13 MARS 2025

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TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX

Le TREIZE MARS DEUX MILLE VINGT CINQ la chambre économique et sociale a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe:

ENTRE :

S.C.E.A. SCEA [Adresse 10] (SOCIFRA) pris en la persone de son représentant légal, demeurant [Adresse 10] – [Localité 8]

représentée par M^e Anne DEBERNARD-DAURIAC de la SELARL SELARL LX LIMOGES, avocat au barreau de LIMOGES

APPELANTE d’une décision rendue le 12 SEPTEMBRE 2023 par le TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE LIMOGES

ET :

G.F.A. GFA [Adresse 10] GFA [Adresse 10], pris en la personne de son représentant légal, demeurant [Adresse 9] – [Localité 6]

représentée par M^e Abel-henri PLEINEVERT de la SCP PLEINEVERT DOMINIQUE PLEINEVERT ABEL-HENRI, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMEE

S.E.L.A.R.L. [K] & ASSOCIES ès qualité de mandataire judiciaire de la SCEA [Adresse 10] dite SOCIFRA, intervenant volontaire par conclusions le 17-09-2024., demeurant [Adresse 1] – [Localité 7]

représentée par M^e Anne DEBERNARD-DAURIAC de la SELARL SELARL LX LIMOGES, avocat au barreau de LIMOGES

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 20 février 2024, puis sur renvoi au 17 septembre 2024 et au 20 Janvier 2025.

La Cour étant composée de Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Présidente de chambre, de Madame Géraldine VOISIN et de Madame Marianne PLENACOSTE, Conseillers, assistées de M^me Sophie MAILLANT, Greffier. A cette audience, Madame Géraldine VOISIN, a été entendue en son rapport oral, les avocats sont intervenus oralement au soutien des intérêts de leurs clients.

Puis Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 13 Mars 2025 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

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LA COUR

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FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié du 18 juin 1973, à effet au 1er janvier 1973, le GFA [Adresse 10] a donné à bail rural à long terme à la SCEA [Adresse 10] (SOCIFRA)des bâtiments d’exploitation et un ensemble de parcelles situées sur la commune de [Localité 8] (87), d’une contenance totale de 700 hectares, 80 ares et 18 centiares, incluant les parcelles cadastrées A [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] au lieudit [Localité 11] de la même commune.

Ce bail rural a été conclu pour une durée de dix huit années expirant le 31 décembre 1990, renouvelable par période de neuf années, moyennant un fermage provisoire annuel de 2,5 quintaux par hectare de blé froment, soit 1 752 quintaux.

A cette date, les sociétés GFA [Adresse 10] et la SOCIFRA étaient gérées par les membres de la même famille, M. [V] [M] [N] [D] [X] [J] étant gérant de la SOCIFRA, M. [B] [V] [G] [X] [J] étant gérant du GFA.

Par acte notarié du 26 mai 1981, M. [V] [X] [J], agissant tant en son nom personnel qu’en qualité de gérant de la SOCIFRA, d’une part, et le GFA [Adresse 10], d’autre part, ont convenu d’un retrait d’actifs du GFA entraînant une modification de l’objet du bail rural précité, un bâtiment à usage d’habitation et certaines parcelles étant retirés du bail, limitant ainsi la superficie louée à 611 hectares, 61 ares et 94 centiares.

Il a par ailleurs été convenu que le fermage serait dû par la SOCIFRA pour partie au GFA [Adresse 10] pour 593 hectares, 71ares et 71 centiares et pour partie à M. [V] [X] [J], marquis [X] [J], pour 17 hectares, 90 ares et 23 centiares.

Le fermage était fixé à 58 points l’hectare, compte tenu de la valeur du point fixé par le préfet de la Haute-Vienne, payable en une échéance le 31 mars de chaque année.

Par acte sous seing privé du 31 décembre 2006, le GFA [Adresse 10] a accordé à M. [R] [X] [J] un prêt à usage portant sur les parcelles cadastrées A [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] pour une contenance de 9 hectares et 53ares, ainsi que sur le bâtiment 'Grange [Localité 11]' situé parcelle A[Cadastre 5], ce pour une durée d’une année à compter du 1er janvier 2007, renouvelable selon l’accord des parties.

Le 22 mai 2018, l’assemblée générale extraordinaire du GFA [Adresse 10] a adopté à l’unanimité deux résolutions libellées de la manière suivante :

'RÉSOLUTION N°7

La collectivité des associés, après avoir entendu la lecture du rapport de gérance décide d’autoriser la résiliation du bail rural signé avec la SOCIFRA.

A l’effet d’exécuter cette décision collective, l’assemblée donne tous pouvoirs au gérant de:

— résilier amiablement le bail rural signé avec la SOCIFRA en date du 18 juin 1973 à une date qu’il jugera utile

— si besoin est, consentir une mise à disposition à titre gratuit au profit de la SOCIFRA, une fois le bail résilié, des biens qui en faisaient l’objet, jusqu’à la signature de l’acte authentique de vente desdits biens.

RÉSOLUTION N°8

La collectivité des associés, après avoir entendu la lecture du rapport de gérance décide d’annuler en totalité la créance d’un montant à ce jour de 413 749 € du GFA à l’égard de la SOCIFRA au titre des arriérés de fermage'.

Par courrier signifié par huissier le 6 novembre 2019 au visa de l’article L.411-31 du code rural, le GFA [Adresse 10] a mis en demeure la SOCIFRA de lui régler la somme de 374 452,22 € au titre des fermages échus impayés sur la période de 2013 à 2019, calculés sur une superficie de 584 hectares, 18 ares et 71 centiares.

Le 6 novembre 2019, le GFA [Adresse 10] a donné congé à M. [R] [X] [J] des parcelles prêtées à usage le 31 décembre 2006, en l’informant que ce prêt cesserait le 31 décembre 2019 et qu’il devrait quitter les lieux à cette date.

Le 19 décembre 2019, M. [Z] [I] est devenu gérant de la société SOCIFRA à la place de M. [R] [X] [J].

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Le 15 février 2020, le GFA [Adresse 10] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Limoges aux fins d’obtenir la résiliation du bail rural ci-dessus énoncé en raison de l’absence de paiement par la SOCIFRA des fermages échus de 2013 à 2019.

Le 26 février 2020, la SOCIFRA a fait établir un procès-verbal de constat d’huissier portant sur l’état des bâtiments donnés à bail.

Par lettre recommandée avec accusé réception du 20 octobre 2020, le GFA [Adresse 10] a adressé à la SOCIFRA une nouvelle mise en demeure de lui payer les fermages échus de 2013 à 2020, pour un montant total de 428 728,61 € en lui rappelant qu’elle restait redevable de la somme de 161 352,03 € au titre des fermages échus entre 2018 et 2020 inclus.

Le 6 novembre 2020, l’assemblée générale du GFA [Adresse 10] a adopté une résolution n°6 en ces termes :

' La collectivité des associés, après avoir entendu la lecture du rapport de gérance décide de préciser que la remise de dettes à titre onéreux qui avait été envisagée en 2018 au profit de la SOCIFRA, lors de l’AG de la présente société, n’est plus d’actualité aujourd’hui puisqu’elle visait à obtenir la résiliation amiable du bail rural bénéficiant à la SOCIFRA lorsque cette société était gérée par Monsieur [R] [X] [J].

La collectivité des associés constate que Monsieur [R] [X] [J] a cédé la majeure partie des parts de la SOCIFRA qu’il détenait à un tiers, ce qui ôte tout caractère familial ayant pu exister entre le GFA [Adresse 10] et la SOCIFRA, et d’autre part que le même a refusé de résilier le bail rural dont dispose la SOCIFRA sur les biens du GFA ainsi qu’il s’y était engagé en 2018.

En conséquence La collectivité des associés décide d’annuler le projet de remise de dettes qui avait été envisagé lors de l’AG de 2018, projet qui n’a jamais pu être mis en oeuvre'.

Par ordonnance de référé du 12 novembre 2020, le président du tribunal judiciaire de Limoges a déclaré le GFA [Adresse 10] irrecevable en sa demande d’expulsion de M. [R] [X] [J] des parcelles objets du prêt à usage ci-dessus énoncé, au motif de l’existence de contestations sérieuses.

Le 25 novembre 2020, par courrier réitéré le 16 juillet 2021, la SOCIFRA a informé le GFA [Adresse 10] de son intention de régler la somme de 63 620 € en paiement du solde de fermage de 2018 et de celui de 2019.

Le 12 février 2021, le GFA [Adresse 10] a saisi de nouveau le tribunal d’une demande de résiliation de bail rural à raison du défaut de paiement du fermage échu en 2020.

Les deux instances ont été jointes.

Le 28 avril 2021, le GFA [Adresse 10] a mis en demeure la SOCIFRA de payer le montant des fermages arriérés, y incluant le montant du fermage échu en 2021.

Par ordonnance de référé du 15 juin 2021, le président du tribunal paritaire des baux ruraux de Limoges, saisi par la SOCIFRA, a ordonné une expertise judiciaire aux fins de décrire l’état des biens loués à elle par le GFA [Adresse 10], donner tout élément permettant de déterminer les responsabilités sur cet état et déterminer le préjudice subi par les parties.

Par arrêt du 25 mai 2023, la cour d’appel de Limoges a infirmé cette ordonnance et a dit la SOCIFRA irrecevable en sa demande d’expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 code de procédure civile, sa demande étant en lien direct et trouvant sa cause dans le même acte que dans l’instance pendante au fond.

Par jugement rendu le 12 septembre 2023, le tribunal paritaire des baux ruraux de Limoges a :

Rejeté la demande d’expertise formée par la SCEA [Adresse 10] – SOCIFRA et la demande de sursis à statuer associée ;

Déclaré irrecevable pour cause de prescription, la demande du GFA [Adresse 10] relative au paiements des fermages 2013 et 2014 ;

Débouté le GFA [Adresse 10] de sa demande en paiement pour les fermages échus des années 2015 à 2018 ;

Condamné la SCEA [Adresse 10] – SOCIFRA à payer au GFA [Adresse 10] la somme de 53 978,88 euros au titre du fermage 2019, et ce avec intérêt au taux légal à compter du 6 novembre 2019 ;

Prononcé, à effet au 20 octobre 2020, la résiliation du bail rural en date du 18 juin 1973 modifié le 26 mai 1981, aux torts de la SCEA [Adresse 10] – SOCIFRA ;

Ordonné 1'expulsion de la SCEA [Adresse 10]-SOCIFRA, ainsi que celle de tous occupants de son chef des biens et droits relatifs à la propriété agricole objet du bail, au besoin avec le concours de la force publique, et ce sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé le delai de six mois à compter de la signification du présent jugement ;

Condamné la SCEA [Adresse 10]-SOCIFRA, au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du fermage, révisable comme lui, et ce à compter du 20 octobre 2020, jusqu’à la libération des lieux ;

Débouté les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

Condamné la SCEA [Adresse 10]-SOCIFRA à payer au GFA [Adresse 10], la somme de 1 500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procedure civile ;

Condamné la SCEA [Adresse 10] – SOCIFRA aux dépens ;

Ecarté l’exécution provisoire de la présente décision.

La SCEA [Adresse 10] a interjeté appel partiellement de ce jugement le 27 septembre 2023.

Par jugement rendu le 25 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Limoges a constaté l’état de cessation des paiements de la SOCIFRA et a ouvert une procédure de redressement judiciaire à son égard, en désignant la SELARL [K] et ASSOCIES, prise en la personne de Maître [U] [K], en qualité de mandataire judiciaire.

Le GFA [Adresse 10] a déclaré sa créance entre les mains du mandataire judiciaire le 5 août 2024 à hauteur de 654 389,08 €.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées le 16 septembre 2024 développées à l’audience, la SCEA [Adresse 10] et la SELARL [K] et ASSOCIES es qualité de mandataire judiciaire de la SOCIFRA demandent à la cour de :

Déclarer recevable et bien fondé l’appel limité interjeté par la SCEA [Adresse 10] ' SOCIFRA à l’encontre du jugement rendu le 12 septembre 2023 par le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de Limoges l’opposant au GFA [Adresse 10], et, y faire droit;

Déclarer recevable et bien fondée l’intervention volontaire de la SELARL [K] et ASSOCIES prise en la personne de Maître [U] [K] ès qualité de mandataire judiciaire à la procédure de redressement judiciaire de la SCEA [Adresse 10] ' SOCIFRA, Me [K] s’associant aux prétentions de cette dernière.

En conséquence,

Confirmer le jugement en ce qu’il a :

— déclaré irrecevable pour cause de prescription, la demande du GFA [Adresse 10] relative au paiement des fermages 2013 et 2014 ;

— débouté le GFA [Adresse 10] de sa demande en paiement pour les fermages échus des années 2015 à 2018 ;

— écarté l’exécution provisoire de la présente décision.

En revanche, réformer le jugement en ce qu’il a :

— Rejeté la demande d’expertise formée par la SCEA [Adresse 10] ' SOCIFRA et la demande de sursis à statuer associée ;

— Condamné la SCEA [Adresse 10]'SOCIFRA à payer au GFA [Adresse 10] la somme de 53 978,88 € au titre du fermage 2019, et ce avec intérêt au taux légal à compter du 6 novembre 2019 ;

— Prononcé, à effet du 20 octobre 2020, la résiliation du bail rural en date du 18 juin 1973 modifié le 26 mai 1981, aux torts de la SCEA [Adresse 10] ' SOCIFRA ;

— Ordonné l’expulsion de la SCEA [Adresse 10] 'SOCIFRA, ainsi que celle de tous occupants de son chef des biens et droits relatifs à la propriété agricole objet du bail, au besoin avec le concours de la force publique, et ce sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard passé le délai de 6 mois à compter de la signification du présent jugement ;

— Condamné la SCEA [Adresse 10] 'SOCIFRA au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du fermage, révisable comme lui, et ce à compter du 20 octobre 2020, jusqu’à libération des lieux ;

— Débouté les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

— Condamné la SCEA [Adresse 10] ' SOCIFRA à payer au GFA [Adresse 10], la somme de 1500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamné la SCEA [Adresse 10] ' SOCIFRA aux dépens.

Et statuant de nouveau :

Avant dire droit, Ordonner une expertise confiée à tel expert qu’il plaira avec mission de :

— se rendre sur les lieux,

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission et entendre tous sachants,

— visiter les lieux,

— donner son avis sur l’état des biens objets du bail et leur valeur locative,

— examiner et décrire les désordres allégués, notamment ceux mentionnés dans les présentes conclusions, ainsi que les dommages,

— en rechercher la cause exacte et indiquer s’ils proviennent notamment d’un défaut d’entretien, s’ils sont de nature ou non à compromettre la solidité des ouvrages et/ou à les rendre impropre à leur destination,

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la

juridiction saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis,

— indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires à la réfection et chiffrer, le cas échéant le coût des remises en état,

— en cas d’urgence reconnue par l’Expert, autoriser les demandeurs à faire exécuter à leurs frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’Expert, sous le constat de bonne fin de celui-ci, qui, dans ce cas déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance de ces travaux,

— Dire que l’Expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de Procédure Civile, et que sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au Secrétariat-Greffe de la Cour dans le délai de trois mois de sa saisine,

— Dire qu’il en sera référé en cas de difficulté.

— Fixer la provision à consigner au Greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’Expert, dans tel délai de l’Ordonnance à intervenir.

Surseoir à statuer sur les demandes du GFA [Adresse 10] jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ;

Rejeter la demande d’indemnité provisionnelle formulée par le GFA [Adresse 10], et, l’en débouter,

A défaut, Déclarer irrecevables et non fondées l’appel incident formé par le GFA [Adresse 10] ainsi que l’intégralité de ses demandes, et, l’en débouter,

Déclarer irrecevable, de toute façon, non fondée la demande de résiliation du bail rural pour défaut de paiement des fermages échus avant le jugement de placement en redressement judiciaire, ainsi qu’en paiement de ces sommes compte tenu de l’arrêt des poursuites individuelles en application de l’article L 622-21 du Code du Commerce,

A titre subsidiaire, Retenir l’existence de raisons sérieuses et légitimes faisant obstacle à la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement des fermages,

En tout état de cause,

Constater que les conditions de mise en 'uvre de la résiliation ne sont pas remplies;

Dire et juger que la société SOCIFRA n’est redevable d’aucun fermage ;

Subsidiairement, octroyer les plus larges délais de paiement à la société SOCIFRA en application de l’article 1343-5 du Code civil ;

Constater que la société SOCIFRA n’a jamais cédé le bail rural dont elle bénéficie depuis 1973 ;

Dire et juger que le Groupement Foncier Agricole [Adresse 10] ne rapporte pas la preuve du non-respect par la société SOCIFRA des dispositions de l’article L 411-29 du Code Rural et de la Pêche maritime et de dégradations des sols ;

Débouter le Groupement Foncier Agricole [Adresse 10] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions contraires ;

Condamner le Groupement Foncier Agricole [Adresse 10] à verser à la SCEA [Adresse 10] – SOCIFRA la somme de 300 000 € à titre de dommages et intérêts pour attitude et procédure abusive ;

Condamner le Groupement Foncier Agricole [Adresse 10] à verser à la société SOCIFRA la somme de 9.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamner le Groupement Foncier Agricole [Adresse 10] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

A titre liminaire, la SOCIFRA demande de recevoir l’intervention volontaire à l’instance de la SELARL [K] et ASSOCIES es qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la SOCIFRA.

Elle soutient que l’organisation d’une mesure d’expertise est nécessaire avant dire droit pour déterminer l’état des biens loués, leur valeur locative ainsi que les préjudices subis par la SOCIFRA du fait de leur état dégradé.

Subsidiairement, la SOCIFRA prétend que la demande du GFA [Adresse 10] tendant à la résiliation du bail rural pour défaut de paiement des fermages est irrecevable au regard des dispositions de l’article 622-21 du code de commerce, compte tenu de l’arrêt des poursuites individuelles.

Subsidiairement, des motifs légitimes font obstacle à la résiliation du bail :

— le refus du bailleur d’encaisser le paiement des fermages correspondant au solde de l’année 2018 et à celle de 2019, le tout à hauteur de 63 620 € alors que ce paiement est libératoire ;

— le défaut de loyauté du GFA [Adresse 10] qui n’a demandé la résiliation du bail que suite au changement de gérant de la SOCIFRA ;

— le renouvellement du bail le 1er janvier 2018 empêche le GFA [Adresse 10] de se prévaloir du défaut de paiement des fermages antérieurs à cette date pour solliciter la résiliation du bail rural ;

le manquement du bailleur à ses propres obligations , en ce qu’il ne s’est pas acquitté de son obligation d’entretien et de réalisation des grosses réparations des bâtiments loués.

En ce qui concerne le paiement des fermages, ceux échus antérieurement au 15 février 2015 sont prescrits pour être antérieurs de plus de cinq années par rapport au dépôt de la requête devant le tribunal paritaire des baux ruraux, le 15 février 2020.

En tout état de cause, lors de l’assemblée générale du 22 mai 2018, le GFA [Adresse 10] a opéré remise de dette et renoncé irrévocablement au paiement des fermages dûs à cette date à hauteur de 413 749 €. Il ne peut donc plus en demander le paiement, ni solliciter la résiliation du bail de ce chef.

En conséquence, et au vu de l’offre de paiement à hauteur de 63 620 € pour 2018 et 2019, la SOCIFRA soutient n’être redevable d’aucun arriéré de fermages.

Enfin, sur la demande de résiliation du bail pour cession prohibée au regard du prêt à usage consenti le 31 décembre 2006 sur les parcelles A [Cadastre 2], A [Cadastre 3] et A [Cadastre 4], la SOCIFRA fait valoir que ces parcelles font toujours partie du bail rural initial, et que, n’étant pas partie à ce contrat conclu entre le GFA [Adresse 10] et M. [R] [X] [J], aucun grief ne peut lui être reproché à ce titre.

Concernant la demande de résiliation sur le fondement de l’article L 411-29 du code rural et le défaut d’entretien du fonds loué, la SOCIFRA fait valoir que GFA [Adresse 10] n’en rapporte aucunement la preuve.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 6 janvier 2025 et développées à l’audience, le GFA [Adresse 10] demande à la cour de :

Statuer ce que de droit sur la recevabilité de l’appel de la SOCIFRA ;

Le déclarer mal fondé ;

1) Sur les dispositions du jugement à confirmer :

Confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail rural du 18 juin 1973 aux torts de la SCEA [Adresse 10] dite SOCIFRA ;

Confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé cette résiliation à effet au 20 octobre 2020 ;

Confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné l’expulsion de la SOCIFRA et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la Force Publique ;

Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SOCIFRA au règlement d’une indemnité d’occupation égale au montant du fermage (53 978,88 € valeur 2019) révisable à compter du 20 octobre 2020 jusqu’à la libération des lieux ;

2) Sur les dispositions à réformer :

Réformer pour le surplus et accueillir favorablement l’appel incident du GFA [Adresse 10] qui sera déclaré recevable et fondé ;

1) Fixer la créance du GFA [Adresse 10] à la somme de 374 452,22 € au titre des fermages arrêtés au 1er novembre 2029 ;

2) Fixer les fermages ou indemnités d’occupations équivalentes comme suit :

—  53 978,88 € au titre des fermages pour l’exercice 2019-2020

—  54 272,58 € au titre de fermages pour l’exercice 2020-2021

—  54 865,13 € au titre des fermages pour l’exercice 2021-2022

—  56 812,82 € au titre des fermages pour l’exercice 2022-2023

—  60 007,45 € au titre des fermages pour l’exercice 2023-2024

3) Fixer ainsi et en conséquence, les créances de la GFA [Adresse 10] à l’égard du redressement judiciaire de la SOCIFRA ;

4) Condamner la SOCIFRA au règlement des fermages pour l’exercice 2024-2025 et en tant que de besoin la condamner au paiement de cette somme ;

5) Fixer à la somme de 30 000,00 € la créance du GFA [Adresse 10] au titre des dommages et intérêts ;

6) Ordonner l’expulsion de la SOCIFRA ou de tout occupant de son chef au besoin avec l’assistance de la Force Publique, sous astreinte de 100,00 € par jour de retard, à compter du mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir ;

7) Condamner la SOCIFRA à verser une indemnité d’occupation équivalente au fermage indexé, qui ne saurait être inférieure à 60 000,00 €, par an, jusqu’à complète libération des lieux ;

8) Fixer à 10,000 € la créance du GFA [Adresse 10] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE ;

A titre subsidiaire,

Prononcer la résiliation du bail pour cession prohibée et violation des dispositions de l’article L411-29 du Code Rural ;

A titre infiniment subsidiaire et si par impossible, la cour ordonnait une mesure d’expertise ;

Condamner la SOCIFRA à verser une indemnité d’occupation annuelle de 60,000 € à valoir sur les fermages jusqu’au prononcé d’un arrêt définitif ;

Allouer au GFA [Adresse 10] l’entier bénéfice de ses demandes ci-dessus ;

Condamner la SOCIFRA aux dépens en ce compris le coût des commandements de payer sauf à dire que les dépenses resteront à la charge de la SOCIFRA et seront inscrites au passif .

Le GFA [Adresse 10] soutient que la résiliation du bail est acquise sur le fondement de l’article L.411-31 du code rural, par la persistance du défaut de paiement des arriérés de fermage après deux mise en demeure, le 6 novembre 2019 et le 20 octobre 2020 restées infructueuses.

Il soutient que la demande d’expertise de la SOCIFRA est dilatoire, venant uniquement en rétorsion de sa demande de résiliation du bail. Cette demande est en outre dénuée d’intérêt puisqu’elle peut être remplacée par l’état des lieux de sortie. Si la mesure d’expertise devait être ordonnée, le GFA [Adresse 10] demande que la SOCIFRA soit condamnée à lui verser une indemnité d’occupation annuelle de 60 000 €.

Le GFA [Adresse 10] soutient que les délibérations des assemblées générales du 22 mai 2018 et du 6 novembre 2020 ainsi que la mise en demeure adressée en novembre 2020 ont interrompu la prescription des dettes de fermages.

Il soutient que les résolutions n ° 7 et 8 de l’assemblée générale du 22 mai 2018 sont indissociables, l’effacement de la dette de fermage ayant été la contrepartie de la résiliation à l’amiable du bail rural pour vendre le domaine. Mais, M. [R] [X] [J], alors gérant de la SOCIFRA, ayant refusé cette résiliation, l’annulation par le GFA [Adresse 10] de sa créance de fermage est devenue sans objet, ce qui a donné lieu à la résolution n° 6 de l’assemblée générale du 6 novembre 2020 annulant l’abandon de sa créance de fermage.

Par ailleurs, la SOCIFRA ne justifiant pas avoir assisté ou avoir reçu notification de ces résolutions, la qualification de remise de dette doit être écartée.

Pour le GFA [Adresse 10], la proposition le 25 novembre 2020 et le 16 juillet 2021 par la SOCIFRA du paiement du solde du fermage de 2018 et de celui de 2019 ne lui a jamais été véritablement transmise. Elle constitue en réalité la reconnaissance par la SOCIFRA de ce qu’elle est finalement tenue à paiement. Il ne s’agit en outre que d’un paiement partiel sans incidence.

Le GFA [Adresse 10] s’oppose aux moyens soulevés par la SOCIFRA concernant l’obstacle à demander la résiliation résultant du bail renouvelé puisque les fermages appelés sont postérieurs au 1er janvier 2018 dans les mises en demeure.

Il demande de fixer sa créance au passif de la SOCIFRA compte tenu du redressement judiciaire dont elle fait l’objet.

Le GFA soutient donc que le bail doit être résilié à raison des défauts de paiements de la SOCIFRA, et à titre subsidiaire, pour les raisons suivantes :

le défaut d’entretien des parcelles et le non respect des dispositions de l’article L 411-29 du code rural, la SOCIFRA ayant labouré l’ensemble des parcelles avec des coupes d’arbres régulières ;

la cession prohibée du bail, en ce que, par le prêt à usage du 31 décembre 2006, les parcelles cadastrées A[Cadastre 2], A[Cadastre 3] et A[Cadastre 4] ont été retirées du bail pour en faire profiter un tiers, M. [R] [X] [J].

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la demande d’expertise judiciaire et de sursis à statuer

La SOCIFRA demande avant dire droit l’organisation d’une expertise judiciaire aux fins de déterminer l’état des biens loués, leur valeur locative ainsi que le préjudice subi.

Elle se fonde sur un constat d’huissier établi le 26 février 2020 qui présente, sur le domaine loué, des bâtiments d’exploitation vétustes et en mauvais état d’entretien.

Il convient d’observer que ce constat d’huissier a été établi immédiatement après le dépôt de la requête devant le tribunal paritaire des baux ruraux le 15 février 2020 par le GFA [Adresse 10] en résiliation du bail rural. Ainsi, la demande d’expertise judiciaire présentée par la SOCIFRA vient directement en réaction à la demande de résiliation bail formée par le GFA [Adresse 10], alors qu’elle n’avait jamais argué du mauvais état du fonds loué auparavant pour justifier un défaut de paiement des fermages.

Or, le mauvais état des bâtiments ne saurait avoir d’incidence sur la question de la résiliation du bail rural dans la mesure où le constat d’huissier produit :

— ne démontre pas que la bonne exploitation du fonds soit compromise ;

— établit uniquement le mauvais état et/ou la vétusté de certains bâtiments, et non de l’ensemble du domaine loué de 600 hectares, ce qui ne saurait donc justifier une absence totale de paiement des fermages.

En tout état de cause, après l’établissement de l’état des lieux de sortie, l’état des bâtiments sera apprécié et la SOCIFRA pourra faire valoir ses droits sur ce sujet.

Il convient en conséquence de rejeter la demande d’expertise présentée par la SOCIFRA qui apparaît dilatoire pour échapper à la résiliation du bail, ainsi que la demande de sursis à statuer.

— Sur le défaut de paiement des fermages

Le GFA [Adresse 10] a successivement mis en demeure la SOCIFRA :

— par acte d’huissier du 6 novembre 2019, visant l’article L 411-31 du code rural, de lui régler la somme de 374 452,22 € correspondant aux fermages échus sur la période 2013 à 2019,

— par lettre recommandée avec accusé réception du 20 octobre 2020, visant l’article L 411-31 du code rural, de lui régler la somme de 428'728,61 € en paiement des fermages de 2013 à 2020.

Certes, par assemblée générale extraordinaire du 22 mai 2018, le GFA [Adresse 10] a dans sa résolution n°8 : 'décid(é) d’annuler en totalité la créance d’un montant à ce jour de 413 749 € du GFA à l’égard de la SOCIFRA au titre des arriérés de fermage'.

Mais, aucune pièce du dossier n’établit que cette résolution ait été portée à la connaissance de la SOCIFRA et encore moins acceptée par cette dernière. Il s’agit donc d’une décision unilatérale du GFA [Adresse 10] n’engageant que lui-même et non d’une remise de dette.

Ainsi, le GFA [Adresse 10] n’ayant pris aucun engagement à l’égard de La SOCIFRA, il lui était loisible de renoncer à cette décision, ce qu’il a d’ailleurs fait lors de l’assemblée générale du 6 novembre 2020 dans sa résolution n° 6 : 'En conséquence la collectivité des associés décide d’annuler le projet de remise de dettes qui avait été envisagé lors de l’AG de 2018, projet qui n’a jamais pu être mis en oeuvre'.

En conséquence, les décisions du GFA n’ont eu aucune incidence sur l’obligation à paiement des fermages de la SOCIFRA.

Pour se libérer, la SOCIFRA doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Or, elle ne démontre pas avoir réglé les fermages depuis 2013, sauf à avoir proposé au GFA [Adresse 10] de lui régler le solde du fermage de l’année 2018 et celui de l’année 2019 à hauteur de 63'620 € par courriers du 25 novembre 2020 et du 16 juillet 2021. Mais, cette offre de paiement n’est pas libératoire, faute de paiement effectif.

La SOCIFRA ayant fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire ouverte par jugement du 25 juillet 2024, elle ne peut pas faire l’objet d’une condamnation à paiement en application de l’article L 622-21 I du code de commerce. Le GFA [Adresse 10] ne peut donc que demander la fixation de sa créance en fermages au passif de la SOCIFRA en application de cette disposition.

Le GFA [Adresse 10] a déclaré sa créance entre les mains du mandataire judiciaire le 5 août 2024 à hauteur de 654'389,08 €, somme représentant, d’une part, les fermages impayés de 2013 à 2024.

Néanmoins, c’est à bon droit que le tribunal paritaire des baux ruraux a fait application des articles 2224 et 2241 du code civil en appliquant la prescription quinquennale à compter du 15 février 2020, date de dépôt de la requête devant le tribunal paritaire des baux ruraux, seul acte interruptif de la prescription. Ainsi, la demande en paiement des fermages dus au titre des années 2013, soit 52'734,57 €, et 2014, soit 53'534,90 €, est prescrite et donc irrecevable. Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Il convient donc de fixer au passif de la SOCIFRA la créance du GFA [Adresse 10] comme suit, le quantum des fermages annuels n’étant pas contesté par la SOCIFRA :

—  54 399,50 € au titre des fermages dûs pour l’année 2015

—  54'171,67 € au titre des fermages dûs pour l’année 2016

—  52'535,94 € au titre des fermages dûs pour l’année 2017

—  53'096,76 € au titre des fermages dûs pour l’année 2018

—  53 978,88 € au titre des fermages dûs pour l’année 2019

—  54 272,58 € au titre des fermages dûs pour l’année 2020

—  54 865,13 € au titre des fermages dûs pour l’année 2021

—  56 812,82 € au titre des fermages dûs pour l’année 2022

—  60 007,45 € au titre des fermages dûs pour l’exercice 2023-2024.

Il convient également de la condamner au paiement du fermage dû à compter du 25 juillet 2024 et au titre de l’année 2025.

La demande de délais de paiement présentée par la SOCIFRA sera examinée dans le cadre de la procédure de redressement judiciaire. Elle doit donc être déboutée de sa demande à ce titre dans la cadre de la présente instance.

— Sur la résiliation du bail rural

La résiliation du bail rural du 18 juin 1973 est encourue en application des dispositions de l’article L411-31 du code rural et de la pêche maritime selon lequel

: 'I.-Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants :

1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition.

…

Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes'.

La SOCIFRA soutient que le renouvellement du bail rural, en ce qu’il entraîne la formation d’un nouveau bail, prive le bailleur de la possibilité d’en demander la résiliation pour un défaut de paiement des fermages dus au titre du bail expiré.

Le bail rural à long terme du 18 juin 1973, d’une durée de 18 années, s’est terminé le 30 décembre 1990, et il s’est par la suite renouvelé par période de 9 années, soit :

' le 1er janvier 2000

' le 1er janvier 2009

' le 1er janvier 2018.

Or, la mise en demeure du 6 novembre 2019, vise, entre autres, les fermages dûs en 2018 et 2019, soit deux échéances de fermages postérieures au 1er janvier 2018. À titre surabondant, la mise en demeure du 20 octobre 2020 vise le non paiement de fermages jusqu’en 2020, soit postérieurement à la date de renouvellement du bail rural le 1er janvier 2018.

Ce moyen n’est donc pas opérant pour voir rejeter la demande en résiliation du bail rural présentée par le GFA [Adresse 10].

Par ailleurs, si la SOCIFRA a proposé au GFA [Adresse 10] de lui régler le solde du fermage de l’année 2018 et celui de l’année 2019 à hauteur de 63'620 € par courriers du 25 novembre 2020 et du 16 juillet 2021, ce paiement n’étant que partiel, il ne fait pas obstacle à la résiliation du bail. Au surplus, comme indiqué ci-dessus, ce paiement n’a pas été effectué.

Enfin, l’absence de paiement des fermages est manifeste. En conséquence, peu importe que la demande de paiement de fermage soit intervenue concomitamment au changement de gérant de la SOCIFRA. Ce fait ne constitue donc pas davantage un motif légitime faisant obstacle à la résiliation du bail rural.

En conséquence, comme justement énoncée par le tribunal, les conditions d’application de l’article L 411-31 du code rural étaient remplies lorsqu’il a statué au regard des deux mises en demeure du 6 novembre 2019 et du 20 octobre 2020 restées sans effet.

Depuis, la SOCIFRA a fait l’objet d’une mesure de redressement judiciaire ouverte par jugement du 25 juillet 2024.

Or, l’article L 622-21 du code de commerce prévoit en son I que 'Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant :

1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ;

2° A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent'.

Il s’agit bien ici d’une demande de résiliation du bail rural pour défaut de paiement des fermages à titre principal.

Or, lorsque le jugement de première instance, prononçant la résiliation du bail pour défaut de paiement, n’a pas force de chose jugée, ce qui est le cas en l’espèce, l’ouverture ultérieure d’une procédure de redressement judiciaire à l’encontre du preneur a pour effet de suspendre, en appel, la poursuite de l’action.

En conséquence, la poursuite de l’action en résiliation du bail rural engagée par le GFA [Adresse 10] est suspendue. Il convient de statuer en ce sens.

Faute de prononcer la résiliation du bail, il n’y a pas lieu de fixer une indemnité d’occupation, le locataire restant tenu du paiement des loyers.

— Pour échapper à cette suspension de la résiliation du bail rural, le GFA [Adresse 10] ne peut davantage fonder son action en résiliation du bail sur un défaut d’entretien et violation des dispositions de l’article L 411-29du code rural et de la pêche maritime par la SOCIFRA. En effet, il ne produit à l’appui de sa demande à ce titre que deux photos représentant quelques arbres coupés, ce qui est manifestement insuffisant pour démontrer un défaut d’entretien sur un domaine loué de 600 hectares.

Il doit donc être débouté de sa demande présentée à ce titre.

— De même, en ce qui concerne la demande de résiliation du bail rural, sur le fondement de l’article L 411-35 du code rural, pour cession ou sous-location prohibée par la SOCIFRA des parcelles cadastrées A [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], commune de [Localité 8], elle ne peut pas aboutir dans la mesure où :

— la SOCIFRA n’est pas intervenue à l’acte de prêt à usage en date du 31 décembre 2006 conclu entre le GFA [Adresse 10] et M. [R] [X] [J] ; il n’est même pas rapportée la preuve qu’elle en ait eu connaissance ; le GFA [Adresse 10], bailleur, ne peut donc reprocher à la SOCIFRA un acte qu’il a opéré lui-même ;

— ces parcelles qui étaient comprises dans le bail rural du 18 juin 1973 l’étaient toujours suite à l’acte modificatif du 26 mai 1981 et le sont encore aujourd’hui, si bien que la cession n’est pas établie ;

— il ne peut être tiré aucune conséquence de la position de défense de M. [R] [X] [J] dans l’instance ayant donné lieu à l’ordonnance de référé du 12 novembre 2020.

En conséquence, la résiliation ne peut pas être prononcée sur ces deux fondements.

Elle ne peut être prononcée que pour défaut de paiement des fermages, mais est suspendue en raison de la procédure de redressement judiciaire ouverte à l’égard de la SOCIFRA depuis le 25 juillet 2024.

— Sur la demande de dommages et intérêts présentée par le GFA [Adresse 10] pour non paiement des fermages

Le GFA [Adresse 10] ne peut se plaindre d’un défaut de paiement des fermages lui ayant causé un préjudice, alors qu’il a réclamé pour la première fois, par mise en demeure du 6 novembre 2019, paiement des fermages impayés depuis l’année 2013.

En outre, il ne justifie pas d’un préjudice indépendant du retard dans le paiement indemnisé sur le fondement de l’article 1231'6 du code civil.

Il doit donc être débouté de sa demande en paiement présentée à ce titre.

— Sur la demande de dommages et intérêts présentée par la SOCIFRA pour procédure abusive

Au vu de la solution du litige, Il convient de débouter la SOCIFRA de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive.

— Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La SOCIFRA succombant à l’instance, elle doit être condamnée aux dépens et déboutée de sa demande en paiement fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en revanche de fixer à son passif la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice du GFA [Adresse 10].

— --==oO§Oo==---

PAR CES MOTIFS

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La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe, après en avoir délibéré conformément à la loi ;

CONFIRME le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Limoges le 12 septembre 2023 en ce qu’il a :

Rejeté la demande d’expertise formée par la SCEA [Adresse 10] – SOCIFRA et la demande de sursis à statuer associée,

Déclaré irrecevable pour cause de prescription, la demande du GFA [Adresse 10] relative au paiements des fermages 2013 et 2014,

Condamné la SCEA [Adresse 10]-SOCIFRA à payer au GFA [Adresse 10], la somme de 1500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procedure civile,

Condamné la SCEA [Adresse 10]-SOCIFRA aux dépens,

Ecarté l’exécution provisoire de la présente décision ;

INFIRME ce jugement en ce qu’il a :

— Débouté le GFA [Adresse 10] de sa demande en paiement pour les fermages échus des années 2015 à 2018,

Condamné la SCEA [Adresse 10]-SOCIFRA à payer au GFA [Adresse 10] la somme de 53 978,88 euros au titre du fermage 2019, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2019,

Prononcé, à effet au 20 octobre 2020, la résiliation du bail rural en date du 18 juin 1973 modifié le 26 mai 1981, aux torts de la SCEA [Adresse 10] – SOCIFRA,

Ordonné 1'expulsion de la SCEA [Adresse 10] – SOCIFRA, ainsi que celle de tous occupants de son chef des biens et droits relatifs à la propriété agricole objet du bail, au besoin avec le concours de la force publique, et ce sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé le delai de six mois à compter de la signification du présent jugement,

Condamné la SCEA [Adresse 10]-SOCIFRA, au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du fermage, révisable comme lui, et ce à compter du 20 octobre 2020, jusqu’à la libération des lieux,

Débouté les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,

Condamné la SCEA [Adresse 10] – SOCIFRA à payer au GFA [Adresse 10], la somme de 1500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procedure civile ;

Statuant à nouveau :

FIXE la créance du GFA [Adresse 10] au passif de la SCEA [Adresse 10]- SOCIFRA aux sommes de :

—  54'171,67 € au titre des fermages dûs pour l’exercice 2015/2016

—  52'535,94 € au titre des fermages dûs pour l’exercice 2016/2017

—  53'096,76 € au titre des fermages dûs pour l’exercice 2018/2019

—  53 978,88 € au titre des fermages dûs pour l’exercice 2019-2020

—  54 272,58 € au titre des fermages dûs pour l’exercice 2020-2021

—  54 865,13 € au titre des fermages dûs pour l’exercice 2021-2022

—  56 812,82 € au titre des fermages dûs pour l’exercice 2022-2023

—  60 007,45 € au titre des fermages dûs pour l’exercice 2023-2024 ;

ORDONNE la suspension de la poursuite de l’action en résiliation du bail rural engagée par le GFA [Adresse 10] sur le fondement de ces créances impayées pendant la procédure de redressement judiciaire ;

DIT que sont suspendues les demandes subséquentes à la résiliation du bail, soit la demande d’expulsion et la demande en paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE la SCEA [Adresse 10]- SOCIFRA à payer au GFA [Adresse 10] le fermage dû à compter du 25 juillet 2024 et au titre de l’année 2025 ;

DEBOUTE la SCEA [Adresse 10]- SOCIFRA de sa demande de délais de paiement;

DIT n’y avoir lieu à fixation d’une indemnité d’occupation ;

DEBOUTE le GFA [Adresse 10] de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour non paiement des fermages ;

DEBOUTE la SCEA [Adresse 10]- SOCIFRA de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive et au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

FIXE au passif de la SCEA [Adresse 10]- SOCIFRA la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice du GFA [Adresse 10] ;

CONDAMNE la SCEA [Adresse 10]- SOCIFRA aux dépens.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

Sophie MAILLANT. Olivia JEORGER-LE GAC.