ARRET N°320/2025

N° RG 25/00193 – N° Portalis DBV6-V-B7J-BIVII

AFFAIRE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

M. [M] [G]

CB/IM

Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

— --==oOo==---

ARRÊT DU 12 NOVEMBRE 2025

— --==oOo==---

Le DOUZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ la Chambre civile de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL,

dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par M^e Bertrand VILLETTE, avocat au barreau de LIMOGES substitué par M^e Delphine DUDOGNON, avocat au barreau de LIMOGES

APPELANTE d’une décision rendue le 20 décembre 2024 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 5]

ET :

Monsieur [M] [G]

né le 13 Juin 1978 à [Localité 4] (GUADELOUPE),

demeurant [Adresse 6]

non représenté.

INTIMÉ

— --==oO§Oo==---

Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 25 Septembre 2025. L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Corinne BALIAN, Présidente de chambre, magistrat rapporteur, assistée de Madame Line MALLEVERGNE, Greffier, a tenu seule l’audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport. L’avocate est intervenue au soutien de son client.

Après quoi, Madame Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 12 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Madame Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a rendu compte à la Cour, composée de Madame Corinne BALIAN, Présidente de chambre,de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller et de Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

— --==oO§Oo==---

LA COUR

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits et procédure

Par acte sous seing privé en date du 29 février 2008 prenant effet à compter du 25 avril 2008, la SA [Adresse 3] a donné à bail à monsieur [M] [G] et madame [K] [Y] un logement de type 4 situé [Adresse 2], et ce moyennant un loyer mensuel révisable de 536,45 €, outre une provision sur charges de 26,09 €, sachant que par avenant en date du 22 septembre 2011, monsieur [M] [G] est devenu seul titulaire dudit contrat de location, suite au départ de madame [K] [Y] .

Suivant acte de Commissaire de Justice en date du 6 décembre 2023, monsieur [M] [G] s’est vu signifier à la demande de la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SA [Adresse 3], un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue dans son contrat de bail, le mettant en demeure de régler la somme principale de 1 566,34€ à titre d’arriéré locatif, et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs pour l’année en cours.

Soutenant que ledit commandement de payer était resté infructueux, la SA CDC HABITAT SOCIAL a par acte de Commissaire de Justice du 18 mars 2024 assigné monsieur [M] [G] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES statuant en matière de référé, pour notamment :

— voir constater la résiliation du bail la liant à ce dernier pour non-paiement des loyers mis à sa charge,

— voir ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef,

— le voir condamner à lui payer à titre provisionnel la somme de 1 450,94 €, ainsi qu’au règlement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges, et ce jusqu’à son départ effectif des lieux loués,

— le voir condamner au paiement d’une indemnité de 500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens incluant le coût du commandement de payer.

Par ordonnance de référé du 20 décembre 2024, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES a :

— déclaré irrecevable la demande de la Société CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, et rejeté les demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, et ce pour défaut de justification par la partie demanderesse de la dénonciation de son assignation à la Préfecture de la Haute-[Localité 7] au moins six semaines avant l’audience conformément aux prescriptions de l’article 24 III de la Loi N° 89-462 du 6 juillet 1989,

— condamné monsieur [M] [G] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL :

' la somme de 2 966,97 € à titre provisionnel, et ce au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 31 octobre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 566,34 € à compter du du 6 décembre 2023, date du commandement de payer, et à compter de ladite décision pour le surplus,

' la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamné Monsieur [M] [G] aux dépens.

Selon déclaration reçue au greffe de cette Cour le 17 mars 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a interjeté appel de cette décision.

L’affaire a été fixée à bref délai conformément aux prévisions des articles 906 à 906-5 du Code de Procédure Civile, et clôturée par ordonnance du 10 septembre 2025 sans que monsieur [M] [G] n’ait constitué avocat.

Il sera statué par arrêt de défaut, dès lors que monsieur [M] [G] s’est vu signifier la déclaration d’appel dirigée à son encontre par acte de la SAS SYSLAW Commissaires de Justices Associés à [Localité 5] déposé en son Etude.

Prétentions des parties

Dans le dernier état de ses conclusions en date du 26 mars 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL demande à la Cour :

— de dire son appel recevable et bien fondé,

— de réformer l’ordonnance de référé rendue le 20 décembre 2024 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES, et en conséquence :

' de constater la résiliation du bail la liant à monsieur [M] [G], et ce pour non-paiement des loyers et charges lui incombant, en se prévalant du commandement de payer rappelant la clause résolutoire en date du 6 décembre 2023,

' d’ordonner l’expulsion de monsieur [M] [G] avec l’aide de la force publique, ainsi que celle de tout occupant de son chef,

' de dire que monsieur [M] [G] devra verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges et révisable comme ledit loyer, et ce jusqu’à son départ effectif des lieux loués.

— de condamner monsieur [M] [G] à lui verser une indemnité de 500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

MOTIFS DE LA DECISION :

1) Sur la résiliation du bail consenti à monsieur [M] [G] suivant contrat de location daté du 29 février 2008 :

La SA CDC HABITAT SOCIAL justifie en cause d’appel avoir notifié à Monsieur le Préfet de la Haute-[Localité 7] (Service des Expulsions), l’assignation délivrée à sa demande à l’encontre de monsieur [M] [G] le 18 mars 2024, et ce par la voie électronique dès le 19 mars 2024, soit plus de six semaines avant la date de l’audience fixée au 19 juin 2024.

Il s’ensuit que la SA CDC HABITAT SOCIAL a bien accompli à l’égard du Préfet de la Haute-[Localité 7], la diligence qu’il lui incombait de respecter conformément aux exigences de l’article 24 III de la Loi N° 89-462 du 6 juillet 1989, pour poursuivre valablement la résiliation du bail consenti à monsieur [M] [G], et l’expulsion de ce dernier.

La SA CDC HABITAT SOCIAL sera donc déclarée recevable en sa demande de résiliation du bail la liant à monsieur [M] [G], ainsi qu’en sa demande d’expulsion dirigée à l’encontre de ce dernier.

Il est par ailleurs constant que le commandement de payer délivré le 6 décembre 2023 à la demande de la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, à destination de monsieur [M] [G], reproduisant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail conclu avec ce dernier le 29 février 2008, et visant un arriéré locatif de 1 566,34 €, est demeuré infructueux.

Le défaut de paiement par monsieur [M] [G] de l’arriéré locatif visé dans ledit commandement et dans le délai de six semaines qui lui était imparti, légitime la demande de la SA CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constatation de la résiliation de plein droit du bail consenti à son locataire suivant contrat du 29 février 2008, et ce à la date du 19 janvier 2024 et par le jeu de la clause résolutoire contenue dans ledit contrat de location, sachant que par suite de cette résiliation, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL est bien fondée :

— d’une part, en sa demande d’expulsion de monsieur [M] [G], et de celle de tous occupants de son chef,

— d’autre part, en sa demande de condamnation de monsieur [M] [G] à lui régler une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges en cours, sachant que la condamnation ainsi requise sera prononcée à titre provisionnel, à compter du 19 janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

La décision querellée sera donc réformée en ce sens, de sorte qu’i l y a lieu :

— de constater la résiliation de plein droit du bail consenti à monsieur [M] [G] suivant contrat de location du 29 février 2008, et ce à la date du 19 janvier 2024 et par le jeu de la clause résolutoire contenue dans ledit contrat de location,

— d’ordonner l’expulsion de monsieur [M] [G] et celle de tous occupants de son chef, avec en cas de besoin le concours de la force publique , et ce passé un délai de deux mois suivant la délivrance d’un comandement d’avoir à libérer les lieux,

— de condamner monsieur [M] [G] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges en cours, et ce à compter du 19 janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

2) Sur la demande en paiement présentée à titre provisionnel par la SA CDC HABITAT SOCIAL :

Au soutien de sa demande de provision formulée à hauteur de la somme de 2 547,75 €, la SA CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte arrêté au 25 mars 2025, et faisant apparaître qu’à cette date, monsieur [M] [G] était redevable d’un arriéré locatif chiffré à ladite somme de 2547,75 €.

Il s’ensuit que la demande en paiement présentée à titre provisionnel par la SA CDC HABITAT SOCIAL à hauteur de la somme de 2 547,75 € est parfaitement justifiée en ce que l’obligation de monsieur [M] [G] de s’acquitter des loyers mis à sa charge n’est pas sérieusement contestable.

La décision critiquée sera donc réformée en ce sens, et monsieur [M] [G] sera condamné à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2 547,75 € à titre de provision.

3) Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens :

L’équité commande de ne pas laisser à la charge de la SA CDC HABITAT SOCIAL la totalité des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer en première instance comme en cause d’appel pour assurer la défense de ses intérêts, de sorte qu’elle se verra octroyer une indemnité de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile en lieu et place de la somme de 300 € allouée par le premier juge.

Le fait pour la SA CDC HABITAT SOCIAL d’avoir prospéré en son recours justifie de condamner monsieur [M] [G] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour d’appel statuant publiquement, par décision rendue par défaut susceptible d’opposition par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

DÉCLARE recevable l’appel interjeté par la SA CDC HABITAT SOCIAL ;

RÉFORME en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue le 20 décembre 2024 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES ;

STATUANT à nouveau,

DÉCLARE la SA CDC HABITAT SOCIAL recevable en sa demande de résiliation du bail la liant à monsieur [M] [G], ainsi qu’en sa demande d’expulsion dirigée à l’encontre de ce dernier ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail consenti à monsieur [M] [G] suivant contrat de location du 29 février 2008, et ce à la date du 19 janvier 2024 et par le jeu de la clause résolutoire contenue dans ledit contrat de location ;

ORDONNE l’expulsion de monsieur [M] [G] et celle de tous occupants de son chef, avec en cas de besoin le concours de la force publique , et ce passé un délai de deux mois suivant la délivrance d’un comandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE monsieur [M] [G] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel :

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges en cours, et ce à compter du 19 janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux,

— la somme de 2 547,75 € au vu du décompte arrêté au 25 mars 2025, et faisant apparaître qu’à cette date, monsieur [M] [G] était redevable d’un arriéré locatif chiffré à ladite somme ;

CONDAMNE monsieur [M] [G] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile au titres de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

LE CONDAMNE à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Isabelle MOREAU. Corinne BALIAN.