ARRET N° .

N° RG 24/00092 – N° Portalis DBV6-V-B7I-BIRCN

AFFAIRE :

M. [X] [B]

C/

M. [J] [V], M. [E] [F], S.C.I. LISANT, S.C.I. SCI B.B.M. la SCI B.B.M., SCI au capital de 1.000 €, dont le siège est situé [Adresse 2], immatriculée au registre de commerce et des sociétés de PONTOISE sous le numéro 812 525 954, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

MP/MS

Demande d’exécution de travaux à la charge du bailleur, ou demande en garantie contre le bailleur

Grosse délivrée à M^e Amélie WILD-PASTAUD, M^e Hélène LEMASSON-DESHOULLIERES, M^e Philippe CHABAUD,

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE ECONOMIQUE ET SOCIALE

— --==oOo==---

ARRÊT DU 13 MARS 2025

— --==oOo==---

Le treize Mars deux mille vingt cinq la Chambre économique et sociale de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Monsieur [X] [B], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Hélène LEMASSON-DESHOULLIERES de la SELAS FIDAL DIRECTION PARIS, avocat au barreau de LIMOGES

APPELANT d’une décision rendue le 25 JANVIER 2024 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE LIMOGES

ET :

Monsieur [J] [V]

né le 30 Mars 1991 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Philippe CHABAUD de la SELARL SELARL CHAGNAUD CHABAUD & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LIMOGES

Monsieur [E] [F]

né le 25 Mars 1991 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Philippe CHABAUD de la SELARL SELARL CHAGNAUD CHABAUD & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LIMOGES

S.C.I. LISANT, demeurant CHEZ MINET – [Localité 6]

représentée par M^e Amélie WILD-PASTAUD de la SELARL SELARL PASTAUD – WILD PASTAUD – ASTIER, avocat au barreau de LIMOGES

S.C.I. SCI B.B.M. la SCI B.B.M., SCI au capital de 1.000 €, dont le siège est situé [Adresse 2], immatriculée au registre de commerce et des sociétés de PONTOISE sous le numéro 812 525 954, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège., demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Philippe CHABAUD de la SELARL SELARL CHAGNAUD CHABAUD & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMES

— --==oO§Oo==---

Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 13 Janvier 2025. L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 novembre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Marianne PLENACOSTE, Conseiller, magistrat rapporteur, assistée de M^me Sophie MAILLANT, Greffier, a tenu seule l’audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport oral.

Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients et ont donné leur accord à l’adoption de cette procédure.

Après quoi, Madame Marianne PLENACOSTE, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 13 Mars 2025 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Madame Marianne PLENACOSTE, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Présidente de chambre,de Madame Géraldine VOISIN, Conseiller et d’elle même. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

— --==oO§Oo==---

LA COUR

— --==oO§Oo==---

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte notarié du 18 mai 2011, la SCI Lisant a donné à bail commercial à M. [B] un local situé au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6] (87), pour l’exploitation d’un bar-restaurant. Le bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 1er juin 2011 jusqu’au 31 mai 2020, en contrepartie d’un loyer annuel de 12 000 € payé en douze mensualités de 1000€ chacune, outre une provision sur charges de 200€ par mois.

Ce local a été vendu par acte notarié du 9 novembre 2012 par la SCI Lisant à la SCI D3D.

***

Diverses procédures ont opposé M. [B] à son bailleur, en résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers d’une part et non-respect des obligations du bailleur d’autre part, et plusieurs expertises ont été organisées et un certain nombre de travaux exécutées par le bailleur.

Après commandement de payer du 18 septembre 2013 portant sur les loyers de juillet et août 2013, par exploit du 31 octobre 2013, la société D3D a assigné en référé le preneur devant le Tribunal de grande instance de Limoges aux fins d’obtenir la résiliation du bail commercial. M. [B] a conclu au rejet de ces demandes, et à titre subsidiaire, à l’organisation d’une mesure d’expertise aux fins de constater des manquements du bailleur à son obligation de délivrance.

Par ordonnance du 12 février 2014, le juge des référés a débouté la SCI D3D de sa demande de résiliation du bail et a ordonné l’expertise judiciaire susvisée, commettant M. [U] pour y procéder.

Le 7 juillet 2014, M. [U] a déposé son rapport. Il a constaté que le local avait été réaménagé en logement par M. [B], qui y a réalisé certains travaux. L’expert a identifié plusieurs désordres affectant le local loué, concernant la cave, les marquises extérieures, le réseau extérieur de gaz, l’évacuation des eaux usées de la façade principale, la gouttière cotée cuisine et la paroi de la falaise (un système de sécurité de type filet pare pierre devant être installé).

Suite au dépôt de ce rapport, par ordonnance du 18 février 2015, le juge des référés a condamné la SCI D3D à exécuter plusieurs travaux, dans le délai de deux mois puis sous astreinte, et a octroyé des délais de paiement à M. [B] pour la somme de 5 600 euros correspondant aux loyers échus.

Par jugement du 9 février 2016, le juge de l’exécution de Limoges a liquidé l’astreinte prononcée à l’encontre de la SCI D3D pour la somme de 24.000€ et a prononcé une nouvelle astreinte provisoire à l’issue d’un délai de quatre mois. La SCI D3D a formé appel de ce jugement et, par arrêt avant dire droit du 2 février 2017, la cour d’appel a sursis à statuer aux fins de faire diligenter une nouvelle expertise par M. [U], avec notamment pour mission d’indiquer si les travaux ordonnés avaient été réalisés.

Par jugement du 28 avril 2016, le Tribunal de grande instance de Limoges a condamné la bailleresse à verser une somme de 3.000€ à M. [B] au titre de son empêchement de jouir paisiblement du local, et a débouté ce dernier de sa demande de suspension des loyers. M.[B] a interjeté appel de ce jugement qui a été partiellement confirmé par arrêt du 24 mai 2017 qui a :

— Confirmé le jugement en ses dispositions numéros 1,2,4,6,8 et 9 et en ce qu’il déboute M. [B] de sa demande en suspension de paiement des loyers et de celle aux fins de laisser libre le parking,

— Précisé qu’il n’y a pas lieu non plus à suspension du paiement des charges,

— Réformé le jugement pour le surplus,

— condamné la SCI D3D à payer à M. [B] la somme de 15 000 euros au titre des troubles de jouissance,

— Dit que la disposition n°6 (dit et juge que la SCI D3D devra laisser libre de tous objets et véhicules la cour louée à M. [B], sauf pour l’exécution des travaux) est assortie de la modalité et de l’astreinte suivantes :

— Dit que la SCI D3D devra satisfaire à cette mesure dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent arrêt,

— Condamné la SCI D3D, à défaut d’exécution à l’issue de ce délai, au paiement d’une astreinte provisoire de 25 euros par jour de retard,

— Condamné la SCI D3D à payer à M. [B] une indemnité supplémentaire en cause d’appel au titre de l’art. 700 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE de 750 euros,

— Rejeté les demandes pour le surplus ou contraires,

— Condamné la SCI D3D aux dépens.

Le 16 octobre 2017, M. [U] a déposé son rapport d’expertise.

Par arrêt du 12 juin 2018, suivant l’arrêt avant dire droit du 2 février 2017 statuant sur l’appel du jugement du 9 février 2016 du juge de l’exécution de Limoges, la Cour d’appel a:

— Confirmé le jugement rendu le 9 février 2016 par le juge de l’exécution du Tribunal de Grande Instance de Limoges en ce qu’il a:

— liquidé l’astreinte provisoire fixée par ordonnance du juge des référés du Tribunal de France Instance de Limoges en date du 18 février 2015 à la somme initialement fixée de 100 euros pour la période du 15 juin 2015 au 9 février 2016 ;

— condamné la SCI D3D à verser la somme de 24 000 euros à M. [B],

— condamné la SCI D3D aux dépens ainsi que sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Infirmé le jugement déféré pour le surplus et statuant de nouveau ;

— Débouté M. [B] de sa demande tendant à la fixation d’une nouvelle astreinte ;

— Débouté la SCI D3D à payer à M. [B] la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Y ajoutant ;

— Liquidé l’astreinte provisoire fixée par ordonnance du juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Limoges en date du 18 février 2015, pour la période du 10 février 2016 au 9 février 2018, à la somme de 50 000 euros;

— Condamné en conséquence la SCI D3D à verser à M. [B] la somme de 50 000 euros de ce chef ;

— Condamné la SCI D3D aux entiers dépens d’appel ;

— Condamné la SCI D3D à payer à M. [B] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société D3D s’est pourvue en cassation contre l’arrêt susvisé, pourvoi qui a été frappé de déchéance par ordonnance de la première présidence de la cour de cassation du 7 février 2019.

Par jugement du 30 avril 2019, le Juge de l’exécution de Limoges a :

— Débouté M. [B] de sa demande de liquidation d’astreinte assortissant l’injonction faire à la SCI D3D par ordonnance de référé du 18 février 2015 ;

— Débouté M. [B] de sa demande de liquidation d’astreinte assortissant l’injonction faire à la SCI D3D par arrêt du 24 mai 2017 de la cour d’appel de Limoges ;

— Condamné M. [B] à payer à la SCI D3D la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamné M. [B] aux dépens.

M. [B] a formé appel de cette décision, qui a été intégralement confirmée par arrêt du 30 octobre 2019. M. [B] a ensuite formé pourvoi en cassation, rejeté par arrêt de la Cour de Cassation du 8 juillet 2021.

Le 31 janvier 2020, la commission d’arrondissement de [Localité 7] pour la sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public a visité les locaux loués, à la demande du Maire de la commune d'[Localité 6], du bar-restaurant 'l’auberge de l'[Localité 6]'', et en a établi un procès verbal le 18 février 2020. La visite s’est déroulée en présence de M. [B] et du directeur des services techniques de la mairie de l'[Localité 6]. A l’issue de cette visite, la commission de sécurité a émis un avis défavorable à la poursuite de l’exploitation de l’établissement.

Par acte du 4 mars 2020, M. [B] a fait sommation à la société B&B LEGAL PARTNERS de l’informer de la vente éventuelle du local pris à bail. Il lui a été répondu que le bien avait été vendu et que le nouveau propriétaire était la SCI BBM.

Le 25 mars 2020, M. [B] a mis en demeure la société BBM de remettre en conformité le local loué sous quinze jours, afin qu’il puisse 'vendre son bien'.

Le 31 août 2020, la société BBM a fait établir par huissier un procès-verbal constatant que les locaux loués n’étaient plus exploités.

Par acte du 16 juillet 2020, M. [B] a saisi en référé le Tribunal judiciaire de Limoges pour que soit ordonnée une expertise judiciaire et qu’il soit autorisé à suspendre le paiement des loyers. Par ordonnance du 4 novembre 2020, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire et commis M. [S] aux fins de décrire l’état dans lequel se trouvaient les locaux loués, et dire s’ils présentaient des désordres qui affecteraient la jouissance paisible des lieux loués. M. [B] a été débouté de sa demande de suspension de paiement des loyers.

M. [S] a rendu son rapport d’expertise judiciaire le 28 août 2021.

Par acte du 11 octobre 2021, M. [B] a saisi le juge des référés du Tribunal judiciaire de Limoges d’une demande de suspension du paiement de ses loyers jusqu’à mise en conformité des lieux par le bailleur. Sa demande a été déclarée irrecevable par ordonnance du 4 mai 2022 du juge des référés du tribunal judiciaire de Limoges, en raison de l’existence de contestations au fond et de l’absence d’urgence caractérisée, le restaurant n’étant plus ouvert depuis 2019.

***

Par acte du 25 mars 2022, un commandement visant la clause résolutoire du bail a été délivré à M. [B], aux fins de paiement des taxes foncières (factures n°99 du 18 novembre 2021 et n°114 du 1er janvier 2022), pour un montant de 3.389,23 euros. Sur cet acte, la SCI Lisant est mentionnée en qualité de demandeur au commandement de payer.

Par actes du 13 et du 21avril 2022, M. [B] a assigné respectivement la SCI Lisant et SCI BBM devant le Tribunal judiciaire de Limoges en nullité du commandement de payer du 25 mars 2022.

Par acte du 10 juin 2022, M. [B] a assigné la SCI BBM devant le Tribunal judiciaire de Limoges aux fins d’autorisation de suspension de paiement des loyers jusqu’à mise en conformité des lieux loués par le bailleur et remboursement des loyers versés depuis le 31 janvier 2020.

Par ordonnance du 5 novembre 2022, le Juge de la mise en état a ordonné la jonction de ces deux instances introduites par M. [B] devant le Tribunal judiciaire de Limoges (RG 22/538).

Par acte du 20 mai 2022, la SCI BBM a saisi en référé le Tribunal judiciaire de Limoges en résolution du bail à raison de l’absence de paiement de la taxe foncière par le preneur. Par ordonnance de référé du 16 novembre 2022, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé compte tenu du fait que la créance locative était sérieusement contestée et qu’un litige était pendant au fond entre les parties, qui portait notamment sur le montant de la dette locative et sur d’éventuels manquements persistants du bailleur.

Par acte du 15 février 2023, la société BBM a fait délivrer un nouveau commandement de payer à M.[B], pour la somme de 8.326,3 euros correspondant à une régularisation des charges et loyers dus entre 2022 et février 2023.

Par acte du 14 mars 2023, M. [B] a assigné la société BBM devant le Tribunal judiciaire de Limoges aux fins de suspendre les effets de ce commandement de payer jusqu’au jugement à venir sur le fond dans le cadre de la procédure RG 22/538, ou subsidiairement de lui accorder des délais de paiement. Cette instance est pendante devant le Tribunal judiciaire de Limoges.

Par jugement du 25 janvier 2024, le Tribunal judiciaire de Limoges a :

— Débouté M. [B] de l’intégralité de ses demandes ;

— Débouté la SCI BBM de l’intégralité de ses demandes ;

— Condamné M. [B] à payer à la SCI LISANT la somme de 1000€ à titre de dommages et intérêts ;

— Condamné M. [B] à payer à la SCI LISANT la somme de 1 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rappelé que l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement ;

— Condamné M. [B] et la SCI BBM à supporter chacun la moitié de la charge des dépens de l’instance.

Le Tribunal a notamment retenu dans sa décision que les négligences dans la conclusion puis l’exécution du contrat de bail, ayant mené à la commission d’arrondissement de [Localité 7] pour la sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public à délivrer un avis défavorable à la poursuite de l’exploitation de l’établissement, étaient partagées entre le preneur et le bailleur. Il n’apparaissait ainsi pas légitime de suspendre l’obligation de paiement des loyers de M. [B] ni de condamner la SCI BBM à lui rembourser une partie des loyers d’ores et déjà réglés. L’inexécution par la SCI BBM de ses obligations vis à vis de M. [B] n’apparaissait pas suffisamment grave eu égard au fait que le preneur n’avait pas eu non plus un comportement irréprochable et qu’il avait donc participé à la situation conduisant à l’impossibilité d’ouverture de l’établissement. La demande d’expertise a été rejetée aux motifs que le chiffrage pouvait être réalisé par un maître d’oeuvre en dehors d’une mission judiciaire.

Parallèlement, par acte notarié du 21 septembre 2023, la société BBM a vendu l’immeuble incluant le local commercial pris à bail par M. [B] à M. [E] [F] et M. [J] [V], propriétaires indivis.

Par déclaration du 7 février 2024, M. [B] a relevé appel de ce jugement.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières écritures du 19 novembre 2024, M. [B] demande à la cour de :

— Déclarer le présent appel à la fois recevable et fondé.

— réformer dans son intégralité le jugement rendu le 25/01/2024 par le Tribunal judiciaire de Limoges.

— En conséquence autoriser M. [B] à suspendre le paiement des loyers du bail commercial conclu avec la SCI BBM, le 18/05/2011, à compter de l’intervention de la commission de sécurité le 31/01/2020.

— en conséquence condamner le bailleur la SCI BBM à rembourser à M. [B] le montant des loyers payés à compter du 31/01/2020 jusqu’au 31/10/2022 inclus, soit la somme totale de 41.791,02 €.

— Subsidiairement, si le montant des devis communiqués concernant les travaux à réaliser sont contestés, ordonner une expertise judiciaire technique avec mission pour l’expert désigné de se rendre sur les lieux et d’évaluer le montant des travaux rendus nécessaires par le rapport d’expertise de M. [S], précédemment désigné par le Tribunal.

— Désigner à cet effet, M. [S], précédemment désigné par le Tribunal, ainsi qu’un maître d’ouvre en qualité également d’expert, afin de leur permettre de chiffrer et préciser les travaux de remise en état nécessaires à la remise en fonction de ce local commercial.

— Dire et juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail du 25/03/2022 délivré à M. [B] à la demande de la SCI LISANT est entaché de nullité pour défaut de qualité de la SCI LISANT.

— Débouter la SCI LISANT de sa demande au titre de l’article 700 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

— Condamner la SCI BBM au paiement d’une somme de 5.000 € à titre de réparation du préjudice moral et financier de M. [B] .

— Condamner la SCI BBM au paiement de la somme de 5.000 € en vertu des dispositions de l’article 700 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

— Condamner la SCI BBM aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, M. [B] fait valoir que sa demande en suspension des loyers est justifiée en ce que la SCI BBM ne lui a pas livré initialement un local en état conforme à la destination de l’exploitation d’un restaurant. Il souligne à ce titre qu’outre l’absence d’entretien de l’extérieur des locaux et les travaux de gros oeuvre, les locaux d’exploitation ne sont pas conformes aux règles de sécurité notamment en matière d’incendie, comme cela a été mis en évidence par le procès-verbal du 21 février 2020 de la commission de sécurité de [Localité 7], les rapports de deux bureaux d’étude et le rapport d’expertise judiciaire. Il soutient que l’enveloppe du local pris à bail n’est pas conforme car ne respectant pas les règles d’isolement entre les différentes affectations de l’immeuble (séparation coupe-feu, isolation entre local commercial et logements)

Il indique que le bailleur est tenu d’une obligation de délivrance des locaux conformes au normes de sécurité incendie, applicable aux établissements recevant du public et que les travaux de mise aux normes prescrits sont à la charge du bailleur. Il soulève également un manquement du bailleur à l’obligation du bailleur résultant de l’absence de bac à graisse, indispensable pour l’exploitation de l’établissement dans le respect des normes sanitaires.

Il soutient qu’il ne peut être retenu un partage de responsabilité entre le bailleur et le preneur alors qu’initialement le bailleur n’a pas rempli son obligation de délivrance au preneur d’un local conforme à sa destination pour permettre l’exploitation d’un restaurant. Il indique, en outre, que les interventions mises à sa charge sont minimes par rapport à celles du bailleur et qu’elles ne peuvent intervenir qu’après réalisation des travaux par le bailleur.

Il indique être également fondé à refuser d’exécuter son obligation sur le fondement de l’inexécution contractuelle (articles 1217 et 1219 du Code civil) alors que l’absence de délivrance du local constitue une inexécution suffisamment grave de la part du bailleur.

Il estime que la réalisation d’une expertise judiciaire est indispensable afin de déterminer le montant des travaux de remise en état nécessaires, d’autant que le devis qu’il produit est contesté.

Il soutient, enfin, que le commandement de payer qui lui a été délivré le 25 mars 2022 visant la clause résolutoire du bail est nul, puisqu’il a été délivré à la requête de la société Lisant, qui n’est plus propriétaire et bailleur du local depuis de nombreuses années. Il indique avoir agi de manière parfaitement légitime aux fins de préserver ses droits.

Aux termes de leurs dernières écritures du 2 juillet 2024, la société B.B.M. et Messieurs [F] et [V] demandent à la cour de :

— Débouter M. [B] de son appel, déclaré mal fondé.

— Confirmer intégralement le jugement entrepris.

— Condamner M. [B] à payer à la SCI BBM, à M. [F] et à M. [V] une indemnité supplémentaire de 8.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Condamner, enfin, le même aux dépens d’appel, en accordant à Maître Philippe CHABAUD, Avocat, le bénéfice de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

— Dire qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par l’arrêt à intervenir et en cas d’exécution par voie extrajudiciaire, les sommes retenues par l’huissier instrumentaire, en application des dispositions de l’article 10 du décret du 08/03/2001 devront être supportées par le défendeur, en plus de l’indemnité mise à sa charge, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir qu’aucun élément ne justifie la suspension des loyers, et encore moins le remboursement des loyers déjà versés, alors que l’ensemble des désordres invoqués par M. [B] et figurant dans le rapport d’expertise et le rapport de la commission de sécurité, notamment la mise aux normes des installations électriques et de gaz, le respect des règles de sécurité relatives à l’établissement recevant du public, relèvent de la responsabilité du preneur et que les travaux de mise aux normes lui incombent.

Ils soutiennent, en application du contrat de bail, n’être tenus que d’assurer le clos et le couvert et dénoncent un acharnement procédural depuis plusieurs années, M. [B] n’hésitant pas à revenir une nouvelle fois dans le cadre de la présente instance sur des travaux imputés au bailleur qui ont déjà été jugés pleinement réalisés. Ils indiquent que la situation actuelle résulte, en réalité, d’une absence de volonté d’exploiter de M. [B], dont le restaurant est fermé depuis 2019.

Ils précisent que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 25 mars 2022 comporte effectivement une erreur quant à la mention de la SCI Lisant, que la SCI BBM a immédiatement convenu de cette erreur et renoncé au bénéfice de ce commandement, mais qu’en dépit de cette renonciation M. [B] a cru devoir solliciter judiciairement la nullité de ce commandement et solliciter indemnisation, ce comportement procédural démontrant son état d’esprit.

Aux termes de ses dernières écritures du 17 mai 2024, la société Lisant demande à la cour de :

— Déclarer mal fondé l’appel interjeté par M. [B] et l’en débouter purement et simplement

Par conséquent,

— Confirmer le jugement rendu le 25 janvier 2024 par le Tribunal judiciaire de Limoges en toutes ses dispositions

Y ajoutant,

— Condamner M. [B] à verser à la SCI LISANT la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer devant la Cour d’appel de Limoges.

— Condamner M. [B] , partie succombante, aux entiers dépens de l’appel.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’elle doit être déclarée hors de cause, ayant cessé toute relation contractuelle avec M. [B] depuis le 9 novembre 2012 et la vente de l’immeuble loué à ce dernier. Elle rappelle que la mention de son nom dans le commandement de payer du 25 mars 2022 résulte d’une erreur de l’huissier de justice, tel que reconnu par la société BBM. Elle soutient que sa demande d’indemnisation est justifiée alors que M. [B] avait pleine connaissance du changement de propriétaire du bien loué et l’a donc attrait à la cause de manière abusive.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 novembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande de M. [B] en suspension des loyers jusqu’à la mise en conformité des lieux et en remboursement des loyers payés du 31 janvier 2020 jusqu’au 31octobre 2022

Conformément aux dispositions de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut refuser d’exécuter ou suspendre l’obligation de sa propre obligation.

L’article 1219 du même code dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette exécution est suffisamment grave.

Conformément aux dispositions de l’article 1719 2° du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière d’entretenir louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Le principe est que les travaux de sécurité sont des travaux nécessaires à l’utilisation de la

chose louée et qu’à ce titre ils sont à la charge du bailleur. Il est toutefois admis que les parties sont libres d’écarter les règles générales du code civil en désignant celle qui sera tenue d’assumer la charge des travaux prescrits. Les travaux prescrits par l’autorité administrative sont, sauf stipulation contraire, à la charge du bailleur (Cass. Civ. 3, 19 novembre 2003, pourvoi n°02-14.605).

En l’espèce, le bail commercial du 18 mai 2011 porte sur un local situé au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6] (87), comprenant salle de restaurant, salle, office, salle de plonge, cuisine, chambre froide, cave, réserve, buanderie, WC et cour, ainsi qu’un dépôt extérieur à l’arrière du mur dans la cour.

Il résulte du paragraphe 'Exploitation’ du contrat que le preneur devra exploiter son activité en se conformant rigoureusement aux lois, règlements et prescriptions administratives pouvant s’y rapporter. S’agissant du paragraphe 'Etablissement recevant du public', il est mentionné que le preneur est informé que les établissements recevant du public doivent se conformer à des règles particulières de sécurité et être accessibles aux personnes en situation de handicap.

Concernant l’entretien du bien loué, il est prévu au paragraphe 'Entretien-réparations’ que le 'Bailleur’ aura à sa charge les réparations afférentes aux gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations, grosses ou menues, seront à la seule charge du « Preneur », notamment les réfections et remplacements des devantures, vitrines, glaces et vitres, volets ou rideaux de fermeture. Le « Preneur » devra maintenir en parfait état de fraîcheur les peintures intérieures et extérieures.

Au titre des 'Transformations', « Le « Bailleur » s’engage à effectuer à ses frais exclusifs :

— cloisonnement du WC handicapé,

— installation d’une porte

Le « Preneur » s’engage à effectuer à ses frais exclusifs :

— installation des sous compteurs : eau chaude, eau froide et gaz.

Le « Preneur » déclare être informé que les caractéristiques des dégagements du local commercial doivent répondre aux obligations réglementaires et être en rapport avec l’effectif de la clientèle qu’il envisage de recevoir dans le cadre de son activité.

Les règles de sécurité de base pour les établissements recevant du public sont les suivantes, outre les cas de dégagements évoqués ci-dessus :

— tenir un registre de sécurité,

— installer des équipements de sécurité : extincteur, alarme, éclairage de sécurité, sécurité incendie, antivols, matériaux ayant fait l’objet de réaction au feu pour les aménagements intérieurs, afficher le plan des locaux avec leurs caractéristiques ainsi que les consignes d’incendie et le numéro d’appel de secours.

— utiliser des installations et équipements techniques présentant des garanties de sécurité et de bon fonctionnement ».

Un nouveau litige est apparu entre les parties suite à une visite le 31 janvier 2020 de la commission d’arrondissement de [Localité 7] pour la sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public. Cette commission a émis un avis défavorable à la poursuite de l’exploitation de l’établissement (procès-verbal de visite du 18 février 2020) et sollicite :

— la vérification, par un bureau de contrôle, de l’isolement de l’établissement par rapport aux tiers et du réseau de distribution du gaz depuis la voie publique,

— la vérification par un technicien compétent des installations électriques, des appareils de cuisson et de la chaudière,

— l’inversion du sens d’ouverture des portes d’accès à l’établissement et le balisage des issues de secours,

— la mise à jour du plan d’évacuation de l’établissement,

— l’isolement de la cuisine si la puissance des appareils est supérieure à 20 Kw, la commission indiquant que 'la cuisine doit être traitée en local à risque moyen (parois et plafond coupe-feu 1h avec bloc-porte 1/2h équipé de ferme-porte ou porte-flamme 1/2h équipée d’un ferme-porte)',

— l’isolement du local buanderie, chaufferie et locaux de rangement, à traiter à risque moyen.

La commission mentionne avoir été informée de la présence d’une ancienne citerne de fioul qui aurait été remplie d’eau et qui menace les réserves situées en dessous. Elle mentionne également une dangerosité sur le bâtiment et sur l’installation de gaz, du talus de rocher situé à l’arrière du bâtiment, indiquant toutefois ne pas être compétente en la matière.

Un avis technique en sécurité incendie du bureau d’études BUREAU VERITAS du 2 avril 2021, produit par M. [B], relève également les mêmes actions à entreprendre en termes d’isolement par des matériaux coupe-feu de degré 1 heure (plancher haut de l’ensemble des locaux, paroi et le plancher haut du sanitaire destiné aux personnes handicapées, plancher haut du local réserve situé en extérieur, parois de la cuisine), d’installation de portes coupe-feu de degré 1/2 heure (porte située entre l’établissement et l’escalier de la zone d’habitation, porte de la cuisine, dispositif à fermeture automatique du passe-plat), de sens d’ouverture des portes d’issues de secours. En outre, il est relevé que le stockage présent dans la coursive extérieure devra être déposé, les BAES de l’ensemble de l’établissement devront être remis en service, l’extincteur au niveau du local chaufferie devra être remplacé et vérifié annuellement.

Un rapport SECOPREV de vérification des installations gaz du 24 mars 2021, produit par M. [B], conclut à un défaut de cheminement et de fixation de la canalisation d’alimentation en gaz de la chaufferie, les points de fixation étant directement soudés sur la canalisation, l’absence de protection mécanique contre les chocs, cette canalisation suivant effectivement l’escalier à l’air libre. Il est également relevé l’absence de dispositif de protection spécifique aux installations de gaz (type coffret), une absence de consigne d’utilisation du gaz en cuisine, ainsi qu’un défaut d’étanchéité au niveau des deux organes de coupure à proximité du four auquel il est nécessaire de remédier

Le rapport d’expertise judiciaire du 28 août 2021 d'[Z] [S] reprend les points relevés par la commission de sécurité et les demandes de renseignements sollicités auprès du propriétaire de locaux (isolement, sens d’ouverture des portes d’accès) et auprès de l’exploitant (remise en fonction des blocs d’éclairage d’évacuation, réseau de distribution de gaz, installations électriques, entretien des appareils de cuisson, mise à jour du plan d’évacuation). L’expert a réparti de la même manière entre les parties les points à vérifier ou à corriger pour permettre la bonne exploitation des locaux, à savoir:

— aux propriétaires des locaux: isolement du restaurant par rapport aux tiers, isolement de la cuisine par rapport aux tiers, isolement de la buanderie et des réserves par rapport aux tiers, porte d’accès à l’établissement,

— à l’exploitant: installations électriques, installations des équipements de cuisine, installations de gaz.

L’expert conclut que les locaux loués à usage de cuisine et de réserve ne respectent pas la réglementation de sécurité pour les locaux de cuisine et entre cuisine et logements et devront être mis en conformité. Pour la partie bar et restaurant, des travaux de mise en conformité sont également à prévoir sur les installations gaz, électrique, modification du sens et largeur des portes. Ces travaux de mise en conformité sont nécessaire pour permettre la réouverture de l’établissement. L’expert relève que les locaux loués ne sont pas compatibles avec l’activité prévue et préconise un projet de remise en conformité qui devra comprendre 'aussi bien les propositions du propriétaire de l’immeuble pour traiter l’isolement entre les logements et l’ERP que les propositions d’aménagement et de modifications du restaurant pour respecter les différentes réglementations'. Il relève également l’opportunité d’établir un bail entre les nouveaux interlocuteurs en respectant la loi PINEL du 18 juin 2014, imposant un état des lieux.

S’agissant de la falaise à l’arrière de l’établissement, l’expert relève que des travaux ont bien été réalisés par le propriétaire sur une partie de la falaise mais qu’elle est menaçante au-dessus de l’ancien dépôt, aujourd’hui transformé en ruine. Sur ce point, la SCI BBM produit un message électronique du 22 février 2023 de [T] [H], Brigadier-Chef principal de la police municipale d'[Localité 6], indiquant que suite à la sollicitation de M. [B] auprès du maire d'[Localité 6] concernant la problématique de la falaise, il s’est déplacé sur les lieux, a pris contact avec la SCI BBM qui lui a fourni des documents, permettant de clôturer le dossier au niveau de la mairie.

Il ressort de l’ensemble des éléments techniques produits aux débats que des travaux de mise en conformité s’avèrent indispensables pour permettre que le bien loué par M. [B] soit conforme à sa destination. Parmi ces travaux, certains incombent au preneur au titre de son obligation d’entretien, de réparations et d’application des règles de sécurité prévues dans le bail commercial (équipements de sécurité de l’établissement, installations électriques et réseau de distribution de gaz, entretien des appareils de cuisine). Ces travaux n’ont pas été réalisés par M. [B] qui n’exploite plus le bien loué depuis plusieurs années. L’établissement de restauration est fermé depuis septembre 2019, M. [B] envisageant la vente du fonds de commerce, comme indiqué à la commission de sécurité et repris dans le procès-verbal. Il ressort du constat d’huissier de justice du 31 août 2020 produit par la SCI BBM que l’établissement est fermé et que l’extérieur est à l’état d’abandon.

[L] [I], gérant de la SCI D3D, précédent propriétaire du bien loué par M. [B], atteste que ce dernier a effectué de nombreux travaux dans l’enceinte du restaurant et a un temps habité dans ce local commercial. Cet élément est corroboré par le rapport d’expertise judiciaire de [C] [U] du 7 juillet 2014 qui mentionne que le local à usage commercial a été réaménagé en logement occupé par M. [B] et que des travaux de réaménagement ont été réalisés.

M. [B] ne démontre pas en quoi la réalisation des travaux qui lui incombent aux fins de reprendre une exploitation du bien loué conforme à sa destination est empêchée par les travaux incombant au bailleur.

Le fait que des non-conformités à la réglementation incendie aient été existantes, le cas échéant, dès la signature du bail commercial n’a pas d’incidence alors que l’arrêt d’exploitation par M. [B] n’est pas en lien avec ces non-conformités. Elles n’ont, en effet, pas été évoquées dans le cadre des multiples procédures judiciaires engagées entre les parties, avec réalisation d’expertises judiciaires et rapports de cabinets d’étude portant sur l’intérieur et les extérieurs du bien loué. Aucune prescription administrative n’avait également été prise avant la visite de la commission de sécurité.

Dans ces conditions, des travaux de sécurité sont à réaliser par le bailleur au titre de son obligation de délivrance. En parallèle, des travaux sont également prescrits à la charge du preneur qui, de son côté, n’exerçait plus l’activité prévue au bail avant-même la visite de la commission de sécurité du 31 janvier 2020. Dans cette situation, et en l’état de l’usage du bien par M. [B], il n’est pas justifié de suspendre l’obligation de règlement des loyers.

Le jugement de première instance sera ainsi confirmé en ce qu’il a débouté M. [B] de sa demande en suspension des loyers jusqu’à la mise en conformité des lieux et de remboursement des loyers payés du 31 janvier 2020 jusqu’au 31octobre 2022.

Sur la demande d’expertise formulée par M. [B]

M. [B] motive sa demande d’expertise judiciaire par la nécessité de décrire et chiffrer les travaux de remise en état du local. Il mentionne dans ses écritures avoir fait réaliser un devis, non produit aux débats.

Si, dans le cadre de son rapport du 28 août 2021, l’expert judiciaire préconise des travaux de mise en conformité et mentionne que l’importance des travaux à réaliser demande à ce qu’un projet de maîtrise d’oeuvre soit fait pour en définir réellement le coût, la réalisation d’une telle expertise ne s’avère pas nécessaire à la solution du litige soumis à la Cour.

M. [B] sera, en conséquence, débouté de sa demande d’expertise et le jugement de première instance sera confirmé sur ce point.

Sur la nullité du commandement de payer du 25 mars 2022

La nullité du commandement de payer du 25 mars 2022, délivré au nom de la SCI Lisant qui n’a plus la qualité de bailleur depuis le 9 novembre 2012 (date de la vente du bien immobilier à la SCI D3D) ne fait pas l’objet de contestation et sera confirmée.

Sur la demande de dommages-intérêts de la SCI Lisant pour procédure abusive

Conformément aux dispositions de l’article 32-1 du Code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, M. [B] ne pouvait se méprendre sur le fait que la SCI Lisant n’était plus son bailleur depuis plus de 10 ans et que la délivrance d’un commandement de payer le 25 mars 2022 au nom de cette SCI résultait manifestement d’une erreur. En outre, dès le 29 mars 2022, un commandement de payer a été délivré à M. [B] par la SCI BBM. En conséquence, en délivrant une assignation devant le Tribunal Judiciaire à la SCI Lisant, M. [B] a exercé son droit d’agir en justice de manière abusive et le jugement de première instance sera confirmé en ce qu’il a condamné M. [B] à verser à la SCI Lisant la somme de 1.000 euros de dommages-intérêts.

Sur la demande de dommages-intérêts de M. [B] à l’encontre de la SCI BBM

M. [B] formule une demande de dommages-intérêts à l’encontre de la SCI BBM en réparation de son préjudice moral et financier dans le dispositif de ses conclusions mais ne développe aucun moyen au soutien de cette demande dans sa discussion.

Le jugement de première instance sera confirmé en ce qu’il a condamné M. [B] de cette demande.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

M. [B] succombant à l’instance, elle doit être condamnée aux dépens.

Il est équitable de le condamner à payer la somme globale de 1.000 € à la SCI BBM, à M. [F] et à M. [V], d’une part, et la somme de 1.000 € à la SCI Lisant, d’autre part, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— --==oO§Oo==---

PAR CES MOTIFS

— --==oO§Oo==---

La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe, après en avoir délibéré conformément à la loi ;

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 24 janvier 2024 par le Tribunal Judiciaire de Limoges ;

CONDAMNE [X] [B] à payer à la SCI BBM, à M. [F] et à M. [V] la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [X] [B] à payer à la SCI Lisant la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [X] [B] aux dépens.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

Sophie MAILLANT. Olivia JEORGER-LE GAC.