Arrêt N°26/

SL

N° RG 25/00324 – N° Portalis DBWB-V-B7J-GI6G

[Y]

S.C.I. KALAM

C/

[W] [P]

S.A.S. [U]

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 18 FEVRIER 2026

Chambre commerciale

Appel d’une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1] en date du 31 JANVIER 2025 suivant déclaration d’appel en date du 17 MARS 2025 rg n° 23/01603

APPELANTS :

Monsieur [S] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : M^e Iqbal AKHOUN de la SELARL IAVOCATS & PARTNERS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.C.I. KALAM

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Iqbal AKHOUN de la SELARL IAVOCATS & PARTNERS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉS :

Monsieur [Q] [W] [P]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Pierre HOARAU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.A.S. [U]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : M^e Pierre HOARAU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

CLÔTURE LE : 29/10/2025

DÉBATS : en application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, par arrêt avant dire droit en date du 29 octobre 2025 la cour, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre commerciale avant le 03 décembre 2025 et a avisé les parties que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre commerciale de la Cour composée de:

Président : Madame Séverine LEGER, conseillère

Conseiller : Madame Claire BERAUD, conseillère

Conseiller : Madame PascalinePILLET,conseillère

qui en ont délibéré,

et que l’arrêt serait rendu le 18 février 2026 par mise à disposition au greffe.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 18 février 2026.

Greffiere : Madame Nathalie BEBEAU, Greffière.

* * *

LA COUR

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte notarié du 2 mai 2016, M. [S] [Y] en qualité d’usufruitier et la SCI Kalam en qualité de nue-propriétaire ont donné à bail à la SAS [U] un local situé [Adresse 4] à Saint-Denis de la Réunion moyennant le paiement d’un loyer annuel de 39 542 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 6 590 euros et M. [W] [P] s’est porté caution des engagements de la locataire.

Le bail a été résilié par ordonnance de référé du 9 juillet 2020 rendue par le président du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion en raison d’impayés de loyers avec suspension des effets de la clause résolutoire à charge pour la locataire et la caution de régler l’arriéré locatif fixé provisionnellement à la somme de 16 509,50 euros selon un échéancier de dix mois.

Un commandement de payer a été délivré par les bailleurs les 9 et 14 décembre 2020.

La locataire a quitté les lieux le 28 février 2021.

Par acte des 27 avril et 3 mai 2023, M. [Y] et la SCI Kalam ont fait assigner M. [W] [P] et la SAS [U] devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion aux fins d’obtenir leur condamnation in solidum au paiement de la somme globale de 15 622,88 euros au titre des travaux de remise en état du local donné à bail et des frais, outre la somme de 3 000 euros en réparation du préjudice subi et la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que les dépens.

Par jugement contradictoire du 31 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion a :

— rejeté l’intégralité des demandes formées par M. [Y] et la SCI KALAM ;

— rejeté les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile par les parties;

— condamné M. [Y] et la SCI Kalam aux dépens.

Le tribunal a rejeté les frais de remise en état en l’absence de preuve du mauvais état des lieux loués à défaut d’établissement d’un état des lieux d’entrée. Il a rejeté la demande d’augmentation des loyers entre février 2020 et février 2021 en raison de la fixation de l’indemnité d’occupation provisionnelle fixée par le juge des référés à la somme mensuelle de 3 907,70 euros sans possibilité d’augmentation. Il a également rejeté la demande au titre des frais d’huissier déjà inclus dans les dépens afférents à la procédure de référé ainsi que les honoraires de recouvrement et l’application de la clause de majoration forfaitaire de 10 % ainsi que les intérêts de retard.

Il a en revanche relevé que les bailleurs étaient bien fondés à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 6 590 euros.

Par déclaration du 17 mars 2025, [Y] et la SCI Kalam ont interjeté appel de cette décision en intimant la SAS [U] et l’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 25-324.

Une nouvelle déclaration d’appel a été régularisée le même jour par les appelants avec l’intimation de M. [W] [P] et de la SAS [U], l’affaire étant inscrite sous le numéro RG 25-336.

L’affaire a été renvoyée à la mise en état par avis du greffe notifié aux parties le 25 mars 2025 dans le dossier 25-324 et le 31 mars 2025 dans le dossier 25-336.

Les appelants ont signifié la déclaration d’appel à l’intimée par acte d’huissier du 22 mai 2025 remis à personne habilitée pour le compte de la personne morale la SAS [U]. La déclaration d’appel a également été signifiée à M. [W] [P] par acte du 23 mai 2025 remis à étude. Les intimés se sont constitués le 31 juillet 2025.

Les appelants ont notifié leurs conclusions par voie électronique le 6 juin 2025, lesquelles ont été signifiées aux intimés par acte d’huissier du 10 juin 2025 et les intimés le 31 juillet 2025.

Par ordonnance du 29 octobre 2025, la procédure a été clôturée et les parties ont été invitées à déposer leur dossier au greffe de la cour avant le 3 décembre 2025 pour une mise en délibéré par mise à disposition au greffe de la décision le 18 février 2026.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS

Dans leurs seules et uniques conclusions notifiées par voie électronique le 6 juin 2025, les appelants demandent à la cour d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel, d’ordonner la jonction des procédures RG 25-336 et 25-324 et statuant à nouveau, de :

— déclarer leur demande recevable et bien fondée ;

— constater que la SAS [U] et M. [W] [P] n’ont pas entendu procéder au paiement de leur dette due ;

— constater que la SA [U] et M. [W] [P] ont été invités à régulariser la situation de manière amiable ;

— constater que la SAS [U] et M. [W] [P] ont commis une faute dans l’exécution de leurs obligations qui les incombaient depuis l’ordonnance de référé du 9 juillet 2020 ;

— condamner in solidum la SAS [U] et M. [W] [P] au paiement de la somme totale de 15 622,88 euros au titre des travaux de remise en état du local donné à bail, des frais d’huissier, des frais et honoraires de recouvrement de leur dette, des frais de retard par majoration de 10 % et des intérêts de retard ;

— condamner in solidum la SAS [U] et M. [W] [P] à leur payer la somme de 3 000 euros en réparation du préjudice subi pour résistance abusive ;

— condamner in solidum la SAS [U] et M. [W] [P] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers frais et dépens.

Les appelants font essentiellement valoir que :

— un état des lieux de sortie a été signé le 1er mars 2021 attestant de la dégradation du local occupé par le preneur pendant plus de quatre ans ayant nécessité la réfection des murs et plinthes ;

— l’augmentation des loyers entre février 2020 et février 2021 est justifiées par la mise en demeure délivrée au preneur le 10 mai 2021 n’ayant fait l’objet d’aucune contestation ;

— les frais d’huissier et les frais et honoraires de recouvrement sont justifiés et doivent être mis à la charge du preneur en application des stipulations du bail ;

— le dépôt de garantie doit être conservé par le bailleur dans la mesure où la résiliation du bai est imputable au preneur.

Dans leurs seules et uniques conclusions notifiées par voie électronique le 31 juillet 2025, les intimés demandent à la cour de :

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf à réduire éventuellement à l’euro symbolique les clauses pénales figurant au bail du 2 mars 2016 ;

— débouter les appelants de toutes demandes autres ou contraires ;

— les condamner au paiement de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Ils font valoir que :

— aucun état des lieux d’entrée n’a été établi, ce qui prive le bailleur de la possibilité de se prévaloir de la présomption prévue par l’article 1731 du code civil en application des stipulations contractuelles du bail et il n’est produit qu’un devis datant de 2021 ce qui atteste de l’absence de préjudice subi par le bailleur ;

— une indemnité mensuelle d’occupation ne peut faire l’objet d’une augmentation ;

— les frais d’huissier ont déjà été réglés dans le cadre de l’instance de référé pour laquelle ils ont été condamnés au paiement des dépens ;

— les frais réclamés relèvent du mécanisme de la clause pénale dont il est sollicité la réduction sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil en raison de son caractère manifestement excessif alors que les loyers ont été réglés.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens développés au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la partie discussion des conclusions.

Elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « donner acter », de « constater » ou de « dire et juger » lorsqu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs prétentions.

Sur la jonction :

La jonction du dossier RG 25-336 au dossier RG 25-324 sera ordonnée, la deuxième déclaration d’appel étant venue compléter la première qui ne visait que la SAS [U] en qualité d’intimé tandis que la seconde a intimé également M. [W] [P].

Sur les frais de remise en état :

En application de l’article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations et des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Le bail signé par les parties imposait l’établissement d’un état des lieux contradictoire lors de la prise de possession des lieux et comportait la clause suivante : 'Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil aux termes duquel s’il n’a pas été fait d’état des lieux , le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire'.

Les appelants font grief au premier juge d’avoir rejeté leur demande à défaut d’établissement d’un état des lieux d’entrée et considèrent que l’état des lieux de sortie dressé contradictoirement entre les parties suffit à rapporter la preuve du mauvais état des lieux imputable au preneur.

L’état des lieux de sortie signé le 1er mars 2021 par les parties relève la présence de trous dans les murs, le manque de plinthes et mentionne l’état général des murs comme étant sale.

Ces seuls éléments ne sauraient suffire à établir la dégradation des lieux par le preneur ni valoir reconnaissance de celle-ci en l’absence d’éléments précis de comparaison permettant d’établir l’état des lieux à la date d’entrée alors que le bailleur a manqué à l’obligation qui lui incombait de procéder à cet état des lieux contradictoire lors de leur prise de possession par le preneur.

Il est également établi que le preneur a occupé les lieux pendant plus de quatre ans, ce qui est de nature à avoir une incidence sur la vétusté et le bailleur est ainsi mal fondé en sa demande tendant à la réfection à neuf des peintures des murs, outre le rebouchage des trous et la mise en place de nouvelles plinthes suivant devis du 26 mars 2021 pour un montant de 1 597,82 euros, dont il n’est en outre pas justifié de la réalisation des travaux.

La demande ne peut par conséquent prospérer et sera rejetée par voie de confirmation du jugement querellé.

Sur l’augmentation des loyers entre février 2020 et février 2021 :

Les appelants réclament la somme de 802,98 euros au titre de l’augmentation du loyer à hauteur de 64,15 euros par mois entre le mois de février 2020 et le mois de février 2021au moyen que cette somme a régulièrement été réclamée au preneur par mise en demeure par lettre recommandée reçue le 14 mai 2021 à laquelle il n’a été opposé aucune contestation.

Il découle de l’ordonnance de référé du 9 juillet 2020 que le bail a été résolu par acquisition de la clause résolutoire à la date du 10 octobre 2019, avec fixation d’une indemnité mensuelle d’occupation du montant du loyer augmenté des charges à hauteur de la somme de 3 907,70 euros.

Dans ces conditions, aucune augmentation du montant du loyer postérieure à la résolution du contrat de bail n’a valablement pu intervenir alors qu’une indemnité d’occupation a été judiciairement fixée et l’absence de réponse à la mise en demeure ne saurait valoir acquiescement aux sommes réclamées.

C’est ainsi à bon droit que le premier juge a rejeté la demande et la décision sera également confirmée de ce chef.

Sur les frais d’huissier :

Les appelants réclament le paiement de la somme de 1 035,43 euros au titre de frais d’huissier suivant le décompte du 7 avril 2021 visant les frais d’assignation du 26 novembre 2019, de délivrance des commandements de payer du 9 décembre 2020 et du 14 décembre 2020, de signification, de frais de gestion et du droit proportionnel.

Ces frais de procédure se rattachent cependant à la procédure de référé pour laquelle la SAS [U] et M. [W] [P] ont été condamnés au paiement des dépens de sorte que la prétention ne peut prospérer comme l’a exactement retenu le premier juge dont la décision sera confirmée.

Sur les frais et honoraires de recouvrement :

Le bail commercial signé par les parties stipule à l’article afférent à la clause résolutoire que 'le preneur s’engage formellement, en cas de non paiement des loyers, des charges et des prestations, à régler tous les frais et honoraires engagés par le bailleur dans le cadre de toute procédure en recouvrement que celui-ci serait obligé d’intenter'.

Les appelants produisent un relevé de factures d’honoraires établi par l’huissier le 23 août 2022 pour un montant total de 4 623,96 euros justifié par dix factures émises entre le 19 mars 2020 et le 10 février 2021 de sorte que la somme réclamée est sur ce point dûment justifiée.

Il découle cependant de l’état de frais établi le 7 avril 2021 par l’huissier adressé à la SAS [U] que la somme de 4 450,27 euros était incluse dans le décompte lequel présentait en définitive un solde créditeur de 293,61 euros au profit de la débitrice compte tenu des sommes réglées par ses soins.

La demande ne peut par conséquent prospérer et sera rejetée conformément à la décision du premier juge qui sera confirmée.

Sur les frais de retard et la majoration de 10 % :

Le contrat de bail comporte une clause afférente au retard de paiement selon laquelle 'en cas de non-paiement à l’échéance d’une somme quelconque due au bailleur par le preneur en vertu du présent bail, le bailleur bénéficiera de plein droit , huit jours après une simple mise en demeure demeurée infructueuse, d’une majoration forfaitaire de 10 % de la somme due et d’un intérêt de retard égal au taux d’intérêt légal en vigueur majoré de cinq points'.

Cette clause constitue cependant une clause pénale susceptible d’être réduite par le juge si elle présente un caractère manifestement excessif en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil dont les intimés sollicitent la réduction.

Les appelants réclament la somme de 4 201 euros au titre de la majoration de 10 % et la somme de 3 361,69 euros au titre des intérêts de retard soit une somme globale de 7 562,69 euros qui présente un caractère manifestement excessif au regard du préjudice subi par le bailleur du fait du non-paiement des loyers en temps utile, lesquels ont d’ailleurs été régularisés dans les suites des procédures d’exécution engagées pour l’exécution de l’ordonnance de référé du 9 juillet 2020 visant un arriéré locatif de 16 509,50 euros.

Le bail prévoyait également la conservation du dépôt de garantie par le bailleur en cas de résiliation du bail imputable au preneur et la somme de 6 590 euros a été ainsi conservée par les appelants, ce sur quoi les parties s’accordent.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la clause pénale sera réduite à la somme de 1 euro symbolique au paiement de laquelle les intimés seront condamnés au profit des appelants.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive :

Les appelants sont défaillants dans la preuve du préjudice invoqué au titre des impayés et délais prolongés dont a bénéficié le preneur dès lors qu’il a été fait application des intérêts légaux pour le paiement de l’arriéré locatif et que les sommes réclamées au titre des frais divers pour un montant global de 15 622,88 euros ont été légitimement contestées par les intimés comme en atteste le sens de la présente décision.

La demande sera ainsi rejetée par confirmation du jugement querellé.

Sur les autres demandes :

La seule condamnation au paiement d’un euro symbolique prononcée à l’encontre de la SAS [U] et de M. [W] [P] ne justifie pas de les condamner aux dépens de première instance et d’appel qui seront mis à la charge de M. [Y] et de la SCI Kalam en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile dès lors que ces derniers ont été déboutés de la totalité de leurs prétentions.

L’équité commande en l’espèce de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les parties seront déboutées de leur prétention respective de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Ordonne la jonction du dossier enregistré sous le numéro RG 25-336 avec le dossier RG 25-324;

Confirme le jugement déféré en l’intégralité de ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il a rejeté les demandes au titre de la majoration des loyers et des intérêts de retard découlant de la clause pénale insérée au bail ;

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne la SAS [U] et M. [Q] [B] à payer 1 euro symbolique à M. [S] [Y] et à la SCI Kalam au titre des clauses pénales insérées au bail ;

Condamne M. [S] [Y] et la SCI Kalam aux entiers dépens de l’appel ;

Déboute les parties de leur prétention au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame Séverine LEGER, conseillère faisant fonction de présidente de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE