ARRET N°101

N° RG 24/00888 – N° Portalis DBV6-V-B7I-BIULN

AFFAIRE :

M., [A], [W], M., [K], [W]

C/

Mme, [H], [X],

M., [V], [C]

SG/IM

Demande en nullité de la vente ou d’une clause de la vente

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 25 MARS 2026

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Le VINGT CINQ MARS DEUX MILLE VINGT SIX la Chambre civile de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Monsieur, [A], [W]

né le 26 Juillet 1951 à, [Localité 1],

demeurant, [Adresse 1]

représenté par M^e Anne DEBERNARD-DAURIAC de la SELARL LX LIMOGES, avocat au barreau de LIMOGES

Monsieur, [K], [W]

né le 02 Mai 1948 à, [Localité 2],

demeurant, [Adresse 2]

représenté par M^e Anne DEBERNARD-DAURIAC de la SELARL LX LIMOGES, avocat au barreau de LIMOGES

APPELANTS d’une décision rendue le 19 novembre 2024 par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE LIMOGES

ET :

Madame, [H], [X],

demeurant, [Adresse 3] BELGIQUE

non représentée

Monsieur, [V], [C],

demeurant, [Adresse 4] BELGIQUE

non représenté

INTIMÉS

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 11 Février 2026. L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 janvier 2026.

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, magistrat rapporteur, assistée de Madame Isabelle MOREAU, Greffier, a tenu seule l’audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Après quoi, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 25 Mars 2026 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de Monsieur Didier DE SEQUEIRA, Président de chambre, de Madame Géraldine VOISIN, Conseiller et de Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits et procédure

Monsieur, [A], [W] et monsieur, [K], [W] sont propriétaires d’un ensemble immobilier situé, [Adresse 2] à, [Localité 3] (87) comprenant deux maisons d’habitation, des dépendances, un terrain de 12 ha et un étang.

Le 25 août 2022, ils ont conclu avec madame, [X] et monsieur, [C] un compromis de vente concernant ce bien pour le prix principal de 570 000 € sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt de 300 000 € d’une durée de 15 ans au taux maximal de 3% l’an. Il était prévu que la condition serait réputée obtenue par la remise par la banque à l’acquéreur d’une offre de crédit au plus tard le 24 octobre 2022. Il était également stipulé une faculté de substitution en faveur de l’acheteur.

L’acte prévoyait également une clause pénale d’un montant de 57 000 €.

Le 20 février 2023, le notaire chargé de l’acte a mis en demeure la société Bforce Agri substituée aux acquéreurs, de régulariser l’acte sous huitaine ce qu’elle n’a pas fait.

Le 9 mars 2023, le notaire a adressé à monsieur, [C] un document de résiliation du compromis au nom de la société Bforce Agri. Ce document a été signé par monsieur, [C], ès qualités le 25 avril 2023.

Les vendeurs ont alors fait délivrer à madame, [X] et monsieur, [C] une sommation à comparaître devant le notaire en vue de la signature de l’acte de vente le 17 juillet 2023, mais ces derniers ne se sont pas présentés.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 janvier 2024, monsieur, [A], [W] et monsieur, [K], [W] ont fait assigner monsieur, [C] et madame, [X] devant le tribunal judiciaire de Limoges, auquel ils ont notamment demandé de constater l’inexécution des engagements de monsieur, [C] et madame, [X] dans le cadre du compromis de vente régularisé le 25 août 2022 entre les parties et par conséquent de les voir condamner à leur verser la somme de 57 000 € au titre de la stipulation de pénalité du compromis de vente, outre 1 500 € chacun au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement réputé contradictoire du 19 novembre 2024, monsieur, [C] et madame, [X] n’ayant pas comparu, le tribunal judiciaire de Limoges a débouté monsieur, [A], [W] et monsieur, [K], [W] de leur demande relative à la condamnation de monsieur, [C] et madame, [X] à leur payer l’indemnité prévue par la clause pénale prévue dans le compromis de vente du 25 août 2022 et les a condamné aux entiers dépens.

Pour statuer ainsi, le tribunal a notamment retenu que la sanction du non respect par madame, [X] et monsieur, [C] de leurs obligations concernant la réalisation de la condition suspensive n’entrait pas dans le champ d’application de la clause pénale stipulée au contrat de vente.

Par déclaration du 19 décembre 2024, monsieur, [A], [W] et monsieur, [K], [W] ont relevé appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

La clôture de la procédure devant la cour a été prononcée par ordonnance du 28 janvier 2026, sans que madame, [H], [X] et monsieur, [V], [C], intimés, n’aient constitué avocat.

Il sera statué par défaut, en ce qu’il ne résulte pas des pièces de la procédure que la déclaration d’appel et les conclusions des consorts, [W] leur aient été signifiés à leur personne.

Prétentions des parties

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées le 24 février 2025, monsieur, [A], [W] et monsieur, [K], [W] demandent à la cour, au visa des articles 1231-5 et suivants du code civil de :

— déclarer recevable leur appel et de réformer le jugement déféré,

Statuant à nouveau,

— constater que monsieur, [V], [C] et maadame, [H], [X] n’ont procédé à aucune démarche en vue de la réalisation de la vente de l’ensemble immobilier sis, [Adresse 2] à, [Localité 3],

— condamner solidairement monsieur, [V], [C] et madame, [H], [X] à verser à monsieur, [A], [W] et monsieur, [K], [W] :

' la somme de 57 000 € au titre de la stipulation de pénalité prévue au compromis de vente signé le 25 août 2022 entre les parties,

' la somme de 1 500 € chacun au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de sommation d’avoir à comparaître devant notaire,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions déposées et visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’opposabilité de la clause pénale prévue au compromis de vente à l’égard de M., [C] et Mme, [X],

Les consorts, [W] font valoir que la clause mentionnée au contrat prévoyant la pénalité s’applique du seul fait de l’inexécution de leurs obligations par les acquéreurs. Ils estiment que c’est à tort que le premier juge a retenu que malgré les défaillances des acquéreurs leurs obligations ne sont pas exigibles car elles n’entrent pas dans le champ d’application de la clause pénale. Ils affirment au contraire que le non respect des obligations des acquéreurs dans le cadre de la réalisation de la condition suspensive entre dans le champ de la clause pénale. Ils soulignent que toutes les conditions suspensives mentionnées dans le compromis de vente ne figurent pas dans le champ d’application de la clause pénale. Mais cela est vrai dès lors que toutes les démarches nécessaires sont réalisées dans les délais prévus par les parties du contrat. Or, selon eux, madame, [X] et monsieur, [C] n’ont réalisé aucune démarche en vue de la réalisation du contrat, et ils justifient de la totale inexécution contractuelle de la partie fautive. Ils ajoutent que, après avoir déplacé sans cesse la date de signature de l’acte authentique, les acquéreurs ont finalement adressé une résiliation du compromis de vente signé le 25 août 2022, le 25 avril 2023, soit presque un an après.

En l’espèce, le compromis de vente signé le 25 août 2022 a été conclu sous la condition suspensive de l’obtention par les acquéreurs d’un prêt d’un montant de maximal de 300 000 €, sur une durée de 15 ans avec un taux nominal d’intérêt maximal de 3%. L’acte précisait que "l’acquéreur s’oblige, dès à présent, à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt. L’acquéreur devra informer, sans retard, le vendeur de tout événement provoquant la réalisation ou la

défaillance de la condition suspensive (…). L’acquéreur déclare qu’il n’existe, à ce jour, aucun obstacle de principe à l’obtention des financements qu’il envisage de solliciter (…). Le prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l’acquéreur de l’offre écrite (…) dans le délai de réalisation des présentes. La réception de cette offre devra intervenir au plus tard le 24 octobre 2022 (…). A défaut de cette notification, le vendeur aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre l’acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition (…). Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la première présentation, sans que l’acquéreur ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit. (…) L’acquéreur s’engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus".

Il résulte des dispositions des articles 1304 et 1304-3 du code civil que la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. Elle est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. La charge de la preuve repose sur le bénéficiaire de la condition suspensive.

En l’espèce, les acquéreurs n’ont jamais justifié d’aucune démarche pour obtenir le prêt, ni justifié de deux refus de prêt, avant la date prévue fixée au 24 octobre 2022, alors même qu’ils s’y étaient engagés aux termes du compromis de vente. Ils ont donc été défaillants dans toutes leurs obligations. En outre, ils ne se sont pas présentés pour la signature de l’acte authentique de vente, malgré la sommation de comparaître devant le notaire qui leur a été délivrée le 17 juillet 2023.

Le compromis de vente prévoit une stipulation de pénalité formulée comme suit : « Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de cinquante-sept mille euros (57 000,00 euros) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil ».

La condition suspensive d’obtention d’un prêt est remplie en application des articles 1304 et 1304-3 précités, puisque monsieur, [C] et madame, [X] qui y avaient intérêt en ont empêché l’accomplissement en ne justifiant d’aucune démarche ni même de refus de prêt. Ils ne rapportent pas la preuve qui leur incombe de la non réalisation de la condition suspensive hors leur responsabilité.

L’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Il s’évince des observations qui précèdent une défaillance fautive de la part de monsieur, [C] et madame, [X] dans la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt, car ils en ont empêché la réalisation en ne procédant pas en temps utile aux diligences qui leur incombaient. Ainsi, l’inexécution de leurs obligations par les acquéreurs est sanctionnée par la clause pénale prévue au contrat. Par ailleurs, la clause pénale, sanction contractuelle du manquement d’une partie à ses obligations, s’applique du seul fait de cette inexécution, sans que le créancier n’ait à justifier d’un quelconque préjudice.

En conséquence, le jugement déféré sera infirmé en toutes ses dispositions.

Il sera dit que le non accomplissement de la condition suspensive d’obtention du prêt est imputable à monsieur, [C] et madame, [X], et ils seront condamnés solidairement à payer aux consorts, [W] la somme de 57 000 € au titre de la stipulation de pénalité prévue au compromis de vente signé le 25 août 2022.

Monsieur, [C] et madame, [X] seront par ailleurs condamnés solidairement à payer aux consorts, [W] chacun la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils seront également condamnés solidairement aux entiers dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour d’appel statuant publiquement, par décision rendue par défaut, susceptible d’opposition rendue par mise à disposition au greffe et après en avoir délibéré conformément à la loi.

INFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 19 novembre 2024 par le tribunal judiciaire de Limoges.

Statuant à nouveau,

DIT que le non accomplissement de la condition suspensive d’obtention du prêt est imputable à monsieur, [V], [C] et madame, [H], [X].

CONDAMNE solidairement monsieur, [V], [C] et madame, [H], [X] à payer à monsieur, [A], [W] et monsieur, [K], [W] la somme de 57 000 € au titre de la stipulation de pénalité prévue au compromis de vente signé le 25 août 2022.

CONDAMNE solidairement monsieur, [V], [C] et madame, [H], [X] à payer à monsieur, [A], [W] et monsieur, [K], [W] chacun la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE solidairement monsieur, [V], [C] et madame, [H], [X] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,

Isabelle MOREAU. Didier DE SEQUEIRA.