ARRET N° 70

N° RG 24/00787 – N° Portalis DBV6-V-B7I-BIT3P

AFFAIRE :

Mme [O] [K]

C/

M. [G] [D],

Mme [C] [I]

GS/LM

Demande relative à une servitude d’usage ou de passage des eaux

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRET DU 26 FEVRIER 2026

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Le VINGT SIX FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX la chambre civile a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Madame [O] [U] [K]

née le 19 Novembre 1947 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1] [Localité 2]

représentée par M^e Philippe CHABAUD de la SELARL CHAGNAUD CHABAUD & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LIMOGES

APPELANTE d’une décision rendue le 27 JUIN 2024 par le TRIBUNAL JUDICIAIRE HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE LIMOGES

ET :

Monsieur [G] [D], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Anne-Sophie TURPIN, avocat au barreau de LIMOGES

Madame [C] [V] [B] [I], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Anne-Sophie TURPIN, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMES

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 08 Janvier 2026. L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 décembre 2025.

La Cour étant composée de Monsieur Didier DE SEQUEIRA, Président de chambre, de Monsieur Gérard SOURY et de Madame Stéphanie GASNIER, Conseillers, assistés de Madame Line MALLEVERGNE, Greffier. A cette audience, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, a été entendu en son rapport, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Puis Monsieur Didier DE SEQUEIRA, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 26 février 2026 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

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LA COUR

FAITS et PROCÉDURE

Mme [O] [K] est propriétaire d’un ensemble immobilier cadastré IT n° [Cadastre 1] et [Adresse 3] à [Localité 2] (87) qui jouxte les parcelles cadastrées IT n° [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] appartenant à M. [G] [D] et à Mme [C] [I].

Mme [K] souhaite rénover l’isolation par l’extérieur du mur de son habitation qui jouxte le mur du garage des consorts [F].

Ces dernier se sont opposés à ce projet au motif que l’isolation empiéterait sur leur fonds.

Le 14 septembre 2022, Mme [K] a assigné les consorts [F] devant le tribunal judiciaire de Limoges en reconnaissance d’une servitude de surplomb par prescription trentenaire (article 690 du code civil) et, subsidiairement, par application de l’article 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation.

Par jugement du 27 juin 2024, le tribunal judiciaire a débouté Mme [K] de son action.

Mme [K] a relevé appel de ce jugement.

MOYENS et PRÉTENTIONS

Mme [K] demande à bénéficier d’une servitude de surplomb acquise par prescription sur le fondement de l’article 690 du code civil. Elle soutient justifier en cause d’appel d’une possession trentenaire du surplomb existant. Subsidiairement, elle se prévaut du droit de surplomb institué par l’article 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation en soutenant justifier de l’impossibilité de recourir à une solution d’isolation autre que celle par l’extérieur du bâtiment.

Mme [K] formule, en cause d’appel, une demande nouvelle tendant à voir ordonner, sous astreinte, la destruction d’un mur construit sur sa propriété, en façade avant de son immeuble, par les consorts [F].

À titre infiniment subsidiaire, Mme [K] réclame l’organisation d’une expertise judiciaire.

Les consorts [F] concluent à la confirmation du jugement et contestent la recevabilité de la demande nouvelle de Mme [K] tendant à la destruction du mur séparatif.

MOTIFS

Sur la demande de reconnaissance d’une servitude de surplomb.

Mme [K] fonde sa demande:

— à titre principal sur la prescription acquisitive trentenaire de l’article 690 du code civil,

— subsidiairement, sur l’application de l’article 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation.

1) La prescription acquisitive de l’article 690 du code civil.

Il est constant que cette prescription est applicable à un droit de surplomb qui constitue une servitude continue et apparente.

Pour soutenir que l’isolation extérieure de son immeuble surplombe depuis plus de trente années le fonds de ses voisins, Mme [K] produit en cause d’appel un document intitulé 'Autorisation’ en date du 3 juin 1962 par lequel M. [W], auteur des consorts [F], autorise son propre auteur, M. [Z], à couvrir 'l’avant-corps dont le faîtage’ de son bâtiment. Cependant, ce document ne fait pas la preuve de la pose d’une isolation par l’extérieur créant un surplomb.

Mme [K] se prévaut à nouveau du plan de division des parcelles en cause établi le 31 janvier 1974.

L’examen de ce plan ne fait pas apparaître sur les bâtiments une isolation par l’extérieur faisant surplomb. C’est donc à juste titre, et par des motifs pertinents que la cour d’appel adopte, que les premiers juges ont décidé que Mme [K] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de l’existence d’un surplomb sur le fonds de ses voisins depuis au moins trente années. Le jugement sera confirmé en ce qu’il rejette sa demande sur le fondement de la prescription acquisitive.

2) L’article 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation.

Les premiers juges ont fait un exact rappel des dispositions de ce texte qui accorde un droit de surplomb sur le fonds voisin au propriétaire d’un bâtiment existant qui, comme Mme [K], souhaite isoler celui-ci par l’extérieur.

Ce texte précise en son III que, pour bénéficier de ce droit de surplomb, le propriétaire doit, avant tout commencement de travaux, notifier à son voisin son intention de réaliser une isolation et le droit de celui-ci à l’indemnité prévue au II de ce même texte.

Selon l’article R.113-19 du code de la construction et de l’habitation, cette notification est faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte de commissaire de justice et doit comporter, pour être valable, les informations énumérées aux 1°, 2°, 3°, 4°, 5°, 6° et 7° de ce texte.

Mme [K] se prévaut à cet égard de la lettre recommandée datée du 8 mars 2022 que son avocat a adressé aux consorts [F] pour leur demander à bénéficier d’une 'servitude de tour d’échelle’ afin de rénover l’isolation extérieure de son bâtiment.

Cependant, ce courrier, qui ne vise à aucun moment l’article L.113-5-1 du code de la construction et de l’habitation, n’est accompagné d’aucun descriptif des travaux d’isolation, ni d’une proposition d’indemnisation du surplomb, ni des projets d’acte authentique et de convention prévus aux I et II du texte précité. En l’état de ces lacunes, c’est à juste titre que les premiers juges ont retenu que le courrier du 8 mars 2022 ne satisfaisait pas aux exigences des 2°, 4°, 5°, 6° et 7° de l’article R.113-19 du code de la construction et de l’habitation et qu’ils ont, en conséquence, rejeté le droit de surplomb réclamé par Mme [K] sur le fondement de l’article 113-5-1 du ce même code.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il rejette la demande principale de Mme [K], sans qu’il soit besoin de recourir à une expertise judiciaire qui ne peut être ordonnée pour suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve.

Sur la demande de destruction d’un mur.

Cette demande est formée par Mme [K] pour la première fois en cause d’appel. Elle expose que, postérieurement à l’introduction de l’instance, les consorts [F] ont, sans son autorisation, fait édifier un mur séparatif sur sa propre propriété.

Les consorts [F] contestent la recevabilité de cette demande nouvelle. Ils justifient, par la production d’un courrier de l’avocat de Mme [K] en date du 13 septembre 2022, que le mur litigieux a été édifié avant l’assignation du 14 septembre 2022. La construction de ce mur ne peut donc s’analyser en un fait constitutif d’une évolution du litige au sens de l’article 564 du code civil.

Cette demande nouvelle aux fins de destruction de ce mur, qui ne constitue ni l’accessoire, ni la conséquence, ni le complément de la demande initiale en reconnaissance d’une servitude de surplomb, apparaît irrecevable au regard des dispositions de l’article 566 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour d’ appel statuant publiquement, par décision Contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

CONFIRME le jugement rendu le 27 juin 2024 par le tribunal judiciaire de Limoges;

DÉCLARE irrecevable la demande de Mme [O] [K], formée pour la première fois en cause d’appel, tendant à obtenir la destruction du mur séparatif édifié par M. [G] [D] et Mme [C] [I] ;

Vu l’équité, DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

CONDAMNE Mme [O] [K] aux dépens.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,

Line MALLEVERGNE. Didier DE SEQUEIRA.