R.G : 15/02878

Décision du

Tribunal d’Instance de LYON

Au fond

du 16 janvier 2015

X

C/

SASU CITYA BOURGUIGNON PALLUAT

Syndicat des Copropriétaires LE
BERLIOZ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

6^e Chambre

ARRÊT DU 27 Octobre 2016

APPELANTE :

M^me Y X

Née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Anthony BRUNET, avocat au barreau de LYON

INTIMÉS :

SASU CITYA BOURGUIGNON PALLUAT

XXX

XXX

Représentée par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE
NOUVELLET, avocats au barreau de LYON

Assistée de la SELARL RENAUD
AVOCATS,

avocats au barreau de LYON

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble «
LE BERLIOZ» représenté par son Syndic en exercice la SASU CITYA BOURGUIGNON exerçant son activité sous le nom commercial
URBANIA LYON

XXX

XXX

Représentée par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE
NOUVELLET, avocats au barreau de LYON

Assistée de la SELARL RENAUD
AVOCATS,

avocats au barreau de LYON

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 13 Octobre 2015

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 27
Septembre 2016

Date de mise à disposition : 27 Octobre 2016

Audience tenu par Dominique BOISSELET, président et
Catherine CLERC, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la cour de leur délibér,

assistés pendant les débats de Martine SAUVAGE, greffier

A l’audience, Dominique BOISSELET a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Dominique BOISSELET, président

— Michel GAGET, conseiller

— Catherine CLERC, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Dominique BOISSELET, président, et par
Martine SAUVAGE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES
PARTIES

Madame X est propriétaire d’un appartement qu’elle donne en location, situé dans l’immeuble en copropriété LE BERLIOZ, situé 35-37 rue Descartes à Villeurbanne.

Elle reproche à la SAS CITYA BOURGUIGNON PALLUAT, des fautes dans l’exécution de son mandat de syndic de la copropriété, en particulier dans le cadre de la gestion de sinistres par dégâts des eaux survenus en 2008 et 2010.

Par acte d’huissier du 14 décembre 2013, Madame X a assigné la société
CITYA
BOURGUIGNON PALLUAT devant le tribunal d’instance de Lyon, pour la voir condamner à lui payer diverses sommes en réparation de ses préjudices.

Par jugement avant dire droit du 15 novembre 2013, le tribunal d’instance de Lyon a notamment invité les parties à appeler en cause le syndicat des copropriétaires de l’immeuble et à s’expliquer sur plusieurs éléments factuels du litige.

Par acte d’huissier du 9 mai 2014, Madame X a fait appeler à la procédure le syndicat des copropriétaires du BERLIOZ.

Par jugement prononcé le 16 janvier 2015, le tribunal d’instance de Lyon a estimé que la société
CITYA BOURGUIGNON PALLUAT, en tant que syndic de la copropriété, aurait du faire diligenter une expertise, dès lors que le sinistre survenu en décembre 2010 dans l’appartement de Madame X semblait provenir des parties communes de l’immeuble.

Le tribunal a :

— condamné la société CITYA BOURGUIGNON
PALLUAT, en son nom personnel, à payer à Madame X la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi par celle-ci du fait des négligences et atermoiements de ladite société ;

— mis hors de cause le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE BERLIOZ ;

— ordonné l’exécution provisoire du jugement ;

— condamné la société CITYA BOURGUIGNON
PALLUAT, en son nom personnel, aux dépens de la procédure et au paiement de la somme de 600 à Madame X par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame X a relevé appel de ce jugement par déclaration reçue au greffe de la Cour le 31 mars 2015.

La société CITYA BOURGUIGNON PALLUAT et le syndicat des copropriétaires du BERLIOZ ont relevé appel incident.

Madame X demande à la Cour de :

— condamner solidairement le syndic et le syndicat des copropriétaires, ou qui d’entre eux mieux le devra, à lui payer les dommages et intérêts suivants :

—  2.648 euros au titre de l’indemnisation complémentaire du préjudice lié au sinistre du mois de mai 2008,

—  3.684 euros au titre de l’indemnisation liée au sinistre des infiltrations d’eau en décembre 2010,

—  3.700 euros au titre du préjudice de jouissance,

—  709 euros au titre du préjudice résultant de la facturation abusive et non justifiée de charges de copropriété,

—  4.000 euros au titre du préjudice moral ;

— dire que la somme de 500 qu’elle a perçue en application du jugement entrepris sera imputée sur les sommes qui lui seront allouées ;

— débouter le syndic et le syndicat des copropriétaires de toutes leurs demandes ;

— condamner solidairement le syndic et le syndicat des copropriétaires, ou qui d’entre eux mieux le devra, à lui payer la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner solidairement le syndic et le syndicat des copropriétaires, ou qui d’entre eux mieux le devra, aux dépens de première instance et d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit de son avocat.

La société CITYA BOURGUIGNON PALLUAT et le syndicat des copropriétaires du BERLIOZ demandent la confirmation du jugement du 16 janvier 2015 en ce qu’il a mis hors de cause le syndicat des copropriétaires et concluent au débouté de toutes les demandes de Madame X.

Ils réclament également la condamnation de Madame X au paiement de la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens de première instance et d’appel, ces derniers distraits au profit de leur avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Le dégât des eaux en mai 2008

M^me X expose que ses locataires ont quitté les lieux en mai 2008.

Le sinistre a été causé par l’explosion d’un tuyau d’alimentation d’eau froide encastré dans la dalle du sol, ce dont elle déduit qu’il affectait une partie commune.
Le syndic a imposé le remplacement d’un mitigeur de baignoire qui était pourtant en parfait état.

C’est elle qui s’est chargée de déclarer le sinistre à l’assurance de la copropriété. Elle a fait établir des devis de réfection de son appartement en recherchant les meilleurs tarifs, pour un montant total de 5.342 euros.

A l’issue de l’expertise diligentée par l’assureur, M^me X s’est heurtée à l’immobilisme du syndicat des copropriétaires, du syndic et de l’assureur.

Elle a dû les mettre en demeure d’agir par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 novembre 2008.

Le 17 février 2009, l’assureur a fait parvenir au syndic un règlement de 2.923 euros. Ce n’est que le 17 juillet 2009 que le syndic a adressé à M^me X un versement de 2.694 euros, après avoir retenu la somme de 228 euros au titre d’une facture de l’entreprise
HERA au titre de la recherche de fuite et du coût du changement du mitigeur.

A cette époque, M^me X, sans activité professionnelle, ne disposait pas des moyens financiers pour faire l’avance du coût des travaux.

Elle réclame paiement du différentiel entre le total de 5.342 euros et la somme perçue de 2.694 euros, soit 2.648 euros.

La société CITYA BOURGUIGNON PALLUAT et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble
LE BERLIOZ répondent que le syndic a fait procéder à une recherche de fuite dont le coût de 228,78 euros a été réglé par la copropriété.
Le syndic a procédé à une déclaration de sinistre à l’assureur de la copropriété aux fins de prise en charge de cette somme.

Dans un courrier du 22 mai 2008, le syndic a indiqué à M^me X que la canalisation encastrée dans le sol de l’appartement était privative en vertu du règlement de copropriété et lui a soumis le devis de l’entreprise HERA en précisant qu’à défaut d’accord, elle pouvait commander les travaux auprès de l’entreprise de son choix.

Le syndic a ensuite expliqué à M^me X que l’assurance de la copropriété prendrait en charge, outre les frais de recherche de fuite, 50 % du coût des travaux de réparation de la canalisation fuyarde, sur présentation de la facture.

M^me X a choisi de faire procéder aux travaux de plomberie par la société
CPGB et à la société MUTISOL à des travaux de reprise du parquet et à l’entreprise MILLIDERE à des travaux de peinture.

Dans son rapport du 10 décembre 2008, le cabinet
POLYEXPERT, mandaté par l’assureur de la copropriété, a conclu à la prise en charge d’autres travaux à exécuter (remplacement du revêtement de sol, réfection des papiers peints), sous déduction de la franchise applicable, à hauteur de 75 % à titre d’indemnité immédiate et 25 % d’indemnité différée, à régler sur présentation des factures.

La somme de 228,78 euros retenue sur le règlement de l’assureur correspond bien aux frais de recherche de fuite et non au coût du mitigeur. M^me X n’a jamais fourni les factures des travaux de réfection qui auraient permis le versement du solde de 25% par l’assureur.

Sur ce, le premier juge a rappelé que, dans le cadre d’une procédure opposant M^me X à son ancien mandataire de gestion et à l’assureur de celui-ci, la cour d’appel de Lyon a été amenée à retenir, dans un arrêt du 5 juin 2012, que le sinistre de mai 2008 était survenu sur une canalisation privative.

M^me X ne peut, sans se contredire, soutenir dans la présente instance que la canalisation était exclusivement collective alors que son action dans la précédente procédure, aux fins de prise en charge des travaux de remise en état par l’assureur de son mandataire, impliquait la reconnaissance du caractère privatif du sinistre.

Par ailleurs, M^me X confond volontiers devis et factures dans ses écritures, tel le devis
HERA proposant le remplacement d’un mitigeur. Il est pour le moins hasardeux d’en faire reproche au syndic, alors celui-ci spécifiait bien dans sa lettre du 22 mai 2008 jointe au devis que M^me X était libre de commander les travaux à l’entreprise de son choix.

Il n’est également pas de parfaite bonne foi de reprocher au syndic d’avoir retenu la somme de 228 euros sur le règlement de l’assureur pour remboursement des frais de recherche de fuite, alors que ceux-ci ont été avancés par la copropriété.

En fait, l’assureur de la copropriété a considéré qu’une partie du coût des travaux de la société CPGB, pour le passage de la canalisation en apparent, pouvait être pris en charge à hauteur de 50 %.

Son expert a retenu l’intégralité du devis MULTISOL pour le remplacement du revêtement de sol (2.012,88 euros) et un 'devis MILLIDERE rectifié’ (non versé aux débats) pour les travaux de peinture. Force est de constater que M^me X n’a jamais justifié de la réalisation des travaux, même après perception de 75 % de l’indemnité, et n’a, de ce fait, pas perçu le solde de 25 %.

A tout le moins, M^me X ne rapporte pas la preuve que la totalité du devis MILLIDERE initial qu’elle produit portait sur des travaux consécutifs au sinistre, alors que l’expert mandaté par l’assureur en a écarté certains postes.

Qui plus est, elle affirme avoir fait remettre en état l’appartement mais ne produit aucune facture afférente à ces travaux et ne démontre donc pas la réalité du préjudice allégué.

En conséquence, la demande de M^me X doit être rejeté et le jugement attaqué confirmé sur ce point.

2 – Les infiltrations en décembre 2010

M^me X expose qu’au cours de l’été 2010, elle a pu faire remettre en état l’appartement à ses frais et il a été redonné en location à compter de fin août 2010.

Cependant, à la suite d’infiltrations d’eau survenues à partir de décembre 2010, les locataires ont donné congé à effet au 4 avril 2011.

Ces infiltrations, se manifestant lors des pluies, se faisaient par les joints de façade, le long des murs, dégradant la cuisine et le séjour de l’appartement au niveau des plafonds, des murs, ainsi que du parquet du séjour côté mur.

Invoquant les conclusions d’une expertise non contradictoire, les intimés n’ont pas reconnu que le sinistre provenait des parties communes et n’ont pas effectué de déclaration à l’assureur de la copropriété, en dépit de quatre courriers recommandés adressés par M^me X.

Ce n’est qu’à compter du 27 août 2012 que l’assureur SWISSLIFE a ouvert un dossier de sinistre à la suite des démarches de M^me X et a mandaté un expert. L’intervention de celui-ci a été retardé par le refus de son locataire de laisser accéder aux lieux.

Le manque de diligences du syndicat des copropriétaires et du syndic a aggravé la dégradation de l’état de l’appartement.

M^me X réclame la somme de 3.684 euros, soit 2.728 euros pour la remise en état du séjour et de la cuisine et 956 euros pour le parquet.

La société CITYA BOURGUIGNON PALLUAT et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble
LE BERLIOZ soutiennent qu’après avoir invité M^me X à effectuer une déclaration de sinistre auprès de son assureur, le syndic a mandaté la société HERA pour une recherche de fuite.

Cette société a connu des difficultés pour contacter M^me X et a finalement établi une note concluant à une infiltration par le joint de dilatation de l’immeuble. Après avoir fait préciser à l’entreprise les raisons de cette conclusion, le syndic a mandaté les sociétés SAPITEC et IMOTEP pour chiffrer le coût du traitement du joint de dilatation.
Ces entreprises ont fait savoir qu’elles ne parvenaient pas à entrer en contact avec M^me X et seule la société IMOTEP a pu accéder dans les lieux le 28 septembre 2011.

Une expertise a bien été diligentée par l’assureur de la copropriété, mais les nouveaux locataires refusaient l’accès à l’appartement et l’expertise n’a finalement pu se tenir que le 6 janvier 2014.
Cependant, le syndicat des copropriétaires n’a jamais pu obtenir le rapport d’expertise en dépit de ses demandes à l’assureur.

Il est apparu, à la suite de l’intervention de la société IMOTEP chez le voisin du dessus, que le joint de dilatation de l’immeuble est en bon état.

A la suite du jugement avant dire droit du 15 novembre 2013, le syndic a mandaté la société
PLOMBERIE DU RHONE, qui a procédé à une nouvelle recherche de fuite dans le logement et n’a retrouvé qu’une petite fuite dans la baignoire et aucune fuite active provenant de l’extérieur de l’appartement.

En l’état, on ignore toujours les causes des infiltrations constatées à partir de décembre 2010.
La société PLOMBERIE DU RHONE, dans son constat du 10 décembre 2013, a trouvé le logement parfaitement sec, avec un taux d’humidité nul. Or, il n’est pas allégué que des travaux auraient été effectués depuis 2011 sur les parties communes ou sur les parties privatives, de nature à mettre fin aux désordres.

Au vu de ce rapport, on peut douter que l’expert mandaté par l’assureur ait pu parvenir à une conclusion à l’issue de la réunion tenue quelques semaines plus tard, le 6 janvier 2014.

Au demeurant, à l’époque du sinistre, la société HERA n’avait trouvé aucune cause d’infiltration, se contentant de mettre en cause les joints de dilatation du seul fait que les personnes rencontrées sur place évoquaient la concordance des infiltrations avec les intempéries. Or, un message de la société
IMOTEP du 5 mars 2013 indique que le joint de dilatation est en bon état au niveau de l’appartement du dessus.

L’origine des désordres n’est donc pas identifiée et rien ne permet, comme l’a fait le premier juge, d’indiquer qu’elle semblait avoir été située dans les parties communes.

A tout le moins, le doute sur l’origine du sinistre ne permet pas d’établir le lien de causalité entre la négligence reprochée au syndic dans le traitement du dossier et la privation d’indemnisation de M^me X.

De surcroît, la juridiction n’est pas saisie à ce titre d’une demande d’indemnisation forfaitaire sur le fondement de la responsabilité civile du syndic, mais d’une demande de paiement des frais de remise en état des lieux, laquelle est également en voie de rejet à défaut de démonstration de l’origine commune des désordres.

En conséquence, le jugement sera infirmé sur ce point et M^me X déboutée de sa demande indemnitaire.

3 – La facturation des charges de copropriété

M^me X reproche au syndic d’avoir déduit une somme indue de 709 euros dans le décompte annuel des charges de l’exercice du 1^er juillet 2009 au 30 juin 2010 alors qu’elle avait réglé 793 euros.

M^me X déclare qu’elle n’a pu obtenir aucune explication et réclame curieusement le paiement de 709 euros au lieu du différentiel de 84 euros, parlant d’une facturation alors qu’il s’agit d’une déduction.

Les intimés soutiennent que les provisions émises pour la période concernée ne totalisent que 709,48 euros. L’examen du relevé de compte montre effectivement quatre provisions de 177,37 euros au titre des charges courantes, le différentiel étant constitué par des frais de plaque et clé.

Cela étant, il résulte des termes du jugement du 16 janvier 2015 que M^me X n’avait pas repris ses réclamations au titre des charges de copropriété prétendument indues en ses dernières écritures et le tribunal d’instance n’a pas statué de ce chef. La demande est donc nouvelle en cause d’appel et irrecevable en vertu de l’article 564 du code de procédure civile.

4 – La perte de jouissance de l’appartement

M^me X fait valoir que, précédemment, l’appartement était loué de façon constante. Les locataires ont donné leur dédite à raison de l’absence de gestion des sinistres. Le logement étant resté inoccupé du 4 avril 2011 au 17 août 2011, soit pendant 4 mois et 10 jours, l’appelante sollicite la somme de 3.700 euros sur la base du loyer mensuel fixé à 850 euros.

Ainsi qu’il a été dit, il n’est pas démontré que les infiltrations survenues à partir de décembre 2010 trouvent leur origine dans les parties communes.

Au surplus, il n’est pas non plus établi que les locataires ont quitté les lieux le 4 avril 2011 à raison du sinistre.

Au regard de ces éléments, M^me X ne peut qu’être déboutée de sa demande.

5 – Le préjudice moral allégué par M^me X

M^me X soutient que les préposés du syndic ont adopté à son égard un comportement vexatoire et insultant. Ses correspondances sont restées sans réponse et le syndic s’est refusé à toute communication.

De manière générale, elle reproche au syndic de n’avoir pas sauvegardé ses intérêts à l’occasion de diverses démarches :

— facturation au prix fort (52 euros) d’une clé commandée alors qu’elle avait précisé qu’il n’y avait pas d’urgence,

— facturation, à hauteur de 288 euros, en juin 2014 d’une intervention de plombier au titre d’une recherche de fuites sollicitée par le syndic en novembre 2013, alors qu’aucun sinistre n’était survenu depuis 2011,

— remise des clés de l’appartement au plombier pour qu’il accède à l’appartement en l’absence de M^me X,

— facturation à deux reprises d’une somme de 36 euros au titre du rappel de la facturation des frais de plombier qu’elle conteste…

Ce n’est qu’après de multiples démarches, pendant plus d’un an, que M^me X a obtenu l’annulation des ces facturations.

Elle réclame en conséquence une indemnité de 4.000 euros en réparation de son préjudice moral.

La société CITYA BOURGUIGNON PALLUAT et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble
LE BERLIOZ répondent que la clé a été fabriquée par un nouveau prestataire, qui a appliqué son propre tarif sans facturation en urgence.

Ils considèrent avoir normalement facturé le coût de l’intervention de la société PLOMBERIE
DU
RHÔNE et des frais de relance, bien que le syndic ait renoncé à cette facturation de guerre lasse…

Les pièces versées aux débats et les propres écritures de M^me X montrent que celle-ci s’est souvent méprise sur la portée des documents qui lui ont été soumis.

Si l’on ne peut exclure que ses multiples démarches, assorties de refus de paiement, aient pu donner lieu à des échanges vifs avec le personnel du syndic, M^me X omet que son comportement n’a

pas toujours été des plus coopératifs, étant notamment difficilement joignable par les entreprises mandatées par le syndic.

Elle ne démontre pas un comportement fautif du syndic à l’appui de sa demande indemnitaire en réparation de son préjudice moral.

Par ailleurs, son action est inexplicablement dirigée contre le syndicat des copropriétaires en solidarité avec le syndic alors qu’elle recherche spécifiquement la responsabilité de celui-ci.

Le jugement attaqué sera confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

6 – Les demandes accessoires

M^me X, partie perdante, aura la charge des dépens de première instance et d’appel et supportera les frais irrépétibles exposés par les intimés à concurrence de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Déclare M^me Y X irrecevable en sa demande au titre de la prétendue facturation de charges de 709 euros ;

Confirme le jugement prononcé le 16 janvier 2015 par le tribunal d’instance de Lyon en ce qu’il a débouté M^me Y X de ses demandes au titre du sinistre de mai 2008, de la perte de jouissance de l’appartement et du préjudice moral ;

Infirme le jugement pour le surplus et, statuant à nouveau,

Déboute M^me Y X de toutes ses autres demandes ;

Condamne M^me Y X aux dépens de première instance et d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP AGUIRAUD NOUVELLET ;

Condamne M^me Y X à payer à la SAS CITYA BOURGUIGNON
PALLUAT et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE BERLIOZ ensemble la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SAS CITYA BOURGUIGNON PALLUAT et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE BERLIOZ du surplus de leurs demandes.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT