COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

MR/SC

ARRÊT N°:

AFFAIRE N° : 16/00662

Jugement du 09 Février 2016

Tribunal de Grande Instance du Mans

n° d’inscription au RG de première instance 14/03659

ARRET DU 29 NOVEMBRE 2016

APPELANTE :

SARL MELYA

XXX

XXX

Représentée par M^e Jean-Yves BENOIST de la SCP
PAVET – BENOIST – DUPUY – RENOU -
LECORNUE, avocat au barreau du MANS – N° du dossier 20140172

INTIMÉES :

Madame X Y veuve Z

née le XXX à XXX)

XXX

XXX

Madame A Z

née le XXX à XXX)

XXX

XXX

Représentées par M^e B
C de la SCP C – LAMBALLE, avocat au barreau du
MANS – N° du dossier 215060

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 10 Octobre 2016 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame ROEHRICH, Président de chambre qui a été préalablement entendu en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame ROEHRICH, Président de chambre

Madame MONGE, Conseiller

Madame PORTMANN, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame D

ARRÊT : contradictoire

Prononcé publiquement le 29 novembre 2016 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par X ROEHRICH,
Président de chambre et par Christine D, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

~~~~

Par acte notarié du 30 septembre 2005, la S.A.R.L.
Melya, cessionnaire du droit au bail de Monsieur E par acte du même jour, a loué à Monsieur et Madame F
Z, propriétaires un local commercial situé 12 et 12 bis rue Claude Blondeau, au Mans, pour y exploiter un fonds de commerce de vente

'd’articles de confection, nouveautés, laine, tout habillement et accessoires, bijouterie, horlogerie, orfèvrerie, joaillerie, articles de Paris (bijoux fantaisie), activités connexes, librairie, papeterie, prestation de services informatiques.'

Au décès de Monsieur Z, sa fille, A, est devenue nue-propriétaire de sa part.

Le 17 juillet 2013, le mécanisme de relevage du rideau métallique de la devanture est tombé en panne. La société preneuse a fait intervenir un serrurier en urgence pour sécuriser les locaux par l’installation d’une serrure en état de fonctionnement.

L’entreprise Lehoux a établi un devis de réparation pour un montant de

226,88 euros TTC.

La S.A.R.L. Melya a adressé un courriel à la société Century 21, gestionnaire du bien pour le compte des dames Z laquelle a demandé dans un premier temps que la facture du serrurier lui soit adressée puis s’est rétractée le

18 juillet 2013.

La mise en demeure adressée le 01 août 2013 à Madame Z d’effectuer avant le 20 septembre 2013 des réparations sérieuses sur le rideau métallique s’étant vue opposée une fin de non-recevoir de la bailleresse, la S.A.R.L. Melya a, par acte d’huissier du 22 septembre 2014, assigné les dames
Z à comparaître devant le tribunal de grande instance du Mans.

Par jugement du 09 février 2016, le tribunal de grande instance du Mans a notamment :

— rejeté la demande de la S.A.R.L. Melya visant à voir condamner solidairement les défenderesses, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, à faire effectuer par tout professionnel de leur choix tous travaux utiles de remise en état du rideau métallique permettant de défendre le fonds de commerce de la S.A.R.L. Melya de toute intrusion, tant sur le plan de son système de fermeture proprement dit qu’en ce qui concerne sa motorisation ;

— débouté la S.A.R.L. Melya de sa demande accessoire en dommages et intérêts ;

— débouté Mesdames Z de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— condamné la S.A.R.L. Melya à payer à
Mesdames Z une somme de

1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la S.A.R.L. Melya en tous les frais et dépens de l’instance ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires.

Le tribunal, après avoir constaté qu’aucune résiliation du bail n’était intervenue et que les bailleurs admettaient être les propriétaires du rideau métallique litigieux constitutif d’un accessoire de la devanture, a considéré qu’aux termes des stipulations contractuelles, faisant loi entre elles, les parties avaient expressément entendu mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires à la devanture de la boutique, sans recours contre le bailleur.

La juridiction a aussi considéré que la demanderesse n’établissait pas la preuve de la vétusté alléguée du rideau métallique et ne justifiait pas avoir satisfait aux obligations réglementaires d’entretien dudit rideau auxquelles elle était tenue, ni celle des difficultés d’accès à son mécanisme en ne produisant pas le devis du serrurier.

La S.A.R.L. Melya a interjeté appel total de cette décision par déclaration du

04 mars 2016.

La S.A.R.L. Melya et Mesdames Z ont régulièrement conclu et l’ordonnance de clôture a été rendue le 29 septembre 2016.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 494 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement :

— du 23 septembre 2016 pour la S.A.R.L.
Melya,

— du 15 septembre 2016 pour Mesdames Z,

qui peuvent se résumer comme suit.

La S.A.R.L. Melya demande que le jugement entrepris soit infirmé au visa des articles 1134 et suivants du code civil.

Elle soutient qu’en raison du dysfonctionnement du rideau métallique, les bailleresses ont manqué au

respect de leur obligation de tenir les lieux loués clos et couverts suivant l’usage, telle que prévue au bail commercial les liant.

Elle en déduit que les dames Z doivent être condamnées solidairement, à faire effectuer par un professionnel tous travaux utiles de remise en état du rideau métallique permettant de défendre le fonds de commerce de toute intrusion, tant sur le plan de son système de fermeture proprement dit qu’en ce qui concerne sa motorisation, sur la base du devis du serrurier intervenu, sauf travaux complémentaires à effectuer, également à la charge des propriétaires, ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir.

Elle considère qu’elle n’a pas manqué à son obligation d’entretien. Elle estime qu’avant même de lui demander de justifier des travaux d’entretien réalisés sur le rideau voire de lui imputer des manquements à ce titre, il aurait fallu s’assurer préalablement de la preuve de l’état de celui-ci au moment de la délivrance du bien et du respect de leur obligation de délivrance par les bailleurs.

Elle prétend qu’en matière d’entretien de tel dispositif, c’est la norme au jour de l’installation qui s’applique et que la réglementation qu’a cru bon retenir le premier juge est inapplicable ne se rapportant qu’aux portes à ouverture automatiques et non aux rideaux à impulsion.

La société Melya invoque aussi un préjudice tiré des grandes difficultés qu’elle éprouve pour procéder à l’ouverture normale de son fonds de commerce, se retrouvant contrainte à procéder manuellement à l’ouverture du rideau métallique très lourd, mais également du règlement qu’elle a effectué des frais de serrurerie du 17 juillet 2013.

Elle demande la condamnation des intimées au paiement d’une somme de

4.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice allégué.

Elle sollicite enfin la condamnation des dames Z au paiement d’une indemnité de 2.500 euros en première instance et 4.000 euros en cause d’appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel, avec distraction au profit de son conseil

Les dames Z sollicitent la confirmation de la décision déférée en ce qu’elle a rejeté les demandes de la S.A.R.L. Melya.

En toute hypothèse, elles demandent qu’il leur soit donné acte de leurs plus expresses réserves concernant l’existence du bail sur lequel se fonde la S.A.R.L.
Melya dans la mesure où les intimées se réservent le droit d’engager une éventuelle action en résiliation.

Les dames Z concluent au rejet de l’appel de la S.A.R.L. Melya.

Elles s’en rapportent aux stipulations du contrat de bail, en particulier à son chapitre 'charges et conditions ' mettant à l’entière charge du preneur, sans aucun recours contre les bailleurs l’entretien complet de la devanture et des fermetures de sa boutique.

Elles observent que l’appelante ne verse aucune pièce de nature à justifier sa demande par la preuve de la vétusté absolue alléguée du rideau litigieux.

Elles soulignent que la locataire ne rapporte pas davantage la preuve d’avoir assuré l’entretien du rideau comme il lui incombait non seulement au titre du bail commercial mais encore de la réglementation issue de l’arrêté du

21 décembre 1993.

Elles considèrent qu’elles n’ont pas à rapporter la preuve de l’état du rideau lors de la prise de possession des lieux par la locataire dans la mesure où les parties sont tenues par la convention de bail commercial qui les lie et aux termes de laquelle la locataire s’est engagée à prendre le bien dans l’état où il se trouvait au moment de l’entrée en jouissance, conformément à l’état des lieux dressé par huissier de justice en date du 11 juillet 1996.

Les dames Z forment appel incident du jugement entrepris en ce qu’il les a déboutées de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Considérant que la SARL Melya entend par son appel échapper purement et simplement à l’exécution de ses obligations au titre du bail commercial, elles sollicitent la condamnation de la
S.A.R.L. Melya à leur verser la somme de

800 euros à titre de dommage et intérêts pour procédure abusive.

Elles souhaitent enfin voir condamner l’appelante à leur verser les sommes de 2.500 euros et 4.000 euros au titre des frais irrépétibles respectifs de première instance et d’appel en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel.

MOTIFS :

Sur l’existence du bail et la demande de donné acte

Les dames Z rappellent qu’avant de répondre à la demande de renouvellement du bail formulée par l’appelante, elles ont souhaité procéder à la visite des locaux accompagnées d’un huissier de justice.

Or, du procès-verbal de constat dressé le 23 décembre 2014 par l’huissier instrumentaire, il ressort que la S.A.R.L. Melya a commis de très nombreuses infractions au regard de ses obligations découlant du bail. Une mise en demeure a été adressée à la locataire d’avoir à faire cesser les troubles constatés constitués essentiellement de défaut d’entretien des lieux et d’un changement de destination des lieux.

Aucune action en résiliation de bail à l’initiative des bailleresses n’étant à ce jour parvenue à la connaissance de la cour, il convient de régler le présent litige en considérations des dispositions du bail commercial conclu le 30 septembre 2005, sans qu’il n’y ait lieu de donner acte à Mesdames
Z de leurs réserves sur l’existence du bail compte tenu d’une éventuelle action en résiliation de bail, leur rappelant par ailleurs que ce donné acte n’a aucune valeur juridique.

Sur la demande principale

L’article 1134 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Tel est ainsi le cas du bail commercial conclu le 30 septembre 2005 entre les époux Z et la
S.A.R.L. Melya.

Aux termes du paragraphe 'charges et conditions’ de ce bail, il est prévu au titre des obligations du preneur (page 4) :

— s’agissant de l’état des lieux, qu’il prendra les lieux dans l’état où ils se trouvent au moment de l’entrée en jouissance, et conformément à l’état des lieux qui a été dressé par
Maître G, huissier de justice au Mans en date du 11 juillet 1996.

— s’agissant de l’entretien et des réparations, notamment, qu’il entretiendra les lieux en bon état de réparation locative, qu’il supportera toutes réparations qui deviendront nécessaires par suite du défaut d’exécution des réparations locatives, et qu’il aura entièrement à sa charge, sans aucun recours contre les bailleurs, l’entretien complet de la devanture et des fermetures de sa boutique.

Le paragraphe 'obligations des bailleurs’ du même bail (page 7) prévoit que les bailleurs s’obligent à tenir les lieux loués clos et couverts suivant l’usage, sans déroger toutefois aux obligations mises à la charge du preneur en ce qui concerne les travaux qui deviendraient nécessaires à la devanture de la boutique.

Il ressort des dispositions de l’article 606 du code civil, que les grosses réparations, auxquelles il est constant d’assimiler celles visant à assurer le clos et le couvert, se trouvent limitativement cantonnées à celles des gros murs et des voûtes, au rétablissement des poutres et des couvertures entières, à celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier, et que toutes les autres réparations sont d’entretien.

En application de l’article 1 du décret n° 87-712 du 26 août 1987, sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

En l’espèce, il n’est plus débattu que le rideau métallique litigieux constitue un élément accessoire de la devanture et que les bailleurs sont propriétaires du rideau métallique, au moins à l’occasion du départ du précédent preneur.

Le rideau métallique litigieux constituant un accessoire de la devanture, il s’en déduit conformément à la volonté des parties telle qu’exprimée dans leur bail, que son entretien complet et ses réparations doivent être mis à la charge du preneur, sans qu’il ne puisse exercer quelconque recours contre le bailleur.

Il est constaté que l’acceptation dans un premier temps par le gestionnaire locatif, la société Century 21 de prise en charge des travaux de serrurerie, avant qu’elle ne se rétracte, n’est pas créatrice de droit et n’intéresse ainsi pas les débats.

Le fond du litige porte sur la charge des travaux de remise en état du rideau métallique.

L’appelante considère que compte tenu de l’état de vétusté absolue du rideau métallique de la devanture, ce sont non pas de simples travaux d’entretien mais des grosses réparations nécessitant la création d’une trappe d’accès au mécanisme du rideau
- voire son remplacement, son moteur ayant 'rendu l’âme’ – qui doivent être entreprises et que le bail commercial ne prévoit pas que le preneur prenne en charge de telles réparations.

Elle fait grief au juge de première instance de s’être mépris sur la nature des travaux à accomplir, arguant que de par leur nature, les réparations nécessaires sur le rideau vétuste (création d’une trappe d’accès…) voire son remplacement ne ressortent pas de obligation contractuelle d’entretien de la devanture.

En cause d’appel, la S.A.R.L. Melya produit une attestation manuscrite de l’ancien preneur au bail, Monsieur E qui précise qu’à l’occasion de son entrée dans les lieux, le rideau métallique électrique protégeant la vitrine était déjà en place et qu’il était dans un état vétuste.

Cette affirmation unique et isolée se trouve contredite par le procès-verbal de constat d’huissier du 11 juillet 1996 annexé au bail mentionnant dans son état des lieux, un bon état locatif de la partie à usage commercial et d’un bon état général de l’installation électrique.

Il s’en déduit qu’aucune preuve de la particulière vétusté du rideau métallique litigieux ne se trouve rapportée.

La S.A.R.L. Melya ne peut davantage faire grief aux bailleurs au titre de leur obligation de délivrance, étant constaté qu’alors qu’elle s’engageait au bail commercial à prendre les lieux dans l’état où ils se trouvaient au moment de l’entrée en jouissance, et conformément à l’état des lieux susvisé, elle n’a émis aucune réserve au moment de la signature du bail.

La S.A.R.L. Melya soutient qu’elle a satisfait à son obligation d’entretien du rideau, qu’elle a effectué régulièrement le graissage des rails latéraux, qu’elle ne voit pas ce qu’elle aurait pu faire de plus, ce d’autant que les bailleurs ne lui auraient pas communiqué de documents spécifiques pour connaître les entretiens adaptés, pas plus que la référence du produit, les nom et prescriptions du fabricant et les entretiens réalisés avant son entrée dans les lieux.

Cependant, il ressort des pièces versées au débat que la locataire devait assurer l’entretien non seulement à raison des stipulations contractuelles mais encore de l’article 9 de l’arrêté du 21 décembre 1993 relatif aux portes et portails automatiques et semi-automatiques applicable par extension aux rideaux métalliques, qui prévoit leur entretien et vérification au minimum semestrielle et à la suite de toute défaillance par des techniciens dûment qualifiés ou spécialisés ou par un prestataire extérieur.

Or, malgré une sommation, l’appelante ne verse aucune pièce permettant de justifier qu’elle a effectué l’entretien qui lui incombait au cours des années d’exploitation du fonds de commerce.

En cause d’appel, pour démontrer que les travaux ne se limitaient pas à un simple entretien, la
S.A.R.L. Melya verse également un devis du 22 juillet 2013 de l’entreprise de serrurerie Lehoux, destiné au gestionnaire locatif, prévoyant la création d’une trappe d’accès.

Toutefois la création d’une trappe d’accès en toute hypothèse ne peut être assimilée à une grosse réparation au sens de l’article 606 du code civil et constitue donc une réparation d’entretien.

De plus, comme il vient d’être constaté, la
S.A.R.L. Melya ne justifiant pas avoir accompli l’entretien qui lui incombait, la réalisation d’une trappe d’accès doit être considérée comme une réparation rendue nécessaire suite à ce défaut d’entretien, à laquelle la société preneuse restait donc ainsi tenue en vertu des dispositions susvisées du bail commercial.

Plus largement, la réparation du rideau métallique de la devanture ne relève donc pas, contrairement aux allégations de l’appelante, de l’obligation contractuelle des bailleurs de tenir les lieux loués clos et couverts.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’il appartient à la société Melya au regard de ses obligations contractuelles de prendre en charge les travaux de remise en état du rideau métallique défectueux.

En conséquence, la décision sera confirmée et elle sera déboutée de sa demande de condamnation solidaire des bailleresses à réaliser des travaux de remise en état du rideau métallique.

Il y a lieu de la débouter en outre de sa demande accessoire de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Sur l’appel incident et la demande reconventionnelle des consorts Z en dommages et intérêts pour procédure abusive

Mesdames Z considèrent que l’appelante entend par son appel échapper purement et

simplement à l’exécution de ses obligations au titre du bail commercial.

Il est constant que la poursuite de la procédure d’appel est la manifestation même du droit à agir qui ne peut dégénérer en abus que s’il est justifié que l’appel a été diligenté de mauvaise foi et dans l’intention de nuire, ce qui n’est pas établi en l’espèce.

Par conséquent, Mesdames Z seront déboutées de leur appel incident et demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

La S.A.R.L. Melya, qui succombe en ses prétentions, sera déboutée de ses demandes d’indemnités de procédure et condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge des consorts Z la totalité des frais exposés par eux et non compris dans les dépens. En conséquence, la S.A.R.L.
Melya sera condamnée à leur verser 2.000 conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés à ce titre en appel.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a fixé à 1.500 le montant des frais irrépétibles de première instance.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement et contradictoirement ;

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du 09 février 2016 rendu par le tribunal de grande instance du Mans ;

y ajoutant

Déboute Mesdames X
Y veuve Z et Madame A
Z de leur demande de 'décerner acte’ et demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamne en outre la S.A.R.L. Melya à payer à Mesdames Z une somme de 2.000 en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la S.A.R.L. Melya à la charge des dépens d’appel et dit qu’il sera fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

C. D M. ROEHRICH