Cour d'appel de Lyon, 20 septembre 2016, n° 15/00507

TI 18 décembre 2014

CA Lyon
Infirmation 20 septembre 2016

Arguments

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Accepté
Absence de mise en demeure
La cour a constaté que la société ICF n'a pas prouvé l'envoi de la mise en demeure, rendant ainsi l'application du surloyer illégale.
Accepté
Décompte des sommes dues
La cour a retenu le décompte fourni par les époux Y, considérant qu'il était plus fiable que celui de la société ICF.
Rejeté
Incapacité financière
La cour a jugé que les époux Y n'ont pas fourni de preuves suffisantes de leur incapacité financière pour justifier un échelonnement.
Accepté
Droit à l'indemnité d'occupation
La cour a reconnu le droit de la société ICF à percevoir une indemnité d'occupation, conformément aux règles applicables.

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Sur la décision

Référence :	CA Lyon, 20 sept. 2016, n° 15/00507
Juridiction :	Cour d'appel de Lyon
Numéro(s) :	15/00507
Décision précédente :	Tribunal d'instance, 18 décembre 2014, N° 11-14-0023

Sur les parties

Avocat(s) :	Violaine REYMOND
Cabinet(s) :	SOCIETE D'AVOCATS DREZET-PELET
Parties :	SA ICF SUD EST MEDITERRANEE

Texte intégral

R.G : 15/00507

Décision du

Tribunal d’Instance de X

Au fond

du 18 décembre 2014

RG : 11-14-0023

SA ICF SUD EST MEDITERRANEE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8^e chambre

ARRET DU 20 SEPTEMBRE 2016

APPELANTS :

M. B Y

XXX

Représenté par M^e Violaine REYMOND, avocat au barreau de LYON (toque 2117)

M^me Z Y

XXX

Représentée par M^e Violaine REYMOND, avocat au barreau de LYON (toque 2117)

INTIMEE :

SA ICF SUD EST MEDITERRANEE

représentée par ses dirigeants légaux

XXX

Représentée par la SELARL DREZET-PELET, avocat au barreau de LYON (toque 485)

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 05 Octobre 2015

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 Juin 2016

Date de mise à disposition : 20 Septembre 2016

Audience présidée par Claude MORIN, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Marine DELPHIN-POULAT, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Claude MORIN, président

— Dominique DEFRASNE, conseiller

— Catherine ZAGALA, conseiller

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Claude MORIN, président, et par Marine DELPHIN-POULAT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Par acte sous seing privé en date du 27 mars 1995, la SEMCODA a donné à bail d’habitation à monsieur et madame Y un logement sis XXX à XXX propriété de ce bien a été transférée de la SEMCODA à la société ICF, bailleur social, le 25 juin 2002.

S’agissant d’un logement H.L.M., le locataire est tenu de justifier auprès du bailleur de la réalité de ses revenus et à défaut, conformément aux dispositions de l’article 441-9 du code de la construction et de l’habitation, le locataire est tenu de régler un supplément de loyer.

Courant 2013, la bailleresse se plaignait de ce que les époux Y n’auraient pas justifié de leurs revenus 2012 et il leur était appliqué un surloyer que les locataires refusaient de payer. Le supplément appliqué, soit 854,65 € par mois, faisait passer le loyer de 836,55 € à 1.716,20 €.

Par acte extra-judiciaire en date du 13 juin 2014, la société ICF a fait délivrer aux époux Y un commandement de lui payer la somme principal de 9.335,17 € au titre d’un arriéré de loyers et de charges dus au 31 mai 2014. En vain.

Par acte extra-judiciaire en date du 20 août 2014, la société ICF les a alors assignés par devant le tribunal d’instance de X aux fins de constatation de la résolution du bail, expulsion et condamnation à paiement.

Par jugement en date du 18 décembre 2014, cette juridiction a fait droit, partiellement, à ses demandes.

Elle a constaté la résiliation judiciaire du bail à compter du 14 août 2014, autorisé la société ICF à faire procéder à l’expulsion des époux Y à défaut pour eux d’avoir libéré le logement spontanément, les a condamnés solidairement au paiement de la somme de 14.728 € correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 05 novembre 2014, outre intérêts, les a condamnés solidairement au paiement de la somme de 10 € au titre de la clause pénale, et au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours, augmenté des charges, à compter du 1^er décembre 2014 ainsi qu’au paiement de la somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 16 janvier 2015, les époux Y ont relevé appel de cette décision.

Il est constant que depuis, les époux Y ont quitté le logement objet du bail litigieux, le couple ayant donné sa dédite au 1^er avril 2015.

Les appelants demandent à la cour de constater que la société SA H.L.M. ICF SUD-EST MÉDITERRANÉE n’était pas fondée à leur appliquer un supplément de loyer, de constater que certaines sommes mentionnées au décompte actualisé produit par la société SA H.L.M. ICF SUD-EST MÉDITERRANÉE ne sont pas justifiées et en conséquence, de réformer la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande de monsieur Y visant à la déduction du supplément de loyer appliqué de la créance de loyer restant due.

Il conviendrait encore de réduire le montant de la créance de loyer restant due à la somme de 5.867,56 € et de constater que, quel que soit le montant de la créance de loyer qui sera fixée, les époux Y sont manifestement dans l’impossibilité de s’acquitter en un seul versement du montant de la condamnation qui sera prononcée.

Il aurait lieu en conséquence d’accorder à monsieur B Y et à madame Z Y, les plus larges délais de paiement, à savoir un échelonnement mensuel de la créance à hauteur de 150 € par mois sur vingt-trois mois, le solde étant versé à la vingt-quatrième et de condamner la société SA H.L.M. ICF SUD-EST MÉDITERRANÉE au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre prise en charge des entiers dépens.

Il est ainsi soutenu que la société ICF leur a imputé le montant du loyer supplémentaire maximum sur le montant de leur loyer habituel à compter du loyer du mois de janvier 2014 alors qu’au préalable, elle ne leur avait adressé aucune mise en demeure, tel que l’exigent les dispositions de l’alinéa 2 de l’article 441-9 du code de la construction et de l’habitation précitées. En outre, sur le fondement de ce décompte, la société ICF penserait à tort pouvoir actualiser sa créance à la somme de 18.239,07 €, outre 912 € de clause pénale. Or, ce décompte ferait état de sommes mises au débit des époux Y postérieurement au 1^er avril 2015, alors qu’ils ont quitté l’appartement à cette date. Disant être des débiteurs malheureux et de bonne foi, ils estiment être en droit de bénéficier des dispositions de l’article 1244-1 du code civil.

A l’opposé, la société ICF SUD EST MÉDITERRANÉE SA d’H.L.M. demande à la cour de constater que contrairement à ce qui est soutenu par les appelants, la mise en demeure préalable a bien été notifiée aux époux Y et il y aurait donc lieu de confirmer la décision déférée, sauf à actualiser à la baisse la créance à la somme de 15.183,20 € correspondant aux loyers et charges impayés et indemnités d’occupation dus selon décompte au 1^er octobre 2015.

Il est encore demandé 759,16 € au titre de la clause pénale contractuelle et la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles d’appel.

La clôture de la procédure est intervenue le 05 octobre 2015.

Par conclusions du 03 juin 2016, les appelants demandent le rejet des conclusions n°2 de l’intimée et de ses pièces n°14 et 15

Par conclusions du 06 juin 2016, l’intimée sollicite le rejet des conclusions des appelants demandant le rejet de ses conclusions récapitulatives du 02 octobre 2015 et actualise sa créance.

SUR QUOI LA COUR

Les parties ont conclu respectivement les 16 avril et 21 mai 2015.

Par ordonnance en date du 08 septembre 2015, le conseiller de la mise en état de cette chambre a fixé un calendrier imposant aux appelants de conclure à nouveau avant le 18 septembre 2015 et avisé les parties que l’affaire serait clôturée impérativement le 05 octobre 2015, l’audience de plaidoiries étant d’ores et déjà fixée au 13 juin 2016.

Les appelants ont notifié de nouvelles conclusions, dites n°2, le 18 septembre 2015 et l’intimée des conclusions récapitulatives le 02 octobre 2015 avec deux nouvelles pièces n°14 et 15.

C’est trop tardivement que les appelants demandent le rejet des conclusions dites n°2 de l’intimée et de ses pièces n°14 et 15. Il leur appartenait de saisir en temps utile le conseiller de la mise en état.

La cour qui est donc en l’état des conclusions du 18 septembre 2015 des appelants et des conclusions en réplique de la société ICF en date du 02 octobre 2015, ne tiendra compte de ses conclusions du 06 juin 2016 que pour l’actualisation de sa créance à la somme de 15.183,20 € selon le décompte arrêté au 1^er octobre 2015.

Sur le fond

Monsieur et madame Y ne contestent pas que le bail qu’ils ont souscrit est soumis aux dispositions des articles L.441-9 et suivants du code de la construction qui implique que les locataires doivent justifier une fois par an de leur avis d’imposition pour permettre de vérifier qu’ils remplissent toujours les conditions pour bénéficier de ce type de logement à caractère social.

Mais il résulte de ce texte que l’organisme d’habitation à loyer modéré n’est fondé à liquider et appliquer au locataire le supplément de loyer maximum qu’après une mise en demeure restée infructueuse pendant les quinze jours destinés à justifier des revenus de l’année précédente.

Présentement, la société ICF qui soutient avoir envoyé cette mise en demeure le 29 novembre 2013, n’en rapporte pas la preuve alors que les époux Y dénient l’avoir reçue.

Si le listing produit en pièce 15 par la société ICF ainsi que le constat d’huissier du 29 novembre 2013 peuvent attester de l’envoi des mises en demeure aux locataires défaillants, ils ne démontrent en rien la réalité de la réception par le destinataire par manque d’apposition de sa signature sur le bordereau accompagnant la prétendue remise en main propre.

C’est donc sans droit que la société ICF a imputé aux époux Y le montant du loyer supplémentaire maximum sur le montant de leur loyer habituel à compter du loyer du mois de janvier 2014 et ce, jusqu’au mois de janvier 2015, date reconnue par les appelants comme leur étant opposable.

Nul ne remet en cause la date de résiliation du bail au 14 août 2014, suivant de deux mois la mise en demeure restée vaine du 14 juin précédent.

De l’aveu même de la bailleresse, aucun surloyer n’est dû lorsque le bail est résolu et que seule l’indemnité d’occupation peut être revendiquée par elle.

C’est donc légitimement que la société ICF qui avait continué à appliquer ce surloyer jusqu’en janvier 2015, a diminué sa créance de 4.745 €.

Le procès-verbal d’état des lieux de sortie a été fourni à la cour sous la forme d’une photocopie totalement illisible ne permettant aucun contrôle de la réalité des dégradations et encombrants imputés aux locataires sortants. Il n’y a donc pas lieu de tenir compte des 1.065 € facturés de ce chef aux époux Y.

En définitive, faute d’un décompte explicite que la société ICF se devait de fournir à la cour à l’appui de ses prétentions, celui produit étant au surplus fortement raturé par une personne inconnue et donc dénué de toute fiabilité, il convient de retenir celui fourni par les époux Y qui se reconnaissent débiteurs d’une somme de 5.867 €.

La clause pénale convenue entre les parties est parfaitement légale et son montant de 5 % est proportionné au trouble économique causé à ce bailleur social, obligé à un suivi particulier du cas des époux Y. Il convient d’en fixer le montant à 293 €.

L’article 1244-1 du code civil qui permet au débiteur de se libérer par tempérament est réservé à celui qui est susceptible de s’acquitter de sa dette dans les délais impartis. Il n’a pas pour but de retarder artificiellement son paiement.

Dans le cas présent, les époux Y ne donnent aucun renseignement sur leur situation financière actuelle et se disent cependant en état d’indigence, vivant de divers secours après licenciement et faillites de leurs sociétés. Ils sont donc objectivement dans l’incapacité financière de régler une somme de plus de 230 € pendant 24 mois et il n’y a donc pas lieu d’appliquer le texte susvisé.

Les deux parties succombent largement dans leurs prétentions respectives, il n’y a lieu ni à dommages et intérêts complémentaires ni à application en équité des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux Y qui restent cependant débiteurs d’une somme importante, doivent supporter les entiers dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

Déclare irrecevables les conclusions des appelants du 03 juin 2016 et les conclusions du 06 juin 2016 de l’intimée, sauf en ce qui concerne l’actualisation de la créance,

Constate le départ au 1^er avril 2015 des époux Y du logement et déclare sans objet toutes les demandes se rapportant à l’expulsion des occupants,

Infirme le jugement sur le principe de l’application d’un surloyer et sur le montant des sommes à payer au titre des loyers et de la clause pénale,

Statuant à nouveau,

Déboute la société SA H.L.M. ICF SUD-EST MÉDITERRANÉE de sa demande d’application d’un surloyer aux époux Y,

Condamne solidairement monsieur B Y et madame D Y à payer à la société ICF SUD EST MÉDITERRANÉE la somme de 5.867 € correspondant aux loyers et charges impayés et indemnités d’occupation dus selon décompte au 1^er octobre 2015, outre intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2014, outre encore 293 € au titre de la clause pénale,

Dit n’y avoir lieu à délais de paiement en faveur des époux Y,

Dit n’y avoir lieu à dommages et intérêts ni à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de quiconque,

Condamne les époux Y sous la même solidarité aux entiers dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par ceux des mandataires des parties qui en ont fait la demande.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT