ARRET

N°

XXX

C/

K

SARL Y

Société D

S.A.R.L. D E

XXX

COUR D’APPEL D’AMIENS

1^re chambre – 2^e section

ARRET DU 07 FEVRIER 2012

RG : 10/03430

APPEL D’UN JUGEMENT du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D’AMIENS du 09 juin 2010

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

XXX

XXX

XXX

Représentée par la SCP LE ROY Bertrand, avoués à la Cour et ayant pour avocat M^e L Christine MISSIAEN, avocat au barreau d’AMIENS

ET :

INTIMEES

Madame L-M K épouse C Maitre ORTS, avocat associée de la SCP CROISSANT DE LIMERVILLE ORTS LEGRU, avocats au barreau d’Amiens, se constitue aux lieu et place de Maître CAUSSIN, Avoué.

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Représentée par M^e Jacques CAUSSAIN, avoué à la Cour et ayant pour avocat M^e Gérald MALLE, avocat au barreau de LILLE substituant la SCP

CROISSANT DE LIMERVILLE ORTS LEGRU, avocats au barreau d’AMIENS

SARL Y Maitre ORTS, avocat associée de la SCP CROISSANT DE LIMERVILLE ORTS LEGRU, avocats au barreau d’Amiens, se constitue aux lieu et place de Maître CAUSSIN, Avoué.

XXX

XXX

Représentée par M^e Jacques CAUSSAIN, avoué à la Cour et ayant pour avocat la SCP CROISSANT DE LIMERVILLE ORTS LEGRU, avocats au barreau d’AMIENS

Société D

XXX

XXX

S.A.R.L. D E

XXX

XXX

Représentées par la SCP LE ROY Bertrand, avoués à la Cour

DEBATS :

A l’audience publique du 29 Novembre 2011 devant M. De LAGENESTE, Président et M^me B, Conseillère, magistrats rapporteurs siégeant à deux, sans opposition des avocats, en vertu de l’article 786 du Code de procédure civile qui a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 07 Février 2012.

GREFFIER : M^lle X

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

M. Le Président en a rendu compte à la Cour composée de :

M. de LAGENESTE, Président,

M^me B entendue en son rapport et M^me Z, Conseillères

qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE PUBLIQUEMENT :

Le 07 Février 2012 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile; M. de LAGENESTE , Président, a signé la minute avec MLLE X, Greffier.

*

* *

DECISION :

Suivant un acte sous seing privé du 23 mai 2007, M^me L-M K épouse C a vendu sous différentes conditions suspensives à la XXX un immeuble situé à PERONNE, cadastré section XXX, au lieu-dit le Quinconce, d’une superficie de 19.552 m2, pour le prix de 350.000 euros. Ce compromis de vente prévoyait que la vente serait réitérée au plus tard dès l’obtention du permis de construire purgé du recours des tiers.

Le 11 juillet 2008 Maître LECOMTE, notaire associé à A, constatant que les conditions suspensives prévues au compromis de vente avaient été réalisées, que le permis de construire avait été délivré le 4 février 2008 et que la XXX n’avait pas déféré à une sommation du 25 juin 2008 d’avoir à comparaître le 11 juillet 2008 pour la réitération de l’acte de vente, a dressé un procès verbal de carence.

Par un avenant au contrat initial signé par les parties le 29 août 2008, la réitération de la vente a été reportée au plus tard le 31 décembre 2008.

M^me C G a signé avec la SARL Y un mandat exclusif de vente des mêmes biens, le 1^er septembre 2008, soit à une date postérieure à la signature du compromis et celle de l’avenant.

La XXX n’a pas régularisé l’acte authentique de vente au 31 décembre 2008, date prévue par le compromis de vente.

Par une assignation du 1^er février 2009, M^me L-M K épouse C a introduit une instance devant le tribunal de grande instance d’AMIENS aux fins de voir la XXX condamnée à réitérer la vente en contre partie du règlement du prix, avec intérêts au jour de l’assignation, et de la voir condamnée in solidum avec la SAS D et la SARL D E, à proportion de leur détention dans le capital social, à régler une somme de 35.000 euros au titre de l’indemnité d’occupation, une somme de 17.500 euros au titre de la clause pénale, 20.000 euros à titre de dommages et intérêts et une somme de 2.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL Y, agent immobilier, s’est associée à cette action et, aux termes de la même assignation, a sollicité la condamnation in solidum de la XXX, de la SAS D et de la SARL D E, à proportion de leur détention dans le capital social, à lui régler une somme de 23.290 euros au titre des frais de négociation et une indemnité de 1.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant un acte sous seing privé du 14 décembre 2009, la XXX, la SAS D, la SARL D E et M^me C K ont régularisé un protocole d’accord aux termes duquel M^me C K a accepté d’abandonner sa demande de réitération judiciaire de la vente et de se désister de ses demandes, la XXX reconnaissant ne plus disposer d’aucun droit sur l’immeuble et acceptant de régler à M^me C K une somme forfaitaire et définitive de 40.000 euros à titre de dédommagement, ainsi qu’une somme de 3.178 euros correspondant aux frais d’actes notariés et une somme de 1.000 euros pour les frais et honoraires de rédaction du protocole d’accord.

M^me C K s’est désistée de son action contre la XXX, la SARL D et la SARL D E en considération des clauses du protocole d’accord.

La SARL Y, agent immobilier se présentant comme le négociateur de la vente, a maintenu ses demandes dirigées contre la XXX, la SARL D et la SARL D E pour obtenir le règlement de sa commission et celui d’une indemnité pour ses frais de procès. La XXX, la SARL D et la SARL D E se sont opposées à ces demandes en faisant valoir que l’acte sous seing privé du 23 mai 2006 ne fait pas état de l’intervention de la société Y et que le mandat de vente ne les concernait pas.

Par un jugement du 9 juin 2010, le tribunal de grande instance d’AMIENS a pour l’essentiel :

— constaté le désistement d’action et d’instance de M^me C G ;

— condamné la XXX in solidum avec la SAS D et la SARL D E, à proportion de leur détention dans le capital social de la XXX, à payer à la SARL Y LA SOMME DE 23.920 euros, avec intérêts au taux légal, capitalisés annuellement, à compter du 1^er juillet 2007 ;

— condamné la XXX in solidum avec la SAS D et la SARL D E, à proportion de leur détention dans le capital social de la XXX, à payer à la SARL Y une indemnité de 1.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la XXX in solidum avec la SAS D et la SARL D E, à proportion de leur détention dans le capital social de la XXX, à supporter les dépens.

La XXX a formé appel de ce jugement le 23 juillet 2010. Aux termes de conclusions communes du 21 juin 2011, la XXX, la SAS D et la SARL D E prient la Cour d’infirmer le jugement, de déclarer la SARL Y mal fondée en ses demandes, de la débouter de ses demandes, de débouter M^me C K de ses demandes, de condamner la SARL Y à leur régler une indemnité de 3.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de la condamner à supporter les dépens d’appel.

Les appelantes font valoir au soutien de leur appel que le compromis de vente ne fait nullement référence à l’intervention de la société Y à un quelconque stade de la négociation ayant abouti à la vente. Elles s’interrogent sur les conditions d’établissement de ce mandat de vente exclusif en soulignant que M. H C y apparaît comme propriétaire de l’immeuble, alors qu’il n’est pas intervenu dans le compromis de vente, et que ce mandat porte la date du 1^er septembre 2008 pour une durée de six mois, mais qu’il n’a été enregistré que le 1^er septembre 2009.

Elles soutiennent encore que l’agent immobilier ne peut réclamer une commission à l’occasion d’une opération visée à l’article 1^er de la loi du 2 janvier 1970 que si, préalablement à toute négociation ou engagement, il détient un mandant écrit, délivré à cet effet par l’une des parties et précisant les conditions de la rémunération ou commission ainsi que la partie qui en aura la charge, tel que prévu aux articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et les articles 72 et 73 du décret N° 72-678 du 20 juillet 1972.

Elles font encore valoir qu’elles n’ont commis aucune faute pouvant justifier leur condamnation au règlement de dommages et intérêts à la SARL Y par application des dispositions de l’article 1382 du code civil.

Sur les demandes de M^me C K, elles font valoir que celle-ci s’est désistée de son action et de son instance et qu’elle n’a pas été intimée dans le cadre de la présente procédure.

Aux termes d’ultimes conclusions du 19 octobre 2011, M^me C K et la SARL Y prient la Cour de confirmer le jugement.

M^me C K sollicite la condamnation des appelantes in solidum, sous le visa des articles 1382 du code civil et 559 du code de procédure civile, à lui verser une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure d’appel abusive et une indemnité de 1.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL Y sollicite la condamnation des appelantes in solidum à supporter les dépens d’appel et à lui verser une indemnité de 1.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL Y fait valoir qu’elle a mené l’ensemble des négociations et rempli les obligations définies par le mandat, que la carence de la XXX préjudicie à ses intérêts et qu’elle a subi un préjudice égal au montant des honoraires de négociation convenus avec la venderesse. Elle souligne que la faute des sociétés intimées résulte de la reconnaissance de responsabilité contenue dans le protocole d’accord du 14 décembre 2009 et que le lien de causalité entre cette faute et son préjudice résulte suffisamment des mentions portées dans l’acte du 29 août 2008, suivant lesquelles les parties ont reconnu son droit à commission. Elle fait enfin valoir que M^me C K ne contestant pas avoir signé le mandat exclusif de vente du 1^er septembre 2008, les appelantes ne sont pas recevables à émettre des contestations sur la validité de cet acte.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties ci-dessus citées pour un exposé plus complet des prétentions des parties.

L’affaire a été clôturée en cet état et a été fixée à l’audience du 29 novembre 2011 par une ordonnance du conseiller de la mise en état du 19 octobre 2011.

CECI EXPOSE LA COUR,

— Sur les demandes de la SARL Y :

Les articles 7 de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, font interdiction à l’agent immobilier de demander ou de percevoir directement ou indirectement aucune somme à titre de rémunération, de commission ou de réparations que celles prévues dans le mandat de vente.

Les articles 72 et 73 du décret prévoient que le mandat précise son objet, qu’il contient les indications sur la partie à la charge exclusive de laquelle est mise la rémunération de l’agent immobilier, ou, si elle est partagée, les modalités de ce partage, que le montant de la rémunération ou de la commission sont portées dans l’engagement des parties, et que l’agent immobilier ne peut demander, ni recevoir, directement ou indirectement, des commissions ou des rémunérations à l’occasion de cette opération d’une personne autre que celles mentionnées comme en ayant la charge dans le mandat ou dans l’engagement des parties.

En l’espèce, le mandat de vente établi postérieurement à la signature du compromis de vente du 23 mai 2007 et de l’avenant au compromis de vente du 29 août 2008, prévoit le règlement d’une rémunération de 20.000 euros HT, soit 23.920 euros TTC, à la charge de l’acquéreur, tout en précisant que le mandataire n’aura droit aux honoraires ci-dessus définis que si la vente est conclue avec un candidat acheteur ou ses substitués, ayant visité les lieux ou avec lequel des négociations auraient été engagées par l’intermédiaire du mandataire pendant la durée du mandat.

La SARL Y qui, en l’absence de ratification de la vente, ne peut exiger contractuellement le règlement de ses honoraires, invoque la responsabilité quasi délictuelle des acquéreurs défaillants sur le fondement de l’article 1382 du code civil.

Les premiers juges ont retenu que, dans l’avenant au contrat du 29 août 2008, la XXX s’est engagée à verser le prix de 378.298 euros incluant les honoraires de négociation dus à la SARL Y et qu’elle a reconnu dans le protocole d’accord du 14 décembre 2009 que la réitération de la vente n’a pas eu lieu du fait de sa carence. Ils ont déduit de ces seuls éléments contractuels que la SARL Y est fondée à solliciter sa condamnation à lui régler les frais de négociation convenus avec M^me C K à titre de dommages et intérêts par application des dispositions de l’article 1382 du code civil.

Or, La Cour relève que les premiers juges commettent une erreur dans la chronologie des relations contractuelles, l’avenant au compromis de vente étant antérieur au mandat de vente signé entre M^me C K et la SARL Y, de sorte que la XXX ne pouvait pas légalement s’engager à régler des honoraires de négociation pour un mandat qui n’était pas encore signé le 29 août 2008, qui n’a été ratifié que le 1^er septembre 2008, qui n’a été signé que par le mandant et qui n’a été enregistré que le 1^er septembre 2009, ce qui rend la régularité de ce document particulièrement douteuse au regard des dispositions d’ordre public de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972.

L’engagement pris, dans l’avenant du 29 août 2008, par la XXX de régler les honoraires de négociation de la société Y est donc totalement dépourvu de cause, ce qui l’entache de nullité au regard de l’article 1131 du code civil.

La Cour relève encore que le mandat signé entre les époux C K le 1^er septembre 2008 est censé avoir pris effet à cette date pour une durée de six mois. Or, il n’est pas établi que, pendant la durée de ce mandat, des négociations aient été menées par la SARL Y en vue de la vente de l’immeuble, lequel avait fait l’objet entre M^me C K et la XXX, depuis le 23 mai 2007, d’un compromis de vente très détaillé ne mentionnant l’intervention d’aucun intermédiaire dans la négociation.

Il ne peut donc être retenu contre la XXX une faute de nature à engager sa responsabilité à l’égard de la société Y sur le fondement de l’article 1382 du code civil et c’est vainement que la société Y tente par ce biais de faire échec aux dispositions impératives des articles 7 de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 posant à l’égard des agents immobiliers l’interdiction absolue de percevoir des rémunération, de commission ou de réparations autres que celles prévues dans le mandat de vente.

En considération de ces éléments, il convient d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum la XXX, la SAS D et la SARL D E à verser à la société Y à titre de dommages et intérêts une somme de 23.920 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1^er juillet 2007 et de débouter la société Y de cette demande.

— Sur la demande de dommages et intérêts formée par M^me C K :

La Cour relève que M^me C K s’est désistée sans réserve de toutes les demandes dirigées contre la XXX en exécution des termes du protocole d’accord signé entre les parties le 14 décembre 2009, cependant elle a continué à faire cause commune avec la société Y, de sorte qu’elle ne peut soutenir qu’elle aurait été abusivement appelée en appel.

En conséquence, il convient de la débouter de sa demande de dommages et intérêts fondée sur les dispositions de l’article 1382 du code civil.

— Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

La société Y succombant en ses prétentions, il convient d’infirmer le jugement en ses dispositions sur les dépens et l’allocation à son profit d’une indemnité de procédure, de la condamner à supporter les dépens de première instance et d’appel et de la débouter de sa demande d’indemnité fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M^me C K ayant dirigé sa demande d’indemnité de procédure contre la XXX et les sociétés D et D E, cette demande sera rejetée puisque ces parties ne sont ni perdantes, ni condamnées aux dépens.

L’équité commande de faire droit à la demande d’indemnité de procédure formée par les appelantes contre la société Y.

PAR CES MOTIFS :

La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

— Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 9 juin 2010 par le Tribunal de Grande Instance d’AMIENS ;

Statuant à nouveau,

— Déboute la SARL Y de l’ensemble de ses demandes ;

— Déboute M^me L-M C K de ses demandes ;

— Condamne la SARL Y à verser en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile une indemnité de procédure de trois mille cinq cent euros (3.500 €) à la XXX, la SAS D et la SARL D E ;

— Fait masse des dépens de première instance et d’appel et condamne la SARL Y à les supporter intégralement ;

— Accorde au profit de la SCP LE ROY, Avoués à la Cour, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT.