N° RG 18/05842 – N° Portalis DBVX-V-B7C-L34Q Décision du

Tribunal de Grande Instance de SAINT ETIENNE

Au fond du 04 juillet 2018

RG : 17/01616

1^re chambre civile

A

C/

Z

Z

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile B

ARRET DU 14 Janvier 2020

APPELANT :

M^e L A Notaire Associé de la SCP Pierre BRUN, L A et D E, titulaire d’un office notarial

5 rue Mi-Carême

[…]

Représenté par la SAS TUDELA ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON, toque : 1813

Assisté de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocats au barreau de LYON, toque : 719

INTIMÉES :

M^me F Z épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Vincent DE FOURCROY de la SELARL DE FOURCROY AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1102

Assistée de la SELARL LIBRA JURIS, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE

M^me G Z épouse Y

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Vincent DE FOURCROY de la SELARL DE FOURCROY AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1102

Assistée de la SELARL LIBRA JURIS, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 16 Mai 2019

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 03 Décembre 2019

Date de mise à disposition : 14 Janvier 2020

Audience tenue par H I, président, et Florence PAPIN, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier

A l’audience, H I a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— H I, président

— Florence PAPIN, conseiller

— Laurence VALETTE, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par H I, président, et par Myriam MEUNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DE L’AFFAIRE

Suivant acte sous seing privé du 26 décembre 2012, M. J Z a signé avec la SARL LES TERRASSES DE LISA ET MARGOT, un compromis de vente établi en l’étude de M^e L A, notaire associé à SAINT-ETIENNE, portant sur une parcelle de terrain à bâtir de 7 360 m² située à SAINT-GENEST-LERPT (42530), cadastrée […]», […] moyennant le prix de 170 000 €.

Au terme de ce compromis, il était convenu :

— que le prix de vente du terrain serait converti en l’obligation pour l’acquéreur de construire à ses frais et de remettre au cédant une maison individuelle à usage d’habitation de 95m² située sur une partie de la parcelle vendue, livrée au plus tard le 31 décembre 2014,

— que l’acquéreur envisageait de s’acquitter du prix de vente soit 170 000 € au moyen d’un prêt qu’il entendait solliciter à hauteur de 400 000 €,

— que 'd’un commun accord et eu égard au fait que le prix de vente était converti en l’édification d’une maison individuelle', aucun dépôt de garantie ne serait versé par l’acquéreur.

Le 25 février 2013, M. Z a fait don de la parcelle cédée à ses deux filles, M^me G Z épouse Y et M^me F Z épouse X.

Suivant acte authentique reçu par M^e A, notaire commun des parties, le 2 avril 2014, M^mes G Y et F X ont vendu à la SARL LES TERRASSES DE LISA ET MARGOT la parcelle de terrain reçue en donation.

Au terme de cet acte, il était convenu :

— que le prix était payable par compensation à hauteur de 170 000 € lors de l’achèvement et la livraison de la maison d’habitation aux termes d’un acte contenant vente d’un bien neuf achevé devant intervenir au plus tard le 15 janvier 2015,

— qu’à défaut de livraison au 31 décembre 2014, tel que convenu dans l’avant contrat, sauf cas de force majeure ou plus généralement de cause légitime de suspension du délai d’achèvement ne remettant pas en cause la finalité de l’opération et ne repoussant pas son achèvement de plus de six mois, le prix de vente deviendrait immédiatement exigible, la dation en paiement devenant alors caduque.

Malgré une mise en demeure du 17 septembre 2014, la SARL LES TERRASSES DE LISA ET MARGOT n’a pas procédé aux travaux d’édification de la maison due en paiement.

Par ordonnance du 1^er octobre 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de SAINT-ETIENNE a déclaré la dation en paiement caduque et condamné la SARL LES TERRASSES DE LISA ET MARGOT à verser à M^mes G Y et F X la somme provisionnelle de 170 000 €.

Par jugement rendu le 9 novembre 2016, le tribunal de grande instance de SAINT ETIENNE a condamné la société LES TERRASSES DE LISA ET MARGOT à payer à M^mes Y et X la somme de 170 000 € correspondant au prix de vente et la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi qu’une indemnité de procédure et les dépens.

Ce jugement a été signifié le 28 novembre 2016. Les mesures d’exécution tentées sont restées vaines.

Par jugement du 14 décembre 2016, le tribunal de commerce de SAINT ETIENNE a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la SARL LES TERRASSES DE LISA ET

MARGOT, convertie en liquidation judiciaire par jugement du 22 février 2017.

Faisant valoir que M^e A a manqué à ses obligations d’information, de conseil et d’impartialité, M^mes Y et X l’ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de SAINT-ETIENNE par acte d’huissier du 19 mai 2017 à l’effet d’obtenir l’indemnisation de leur préjudice.

Par jugement du 4 juillet 2018, le tribunal a :

— dit que M^e A avait failli à son devoir de conseil et d’impartialité,

— condamné M^e A à verser à M^me G Z épouse Y et à M^me K Z épouse X la somme de 136 000 € à titre de dommages et intérêts,

— débouté M^mes Y et X de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,

— condamné M^e A à verser à M^me G Z épouse Y et à M^me K Z épouse X la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement à hauteur de la moitié de l’ensemble des condamnations prononcées.

Par déclaration du 2 août 2018, Maître L A a interjeté appel.

Au terme de conclusions notifiées le 29 octobre 2018, il demande à la cour de :

— débouter M^me G Z épouse Y et M^me F Z épouse X, de l’intégralité de leurs prétentions en ce qu’elles sont dirigées à son encontre,

— condamner M^me G Z épouse Y et M^me F Z épouse X, à lui payer :

' chacune la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

' ensemble la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' les dépens avec faculté de distraction au profit de la SAS TUDELA & ASSOCIES.

Il fait valoir :

— que les dames Z ne rapportent pas la preuve d’une faute de sa part directement génératrice pour elles d’un préjudice indemnisable,

— que les négociations avaient été menées entre les parties sans intervention de sa part et que la famille Z avait accepté que le prix soit payé par la remise d’une maison devant être édifiée par les soins de M. B,

— qu’il n’incombe pas au notaire de remettre en cause les engagements, notamment financiers, des parties, hors cas de fraude,

— que le paiement par dation est d’usage fréquent et que l’opération en cause n’était pas plus risquée que n’importe quelle autre opération de promotion immobilière,

— que l’opération n’était pas sans garantie, puisqu’il était prévu à l’acte la caducité de la dation en paiement et l’exigibilité immédiate du prix à défaut de livraison dans le délai convenu,

— que M. Z avait accepté de le dispenser de prendre immédiatement un privilège de vendeur, se réservant la faculté de le demander ultérieurement,

— que M^mes Y et X ont été destinataires du projet d’acte de vente, qu’elles l’ont régularisé en toute connaissance de cause des clauses voulues notamment par leur père et aucune d’elles dûment relues et expliquées ne leur a paru nécessiter une explication complémentaire,

— que devant la carence du promoteur, il a conseillé à la famille Z de prendre au plus vite le privilège de vendeur initialement prévu, qui a dès lors été inscrit, que ce privilège de vendeur permet d’apporter une sécurité importante au vendeur, la sûreté prise par la CAISSE D’EPARGNE en garantie de son prêt de 640 000 € n’ayant d’incidence qu’à concurrence du montant des fonds débloqués au profit de l’emprunteur,

— qu’outre l’exigibilité du prix et le privilège du vendeur, il était également prévu la faculté de résolution de la vente, faculté que les venderesses n’ont pas souhaité mettre en oeuvre,

— que M^mes Y et X n’ont pas fait grande diligence entre le 1^er octobre 2015, date de l’ordonnance de référé déclarant caduque la dation en paiement et le 22 février 2017, date du jugement prononçant la liquidation judiciaire de la SARL LES TERRASSES DE LISA ET MARGOT,

— qu’il avait fait le nécessaire pour garantir les intérêts du vendeur s’agissant de la constitution d’une servitude, en prévoyant une indemnisation à hauteur de 49 000 € en cas de résolution de la vente,

— qu’il n’est pas démontré que d’autres garanties auraient permis que le contrat soit exécuté ou que la somme de 170 000 € soit payée,

— que la liquidation judiciaire vient démentir tout lien de causalité entre les griefs dénoncés et le préjudice revendiqué,

— que les intimées ne justifient pas avoir déclaré leur créance à la liquidation judiciaire de la SARL LES TERRASSES DE LISA ET MARGOT, ni de son devenir ultérieur qui leur permettrait d’être indemnisées de sorte que la preuve de leur préjudice n’est pas rapportée,

— que M^mes Y et X ne justifient pas davantage «des nombreuses tracasseries, démarches et frais importants» revendiqués.

Au terme de conclusions notifiées le 17 décembre 2018, M^me G Z épouse Y et M^me Z épouse X demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré M^e A notaire défaillant dans son devoir de conseil et d’impartialité, au vu des dispositions de l’article 1240 du code civil,

— condamner M^e A à leur verser

' la somme de 170 000 € à titre de dédommagement pour le préjudice financier occasionné dont à déduire la somme de 68 000 € acquittée au titre de l’exécution provisoire du jugement,

' la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts, pour le préjudice moral subi,

— confirmer le montant de la somme allouée en première instance au titre de l’article 700 du code de

procédure civile et y ajoutant, condamner M^e A à leur verser la somme supplémentaire de 3 000 € à ce titre, dire qu’il convient de déduire de cette condamnation la somme de 1 000 € réglée précédemment au titre de l’exécution provisoire,

— condamner M^e L A aux dépens avec faculté de distraction au profit de la SELARL DE FOURCROY.

Elles font valoir :

— que c’est au notaire légalement tenu d’une obligation d’information et de conseil de rapporter la preuve de son exécution et de l’accomplissement de ces devoirs professionnels,

— qu’en l’espèce, M^e A ne rapporte pas la preuve de les avoir éclairées sur les risques de cette opération, alors que le compromis de vente du 26 décembre 2012 passé par-devant lui avait été régularisé par leur père et non par elles,

— que l’acte de vente du 2 avril 2014, rédigé par M^e A, n’a été adressé en projet que la veille de la signature à M^me Z épouse Y, sur sa demande expresse,

— que M^e A ne les a jamais alertées sur l’intégralité des conséquences naissant de cet acte dont elles n’avaient pas signé le compromis, alors qu’il aurait dû les éclairer sur les clauses essentielles que sont le défaut de cautionnement, l’existence d’un prêt avec inscription d’hypothèque en premier rang, le report de l’inscription de privilège du vendeur et l’absence de clause résolutoire de plein droit,

— que contrairement au projet reçu par M^me Y le 28 mars 2014, l’acte de vente ne comporte plus aucune clause relative à la date de délivrance du permis de construire, qu’au jour de la vente, aucune information ne leur a été donnée par rapport à cette clause, qu’il en va de même s’agissant du montant du prêt, le compromis faisant état d’un crédit de 400 000 € alors que l’acte de vente mentionnait finalement 640 000 €,

— que, quand bien même les négociations auraient été menées entre les parties, c’est à dire entre M. J Z et M. B, hors toute participation du notaire, ce dernier a manifestement manqué à son devoir de conseil en omettant de souligner les risques liés à l’opération envisagée,

— que le notaire ne peut pas se dégager de ses obligations en estimant que son rôle se limite strictement à la rédaction des actes qui auraient été dictés par ses clients pas plus qu’il ne peut se décharger de son obligation de conseil par les compétences personnelles de ses clients,

— que M^e A a manqué à son obligation d’impartialité en ne leur fournissant aucune explication sur les conditions du prêt accordé à M. B et sur la garantie hypothécaire prise par la banque prêteuse, qu’il a omis toute prise de garantie à leur profit, alors que le notaire ne peut pas accepter un acte qui néglige les intérêts d’un client occasionnel pour favoriser un client habituel,

— que compte tenu des risques de l’opération connus de M^e A, ce dernier aurait du prévoir des garanties de bonne fin sous la forme d’une garantie d’achèvement ou de remboursement, qu’aucun cautionnement n’a été prévu par le notaire, alors même que ce prêt était par priorité destiné à l’acquisition du terrain,

— que le notaire aurait dû conseiller à ses clientes profanes d’insérer dans l’acte de vente une clause résolutoire de plein droit ayant vocation à sanctionner l’inexécution, même partielle, du cocontractant défaillant, qui aurait permis de remettre les parties au jour de la formation du contrat sans avoir à connaître toutes les vicissitudes de plusieurs procédures longues et coûteuses,

— que la clause de caducité de la dation ne constitue nullement une sûreté ou une garantie de paiement du prix,

— que M^e A a manqué à son devoir d’impartialité et de conseil s’agissant du privilège du vendeur, qu’il ne les a pas éclairées sur les conséquences liées à la rédaction de la clause intitulée 'privilège du vendeur', de sorte que la vente n’était assortie d’aucune garantie effective et que l’hypothèque conventionnelle de premier rang prise le jour de la vente par l’organisme prêteur a partiellement anéanti leur privilège de vendeur,

— que le fait que M^e A ait acquis personnellement de son client habituel une maison d’habitation dans ledit lotissement, dans le cadre de la première tranche, permet de douter de l’impartialité du notaire lors de la rédaction des actes authentiques,

— que la faute de M^e A est manifeste puisqu’elles se sont retrouvées sans garantie effective au 30 juin 2015, date d’exigibilité du prix de vente,

— que le notaire reconnaît l’inefficacité de son acte de sorte que lien de causalité entre sa faute et le préjudice qu’elles ont subi est établi,

— que la mise en oeuvre d’une sûreté inefficace les a mises dans l’impossibilité de récupérer leur bien ou d’obtenir le paiement du prix, que la production de leur créance auprès du mandataire judiciaire M^e C de la société TLM n’étant pas susceptible de leur permettre de recouvrer tout ou partie de leur créance au regard de celle de la CAISSE D’EPARGNE, de l’ordre de 450 000 €,

— que le préjudice financier qu’elles ont subi par la faute de M^e A étant actuel et certain, il ne pourra que leur être alloué un juste dédommagement à hauteur du prix de vente du tènement immobilier, soit une somme de 170 000 €,

— qu’elles justifient en outre de nombreuses tracasseries, démarches et frais importants exposés dans le cadre des procédures qu’elles ont engagées à l’encontre de leur acquéreur à cause de l’incompétence du notaire,

— que leur préjudice ne s’analyse pas en une perte de chance, s’agissant d’un préjudice certain,

— qu’ayant fait confiance à un professionnel du droit qui les a trompées, elles estiment légitime d’obtenir un dédommagement de leur préjudice moral à hauteur de 20 000 €.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la faute

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En vertu de cette disposition, la responsabilité civile d’un notaire ne peut être engagée que si la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité direct et certain entre les deux est apportée.

Le notaire doit veiller à l’utilité et à l’efficacité de l’acte qu’il reçoit et est tenu d’une obligation de conseil et de mise en garde envers les parties afin que les droits et obligations réciproquement contractés par elles répondent aux finalités révélées de leur engagement et soient assortis des stipulations propres à leur conférer leur efficacité. A ce titre, le notaire est tenu d’appeler l’attention des parties sur les conséquences et les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique. Les éventuelles compétences personnelles du client ne le déchargent pas de son devoir

de conseil.

Le notaire a la charge de rapporter la preuve de l’exécution de son devoir de conseil.

Lorsqu’il est le notaire commun et qu’il apparaît une opposition d’intérêts entre les parties l’empêchant d’exercer son devoir de conseil de façon neutre, il lui appartient de renvoyer l’une d’elle à prendre son propre notaire.

C’est par de justes et pertinents motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a retenu :

— que la clause de caducité de la dation en paiement ne constituait pas une sûreté ou une garantie de paiement du prix,

— que le privilège du vendeur ne constituait pas une garantie efficace dès lors que l’acte organisait l’inscription de l’hypothèque conventionnelle de la CAISSE D’EPARGNE en premier rang,

— que l’indemnité prévue pour la servitude en cas de non réalisation ou de résolution de la vente ne constituait pas une garantie du paiement du prix,

— que l’acte ne comportait aucune garantie réelle ou personnelle de paiement du prix,

— que M^e A avait manqué à son devoir de conseil mais également à son devoir d’impartialité en insérant des clauses contradictoires et défavorables à l’une des parties.

Sur le préjudice

En l’espèce, les manquements du notaire ont eu pour effet de faire supporter aux venderesses l’insolvabilité de l’acquéreur de sorte que le lien de causalité entre les fautes et le préjudice est caractérisé.

Seul le préjudice en rapport de causalité direct et certain avec la faute est intégralement réparable. La disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable constitue une perte de chance. La réparation doit être mesurée à la chance perdue, et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l’espèce, il n’est pas établi que l’insertion d’une clause résolutoire de plein droit aurait mieux garanti les venderesses, celles-ci disposant en tout état de cause de l’action résolutoire de droit commun qu’elles ont eu loisir d’exercer antérieurement à l’ouverture de la procédure collective de l’acquéreur.

Les intimées justifient avoir déclaré leur créance à la procédure collective de la SARL LES TERRASSES DE LISA ET MARGOT et de ce que la créance déclarée par la CAISSE D’EPARGNE au titre de son hypothèque de premier rang est supérieure à 400 000 € ce qui confirme si besoin était que le manquement du notaire à son devoir de conseil et d’impartialité les a privées de l’effectivité de leur privilège et, à supposer qu’il ait été nécessaire pour assurer le financement de l’opération de garantir à la Banque une inscription de premier rang, ne leur a pas permis d’obtenir que soit substitué à leur privilège une autre garantie personnelle ou réelle.

Compte tenu des aléas que comporte la mise en oeuvre d’une sûreté ou d’une garantie, il ne saurait être affirmé que M^mes Y et X auraient, si le notaire avait été diligent, perçu l’intégralité du prix de sorte que leur préjudice s’analyse en la perte d’une chance d’une éventualité favorable. Cette perte de chance étant sérieuse, c’est par une juste appréciation que le premier juge l’a fixée à 80% et qu’il a fait droit à la demande à hauteur de la somme de 136 000 €.

Il est acquis que les procédures engagées par M^mes Y et X avant l’ouverture de sa procédure collective de la SARL LES TERRASSES DE LISA ET MARGOT aux fins de recouvrement de leur créance l’ont été en pure perte en raison de l’inefficacité de la garantie de sorte que les appelantes sont fondées à se voir indemniser des tracas et pertes de temps occasionnés par ces procédures.

Le préjudice moral subi de ce fait, sera justement réparé par l’allocation d’une somme de 7 500 € et le jugement réformé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L’appelant qui succombe supporte les dépens et une indemnité de procédure.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Réforme le jugement déféré en ce qu’il a débouté M^me Y et X de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

Statuant à nouveau,

Condamne M^e L A à payer à M^me G Z épouse Y et à M^me F Z épouse X ensemble la somme de 7 500 € en réparation de leur préjudice moral ;

Confirme le jugement déféré en toutes ses autres dispositions ;

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à statuer sur les sommes acquittées au titre de l’exécution provisoire ;

Condamne M^e L A à payer à M^me G Z épouse Y et à M^me F Z épouse X ensemble la somme supplémentaire de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le condamne aux dépens ;

Autorise la SELARL DE FOURCROY, avocat, à recouvrer directement à son encontre les dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE