COUR D’APPEL

DE RIOM

Troisième chambre civile et commerciale

ARRET N°

DU : 30 Septembre 2020

N° RG 18/02501 – N° Portalis DBVU-V-B7C-FDRS

FK

Arrêt rendu le trente Septembre deux mille vingt

Sur APPEL d’une décision rendue le 12 novembre 2018 par le Tribunal de grande instance de CLERMONT-FERRAND (RG n° 17/02553) ( ch1 cab2)

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président

M. François KHEITMI, Conseiller

M^me Virginie THEUIL-DIF, Conseiller

En présence de : M^me Christine VIAL, Greffier, lors du prononcé

ENTRE :

M^me X, D Z veuve Y

[…]

[…]

Représentant : M^e François Xavier DOS SANTOS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

M^me E Y

[…]

[…]

Représentant : M^e François Xavier DOS SANTOS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

M^me F Y

[…]

[…]

Représentant : M^e François Xavier DOS SANTOS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

APPELANTS

ET :

La société dénommée 'SAS I ET J A'

SAS immatriculée au RCS de Clermont-Ferrand sous le […]

[…]

[…]

Représentant : la SCP LANGLAIS BRUSTEL LEDOUX & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

La société MANDATUM prise en la personne de Maître G H

SELARL immatriculée au RCS de CLERMONT-FERRAND sous le n° […]

[…]

[…]

agissant ès qualités de mandataire au redressement judiciaire de la société dénommée 'SAS I ET J A, SAS immatriculée au RCS de Clermont-Ferrand sous le […], dont le siège social est […], désignée à ces fonctions par jugement du tribunal de commerce de Clermont-Ferrand en date du 28 janvier 2016

Représentant : la SCP LANGLAIS BRUSTEL LEDOUX & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

INTIMÉES

DÉBATS :

L’affaire a été retenue sans audience conformément à l’article 8 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020, les parties étant informées de la date de mise en délibéré au 30 Septembre 2020, par avis en date du 19 mai 2020.

ARRET :

Prononcé publiquement le 30 Septembre 2020 par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président, et par M^me Christine VIAL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Exposé du litige :

Suivant un acte authentique du 23 avril 1998, M. I Y et M^me X

Z épouse Y ont donné à bail commercial, à M. I A et à

M^me J K épouse A, des locaux situés 1 rue de la Poste à Châtel-Guyon, à

l’enseigne de l’Hôtel de Paris. Ces locaux étaient destinés selon le bail à un usage exclusif d’hôtel '

bar ' restaurant ' plats à emporter.

Le bail s’est renouvelé par tacite reconduction le 30 avril 2007, terme de la période initiale de neuf ans.

La SAS I et J A (ci-après : la SAS JAP), nouveau preneur substitué à M. et

M^me A, a été placée en redressement judiciaire le 28 janvier 2016, la SELARL

MANDATUM étant désignée comme mandataire judiciaire.

Suivant lettre recommandée du 22 avril 2016, M^me X Z veuve Y,

M^me E Y et M^me F Y, venant aux droits des bailleurs initiaux, ont

déclaré à la SELARL MANDATUM une créance de 186 280,02 euros contre la SAS JAP, à titre

privilégié.

Sur une contestation formée par la SAS JAP, le juge commissaire, suivant ordonnance du 12 juin 2017, a prononcé l’admission des créances déclarées dans la limite de 97 261,82 euros à titre privilégié (au titre de loyers et d’accessoires arriérés), s’est déclaré incompétent pour statuer sur le surplus de la créance déclarée, à hauteur de 89 018,20 euros, et a invité les consorts Y à saisir dans le délai d’un mois la juridiction compétente.

Le 30 juin et le 3 juillet 2017, les consorts Y ont fait assigner la SAS JAP et la SELARL MANDATUM ès-qualités devant le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand, en lui demandant de fixer, au passif de la SAS JAP, une créance de 78 350,53 euros, au titre du coût de travaux effectués aux frais des bailleurs sur le bâtiment loué, et qu’ils estimaient incomber à la société preneuse.

Le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand, par jugement contradictoire du 12 novembre 2018, a débouté les consorts Y de leur demande, et les a condamnés à payer in solidum à la SAS JAP une somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Le tribunal a énoncé, dans les motifs du jugement, que le coût des travaux effectués à la diligence et

aux frais des bailleurs, et incombant au preneur selon le bail, s’élevait à 5 920,76 euros ; mais que les

bailleurs ne pouvaient obtenir la prise en charge de ces travaux par la société preneuse, pour les avoir

fait réaliser eux-mêmes, sans mettre au préalable la SAS JAP en demeure de les réaliser, et sans agir

en justice en cas de refus de sa part, conformément à l’article 1144 du code civil.

Les consorts Y, par une déclaration reçue au greffe de la cour le 1^er décembre 2018, ont

interjeté appel de ce jugement, en toutes ses dispositions.

Les appelants concluent à l’infirmation du jugement, à la fixation au passif de la SAS JAP d’une créance principale de 55 487,17 euros pour les frais de travaux, et d’une créance accessoires de 5 000 euros de dommages et intérêts, pour résistance abusive.

Ils fondent leur demande principale sur une série de factures qu’ils ont payées pour le montant total susdit, pendant les années 2009 à 2013, pour des travaux principalement de désenfumage, de zinguerie, d’étanchéité et de reprises de balcons et de corniches, travaux dont ils déclarent qu’ils incombaient aux preneurs par l’effet du bail.

Les consorts Y contestent l’application faite par le premier juge de l’article 1144 du code

civil. Ils font valoir que la règle contenue dans cet article, selon laquelle le créancier peut, en cas

d’inexécution, être autorisé à faire exécuter lui-même l’obligation aux dépens du débiteur, ne les

obligeait pas dans le cas particulier à obtenir une telle autorisation, avant de faire réaliser les

travaux : c’est la société preneuse elle-même qui leur a demandé de les faire réaliser, en invoquant

l’urgence et les injonctions de l’autorité administrative, fondées sur les risques de chutes de matériaux

sur la voie publique. Et ils ont fait connaître expressément à la société preneuse qu’ils ne donnaient

suite à sa demande qu’en raison de l’urgence, mais sans s’engager à supporter la charge définitive des

travaux.

Ils soutiennent que les travaux en cause étaient, par nature, de ceux incombant au preneur selon l’acte

de bail. Ils font état sur ce point de la position qu’avait prise la SAS JAP lors d’un précédent litige,

ayant opposé les parties sur le montant du loyer : cette société avait alors invoqué les clauses du bail

mettant à sa charge des travaux tels que ceux en cause, afin d’éviter le déplafonnement du loyer, et

elle n’est pas recevable à soutenir une position contraire dans le cadre du présent litige (principe de

l’estoppel).

La SAS JAP et la SELARL MANDATUM ès-qualités concluent à la confirmation du jugement, et au rejet des demandes présentées par les consorts Y. Ils font valoir que le jugement est fondé en droit, par l’application de l’article 1144 du code civil qui impose au créancier, s’il entend exécuter lui-même une obligation de son débiteur, qu’il le mette d’abord en demeure, et qu’il obtienne ensuite le cas échéant une autorisation judiciaire, démarches que n’ont pas accomplies les consorts Y. Ils exposent que les demandes que la SAS JAP a faites aux consorts Y, pour qu’ils réalisent les travaux, ne peuvent être considérées comme une autorisation de sa part : cette société estimait en effet que ces travaux incombaient aux bailleurs, et non à elle-même. Ils invoquent les termes du bail, laissant à la charge des bailleurs les travaux prévus à l’article 606 du code civil, et déclarent que les travaux de reprise de la façade, qui portaient sur le gros 'uvre, relèvent de cet article. Et ils contestent enfin la réalité du paiement des factures produites.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 30 janvier 2020.

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des demandes et observations des parties, à leurs dernières conclusions déposées le 17 avril et le 11 juillet 2019.

Motifs de la décision :

Sur l’application de l’article 1144 ancien du code civil :

L’article 1142 ancien du code civil, en vigueur à la date des travaux en cause, dispose que les

obligations de faire se résolvent en principe en dommages et intérêts lorsqu’elles ne sont pas

exécutées ; selon l’article 1144 ancien du même code, le créancier peut aussi, en cas d’inexécution,

être autorisé à faire exécuter lui-même l’obligation aux dépens du débiteur.

Le créancier est toutefois dispensé d’autorisation en cas d’urgence (Cass. Civ. 3^e 13 décembre

2018, pourvoi n° 17-27.676), ou lorsque c’est le débiteur de l’obligation lui-même qui a demandé au

créancier de l’exécuter (Cass. Civ. 3^e 13 septembre 2018, pourvoi n° 17-14.010).

Les intimés produisent au débat la copie de deux lettres que la société preneuse a adressées à Mme

X Y le 13 mai 2010 et le 16 décembre 2011 : la première pour lui demander

d’ « intervenir » après que des blocs de ciment de la façade de l’hôtel soient tombés sur la voie

publique, afin d’éviter tout incident, la mairie ayant fait établir, vu l’urgence, un périmètre de sécurité

pour la protection des passants ; et la seconde pour avertir M^me Y de la chute de tuiles du

toit de l’annexe, du risque de chute d’autres tuiles, de la nécessité de solliciter un artisan en urgence,

et pour demander à la bailleresse « une intervention rapide » de sa part, afin en outre d’éviter des

infiltrations (pièces n° 1 et 7 de la SAS JAP et de la SELARL MANDATUM).

Les consorts Y justifient d’ailleurs de la mise en demeure que leur a adressée le maire de Châtel-Guyon le 5 août 2010, pour des chutes de matériaux de la façade de l’hôtel, et de l’arrêté de péril qu’il a pris le 17 du même mois (pièce n°9).

Le notaire représentant les bailleurs, M^e Michel DALLOUBEIX, a déclaré à la société preneuse,

dans une lettre le 6 septembre 2010, que les consorts Y feraient réaliser des travaux pour se

conformer à une injonction qui leur était faite par la commune de Châtel-Guyon, mais que cette

réalisation n’impliquait pas de leur part qu’ils reconnaissaient devoir en supporter le coût, qu’ils

estimaient au contraire que ces travaux résultaient de la vétusté, et incombaient au preneur selon les

termes du bail.

Il en résulte que les travaux susdits ont été réalisés aux frais des bailleurs à la demande de la société

preneuse, et pour des motifs d’urgence, de sorte que les intimés ne sont pas fondés à opposer à la

demande adverse le défaut d’autorisation des bailleurs à réaliser des travaux, pour ceux du moins liés

aux cas d’urgence relevés ci-avant.

Il convient d’examiner, pour chacun des différents travaux dont les bailleurs demandent à être défrayés, s’ils relèvent de ces cas d’urgence ayant donné lieu à une demande de la société preneuse, et si par nature ils incombent à cette société, selon les termes du bail.

Sur les travaux en cause :

Les consorts Y produisent diverses factures de travaux établies à leur nom, et en premier lieu celles afférentes à l’installation d’un dispositif de désenfumage, en mars et en avril 2009 (factures

de la SARL TAILLANDIER ET FILS du 22 mars 2009 pour 1 799,57 et 586,04 euros, facture de M. I L, artisan plâtrier, du 23 mars 2009 pour 717,60 euros) ; les travaux visés dans ces factures apparaissent sans rapport avec les chutes de matériaux survenues en 2010 et en 2011, ayant justifié une procédure de péril imminent ; faute d’autorisation judiciaire donnée pour la réalisation de ces travaux, les bailleurs ne sont pas fondés à en demander la prise en charge par la société preneuse.

Les bailleurs produisent ensuite deux factures de l’entreprise ROUX-WAELTI du 13 janvier et du 19 novembre 2012, émises pour des travaux liés aux « dégâts dus à la tempête du 16 décembre 2011 », ces travaux consistant en une « remise en place de tuiles et de tuiles faîtières » du bâtiment en cause, en une « re-fixation des zincs », et en une pose d’un chéneau sur l’avant (pièces n° 24 des appelants).

Ces travaux sont de ceux que la société JAP a demandé aux bailleurs de faire réaliser, dans sa lettre du 16 décembre 2011 ; ils présentaient un caractère d’urgence, afin d’éviter des chutes de matériaux sur la voie publique et des infiltrations d’eaux pluviales. Il convient d’examiner quelle partie devait en supporter la charge, selon les clauses du contrat.

L’article 2° de l’acte de bail stipule, en page 4 :

« Au cours du bail, le preneur devra entretenir les lieux loués en bon état de réparations locatives en

effectuant, au fur et à mesure qu’elles deviendront nécessaires, toutes les réparations auxquelles il

est tenu aux termes du présent bail, qu’il s’agisse de menues ou de grosses réparations, locatives ou

d’entretien.

Il supportera également la charge de toutes réparations autres que locatives ou d’entretien, quelle

qu’en soit la nature ou l’importance, affectant les lieux loués, quand bien même elles seraient

nécessitées par la vétusté ou la mise aux normes des lieux, à la seule exclusion des travaux prévus à

l’article 606 du code civil qui resteront à la charge du bailleur ainsi qu’il sera dit ci-après.

Il aura à sa charge sans aucun recours contre le bailleur l’établissement complet mais également le changement de la devanture, vitrine, menuiseries ['] même nécessités par la vétusté.

Il en sera de même pour les éléments d’équipement tels que chéneaux, canalisations intérieures et extérieures ['] ».

Le même acte de bail stipule en page 10 que « le bailleur ne s’oblige qu’aux grosses réparations,

telles qu’elles sont définies à l’article 606 du code civil », et que « toutes autres réparations ou

améliorations resteront à la charge du preneur ainsi qu’il est dit ci-dessus, fussent-elles nécessitées

par la vétusté ».

L’article 606 du code civil, auquel se sont référé les parties pour définir les réparations incombant

aux bailleurs, énonce que les travaux de couverture ne constituent de grosses réparations que s’ils

portent sur le rétablissement de couvertures entières, ce qui n’est pas le cas de la remise en place de

tuiles faîtières, ou d’éléments de zinguerie ; par ailleurs la réfection ou le remplacement des chéneaux

sont expressément mis par le bail à la charge du preneur.

Les travaux visés par ces factures incombaient donc à la société preneuse ; et les factures produites,

avec la mention sur chacune d’elles de la date et du mode de paiement (par chèques), constituent la

preuve suffisante qu’elles ont été acquittées par les bailleurs. Les consorts Y sont donc bien

fondés en leur demande du chef de ces deux factures, pour les sommes de 538,20 et de 1 265,36

euros.

Les bailleurs demandent ensuite à voir constater leur créance fondée sur un devis et sur deux

factures, émis en mai 2012 et en mars 2013 par l’entreprise Façades ASKER, pour des travaux de

reprise des dessous et nez de balcons, des corniches des baies vitrées, et des moulures des toitures

refaites à l’identique, au prix de 33 643,48 euros.

Ces travaux de réfection de la façade se rattachent à ceux pour lesquels la société preneuse avait demandé l’intervention des bailleurs, et qui avaient donné lieu à la mise en demeure du maire (laquelle avait été suivie d’une première série de travaux réalisés en urgence par une tierce entreprise, mais qui devaient être complétés par des travaux plus importants à moyen terme : le maire a rappelé aux consorts Y, par une lettre du 22 juillet 2011, qu’il leur appartenait de faire réaliser ces

travaux « définitifs » : pièce n° 10 des appelants). Les bailleurs n’étaient donc pas tenus d’obtenir l’autorisation préalable des preneurs.

La réalité des travaux réalisés, et du paiement des factures opéré par les bailleurs, est établie par les mentions manuscrites des paiements par chèques apposées sur les factures, et par une mention de la seconde facture elle-même, qui atteste du versement d’un acompte au moment de la commande.

Les parties s’opposent sur la question de savoir si ces travaux relèvent des grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil, incombant aux bailleurs selon le bail, ou des autres réparations mises à la charge du preneur.

L’article 606 du code civil dispose que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Les consorts Y soutiennent que la dégradation de la façade est résultée pour partie de la

vétusté ' dont les conséquences incombent au preneur selon le bail -, et pour l’autre partie du manque

d’entretien de la société preneuse, qui a provoqué des infiltrations d’eaux pluviales au travers de la

couverture, et sur le pied des appuis des balcons en fer forgé, de sorte que l’eau s’est infiltrée dans la

maçonnerie, et a dégradé la façade en faisant rouiller les éléments métalliques, et en créant des

micro-fissures.

Les intimées soutiennent que les travaux en cause constituent des grosses réparations dès lors qu’ils ont porté sur la structure même du bâtiment, qui s’est dégradée à cause non pas de la vétusté ou d’un défaut d’entretien de la société preneuse, mais des défauts propres de la façade, ainsi qu’il ressort de rapports d’expertise versés aux débats.

L’ouvrage a fait l’objet de trois examens par des experts, dont les avis écrits sont produits au débat.

M. M B, après une visite contradictoire le 31 mai 2010, faite à la demande de M^e DALLOUBEIX, a énoncé que les désordres de la façade lui semblaient provenir pour l’essentiel d’infiltrations à la jonction entre le chéneau et les descentes d’eaux pluviales, et aussi d’infiltrations au pied des appuis des garde-corps en fer forgé des balcons, provoquant de l’oxydation, y compris des fers de structure des balcons, qui rouillent et provoquent l’éclatement de la maçonnerie. Le même expert a énoncé de plus que les enduits de la façade n’étaient « probablement plus étanches », laissant passer l’eau de pluie (pièce n° 13 produite par les appelants). M. B n’a pas donné d’avis sur les causes premières de ces infiltrations, et sur un éventuel défaut d’entretien pas la société preneuse.

M. N O, désigné par le tribunal administratif de Clermont-Ferrand pour donner un avis sur l’existence d’un péril imminent, précise dans son rapport du 17 août 2010 que les chutes de béton proviennent principalement du nez de dalle des balcons et des corniches périphériques (dans ce bâtiment construit en 1924), confirme qu’elles ont pour cause des infiltrations d’eau progressives, qui font éclater des morceaux de béton, et relève qu’il « existe également » des infiltrations d’eau par la couverture d’ardoise au droit des noquets en zinc (protections d’angle), qui endommagent l’angle sud-est du bâtiment ainsi que les nez de dalle et de corniche (pièce n° 14 produite par les consorts Y).

M. P C, désigné comme expert par l’assureur des consorts Y, a procédé à son tour à l’examen des lieux en présence des parties le 14 février 2011. Il fait les mêmes constatations que les deux précédents experts, et suggère la cause des désordres : un phénomène de carbonatation du béton, qui progresse au fil du temps, d’autant plus vite que le matériau mis en 'uvre est poreux. Il s’agit selon l’expert d’un phénomène que l’on peut qualifier de structurel, qui trouve son origine dans la constitution même du béton (choix du liant, granulométrie, dosage du mélange, épaisseur de l’enrobage). M. C relève aussi des décollements d’enduits et de modénatures, provoqués par des infiltrations aux travers des fuites sur les chéneaux, elles-mêmes causées une réalisation défectueuse de ceux-ci, et par leur vétusté (pièce n° 15 produite par les appelants).

Il ressort de ces éléments, d’une part que les travaux en cause, tels que définis dans le devis et les factures de l’entreprise Façades ASKER, constituent de grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil, dès lors qu’ils portent sur la structure même de la façade, avec la reprise de nombreux éléments en béton du mur porteur de façade, pour un coût global de plus de 33 000 euros, sans compter la maîtrise d’oeuvre.

Il en ressort d’autre part que les désordres qui rendent ces travaux nécessaires ont été causés, pour l’essentiel, par des défauts de la construction même du bâtiment, défauts décrits dans l’avis de M. C et non contestés pas les bailleurs ; ces désordres sont aussi résultés, mais pour une part moindre, non pas d’une carence de la société preneuse dans l’entretien de la façade (ce dont ne fait état aucun des avis techniques présentés), mais des infiltrations au travers des zingueries de la couverture, alors que l’entretien ou les réparations de cette partie du bâtiment incombait au preneur, selon l’acte de bail.

En droit : le locataire qui commet une faute ayant contribué à la réalisation des dommages peut être condamné à prendre en charge une partie des frais de remise en état (Cass. Civ. 3^e 9 février 2005, pourvoi n° 03-19.609).

Compte tenu de l’importance prédominante des défauts propres au béton de la façade, et du fait que la cause secondaire (les fuites dans les éléments de zinguerie) résultait, selon M. C, pour partie d’un défaut de réalisation, incombant au bailleur en vertu de son obligation de délivrance, nonobstant toute clause contraire du bail, et pour partie de la vétusté, incombant au preneur, il convient de fixer la part des désordres imputable à la société preneuse à un sixième. Il ne sera donc fait droit, à la demande des consorts Y de ce chef, qu’à hauteur de 33 643,48 : 6 = 5 607,25 euros, étant observé d’ailleurs que la société preneuse n’a pas prétendu, lors du précédent litige ayant opposé les parties sur le montant du loyer, que les frais de réfection de la façade étaient à sa charge : l’extrait de ses conclusions que citent les bailleurs ne contient pas une telle affirmation.

Les bailleurs demandent ensuite à voir constater leur créance pour les travaux de reprise des chéneaux et d’autres éléments de zinguerie, pour un coût de 11 467,88 euros facturé par l’entreprise DUCHÉ (pièce n° 26 des appelants) ; le paiement de ces factures résulte suffisamment de leur production, avec la mention manuscrite de la date et de la forme du paiement ; et les travaux visés, se rattachant à la réfection de l’ensemble de la façade, et rendus nécessaires par les infiltrations qui avaient concouru à la dégradation de la maçonnerie, pouvaient être réalisés par les bailleurs sans l’autorisation de la société preneuse.

Les infiltrations au travers des pièces de zinguerie étant résultées pour partie d’un vice de construction, et pour une autre partie de la vétusté, dont les conséquences incombaient à la société preneuse, il sera fait droit à la demande de déclaration de créance des bailleurs pour la moitié du coût des travaux : 5 733,94 euros.

Les consorts Y demandent enfin la prise en charge des frais de maîtrise d’oeuvre qu’ils ont acquittés auprès de l’Atelier X Q, pour la somme de 5 669,04 euros, dûment attestée par les notes d’honoraire de cet architecte ; ces frais, afférents à l’ensemble de l’opération de remise en état de la façade et des pièces de zinguerie, seront mis à la charge de la société preneuse dans la proportion d’un sixième, comme pour les travaux sur la façade, soit pour une somme de 944,84 euros.

La créance des consorts Y sera donc admise pour la somme totale de 538,20 + 1 265,36 + 5

607,25 + 5 733,94 + 944,84 = 14 089,59 euros.

Sur les autres demandes :

Les contestations formées par les intimées étant jugées partiellement fondées, la demande de dommages et intérêts présentée par les appelants, au motif du caractère prétendument abusif de la

résistance à paiement de la SAS JAP et de la SELARL MANDATUM ès-qualités, sera elle-même rejetée.

Il n’est pas contraire à l’équité de laisser à chacune des parties la charge des frais d’instance irrépétibles qu’elle a exposés.

PAR CES MOTIFS :

Statuant après en avoir délibéré, publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition des parties au greffe de la cour ;

Infirme le jugement déféré ;

Constate que les consorts Y détiennent contre la SAS JAP une créance de 14 089,59 euros pour les causes ci-dessus ;

Rejette toutes autres demandes ;

Laisse à chacune des parties la charge des dépens qu’elle a exposés en première instance et en appel.

Le Greffier, Le Président,