Cour d'appel de Lyon, 1re chambre civile a, 29 septembre 2022, n° 19/02260

TGI Villefranche-sur-Saône 14 mars 2019

CA Lyon
Confirmation 29 septembre 2022

Arguments

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Rejeté
Absence de contrepartie réelle pour l'indemnité de dépréciation
La cour a estimé que l'indemnité convenue dans le bail était destinée à compenser la dépréciation du bien et que le contrat était bien causé, rejetant ainsi la demande de restitution.
Rejeté
Non justification des créances de loyers et indemnités d'occupation
La cour a confirmé que les créances de loyers et indemnités d'occupation étaient justifiées par les décomptes fournis et les décisions antérieures.
Rejeté
Droit à une indemnité sur le fondement de l'article 700
La cour a rejeté cette demande, considérant que les conditions pour accorder une telle indemnité n'étaient pas remplies.
Accepté
Existence d'un titre exécutoire pour la créance
La cour a confirmé que la créance était fondée sur le bail et que les montants réclamés étaient justifiés.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la société Uni-Mur a contesté la créance de la société Azar, demandant la confirmation d'un jugement qui fixait sa créance au passif de la société Azar. Le tribunal de première instance a reconnu la créance d'indemnité de dépréciation et des loyers impayés. La cour d'appel a confirmé ce jugement, en soulignant que l'indemnité stipulée dans le bail était bien fondée et ne pouvait être restituée, car elle constituait une contrepartie aux obligations contractuelles. De plus, la cour a validé le montant des loyers et charges impayés, rejetant les arguments de la société Azar. Ainsi, la cour d'appel a confirmé intégralement le jugement de première instance.

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Sur la décision

Référence :	CA Lyon, 1re ch. civ. a, 29 sept. 2022, n° 19/02260
Juridiction :	Cour d'appel de Lyon
Numéro(s) :	19/02260
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Villefranche-sur-Saône, 14 mars 2019, N° 18/00022
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Christophe SABOURIN
Cabinet(s) :	JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLETSAINT-EXUPERY AVOCATS
Parties :	SAS AZAR c/ SCI UNI-MUR ayant pour mandataire la SAS FONCIA LYON, Centre

Texte intégral

N° RG 19/02260

N° Portalis DBVX – V – B7D – MI7F

Décision du Tribunal de Grande Instance de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE

Au fond du 14 mars 2019

RG : 18/00022

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile A

ARRET DU 29 Septembre 2022

APPELANTS :

M^e Robert-Louis MEYNET agissant en qualité de Commissaire à l’exécution du plan de la SAS AZAR, suivant jugement du tribunal de commerce de LYON en du 3 avril 2018

[Adresse 1]

[Localité 7]

M^e Bernard SABOURIN, es qualité de mandataire judiciaire de la société AZAR, suivant jugement du tribunal de commerce de LYON du 5 octobre 2016

[Adresse 5]

[Localité 9]

SAS AZAR

Centre Commercial de la PartDieu – Local N°322Q

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentés par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 475

et pour avocat plaidant la SCP BES SAUVAIGO ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 623

INTIMEE :

SCI UNI-MUR ayant pour mandataire la SAS FONCIA LYON, administrateur de biens, dont le siège social est sis [Adresse 2] à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par la SELARL SAINT-EXUPERY AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 716

******

Date de clôture de l’instruction : 02 Juin 2020

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 03 Novembre 2021

Date de mise à disposition : 20 janvier 2022, prorogée au 17 mars 2022, au 5 mai 2022, au 30 juin 2022, puis au 29 septembre 2022, les avocats dûment avisés conformément à l’article 450 dernier alinéa du code de procédure civile

Audience présidée par Anne WYON, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Séverine POLANO, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Anne WYON, président

— Françoise CLEMENT, conseiller

— Annick ISOLA, conseiller

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

*****

Par acte notarié du 11 juin 2014, la société Uni-Mur a donné à bail commercial à la société Azar qui exerce une activité de vente de maroquinerie et d’accessoires des locaux situés [Adresse 10] à [Localité 11].

L’acte prévoyait que le preneur verserait une somme de 120'000 euros hors-taxes pour compenser la dépréciation du bien dû à la propriété commerciale conférée par le bail, 12'000 euros devant être versés le jour de la conclusion du bail et le solde, soit 108'000 euros, au plus tard le 13 octobre 2014.

Le 30 janvier 2015 a eu lieu un dégât des eaux dans la réserve du magasin. L’assureur de la preneuse a refusé sa garantie.

La SCI Uni-Mur a obtenu le 28 avril 2016 une ordonnance de référé du président du tribunal de grande instance de Villefranche-sur-Saône qui a condamné la société Azar à lui verser une provision de 16 484,71 euros au titre des loyers échus au 7 janvier 2016 et une autre de 121'792,64 euros au titre de l’indemnité de dépréciation. Le juge des référés a octroyé des délais de paiement à la société Azar, suspendant ainsi les effets de la clause résolutoire.

Par jugement du tribunal de commerce de Lyon du 5 octobre 2016, la société Azar a été placée en redressement judiciaire et M^e Sabourin désigné en qualité de mandataire judiciaire. La société Uni-Mur a déclaré au passif de la procédure collective une somme de 145'377,53 euros comprenant l’indemnité de dépréciation.

Cette créance a été contestée devant le juge commissaire qui s’est déclaré incompétent par ordonnance du 28 novembre 2017 et a renvoyé les parties à saisir la juridiction du fond.

La société Uni-Mur a saisi le tribunal de commerce de [Localité 11] qui s’est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance de [Localité 11] déjà saisi par la société Azar.

Par jugement du 3 avril 2018, le tribunal de commerce de Lyon a arrêté le plan de redressement de la société Azar et désigné M^e Meynet en qualité de commissaire à l’exécution du plan.

Par jugement du 14 mars 2019, le tribunal de grande instance de Villefranche-sur-Saône a :

— fixé la créance de la SCI Uni-Mur au passif de la société Azar aux sommes de :

—  121'792,64 euros au titre de l’indemnité de dépréciation,

—  12'108,18 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés

— débouté la SCI bailleresse du surplus de ses demandes,

— condamné la société Azar et M^e Meynet ès-qualités de commissaire à l’exécution du plan à payer à la SCI Uni-Mur la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

La société Azar, M^e Meynet et M^e Sabourin ès-qualités ont relevé appel de cette décision par déclaration du 20 mars 2019.

Par conclusions du 28 juin 2019, les appelants demandent à la cour d’infirmer le jugement et statuant à nouveau de :

— dire et juger que l’indemnité prévue aux termes du bail commercial a été stipulée comme constituant la contrepartie des obligations du bailleur et de l’application du statut des baux commerciaux au bénéfice de la société Azar pour une durée de neuf ans renouvelable conformément aux dispositions d’ordre public,

— constater que cette indemnité équivaut à sept années de loyers,

— constater que la société Azar n’a pu exploiter le local que durant quelques mois seulement, que le bail a été résilié et les locaux restitués au bailleur à la fin de l’année 2016,

— dire et juger en conséquence que la SCI Uni-Mur n’est pas fondée à réclamer à la société Azar le paiement de l’indemnité de dépréciation,

— dire et juger que les autres sommes déclarées au passif de la société Azar correspondant à des loyers, charges et indemnités d’occupation ne sont pas justifiées,

En conséquence

— rejeter l’intégralité des créances déclarées par la SCI Uni-Mur,

— condamner la société Uni-Mur à verser à la société Azar une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Ils font essentiellement valoir que la créance d’indemnité n’est pas due dans la mesure où elle ne correspond à aucune contrepartie réelle, qu’elle a été privée de cause, et que la réclamation d’une somme de 26'640,25 euros ne repose pas sur un décompte précis.

Par conclusions du 26 septembre 2019, la SCI Uni-Mur sollicite la confirmation en toutes ses dispositions du jugement du 14 mars 2019 et la condamnation de la société Azar et des organes de la procédure à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait essentiellement valoir que la créance dont elle se prévaut repose sur un titre exécutoire, en l’espèce le bail notarié, qu’elle devait être payée au plus tard le 13 octobre 2014, bien avant le dégât des eaux intervenu le 30 janvier 2015 qui a trouvé son origine dans la cave du local et non dans le local commercial lui-même dont elle pouvait jouir. Elle ajoute que l’indemnité de dépréciation lui est due du seul chef de la conclusion du contrat et ne critique pas le montant de sa créance de loyers et indemnités d’occupation telle que fixée par le tribunal.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est en date du 2 juin 2020.

MOTIVATION

— sur l’indemnité

Ainsi que l’a rappelé le premier juge, la convention fait la loi des parties et l’indemnité d’entrée ou pas de porte, dont l’usage a été validé par la jurisprudence, consiste soit dans un supplément de loyer versé d’avance, soit dans la contrepartie d’avantages commerciaux, et notamment l’immobilisation du bien du bailleur pendant la durée du bail commercial.

En l’espèce, la rédaction du bail notarié est dépourvue d’ambiguïté, l’indemnité convenue étant destinée à « compenser la dépréciation du bien dû à la propriété commerciale conférée par le bail », la clause précisant « en aucun cas ce versement ne pourra être considéré comme un complément de loyer ».

Quelle que soit la nature juridique de ce pas de porte librement négocié par les parties au moment de la conclusion du bail, le contrat n’ouvre pas droit à sa restitution en fin de contrat. Les appelants fondent leur demande de restitution sur le défaut de cause. Lors de la conclusion du bail, chaque partie s’est engagée à remplir des obligations qui constituent la contrepartie de l’obligation de l’autre partie au contrat, de sorte que le contrat est bien causé. Cette demande pourrait aussi avoir pour fondement la responsabilité du bailleur dans la résiliation du contrat. Toutefois, ainsi que l’a pertinemment fait observer le tribunal, la résiliation résulte de la carence de la société Azar dans le règlement des loyers alors que les délais de paiement lui avaient été accordés par ordonnance du 28 avril 2016, aucune responsabilité de la bailleresse n’étant établie ni même alléguée.

Le jugement critiqué sera donc confirmé en ce qu’il a fixé la créance de la société bailleresse au passif de la société Azar à la somme de 121'792,64 euros à ce titre.

— sur les loyers et indemnités d’occupation impayés

Le bail du 11 juin 2014 fixait le loyer et les charges à la somme totale de 5400 euros TTC par trimestre. L’ordonnance de référé du 28 avril 2016 a mis à la charge de la locataire une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui des loyers et charges prévus au bail et a rappelé que le commandement de payer du 16 octobre 2015 chiffrait à 10'342,32 euros les loyers échus et non payés à cette date pour fixer la créance de loyers et charges de 16'484,71 euros au 7 janvier 2016, étant observé que la société preneuse ne produit aucun justificatif de ses paiements.

Par des motifs pertinents que la cour adopte et au vu des décomptes versés aux débats, qui attestent des versements de la société preneuse, le premier juge a fixé à 12'108,18 euros la créance de loyers et indemnités d’occupation de la société Uni-Mur.

Le jugement critiqué sera également confirmé sur ce point.

La société Azar et M^e Meynet en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan seront condamnés aux dépens et à payer à la société Uni-Mur la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, leur demande sur ce point étant rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :

Confirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Villefranche-sur-Saône le 14 mars 2019 dans toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la société Azar et M^e Meynet ès-qualités aux dépens et à payer à la société Uni-Mur la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, leur demande sur ce point étant rejetée.

LE GREFFIERLE PRESIDENT