N° RG 22/05994 – N° Portalis DBVX-V-B7G-OPR4

Décision du

Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond

du 30 juin 2022

RG : 18/00769

ch n°3 cab 03 C

[J]

C/

Syndic. de copro. [Adresse 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 10 Décembre 2024

APPELANT :

M. [E] [J]

né le 12 juillet 1934 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Hugues DUCROT de la SELARL DUCROT ASSOCIES – DPA, avocat au barreau de LYON, toque : 709

INTIMEE :

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société ORALIA SOGELEM, SASUdont le siège social est

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Lydie DREZET de la SELARL DREZET – PELET, avocat au barreau de LYON, toque : 485

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 06 Juillet 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 14 Octobre 2024

Date de mise à disposition : 10 Décembre 2024

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [J] est copropriétaire au sein d’un ensemble immobilier, sis [Adresse 1] à [Localité 6].

Selon acte d’huissier de justice du 8 janvier 2018, il a fait assigner devant le tribunal de grande instance Lyon, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice (le syndicat de copropriétaires), aux fins d’annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 8 novembre 2017, considérant que cette résolution ne respectait pas la répartition des charges afférentes aux travaux sur les parties communes prévue au règlement de copropriété.

Par jugement du 30 juin 2022, le tribunal judiciaire de Lyon a :

— rejeté la demande d’annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale des copropriétaires du 8 novembre 2017,

— débouté M. [J] de sa demande en remboursement de charges,

— rejeté la demande du syndicat des copropriétaires tendant à condamner M. [J] à remettre son lot dans les limites qui sont les siennes et à restituer le couloir commun annexé,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— condamné M. [J] aux dépens.

Par déclaration du 24 août 2022, M. [J] a interjeté appel.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 26 mai 2023, M. [J] demande à la cour de :

— réformer le jugement rendu le 30 juin 2022, sauf en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes reconventionnelles,

— déclarer son action recevable et bien fondée.

Y faisant droit,

— annuler la résolution n°4 de l’assemblée du 8 novembre 2017 ;

— dire que la répartition des charges afférentes aux travaux sur parties communes ne respecte pas les dispositions du règlement de copropriété,

— condamner, en conséquence, le syndicat de copropriétaire à lui rembourser les charges qu’il a indûment payées au titre des réfections de parties communes spéciales du bâtiment en façade sur terrasse, pour un montant de 12.682,16 euros,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes,

— condamner le syndicat de copropriétaires à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 et le condamner aux entiers dépens, distraits au profit de M^e Giraudon sur son affirmation de droits,

— dire qu’il sera fait application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui dispose que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. »

***

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 31 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de:

— confirmer le jugement rendu le 30 juin 2022 par la 3ème chambre du tribunal judiciaire de Lyon en ce qu’il a :

— rejeté la demande d’annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale de copropriété du 8 novembre 2017 de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 7].

— débouté M. [J] de sa demande de remboursement de charges.

— condamné M.[J] aux dépens,

— condamné M.[J] à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 10-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 au profit de M. [E] [J],

— réformer pour le surplus en ce qu’il a rejeté sa demande reconventionnelle,

— condamner M.[J] à démolir le mur installé sans droit dans le vestibule commun au niveau de ses lots 38 et 39 qui lui a permis de s’approprier en limite de ses lots la partie commune du vestibule sans autorisation et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard.

Y ajoutant,

— condamner M. [J] à lui régler la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel.

— condamner M. [J] aux entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 juillet 2023.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la nullité de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 8 novembre 2017

M. [J] fait notamment valoir que :

— le règlement de copropriété du 14 janvier 1953 est applicable, il n’a pas été abrogé lors de l’établissement d’un état descriptif de division en 1984 qui n’avait pour objet que de modifier l’état descriptif de division, en intégrant les étages supérieurs,

— l’adjonction de nouveaux lots en 1984 n’aurait pu avoir pour effet de créer une nouvelle copropriété et de mettre un terme à l’application du règlement du 14 janvier 1953 qu’avec l’accord des parties à ce dernier, inexistant en l’espèce,

— la mention au sein de l’état descriptif de division du 19 décembre 1984 selon laquelle l’immeuble n’a jamais eu de règlement de copropriété était une erreur du notaire, qui a été rectifiée le 12 février 1986,

— les copropriétaires n’ayant pas de tantièmes des parties communes spéciales d’un bâtiment ne peuvent participer au vote des décisions concernant ce bâtiment,

— le règlement de copropriété de 1953 a distingué les parties communes propres aux bâtiments sur rue, d’une part, à l’immeuble sur terrasse, d’autre part,

— c’est à tort que l’assemblée générale réunissant l’ensemble des copropriétaires s’est prononcée sur la réfection de parties communes qui constituaient des parties communes spéciales à l’immeuble sur terrasse.

Le syndicat des copropriétaires soutient essentiellement que :

— un premier règlement de copropriété a été établi le 14 janvier 1953 qui ne porte pas sur l’ensemble des constructions sur la parcelle mais sur la maison d’habitation sur rue, dénommée « immeuble en façade sur la [Adresse 8] » et une partie de l’immeuble en façade sur terrasse, à savoir le rez-de-chaussée, le 1er étage , la cour et les caves, à l’exclusion des deux étages du dessus,

— postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 10 juillet 1965, la création d’une copropriété englobant tous les propriétaires de la parcelle a été imposée,

— les propriétaires de lots dans les deux étages du dessus ne peuvent se voir opposer le règlement de copropriété de 1953 qui ne les concerne pas,

— une nouvelle copropriété englobant l’ensemble des lots de la parcelle s’est créé de fait en 1965 et un état descriptif de division a été élaboré le 19 décembre 1984,

— cet état descriptif de division n’a jamais fait l’objet d’un règlement de copropriété et celui établi en 1953 ne peut être considéré comme un règlement de copropriété opposable à tous les copropriétaires après 1965,

— lors de la création de l’état descriptif de division en 1984, les copropriétaires ont approuvé le projet établi par le notaire mentionnant qu’il n’y avait pas de règlement de copropriété applicable,

— le rectificatif ultérieur de 1985 a été établi pour les besoins de la publicité foncière,

— seul le règlement de copropriété peut prévoir la création de charges spéciales par bâtiment,

— à ce jour, le seul document applicable est l’état descriptif de division de 1984 qui ne comporte aucune charge spéciale, de sorte que la répartition des charges concernant les travaux sur les parties communes ne peut se faire que sur la masse.

Réponse de la cour

C’est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu que:

— le règlement de copropriété du 14 janvier 1953, qui distingue les parties communes propres au bâtiment sur rue de celles propres à l’immeuble sur terrasse, ne concerne qu’une partie de l’ensemble immobilier, les deuxième et troisième étages de l’immeuble en façade sur terrasse en ayant été exclus au moment de son établissement,

— suite à l’entrée en vigueur de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, qui rend applicable de plein droit le statut de la copropriété à tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation et dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes, une nouvelle copropriété comprenant l’ensemble des immeubles de la parcelle, en ce y compris les deuxième et troisième étages de l’immeuble en façade sur terrasse, est née de fait, sans qu’aucun règlement de copropriété n’ait été établi,

— le règlement de copropriété du 14 janvier 1953, qui n’est pas opposable à l’ensemble des copropriétaires, ne peut régir la nouvelle copropriété,

— l’état descriptif de division dressé le 19 décembre 1984, qui s’applique à l’ensemble de la copropriété, a permis d’intégrer dans la répartition des charges de copropriété les copropriétaires des deuxième et troisième étages,

— en l’absence de règlement de copropriété régissant la nouvelle copropriété, aucune répartition des charges par bâtiment n’est prévue, de sorte que la répartition des charges communes de la copropriété ne peut se faire que sur la masse,

— les procès-verbaux d’assemblée générale produits établissent que les copropriétaires acceptent de répartir les travaux de l’immeuble sur la masse des copropriétaires, au moins depuis 1981, sans charges spéciales par bâtiment.

La cour ajoute que la circonstance que le notaire qui a établi l’état descriptif de division ait rectifié son acte en 1985 pour préciser qu’il a précédemment été établi un règlement de copropriété « concernant la partie basse de l’immeuble, soit le bâtiment sur rue et sur une partie (caves, rez-de-chaussée et le 1° étage) du bâtiment sur terrasse » est sans incidence, son existence n’étant pas contestée.

Par ailleurs, il ne peut être déduit de cette précision, qui est dénuée de toute analyse juridique, que le règlement de copropriété de 1953 serait applicable à la nouvelle copropriété englobant les deuxième et troisième étages de l’immeuble en façade sur terrasse, dont les propriétaires avaient été exclus au moment de son élaboration.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de confirmer le jugement ayant débouté M. [J] de sa demande d’annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 8 novembre 2017 et, par voie de conséquence, de sa demande en remboursement de ses charges.

2. Sur la restitution d’un couloir commun

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

— les plans d’origines démontrent que les lots du bâtiment sur la [Adresse 8] étaient accessibles par l’arrière par un vestibule commun constituant une partie commune,

— le rapport de visite du 22 janvier 2021 démontre que ce vestibule a été muré,

— cette appropriation a été constatée par un géomètre expert intervenu pour visiter l’ensemble des lots de l’immeuble le 12 janvier 2023.

M. [J] fait valoir que :

— les conditions dans lesquelles le couloir commun aurait été prétendument accaparé sont inconnues,

— il n’est pas le seul copropriétaire concerné,

— la preuve de la réalité de son annexion n’est pas rapportée.

Réponse de la cour

Il ressort de l’avis technique du mois de janvier 2023 du cabinet Ratelade et Petithomme, géomètres experts, corroboré par les plans d’origine de l’immeuble, le rapport de visite du 22 janvier 2021 de la société Sogelem et le mail de M. [H], voisin de M. [J], que ce dernier a annexé un couloir constituant une partie commune, en le murant, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

En conséquence, il convient de condamner M. [J] à faire démolir le mur obstruant le couloir commun au niveau des lots n°38 et 39 dont il est propriétaire et à remettre en état ses lots dans les limites qui sont les leurs, conformément au plan établi par le cabinet Ratelade et Petithomme, géomètres experts, au mois de janvier 2023, produit par le syndicat de copropriétaires (pièce 17).

Il convient, en outre, d’assortir cette condamnation d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant un délai de 6 mois, qui commencera à courir dans un délai de 6 mois à compter de la signification du présent arrêt.

Le jugement est infirmé de ces chefs.

3. Sur les autres demandes

Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat de copropriétaires, en appel. M. [J] est condamné à lui payer à ce titre la somme de 2.000 euros.

Les dépens d’appel sont à la charge de M. [J] qui succombe en sa tentative de remise en cause du jugement.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu’il rejette la demande du syndicat de copropriétaires [Adresse 1] à [Localité 6] tendant à condamner M. [J] à remettre son lot dans les limites qui sont les siennes et à restituer le couloir annexé,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [J] à faire démolir le mur obstruant le couloir commun au niveau des lots n°38 et 39 dont il est propriétaire et à remettre en état ces lots dans les limites qui sont les leurs, conformément au plan établi au mois de janvier 2023 par le cabinet Ratelade et Petithomme, géomètres experts, dans un délai de 6 mois à compter de la signification du présent arrêt,

Assortit cette condamnation d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant un délai de 6 mois,

Condamne M. [J] à payer au syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 6], la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes,

Condamne M. [J] aux dépens de la procédure d’appel, et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière, La Présidente,