N° RG 23/07655 – N° Portalis DBVX-V-B7H-PHNA

Décision du

Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond

du 14 septembre 2023

RG : 22/01635

ch n°3 cab 03 D

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 23 Septembre 2025

APPELANTS :

M. [A] [W]

né le 26 Avril 1990 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Mme [H] [Y]

née le 10 Octobre 1984 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentés par M^e Aurélie MONTANE-MARIJON de la SELARL VERBATEAM LYON, avocat au barreau de LYON, toque : 698

INTIMES :

Mme [V] [R] épouse [D]

née le 01 Juillet 1956 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

M. [E] [D]

né le 28 Juillet 1956 à [Localité 3] ( ALGERIE)

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentés par M^e Philippe MICHALON de la SAS LEXSPECIALITIES, avocat au barreau de LYON, toque : 442

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 05 Septembre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 02 Juin 2025

Date de mise à disposition : 23 Septembre 2025

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 2 octobre 2020, Mme [H] [Y] et M. [A] [W] (les acquéreurs) ont acquis auprès de Mme [V] [R] et M. [E] [D] (les vendeurs) une maison mitoyenne avec celle de M. et Mme [K], située au lieudit [Adresse 4] pour le prix de 499.000 euros.

Postérieurement à la vente, des désordres concernant l’évacuation des eaux usées se sont manifestés dans la maison.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 5 février 2021, les acquéreurs ont mis en demeure les vendeurs de prendre en charge financièrement ces vices.

Par ordonnance du 11 mai 2021, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire et a désigné M. [O] en qualité d’expert.

Il a déposé son rapport le 27 janvier 2022.

Par acte du 21 février 2022, les acquéreurs ont assigné les vendeurs devant le tribunal judiciaire de Lyon sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Par jugement contradictoire du 14 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Lyon a :

— débouté les acquéreurs de l’intégralité de leurs demandes,

— condamné in solidum les acquéreurs aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise,

— dit qu’il sera fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SAS Lexspecialities représentée par M^e Philippe Michalon,

— condamné in solidum les acquéreurs à payer aux vendeurs la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Par déclaration du 6 octobre 2023, les acquéreurs ont interjeté appel.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées le 10 septembre 2024, postérieurement à l’ordonnance de clôture, mais identiques à celles notifiées le 15 mai 2024, les acquéreurs demandent à la cour de :

— infirmer la décision du 14 septembre 2023 en ce qu’elle :

— les a déboutés de l’ensemble de leurs demandes,

— les a condamnés à payer aux vendeurs 1.500 euros d’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

Statuant à nouveau,

— homologuer le rapport d’expertise judiciaire en ce qu’il a constaté des désordres existants avant la vente, non apparents lors de la vente et que les vendeurs ne pouvaient méconnaître,

— condamner les vendeurs au titre de leur responsabilité contractuelle sur le fondement de l’article 1641 du code civil,

— condamner les vendeurs à leur payer les sommes suivantes :

—  55.433,40 euros TTC au titre des travaux de reprise assortie des intérêts légaux,

—  15.400 euros au titre du préjudice de jouissance, à parfaire jusqu’au début des travaux,

—  3.563,98 euros au titre du préjudice financier,

—  5.000 euros chacun au titre du préjudice moral,

— débouter les vendeurs de toutes leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamner les vendeurs à leur payer la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les vendeurs aux entiers dépens de l’instance, comprenant les frais d’expertise judiciaire et de recouvrement normalement laissés à la charge du créancier.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées le 21 décembre 2023, les vendeurs demandent à la cour de :

— recevoir l’appel et le déclarer infondé,

— confirmer le jugement du 14 septembre 2023 du tribunal judiciaire de Lyon en ce qu’il a :

— débouté les acquéreurs de l’intégralité de leurs demandes comprenant l’homologation du rapport d’expertise judiciaire établi par M. [O] ; qui ne constate que le caractère vétuste et complexe du système branchement- évacuation sans prouver matériellement que des odeurs existaient antérieurement à la vente,

— écarté leur responsabilité sur le fondement de la garantie des vices cachés visée par l’article 1641 du code civil,

— condamner solidairement les acquéreurs à 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux entiers dépens distraits au profit de Lexspecialities représentée par M^e Michalon sur son affirmation de droit et comprenant l’intégralité des frais d’expertise.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 septembre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’appartient pas à la cour « d’homologuer » le rapport d’expertise judiciaire, comme le demandent les acquéreurs, cette pièce n’étant qu’un élément de preuve soumis à la discussion des parties et à l’appréciation de la cour.

Ajoutant au jugement, il convient donc de rejeter cette demande.

En revanche, il n’existe aucune critique sérieuse de nature à remettre en cause l’analyse et les conclusions de l’expert judiciaire qui a complètement et objectivement rempli sa mission. Dès lors, ce rapport servira de base d’appréciation à la cour sur les prétentions faites par les appelants.

1. Sur la garantie des vices cachés

Les acquéreurs font notamment valoir que:

— le vice, constaté par l’expert judiciaire, résulte de la vétusté du système de branchement de l’évacuation de la maison, rendant impossible l’écoulement des eaux usées, entraînant une stagnation de la matière fécale sous le sol de la salle de bain et dégageant des odeurs nauséabondes dans la maison,

— ce vice rend la chose impropre à son usage, la chambre d’amis étant inutilisable,

— les travaux de reprise s’élèvent à 40 000 euros,

— les désordres préexistaient à la vente car c’est la conception même du système d’évacuation et les travaux de plomberie des vendeurs qui ont engendré les nuisances olfactives,

— les vendeurs ont reconnu avoir modifié la salle de bain et refait les raccordements des évacuations,

— sous la salle de bain, il y a deux regards faisant office de fosses septiques non étanches, qui préexistaient à la vente,

— l’expert a constaté que la dégradation des canalisations est un processus lent mais qui était largement avancé au moment de l’achat de la maison et les odeurs étaient présentes depuis plusieurs années,

— les vendeurs ne pouvaient pas ignorer les odeurs, ce qui est confirmé par le témoignage du voisin, M. [K].

Les vendeurs font notamment valoir que:

— l’acte de vente stipule expressément qu’ils sont exonérés des vices apparents et cachés, sauf s’il est prouvé qu’ils en avaient connaissance,

— ils n’ont jamais constaté aucune mauvaise odeur, ainsi qu’il résulte des nombreuses attestations qu’ils produisent,

— les attestations produites par les appelants ne témoignent que de la présence d’odeurs postérieurement à la vente,

— si l’odeur avait été présente antérieurement à la vente, il s’agirait de vices apparents.

Réponse de la cour

Selon l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.

L’article 1642 du même code précise que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Dans ces cas, l’article 1644 dispose que l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Il résulte de l’ensemble de ces textes que l’acquéreur doit rapporter la preuve d’un vice existant antérieurement à la vente, dont il n’avait pas connaissance, non-apparent, qui compromet l’usage normal de la chose.

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 1643 du code civil que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En présence d’une telle clause, lorsque le vendeur n’est pas un professionnel de l’immobilier, il appartient à l’acquéreur qui se prévaut de la garantie des vices cachés, d’établir que le vendeur avait connaissance du vice.

En l’espèce, l’acte de vente du 2 octobre 2020 contient une clause exonérant les vendeurs des vices cachés, de sorte qu’il appartient aux acquéreurs de rapporter la preuve qu’ils avaient connaissance des vices allégués, consistant en des odeurs nauséabondes dans une grande partie de la maison.

Selon l’expert judiciaire:

— les désordres consistent en la présence d’une odeur nauséabonde qui provient d’un réseau d’évacuation des eaux usées vétustes, des matières fécales stagnant dans un regard situé sous le sol de la salle de bain,

— les dalles de fermeture de ces regards ne sont pas étanches,

— l’origine du dépôt est un système de branchement et d’évacuation complexe et vétuste qui est incompatible avec un bon écoulement des effluents,

— il s’agit d’une malfaçon ainsi qu’un vice de matériaux datant de la construction de la maison,

— il y a une très forte probabilité pour que les odeurs soient présentes depuis plusieurs années et existaient en tout état de cause avant la vente de la maison.

L’expert judiciaire précise dans son rapport, s’agissant de la cause des désordres, que les odeurs se sont révélées suite aux travaux de modification de la salle de bain effectués par M. [D] peu de temps avant la vente, ce dernier ayant supprimé le bac à douche.

Il résulte de ces éléments qu’il est établi que le vice existait préalablement à la vente et qu’il rend la chose vendue impropre à l’usage auquel on la destine, ou en diminue tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.

Les vendeurs contestent avoir eu connaissance de ces odeurs antérieurement à la vente. Ils produisent à cet effet de nombreuses attestations aux termes desquelles il est affirmé par les personnes qui les ont rédigées qu’elles n’ont jamais senti d’odeurs désagréables avant la vente.

Cependant, l’expert judiciaire ayant retenu que l’odeur s’était propagée suite aux travaux de modification de la salle de bain peu avant la vente, celle-ci ne pouvait être perçue lors des visites plus anciennes.

Dès lors, les attestations dans lesquelles n’est pas précisée la date ou même la période à laquelle la personne s’est rendue dans la maison ou qui précisent une date ancienne, comme celle de M. [Z], ne peuvent permettre d’établir l’absence d’odeur peu avant la vente.

De même, l’attestation de M. [C], chargé de la vente de la maison, ne saurait emporter la conviction de la cour alors qu’il a un intérêt direct dans la vente de la maison.

Mme [S], qui est une amie des vendeurs, a indiqué qu’elle était venue en juillet 2020 et qu’elle n’avait pas remarqué d’odeur désagréable. Outre le fait que l’odeur en cause n’est pas nécessairement présente de façon permanente, surtout au mois de juillet où la maison peut être aérée, cette attestation isolée est insuffisante pour contredire les constatations techniques de l’expert, d’autant que les vendeurs n’ont pas donné la date précise des travaux de modification de la salle de bain, qui ont pu avoir lieu postérieurement.

Enfin, il ne peut être déduit de la circonstance que l’odeur se soit révélée antérieurement à la vente que le vice était apparent alors que cette odeur peut être camouflée ou n’est pas nécessairement présente de façon constante.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de retenir que les vendeurs avaient connaissance du vice, qu’il était caché, antérieur à la vente et rend la maison vendue impropre à l’usage auquel on la destine.

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement et de retenir que les vendeurs doivent leur garantie à ce titre.

2. Sur l’indemnisation des préjudices

Les acquéreurs font notamment valoir que:

— ils ont fait réaliser les travaux à leurs frais avancés pour remédier au vice et justifient avoir dépensé la somme de 55 433,40 euros, dont ils demandent le remboursement en réparation de leur préjudice matériel,

— ils justifient également de divers préjudices financiers et de préjudices de jouissance, ainsi que d’un préjudice moral.

Réponse de la cour

Selon l’expert judiciaire, qui a étudié les différents devis qui lui ont été présentés, les travaux de nature à faire cesser les désordres, qui nécessitent notamment la démolition des sols, de la cloison de la salle de bain et des toilettes, l’ouverture d’une tranchée, la réfection de l’escalier, des sols, la remise en état des doublages contre le mur des salles de bain, la pose d’une cloison, la remise en état des carrelages, ainsi que la pose des canalisations, s’élèvent à la somme totale de 43.660,06 euros (devis de la société Contet).

La circonstance que les acquéreurs aient exposé des sommes supérieures ne permet pas d’établir qu’elles étaient nécessaires et en lien avec la garantie due par les vendeurs. Il n’est donc pas fait droit au surplus demandé.

Par ailleurs, il est justifié que les acquéreurs ont réglé la somme totale de 3.563,98 euros en cours d’expertise afin de faire procéder à des débouchages, sondages et curages et que ces frais ont été validés par l’expert.

En conséquence, il convient de condamner les vendeurs à payer aux acquéreurs la somme de 47.224,04 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice matériel.

S’agissant du préjudice de jouissance, il ressort du rapport d’expertise que les nuisances olfactives ont atteint le quart de la maison et que sa durée doit être estimée à 16 mois, correspondant au temps écoulé entre l’entrée dans les lieux jusqu’au dépôt du rapport, à laquelle il convient d’ajouter 3 mois, correspondant à la durée des travaux.

En conséquence, il convient de condamner les vendeurs à payer aux acquéreurs la somme de 8.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance.

Enfin, à défaut pour les acquéreurs de justifier du préjudice moral qu’ils invoquent, il convient de les débouter de cette demande.

3. Sur les autres demandes

Le jugement est infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’indemnité de procédure.

La cour estime que l’équité commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Mme [Y] et M. [W] et condamne in solidum M et Mme [D] à leur payer la somme globale de 4.000 euros à ce titre.

Les dépens de première instance et d’appel, en ce y compris les frais d’expertise judiciaire, sont à la charge de M et Mme [D].

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

statuant de nouveau et y ajoutant,

Condamne M et Mme [D] à payer à Mme [Y] et M. [W] la somme de 47.224,04 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice matériel,

Condamne M et Mme [D] à payer à Mme [Y] et M. [W] la somme de 8.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,

Déboute Mme [Y] et M. [W] de leurs demandes de dommages-intérêts complémentaires,

Condamne M et Mme [D] à payer à Mme [Y] et M. [W], la somme globale de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne M et Mme [D] aux dépens de première instance et d’appel, en ce y compris les frais d’expertise judiciaire, et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière, La Présidente,