N° RG 24/04431 – N° Portalis DBVX-V-B7I-PWCJ

Ordonnance du

Juge de la mise en état de SAINT- ETIENNE

du 16 mai 2024

RG : 23/01486

[I]

[I] NÉE [W]

C/

[B]

[K]

[F]

S.C.I. PAIX-BUISSON

S.A. MMA IARD

Mutuelle MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

6ème Chambre

ARRET DU 12 Juin 2025

APPELANTS :

M. [Z] [I]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Mme [E] [I] née [W]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentés par M^e Frédéric HORDOT de la SCP BONIFACE-HORDOT-FUMAT-MALLON, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

INTIMES :

S.C.I. PAIX-BUISSON

[Adresse 13]

[Localité 6]

Représentée par M^e Philippe CIZERON, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

M. [T] [B]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Mme [R] [K]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentés par M^e Céline ROUTTIER, avocat au barreau de LYON, toque : 2325

Maître [G] [F], Notaire, de la SCP [S] [F] [P] [M]

[Adresse 10]

[Localité 8]

S.A. MMA IARD

[Adresse 2]

[Localité 9]

Mutuelle MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représentés par M^e Bertrand DE BELVAL de la SELARL DE BELVAL, avocat au barreau de LYON, toque : 654

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 08 Avril 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 15 Avril 2025

Date de mise à disposition : 12 Juin 2025

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Joëlle DOAT, présidente

— Evelyne ALLAIS, conseillère

— Stéphanie ROBIN, conseillère

assistées pendant les débats de Cécile NONIN, greffière

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Joëlle DOAT, présidente, et par Cécile NONIN, greffière, à laquelle la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Le 9 juillet 2020, M. [I] et Mme [W] épouse [I] ont vendu à M. [B] et Mme [K] un appartement de deux pièces d’une superficie de 25 mètres carrés, au quatrième étage d’un immeuble situé à [Adresse 17], moyennant le prix de

20 000 euros.

Soutenant qu’ils avaient appris que cet appartement dans lequel ils avaient commencé à effectuer des travaux de rénovation dans le but de le donner à bail était en réalité un grenier, M.[B] et Mme [K], par acte de commissaire de justice en date du 5 avril 2023, ont fait assigner M. et Mme [I], Maître [F], notaire, et ses assureurs, les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances mutuelles, devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne, pour s’entendre, à titre principal, prononcer la nullité de la vente et condamner les époux [I] à leur restituer le prix de vente et à leur payer diverses sommes.

Les époux [I] ont fait assigner la SCI [Adresse 14] en intervention forcée pour s’entendre, à titre principal, prononcer la nullité de la vente passée entre eux le 31 mai 2006, ordonner la restitution du prix de vente et condamner la SCI à les garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre.

Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du 5 septembre 2023.

La SCI [Adresse 14] a saisi le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en nullité de vente dirigée contre elle par les époux [I].

Par ordonnance en date du 16 mai 2024, le juge de la mise en état a :

— déclaré prescrite l’action en nullité des époux [I], tant sur le fondement du dol que sur celui de l’erreur

— condamné les époux [I] à payer à la SCI [Adresse 14] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance les opposant à cette société

— dit que les autres dépens de l’incident suivront le sort de ceux du jugement au fond

— renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état.

M. et Mme [I] ont interjeté appel de cette ordonnance, le 28 mai 2024.

Ils demandent à la cour :

— d’infirmer l’ordonnance

statuant à nouveau,

— de rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription de leur action

— de condamner la SCI Paix-Buisson à leur payer une somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ainsi qu’aux dépens d’appel.

Ils font valoir qu’aux termes de l’acte de vente du 31 mai 2006, la SCI [Adresse 14] leur a vendu le lot n°42 désigné comme un appartement de deux pièces situé au quatrième étage, actuellement loué au profit de M. [C] [D] pour un usage d’habitation aux termes d’un bail sous seing privé en date du 19 juillet 2005, que la SCI venderesse ne démontre pas que le règlement de copropriété qui leur a été remis incluait l’état descriptif de division et qu’elle savait que le lot vendu était décrit comme un grenier dans l’état descriptif de division puisque son acte de vente de 1996 a été corrigé à la main par le notaire en ce qui concerne la désignation du lot n°42 vendu afin de permettre la publication de la vente.

Ils considèrent que le point de départ de la prescription doit être fixé à la date à laquelle ils ont eu connaissance de la difficulté, c’est à dire à la date à laquelle ils ont été assignés en justice.

La société [Adresse 14] demande à la cour :

— de confirmer l’ordonnance

— de condamner les époux [I] à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

Elle fait valoir que :

— lors de la vente du 31 mai 2006, les époux [I] étaient assistés de leur notaire

— l’acte de vente précise que l’ensemble immobilier fait l’objet d’un état descriptif de division et d’un règlement de copropriété établi selon acte dressé par Maître [U], notaire à [Localité 16], le 20 février 1976, publié le 9 mars 1976 et que l’acquéreur déclare avoir pris connaissance du règlement de copropriété et en avoir reçu une copie

— les acquéreurs savaient que leur lot était désigné comme étant un grenier

— elle n’a rien dissimulé, d’autant plus que le bien a toujours été donné à bail, par elle puis par les époux [I]

— le point de départ du délai de prescription se situe à la date de la vente.

M. [B] et Mme [K] demandent à la cour :

— de statuer ce que de droit sur l’appel

— de condamner les parties succombantes à leur verser la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Ils exposent qu’ils ont découvert que le règlement de copropriété du 20 février 1976 et le modificatif de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété en date du 6 juillet 2011 désignent le lot n° 42 qu’ils ont acquis comme un grenier.

Maître [F], notaire, et les sociétés d’assurances MMA IARD et MMA IARD Assurances mutuelles demandent à la cour :

— de statuer ce que de droit sur l’appel

— de condamner les appelants ou qui mieux le devra à leur payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Le notaire indique qu’il assistait les acquéreurs lors de la vente du 9 juillet 2020, qu’il n’est pas une partie à la vente et qu’il n’y a aucune demande le concernant.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 avril 2025.

SUR CE :

L’article 2224 du code civil énonce que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’action en nullité de la vente consentie le 9 juillet 2020 par M. et Mme [I], à M. [B] et Mme [K] est fondée à titre principal sur le dol, à titre subsidiaire sur l’erreur déterminante de leur consentement.

Les acquéreurs soutiennent dans leur assignation délivrée le 5 avril 2023 que leurs vendeurs leur ont volontairement dissimulé la véritable qualification du lot n°42 qui leur a été vendu.

M. et Mme [I] ont fait intervenir à la cause leur propre vendeur, la société Paix [Adresse 11], en demandant notamment que, pour le cas où les demandes de M. [B] et Mme [K] seraient accueillies, la vente du lot qui leur a été consentie le 31 mars 2006 soit elle-même annulée, sur le fondement du dol, à tout le moins de l’erreur quant à la nature du bien vendu par la société [Adresse 14] et, subsidiairement, que la résolution de cette vente soit prononcée en raison de la non-conformité du bien vendu aux caractéristiques arrêtées dans le contrat de vente du 31 mars 2006.

Il ressort des pièces produites que :

— par acte du 31 mai 1996 dressé par Maîtres [J] et Maître [U], notaires associés à [Localité 16], M. [N], représenté par son tuteur, a vendu à la société civile immobilière [Adresse 14] les lots n° 7, 27, 34, 35, 42 d’un immeuble en copropriété situé à [Adresse 17], outre une quote-part des parties communes générales à l’ensemble immobilier, une quote-part des parties commune spéciales au bâtiment sur rue (lots n° 7, 27 et 42) et une quote-part des parties communes spéciales au bâtiment sur cour (lots n° 34 et 35)

— aux termes de cet acte, le lot n° 42 comprend un appartement de deux pièces situé au 4ème étage du bâtiment sur rue, une mention manuscrite 'grenier’ est apposée au-dessus du mot 'appartement’ et il est stipulé que les biens et droits immobiliers ont fait l’objet d’un état descriptif de division-règlement de copropriété dressé par Maître [U], notaire à [Localité 16], le 20 février 1976, modifié par acte du 14 octobre 1976

— par acte reçu par Maître [V], notaire à [Localité 16], le 27 septembre 1999, et attestation rectificative du 19 avril 2000, les lots n° 33, 34, 35, 36 et 44 de l’immeuble ont été supprimés et remplacés par le lot n° 81 désigné comme un appartement au 4ème étage de l’immeuble sur rue

— par acte reçu par Maître [X], notaire associé à [Localité 16], le 31 mai 2006, la société civile immobilière Paix Buisson a vendu à M. et Mme [I] le lot n°42 de l’immeuble situé [Adresse 4], ainsi désigné : un appartement de deux pièces situé au quatrième étage d’une superficie de 25,50 mètres carrés

— cet acte vise l’état descriptif de division du 20 février 1976, modifié le 14 octobre 1976 et le 27 septembre 1999, et précise que le bien est actuellement loué à M. [D] pour un usage d’habitation aux termes d’un bail sous seing privé en date du 19 juillet 2005

— le bail ci-dessus du 19 juillet 2005 désigne les lieux loués ainsi qu’il suit : un appartement de deux pièces situé au 4ème étage, [Adresse 4], surface approximative 32 mètres carrés constitué par parties privatives : cuisine américaine dans séjour, chambre, salle de bains/WC, placard

— deux autres contrats de location ont été souscrits entre M. [I] et deux locataires successifs, pour un usage d’habitation, du 7 novembre 2007 au 7 novembre 2010 et du 5 otobre 2011 au 5 octobre 2012

— par acte dressé par Maître [A], notaire associé au [Localité 12], le 9 juillet 2020, les époux [I] ont vendu à M. [B] et Mme [K] le lot n°42 de l’immeuble situé [Adresse 4], ainsi désigné : un appartement de deux pièces situé au quatrième étage d’une superficie de 25,01 mètres carrés

— cet acte vise l’état descriptif de division du 20 février 1976, modifié le 14 octobre 1976 et le 27 septembre 1999, puis le 6 juillet 2011 et mentionne la déclaration du vendeur selon laquelle le bien est actuellement à usage d’habitation.

Il est ainsi établi que M. et Mme [I] ont acheté à la société [Adresse 14] le lot n° 42 désigné comme un appartement de deux pièces à usage d’habitation d’une surface d’environ 25 mètres carrés situé au quatrième étage du bâtiment et qu’ils ont vendu à M. [B] et Mme [K] le même lot n° 42 désigné de manière strictement identique comme un appartement de deux pièces à usage d’habitation d’une surface d’environ 25 mètres carrés situé au quatrième étage du bâtiment.

Il est stipulé à l’acte de vente du 31 mai 2006 que l’acquéreur s’engage à exécuter toutes les charges, clauses et conditions contenues au règlement de copropriété et dans ses modificatifs éventuels dont il déclare avoir pris connaissance et reconnaît en avoir reçu une copie dès avant ce jour.

Toutefois, l’acte ne mentionne pas qu’une copie de l’état descriptif de division du 20 février 1976, modifié le 14 octobre 1976 et le 27 septembre 1999, a été remise aux acquéreurs.

Le modificatif de l’état descriptif de division et règlement de copropriété, dressé le 6 juillet 2011 par Maître [H], notaire à [Localité 15], produit aux débats faisant apparaître que le lot n° 42 actuel situé au 4ème étage du bâtiment sur rue est identifié comme un grenier et que la modification porte sur les lots n° 61,62, 63 décrits comme des dépôts, désormais transformés en trois locaux à aménager destinés à l’habitation, ne contient pas le règlement de copropriété de l’immeuble.

L’acte notarié de vente du 9 juillet 2020 contient la clause selon laquelle les pièces suivantes ont été communiquées à l’acquéreur : le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que tous leurs modificatifs éventuels publiés.

Or, aux termes de l’ordonnance dont appel, M. [B] et Mme [K] exposent qu’ayant été alertés par des copropriétaires de l’immeuble qu’ils devaient interrompre les travaux de rénovation qu’ils avaient entrepris dans l’appartement litigieux, ils ont sollicité la communication du règlement de copropriété et des différents actes modificatifs, ce qui laisse supposer qu’ils n’en avaient pas eu connaissance lors de la vente.

Au vu de ces éléments, la preuve n’est pas rapportée de ce que les époux [I] étaient informés dès la signature du contrat de vente du 31 mai 2006 que le lot n° 42, acquis par eux comme étant un appartement occupé par un locataire depuis 2005, était antérieurement un grenier dont la désignation n’avait pas été modifiée dans l’état descriptif de division à la suite de sa transformation en local d’habitation.

Le point de départ de la prescription doit être fixé à la date à laquelle les époux [I] ont eu connaissance de la cause de nullité invoquée, soit l’assignation du 5 avril 2023, de sorte que leur action en nullité et en garantie contre leur propre vendeur, la société civile immobilière [Adresse 14], n’est pas prescrite.

L’ordonnance est infirmée en ce qu’elle a accueilli la fin de non recevoir et la société civile immobilière [Adresse 14] est condamnée aux dépens de première instance et aux dépens d’appel.

La demande de la société [Adresse 14] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile en première instance, comme en cause d’appel à l’égard des époux [I] est rejetée.

Pour des raisons d’équité, il convient de condamner la SCI [Adresse 14] à payer aux époux [I] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

L’ordonnance est confirmée en ce qu’elle a rejeté les demandes des autres parties fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandes de M. [B] et Mme [K] et celles de Maître [F] et de ses deux assureurs fondées sur l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel sont rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par ordonnance mise à disposition au greffe et contradictoirement :

INFIRME l’ordonnance, sauf en ce qu’elle a rejeté les demandes de M. [B] et Mme [K] et celles de Maître [F] et de ses deux assureurs fondées sur l’article 700 du code de procédure civile

STATUANT à nouveau,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en nullité ou résolution de la vente et en garantie introduite par les époux [I] à l’égard de la société civile immobilière [Adresse 14]

CONDAMNE la société Paix [Adresse 11] aux dépens de première instance et d’appel

REJETTE la demande de la société civile immobilière Paix Buisson fondée sur l’article 700 du code de procédure civile en première instance

DIT que les dépens d’appel pourront être recouvrés par Maître Hordot, de la SCP Boniface et Associés, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

CONDAMNE la société civile immobilière Paix [Adresse 11] à payer aux époux [I] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel

REJETTE les autres demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE