N° RG 24/09790 – N° Portalis DBVX-V-B7I-QCTS

Décision du

Tribunal Judiciaire de LYON

du 04 novembre 2024

procédure accélérée au fond

RG : 23/06573

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 04 Novembre 2025

APPELANTE :

La SCI JULES

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Romain LAFFLY de la SELARL LX LYON, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 938

ayant pour avocat plaidant M^e Malika BARTHELEMY-BANSAC de la SELARL CABINET D’AVOCATS MALIKA BARTHELEMY BANSAC ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON

INTIMEE :

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société ROLIN BAINSON sis

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Hugues DUCROT de la SELARL DUCROT ASSOCIES – DPA, avocat au barreau de LYON, toque : 709

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 01 Septembre 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 08 Septembre 2025

Date de mise à disposition : 04 Novembre 2025

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Jules (la SCI) est propriétaire d’un local commercial au sein d’un immeuble soumis au régime de la copropriété, sis [Adresse 6]).

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité expose que la SCI n’a pas réglé l’intégralité des charges de copropriété dues, malgré la sommation de payer du 12 avril 2023, dans les trente jours.

Il l’a fait assigner selon la procédure accélérée au fond par acte du 21 septembre 2023, pour la voir condamner à lui payer la somme de 13.143,11 euros arrêtée au 4ème trimestre 2023, la somme de 700 euros à titre de dommages-intérêts et la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles.

Par jugement contradictoire du 4 novembre 2024, le tribunal judiciaire de Lyon a :

— condamné la SCI à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7.524,12 euros au titre des charges de copropriété et travaux échus au 1er octobre 2024,

— autorisé la SCI à payer cette somme en six mensualités de 1.254,02 euros chacune, outre les charges courantes, à compter du mois de novembre 2024, au plus tard le 15 de chaque mois,

— dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, l’intégralité des sommes deviendra immédiatement exigible, dix jours après une simple lettre de rappel restée infructueuse,

— condamné la SCI à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamné la SCI aux dépens,

— condamné la SCI à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 23 décembre 2024, la SCI a interjeté appel.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 7 avril 2025, la SCI Jules demande à la cour de :

— réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— constater que les travaux de toiture prévus par l’assemblée générale de 2021 n’ont pas été effectués,

— constater que le syndicat des copropriétaires ne produit aucune ventilation entre les provisions pour charges courantes et les provisions pour travaux qui n’ont pas été effectués (travaux de toiture et de colonne d’eau froide),

— constater qu’elle a payé les charges courantes,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de condamnations,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

Suivant une ordonnance du 2 juin 2025, le président de chambre a prononcé d’office l’irrecevabilité des conclusions déposées le 2 juin 2025 par le syndicat de copropriétaires.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er septembre 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande en paiement des charges de copropriété

La SCI fait notamment valoir que:

— elle a payé la somme de 4 685,97 euros sur la somme de 10 210,09 euros réclamée,

— la somme réclamée correspond à sa quote-part sur les travaux de toiture, de colonne d’eau et du fond de travaux à discrétion du syndic,

— les travaux de toiture n’ont pas été effectués, ni sur la colonne d’eau froide,

— le PV d’assemblée générale du 2 mai 2022 ne rend pas compte de travaux qui auraient été effectués,

— le 18 décembre 2024, l’un de copropriétaires a reçu l’autorisation de surélever le toit de l’immeuble à son profit, de sorte que les travaux votés en 2021 ne vont pas être effectués,

— les sommes demandées ne sont pas dues.

Réponse de la cour

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’article 14-1 de la même loi ajoute que :

I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

La SCI Jules a été condamné par le jugement déféré à payer au syndicat de copropriétaires la somme de 7.524,12 euros au titre des charges de copropriété et travaux échus au 1er octobre 2024.

La SCI Jules, qui allègue dans ses conclusions avoir réglé la somme de 4.685,97 euros au titre des frais et charges courantes de la copropriété ne précise pas la date à laquelle ce versement est intervenu ni ne justifie que cette somme a été réglée postérieurement au 1er octobre 2024.

Par ailleurs, la résolution votée lors de l’assemblée générale du 18 décembre 2024, qui a autorisé un des copropriétaires à surélever la toiture à la condition qu’il en assume la charge financière, n’a pas rendu caduques les résolutions votées lors des assemblées générale du 14 juin 2021 ayant voté l’exécution de mesures conservatoires sur la toiture et les travaux sur la colonne d’eau ainsi que la répartition de leur coût.

Cette résolution, qui n’a eu pour effet que d’autoriser un des copropriétaires à réaliser des travaux de surélévation, a été votée sous réserve qu’il les exécute effectivement et qu’il les prenne en charge financièrement, ce dont la SCI Jules ne justifie pas.

Les appels de fond reposant sur des résolutions régulières, exécutoires, qui ne sont pas contestées, il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI Jules à payer au syndicat de copropriétaires la somme de 7.524,12 euros au titre des charges de copropriété et travaux échus au 1er octobre 2024, étant précisé que la circonstance que les travaux n’aient pas débuté à ce jour est sans incidence à cet égard.

2. Sur les autres demandes

Compte tenu de ce qui vient d’être décidé et en l’absence de toute faute du syndicat de copropriétaires, ajoutant au jugement, il convient de débouter la SCI Jules de sa demande de dommages-intérêts.

Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Jules, qui succombe, est déboutée de sa demande d’indemnité de procédure et condamnée à supporter les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute la SCI Jules de sa demande de dommages-intérêts et de sa demande d’indemnité de procédure au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Jules aux dépens de la procédure d’appel, et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière, La Présidente,