COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 03 JUILLET 2025

N° 2025/ 271

Rôle N° RG 22/03842 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJBOG

S.A.R.L. HDS [Localité 11] 2000

C/

[U] [R]

[J] [T] épouse [F]

[Y] [M] [M] [F]

[E] [F]

[I] [F]

[P] [TD] épouse [A]

[S] [A]

[Z] [G]

SAS SOCIETE DE GESTION D'[Localité 11] 2000 – SGI 2000 -

Syndicat des copropriétaires LE PAS DU LOUP

SCI LISEVIC

S.C.I. ALEXANDRE

S.C.I. SCLUOS*

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Patrick CAGNOL

M^e Sandra JUSTON

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 18 Février 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 15/01020.

APPELANTE

S.A.R.L. HDS [Localité 11] 2000 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 14]

représentée par M^e Patrick CAGNOL de l’ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de MARSEILLE,

assistée de M^e Richard DAZIN de l’ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMES

Madame [U] [R]

née le 03 Avril 1947 à [Localité 16], demeurant [Adresse 6]

SCI LISEVIC Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant c/ SARL TANIA – [Adresse 7]

Toutes deux représentées par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistées de M^e Pascale DIEUDONNE, avocat au barreau de NICE, plaidant

Madame [J] [T] épouse [F] Agissant tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’ayant droit de feu Monsieur [V] [F], usufruitière du lot n°9 de la Copropriété LE PAS DU LOUP

née le 03 Mars 1941, demeurant [Adresse 4]

Monsieur [Y] [M] [M] [F] Usufruitier du lot n°9 de la Copropriété LE PAS DU LOUP

né le 08 Juin 1972 à [Localité 15], demeurant [Adresse 8]

Monsieur [E] [F] Usufruitier du lot n°9 de la Copropriété LE PAS DU LOUP

né le 24 Février 1970 à [Localité 17], demeurant [Adresse 1]

Madame [I] [F] Usufruitière du lot n°9 de la Copropriété LE PAS DU LOUP née le 24 Novembre 1982 à [Localité 17], demeurant [Adresse 4]

Madame [P] [TD] épouse [A], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [S] [A], demeurant [Adresse 2]

SAS SOCIETE DE GESTION D'[Localité 11] 2000 – SGI 2000 – Prise en la personne de son représentant légal en exercice d omicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 10]

SCI ALEXANDRE Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 5]

SCI SCLUOS Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audité siège, demeurant [Adresse 3]

Tous représentés par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

asssités de M^e Philippe AONZO, avocat au barreau de NICE, plaidant

Syndicat des copropriétaires LE PAS DU LOUP demeurant [Adresse 12] représenté par son administrateur provisoire ,la SELARL BG & ASSOCIES en la personne de Me [O] lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié, demeurant [Adresse 9]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

M^e Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE, plaidant

Monsieur [Z] [G]

né le 01 Mai 1959 à [Localité 19] (ALGERIE) (99), demeurant [Adresse 13]

Assigné en appel provoqué le 07/09/22 par la SCI Alexandre, Mme [R] et la SCI LISEVIC PVR

défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 14 Mai 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Carole MENDOZA, Conseillère,a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte notarié reçu le 9 mai 1973, l’immeuble dénommé LE PAS DU LOUP, édifié sur le front de neige de la station d'[Localité 11] 2000, faisait l’objet d’un règlement de copropriété et d’un état descriptif de division en 11 lots :

— Le lot n° 1 était constitué de locaux commerciaux à usage d’hôtel-restaurant répartis sur les sept premiers niveaux du bâtiment principal ;

— Les lots n° 2 et 3 comprenaient des locaux d’habitation situés dans l’aile sud, élevée de deux niveaux, et destinés au logement des employés de l’hôtel,

— Les lots n° 4 à 10 correspondaient à des appartements destinés à 'une occupation bourgeoise’ situés au huitième niveau,

— Le lot n° 11 consistait en une terrasse aménageable sur la dalle de couverture de l’aile sud.

En 2003, M. [H] [L] a acquis les parts sociales de la SARL ABELA, propriétaire des lots n° 1, 2 et 3 et du fonds de commmerce d’hôtel-restaurant ; la société ABELA a changé de dénomination pour devenir la SARL HOTEL DU SOLEIL – [Localité 11] 2000 ( HDS).

A compter de l’année 2007, la société HDS a entrepris d’importants travaux dans les lots n° 1, 2 et 3 qui ont été contestés en justice par les propriétaires des lots n° 4 à 11, ces derniers considérant notamment que la solidité et la sécurité de l’immeuble étaient mises en péril.

Un rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 05 juin 2018 et le tribunal judiciaire de Nice est saisi depuis le 25 mai 2021 d’une action tendant à la remise des lieux en leur état antérieur.

Parallèlement, Maître [D], désignée le 14 septembre 2007 administrateur provisoire de la copropriété, en application de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, convoquait une assemblée générale pour le 19 janvier 2009, afin notamment de désigner un syndic.

Le jour de l’assemblée générale, la SARL HDS [Localité 11] 2000 notifiait à l’administrateur provisoire un acte notarié du 16 janvier 2009 portant modification de l’état descriptif de division, par lequel le lot n° 1 était subdivisé en 102 lots numérotés 12 à 113 et en parties communes spéciales.

L’administrateur provisoire était également informé d’un acte de mutation du nouveau lot n° 15 au profit de M. [W] [N], étant précisé que le lot n° 3 avait été précédemment cédé à M. [Z] [G] depuis le 8 novembre 2007.

L’assemblée générale des copropriétaires du 19 janvier 2009 votait sur les projets de résolutions qui lui étaient soumis et désignait la société SITA en qualité de syndic.

Les propriétaires des lots n°4 à 11 ont sollicité l’annulation de l’assemblée générale du 19 janvier 2009.

Par jugement du 27 janvier 2017, la vente faite au bénéfice de M.[G] a été résolue, pour non-paiement intégral du prix.

La SARL COPROGEST, dernier syndic professionnel, a donné sa démission, à effet au 30 octobre 2018.

Le 26 novembre 2018, était désigné Maître [O], en qualité d’administrateur judiciaire du syndicat des copropriétaires, au visa de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, désignation confirmée par arrêt de la cour d’appel du 23 janvier 2020, après un rejet d’une demande de rétractation.

Par décision du 18 février 2022, le tribunal judiciaire de Nice a notamment annulé l’assemblée générale du 19 janvier 2009 pour fraude à la loi; le tribunal a également dit que l’acte du 16 janvier 2009 était inopposable aux copropriétaires des lots n° 4 à 11 et dit que Maître [O], en sa qualité de nouvel administrateur provisoire de la copropriété, devrait reprendre la comptabilité du syndicat depuis l’exercice 2008/2009 afin de déterminer si les charges communes réclamées aux copropriétaires étaient justifiées ou relevaient de la seule exploitation de l’hôtel; il a également condamné la SARL HDS et M.[G] à verser des dommages et intérêts. Par arrêt du 06 novembre 2024, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a infirmé partiellement cette décision en déclarant irrecevable la demande d’annulation de l’assemblée générale du 19 janvier 2009 dans son ensemble et en rejetant les demandes en paiement de dommages-intérêts formées contre M.[Z] [G] et la société HÔTEL DU SOLEIL [Localité 11] 2000 pris in solidum; elle a jugé inopposable l’acte du 16 janvier 2009 portant modification de l’état descriptif de division au syndicat des copropriétaires et à chacun de ses membres, rejeté la demande d’expertise tendant à déterminer le surcroît de charges induit par la sur-occupation de la résidence, rejeté les demandes en paiement de dommages-intérêts formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires et statué sur les frais irrépétibles et les dépens.

****

Par assignation délivrée le 28 avril 2009, Mme [R], M.[V] [F], Mme [J] [T] épouse [F], la SCI LISEVIC, la SCI ALEXANDRE, la SCI SCLUOS, M.et Mme [A]et la société des gestion [Localité 11] 2000 (SGI 2000) ont fait citer le syndicat des copropriétaires LE PAS DU LOUP, aux fins de voir prononcer l’annulation de l’assemblée générale du 06 mars 2009 et à défaut de voir annuler certaines résolutions.

Cette assignation a été dénoncée au nouveau syndic de copropriété, la SARL COPROGEST, le 12 septembre 2018.

M. [G] est intervenu à la procédure ainsi que la SARL HDS [Localité 11] 2000.

Par jugement contradictoire du 18 février 2022, le tribunal judiciaire de Nice a :

— dit non saisi le tribunal d’une demande d’intervention volontaire des époux [B],

— dit recevable l’intervention volontaire de M.[Z] [G],

— annulé l’assemblée générale du 06 mars 2009 en toute ses dispositions,

— condamné in solidum la SARL HDS [Localité 11] 2000 et M.[G] à verser à Mme [U] [R], Mme [J] [T] épouse [F], à la SCI LESEVIC, à la SCI ALEXANDRE, à la SCI SCLUOS, aux époux [A] et à la société de gestion d'[Localité 11] 2000 SGI 2000 la somme de 1500 euros à chaque d’eux à titre de dommages et intérêts,

— condamné la SARL HDS [Localité 11] 2000 à payer à chacun des demanders la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamné la SARL HDS [Localité 11] 2000 aux dépens qui seront distraits en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Les premiers juges ont annulé l’assemblée générale du 06 mars 2009 en raison du défaut de qualité du cabinet SITA pour convoquer l’assemblée générale du 06 mars 2009 ; ils ont évoqué un jugement du même jour qui a annulé l’assemblée générale du 19 janvier 2009 en raison d’une fraude à la loi commise par la SARL HDS [Localité 11] 2000, liée à une vente fictive au bénéfice de M.[G] ; les premiers juges ont estimé que les manoeuvres de cette société avaient pour but de contourner les règles de vote issues de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965.

Ils ont estimé irrecevable la demande en homologation d’un rapport d’expertise du 03 mai 2011 qui démontrerait une exposition à une contamination par un déamiantage sauvage en 2007, au motif que le rapport n’était pas produit et que cette demande n’avait pas de lien suffisant avec l’instance.

Ils ont condamné la SARL HDS [Localité 11] 2000 in solidum avec M.[G] à verser à chacun des demandeurs la somme de 1500 euros de dommages et intérêts, en raison de la fraude, mise en place avec la complicité de M.[G], qui avait permis à cette société d’agir à sa guise lors de l’assemblée générale du 19 janvier 2009 et lors de celle du 06 mars 2009.

Par déclaration du 15 mars 2022, la SARL HDS [Localité 11] 2000 a relevé appel de tous les chefs de cette décision.

Mme [T] épouse [F], MM. [V] et [E] [F], Mme [I] [F], Mme [R], la SCI LISEVIC, la SCI ALEXANDRE, la SCI SCLUOS, M.et Mme [TD], la SGI 2000 et le syndicat des copropriétaires ont constitué avocat.

M.[G] n’a pas constitué avocat et les premières conclusions des intimés lui ont été signifiées.

****

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 avril 2025 auxquelles il convient de se référer, la SARL HDS [Localité 11] 2000 demande à la cour :

— de réformer la décision déférée en ce qu’elle a :

*Annulé l’assemblée générale du 06 mars 2009,

*Condamné la SARL HDS [Localité 11] 2000 in solidum avec M.[G] à payer la somme de 1500,00 euros à Mme [R] , la SCI LISEVIC, Mme [F] née [T], la SCI ALEXANDRE, la SCI SCLUOS, la SGI 2000 et les époux [A] à titre de dommages intérêts,

*Condamné la SARL HDS [Localité 11] 2000 in solidum avec M.[G] à payer la somme de 1000,00 euros à Mme [R] , la SCI LISEVIC, Mme [F] née [T], la SCI ALEXANDRE, la SCI SCLUOS, la SGI 2000 et les époux [A] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens

*Condamné la SARL HDS [Localité 11] 2000 aux dépens

— de débouter les intimés de leurs demandes,

— de condamner chaque des intirmés à lui verser la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, distraits au profit de Maître Patrick CAGNOL, avocat.

Elle conteste tout changement de destination de ses lots en violation du règlement de copropriété. Elle conteste la transformation de l’hôtel en résidence de tourisme ainsi que la dangerosité du bâtiment.

Elle conteste la nullité de l’assemblée générale du 06 mars 2009.

Elle expose que le défaut de qualité de la SARL SITA tirée de l’annulation de l’assemblée générale du 19 janvier 2009 l’ayant désignée syndic, ne peut entraîner ipso facto la nullité de l’assemblée générale du 06 mars 2009.

Elle conteste toute fraude liée à la vente du lot n° 3 à M.[G] ; elle indique que la fraude ne se présume pas. Elle ajoute que les copropriétaires des lots 4 à 11 avaient contesté dès 2008 la vente faite à M.[G] en sollicitant notamment sa nullité, prétentions dont ils ont été déboutés par jugement du 15 septembre 2008, confirmé par un arrêt du 30 avril 2010 ; elle note qu’après une cassation partielle, un arrêt du 12 février 2013 a écarté le caractère fictif et frauduleux de la vente faite à ce dernier. Elle en conclut que la vente ne peut être considérée comme frauduleuse. Elle explique qu’il n’était pas anormal (comme l’ont fait les autres acquéreurs des lots) que M.[G] lui confie, alors qu’elle était devenue locataire commerciale, un mandat pour voter en son nom aux assemblées générales ni qu’il ait voté dans le sens de l’adoption des résolutions proposées pour favoriser l’exploitation commerciale de l’hôtel.

Elle s’oppose au versement de dommages et intérêts, en l’absence de toute faute de sa part et de démonstration, par les autres copropriétaires, d’un préjudice qu’ils auraient subi.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 avril 2025 auxquelles il convient de se reporter, Mme [R] et la SCI LISEVIC demandent à la cour :

*à titre principal (au visa des article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 7 du décret du 17 mars 2017) :

— de confirmer le jugement du 18 février 2022 en ce qu’il a annulé l’assemblée générale du 06 mars 2009, dépourvue de la qualité de syndic,

*à titre subsidiaire (au visa de l’article 15 du décret du 17 mars 1967)

— de prononcer la nullité de la résolution n°1 aux termes de laquelle Maître [C] a été désigné en qualité de président de séance,

— d’annuler en conséquence l’assemblée générale du 06 mars 2009,

*à titre plus subsidiaire ( au visa de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965)

— de prononcer la nullité des votes exprimés par Mme [X],

— d’annuler en conséquence l’assemblée générale du 06 mars 2009 et l’ensemble des résolutions qui y ont été votées,

* à titre très subsidiaire (au visa de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, 15 du décret du 17 mars 2017 et 34 du cahier des charges)

— d’annuler l’assemblée générale du 06 mars 2009 et les résolutions qui y ont été votées faute de constitution régulière d’un bureau de séance,

*à titre encore plus subsidiaire (au visa de l’article 22 de la Loi du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur et du jugement du 15 juillet 2019 rendu par le tribunal judiciaire de Nice)

— d’annuler l’assemblée générale du 06 mars 2009 et l’ensemble des résolutions qui y ont été votées

*à titre infiniment subsidiaire (au visa du règlement de copropriété-descriptif de division du 9 mai 1973 », de l’article 11 alinéa 6 du décret du 17 mars 1967 et de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 )

— de prononcer la nullité des votes exprimés au titre des lots n° 12 à 113,

— d’annuler en conséquence l’assemblée générale du 06 mars 2009 et l’ensemble des résolutions qui y ont été votées,

*En tout cas :

— de débouter la SARL HDS [Localité 11] 2000 de l’ensemble de ses demandes,

Vu l’article 1240 du code civil ,

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a retenu la responsabilité de la SARL HDS [Localité 11] 2000 et de M.[G] et de condamner ce dernier à leur régler la somme de 1500 euros de dommages et intérêts,

— de l’infirmer en ce qu’il a limité à la somme de 1.500 euros la condamnation prononcée à l’encontre de la SARL HDS [Localité 11] 2000,

Statuant à nouveau :

— de condamner la SARL HDS [Localité 11] 2000 à payer respectivement à Mme [R] et à la SCI LISEVIC la somme provisionnelle de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— de condamner la SARL HDS [Localité 11] 2000 à régler respectivement à Mme [R] et à la SCI LISEVIC la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— de condamner condamner la SARL HDS [Localité 11] 2000 aux entier dépens.

Elles font état d’une fraude organisée par la SARL HDS [Localité 11] 2000 qui a vendu fictivement deux lots (n°3 et n° 15), en 2007 et 2009, à MM.[G] et [N], afin de contourner les règles de la majorité dans le cadre des assemblées générales.

Elles exposent que la SARL HDS [Localité 11] 2000 a subdivisé de façon illégale le lot n°1, par acte du 16 janvier 2009. Elles indiquent que cette même société a fait modifier, à leur détriment, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division.

Elles dénoncent une fraude commise à l’encontre des copropriétaires minoritaires en expliquant que les lots détenus par la SARL HDS [Localité 11] 2000, subdivisés illégalement, ont été donnés à bail commercial par cette dernière ; elles précisent que les nouveaux acquéreurs des lots devaient donner à la SARL HDS [Localité 11] 2000 un mandat de représentation permanente aux assemblées générales, si bien que cette dernière pouvait agir comme elle l’entendait.

Elles relèvent que deux arrêts de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 11 décembre 2024 consacrent le principe de la fraude et les manoeuvres de la SARL HDS [Localité 11] 2000 pour contourner l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965.

Elles soulèvent la nullité de l’assemblée générale du 06 mars 2009 pour les raisons suivantes :

— nullité de la convocation,

— nullité de la désignation du président de séance en la personne de Maître [C], qui n’est pas copropriétaire et ne peut bénéficier d’un mandat pour exercer cette fonction,

— nullité des votes effectués par Mme [X] (alors assistante de direction de M.[L] au sein de la SARL HDS [Localité 11] 2000), mandataire de M.[G], en raison de l’annulation de la vente du 08 novembre 2007 qui fait perdre à M.[G] sa qualité de copropriétaire rétroactivement,

— défaut de validité de la désignation du bureau de séance,

— fraude et abus de majorité,

— inopposabilité des votes exprimés au titre des lots illégalement subbdivisés.

Elles font état de préjudices en raison de la fraude à la loi commise par la SARL HDS [Localité 11] 2000 et M. [G]. Elles en sollicitent réparation.

Elles arguent de la dangerosité du bâtiment liée aux travaux mis en oeuvre par la SARL HDS [Localité 11] 2000, qui portent atteinte à la structure porteuse de l’immeuble. Elles reprochent enfin à cette société d’avoir transformé l’hôtel en résidence de tourisme.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 avril 2025 auxquelles il convient de se reporter, la SCI ALEXANDRE, MM [Y] et [E] [F] (nus-propriétaires), Mme [I] [F] (nue-propriétaire), Mme [J] [F] née [T] (usufruitière), la SCI SCLUOS, M.et Mme [A], et la SGI 2000 demandent à la cour :

— de recevoir leur appel incident des concluants et le dire bien fondé,

— de débouter la SARL HDS [Localité 11] 2000 de ses demandes ;

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a annulé en toutes ses dispositions le procès-verbal d’assemblée générale du 06 mars 2009 et toutes les résolutions qui le composent,

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné in solidum la SARL HDS [Localité 11] 2000 et M.[G] à leur verser des dommages et intérêts

— de réformer le jugement déféré en ce qu’il a limité les dommages et intérêts à 1500 euros à chacun d’entre eux ;

Statuant à nouveau :

— de condamner la SARL HDS [Localité 11] 2000 à payer à chaque concluant une somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts pour avoir permis, par leur collusion, la constitution d’une majorité abusive et ainsi contourner les dispositions de l’article 22,

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la SARL HDS [Localité 11] 2000 à payer aux concluants une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de réformer le jugement déféré en ce qu’il a limité la condamnation de la SARL HDS [Localité 11] 2000 à leur payer en première instance, à chacun, une somme de 1000 euros,

Statuant à nouveau :

— de condamner la SARL HDS [Localité 11] 2000 à payer à chaque concluant une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

En tout état de cause :

— de prononcer la nullité de la convocation pour l’assemblée générale du 06.03.2009, pour défaut d’habilitation du syndic SITA (après annulation de la précédente assemblée générale du 19.01.2009) ;

— de prononcer l’annulation de la convocation de l’assemblée spéciale du 6 mars 2009 pour dissimulation de la nature et de l’étendue réelle des travaux réalisés par la SARL HDS [Localité 11] 2000 à compter de 2007 et donc du caractère incomplet de l’ordre du jour,

— de prononcer le défaut de validité du mandat délivré par M. [G], dont s’est prévalu son mandataire pour désigner le président de séance, se faire élire aux fonctions de 2ème scrutateur après avoir participé à l’élection du 1er scrutateur,

— de prononcer le défaut de validité de tous les votes émis par ledit mandataire au titre du mandat remis par M. [G], qui lui ont permis de contourner les dispositions d’ordre publiques de l’article 22 de la loi du 10.07.1965,

— de prononcer la nullité de la désignation du président de séance, en application des dispositions de l’article 15 du décret du 17.03.1967,

— de prononcer la nullité de la constitution du bureau de séance en application des dispositions de l’article 34 du règlement de copropriété, pour n’avoir pas statutairement été constitué de deux scrutateurs,

— de prononcer la nullité du procès-verbal d’Assemblée Générale du 6 mars 2009 et des résolutions qui le composent pour non-application des dispositions de l’article 26 (unanimité) de la loi du 10 juillet 1965 et des dispositions de l’article 17 du Décret du 17 mars 1967,

— de prononcer la nullité et le défaut de validité des votes exprimés par le mandataire de M. [N] au titre du lot n° 15, issu de la subdivision du lot 1 en date du 16/1/2009, qui n’avait pas été préalablement approuvée en assemblée,

— de prononcer le défaut de qualité de la SARL HDS pour se substituer aux propriétaires des lots n°6, 7 et 10 et proposer un ordre du jour en leur lieux et place,

— de prononcer en conséquence l’annulation des résolutions 7, 8 et 9,

— de prononcer le défaut de validité de la feuille de présence ;

— de prononcer le défaut de validité des votes exprimés, pour avoir participé à un abus de droit et de majorité destiné à contourner les dispositions de l’article 22 de la Loi du 10 Juillet 1965,

— de juger qu’aucun conseil syndical n’ayant pu être constitué lors de l’assemblée générale du 19 janvier 2009, le syndicat Pas du Loup en était dépourvu au cours de l’année 2009,

— d’ homologuer le rapport d’expertise judiciaire déposé le 3 mai 2011,

— de prononcer la nullité du modificatif de l’état descriptif de division du 16 janvier 2009 publié le 2 mars 2009, au 4ème bureau des hypothèques de [Localité 18], Volume 2009 P numéro 1049 et par voie de conséquence son inopposabilité au syndicat des copropriétaires LE PAS DU LOUP et aux concluants, pour défaut d’approbation préalable et unanime (article 26), selon les formes prescrites par la loi du 10/7/1965,

— de prononcer la nullité du modificatif de l’état descriptif de division du 16 janvier 2009 publié le 2 mars 2009, au 4ème bureau des hypothèques de [Localité 18], Volume 2009 P numéro 1049 et par voie de conséquence son inopposabilité au syndicat et aux concluants, pour défaut d’approbation de la nouvelle répartition des charges, pour porter atteinte à la destination de l’immeuble, pour porter atteinte aux dispositions du cahier des charges et aux droits des autres copropriétaires,

— de prononcer l’inopposabilité de la subdivision du 16.01.2009 au syndicat des copropriétaires LE PAS DU LOUP et aux concluants,

— de prononcer la nullité et le défaut de validité des votes exprimés par le mandataire de M. [N] au titre du lot n° 15, issu de la subdivision du lot 1 en date du 16/1/2009 qui ont permis de contourner les dispositions d’ordre publiques de l’article 22 de la loi du 10.07.1965,

— de condamner la SARL HDS [Localité 11] 2000 à supporter la totalité des frais d’expertise judiciaire des rapports déposés en 2011 et 2018,

— de prononcer au bénéfice des concluants la dispense de toute participation aux frais communs de procédure en application des dispositions de l’article 10 alinéa 1 de la loi du 10 Juillet 1965;

— de condamner la SARL HDS [Localité 11] 2000 à payer à chacun des concluants une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la SARL HDS [Localité 11] 2000 aux dépens d’appel.

Ils font état d’une fraude mise en place par la SARL HDS [Localité 11] 2000 aux fins de contourner les dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui lui a permis de procéder à divers travaux transformant l’hôtel en résidence de tourisme et de changer la destination des lots, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Ils ajoutent que les travaux mis en oeuvre ont mis en péril la solidité de l’immeuble qui est dangereux.

Ils sollicitent l’annulation l’assemblée générale du 06 mars 2009 pour les raisons suivantes :

— irrégularité du bureau de séance, en raison de la nullité de la désignation de son président, Maître [C], qui n’est pas copropriétaire ; de l’irrégularité de l’élection des scrutateurs, élus par un seul vote ; du défaut de qualité de copropriétaire de M.[G], dont la vente a été annulée,

— invalidité du vote de M.[N], propriétaire d’un lot issu d’une division illicite du lot n°1,

— irrégularité affectant la feuille de présence qui mentionne pas l’adresses des mandataires,

— abus de majorité,

— irrégularité de la convocation à l’assemblée générale en raison de la volonté de dissimulation de la SARL HDS [Localité 11] 2000 sur la nature et l’étendue des travaux.

Ils soulèvent la nullité des résolutions 4, 5, 6, 10, 14 et 15 en raison de plusieurs questions posées sans votes distincts. Ils soulèvent également la nullité des résolutions 4, 5, 6, 7, 8, 11 et 14.

Ils estiment avoir subi des préjudices résultant de la collusion entre la SARL HDS [Localité 11] 2000, M.[G] et les syndics successifs. Ils soulignent que la commercialisation des lots en résidence de tourisme a été faite à leur détriment, en raison d’une suroccupation des lieux, d’un changement dans la répartition des charges et de celle de l’eau chaude sanitaire, de l’entrave d’une sortie de secours et de la suppression d’un local vide-ordures. Ils relèvent s’être appauvris en raison de la multiplicité de procédures et disent subir la dévalorisation de leurs lots désormais invendables.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 09 septembre 2022 auxquelles il convient de se référer, le syndicat des copropriétaires LE PAS DU LOUP, représenté par la SELARL BG&ASSOCIES, en la personne de Maître [O], demande à la cour :

— de prendre acte que le syndicat des copropriétaires représenté par le cabinet BG&Associés pris en la personne de Maître [K] [O], en qualité d’administrateur provisoire, acquiesce à la demande d’annulation de l’assemblée générale du 06 mars 2009

— de rejeter les demandes de la SARL HDS [Localité 11] 2000,

— de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— de condamner la SARL HDS [Localité 11] 2000 et /ou toute partie succombante au paiement de la somme de 4000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de la SCP COHEN ' GUEDJ ' MONTERO ' DAVAL ' GUEDJ qui en a fait l’avance sous sa due affirmation.

Il expose que les copropriétaires minoritaires n’étaient pas présents à l’assemblée générale du 06 mars 2009.

Il explique que la SARL HDS [Localité 11] 2000 a procédé à la subsidivision du lot n°1 sans autorisation de l’assemblée générale. Il note que tous les experts ont confirmé les atteintes à la structure de l’immeuble et à la sécurité des personnes résultant des travaux effectués par la SARL HDS [Localité 11] 2000.

Il expose que la SELARL BG& ASSOCIES n’a pas été destinataire des pièces et archives du syndicat des copropriétaires.

Il soutient la demande d’annulation de l’assemblée générale du 06 mars 2009 au motif de l’irrégularité de la constitution du bureau de séance, liée au choix du président, Maître [C], qui n’est pas copropriétaire et qui est avocat, représentant la SARL HDS [Localité 11] 2000.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 30 avril 2025.

MOTIVATION

Sur l’annulation de l’assemblée générale du 06 mars 2009

Selon l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable, tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote.

L’article 15 du décret du 17 mars 1967 dans sa version antérieure au décret du 20 avril 2010 dispose qu’au début de chaque réunion, l’assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l’article 50 (alinéa 1er) du présent décret, son président et, s’il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs.

Le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l’assemblée générale.

La désignation d’un président de séance est une formalité substantielle.

Il n’est pas contesté que Maître [C], qui a été élu en qualité de président de séance, n’est pas copropriétaire. Selon les copropriétaires minoritaires, il serait le mandataire de la SARL HDS [Localité 11] 2000.

Or, la délégation ne suppose pas que le mandataire puisse faire autre chose que de s’exprimer, lors des votes, au nom et pour le compte de son mandant ; elle n’emporte pas le pouvoir de représenter le copropriétaire dans tous les rôles qui pourraient lui être dévolus, tel que la présidence d’une assemblée qui ne consiste pas dans l’expression d’une volonté tendant à adopter une décision ou à la rejeter ; en effet, la mission du président de séance est plus étendue puisqu’elle suppose de vérifier les pouvoirs des mandataires, veiller à l’établissement du procès-verbal, assurer la discipline lors de la réunion et le respect de l’ordre du jour.

Dès lors, un copropriétaire ne peut déléguer à un mandataire la faculté d’être élu président de l’assemblée générale.

En conséquence, la désignation de Maître [C] en qualité de président de séance est nulle. De ce fait, cette nullité entache l’intégralité de l’assemblée générale du 06 mars 2009.

Il n’y a pas lieu d’étudier les autres moyens tendant à voir annuler cette assemblée générale.

Le jugement déféré, qui a annulé l’assemblée générale du 06 mars 2009, sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par les copropriétaires minoritaires

L’article 1382 du code civil dans sa version applicable énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’acte notarié du 16 janvier 2009 portant modification de l’état descriptif de division par lequel le lot n°1 était subdivisé en 102 lots numérotés de 12 à 113 a été déclaré inopposable aux copropriétaires minoritaires ; M.[N] est devenu propriétaire d’un de ces lots. Il n’est pas contesté que M.[G], lorsqu’il a acquis son lot, l’a donné à bail commercial à la SARL HDS [Localité 11] 2000 et a toujours voté dans le même sens que cette société qui disposait également de mandats donnés par ce dernier. De cette manière, la SARL HDS [Localité 11] 2000 a pu s’assurer, lors des assemblées générales, d’une majorité lui permettant d’agir à sa guise.

Le préjudice subi par les copropriétaires minoritaires consiste dans l’impossibilité qui a été la leur de pouvoir faire entendre une voix discordante de celle de la SARL HDS [Localité 11] 2000 à l’occasion notamment de l’assemblée générale dont elles demandent l’annulation. Ce préjudice subsiste, en dépit de l’annulation de cette assemblée générale, les copropriétaires sachant que leur voix n’auraient pas d’impact. Ce préjudice sera intégralement réparé par la condamnation de la SARL HDS [Localité 11] 2000 à leur verser à chacun la somme de 1500 euros. Aucun appel n’a été relevé concernant la mise en cause de M.[G], ce dernier ayant participé au dommage subi par les copropriétaires minoritaires. Dès lors, il convient de confirmer le jugement déféré qui a condamné in solidum la SARL HDS [Localité 11] 2000 et M.[G] à verser à Mme [R], à la SCI LISEVIC, aux consorts [F], à la SCI ALEXANDRE, à la SCI SCLUOS, aux consorts [A] et à la société de gestion d'[Localité 11] 2000 la somme de 1500 euros de dommages et intérêts.

Sur la demande des consorts [F], de la SCI ALEXANDRE, de la SCI SCLUOS, des consorts [A] et de la société de gestion d'[Localité 11] 2000 tendant à voir homologuer le rapport d’expertise judiciaire déposé le 03 mai 2011, tendant à voir prononcer la nullité du modificatif de l’état descriptif de division du 16 janvier 2009, tendant à voir prononcer l’inopposabilité de la subdivision de l’acte du 16 janvier 2009, tendant à voir prononcer la nullité et et défaut de la validité des votes du mandataire de M.[N] et tendant à voir condamner la SARL HDS [Localité 11] 2000 à supporter la totalité des frais d’expertise judiciaire.

Les demandes relatives à l’état descriptif de division du 16 janvier 2009 sont nouvelles en cause d’appel et ont déjà été traitées par un arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 06 novembre 2024 (statuant sur un appel d’une décision du tribunal judiciaire de Nice du 18 février 2022).

En application de l’article 70 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’homologuer l’expertise judiciaire du 03 mai 2011, cette question faisant l’objet d’un autre débat, alors même que le rapport judiciaire définitif a été déposé en 2018.

La demande tendant à voir annuler la validité des notes du mandataire de M.[N] est sans objet puisque l’assemblée générale du 06 mars 2009 a été annulée.

La demande tendant à voir condamner la SARL HS [Localité 11] 2000 à supporter la totalité des frais d’expertise judiciaire sera rejetée, puisqu’elle est sans lien avec l’objet de la procédure et que ces frais ne peuvent être considérés comme des dépens.

L’ensemble de ces demandes sera rejeté.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

La SARL HDS [Localité 11] 2000 est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel, ceux-ci pouvant être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile. Ses demandes faites sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge des consorts [F], de la SCI ALEXANDRE, de la SCI SCLUOS, des consorts [A] ede la société de gestion d'[Localité 11] 2000, de Mme [R] et de la SCI LISEVIC les frais irrépétibles qu’ils ont exposés en première instance et en appel.

Le jugement déféré qui a condamné la SARL HDS [Localité 11] 2000 à verser à chacun d’entre eux la somme de 1000 euros et aux dépens sera confirmé.

La SARL HDS [Localité 11] 2000 sera également condamnée à verser à chacun d’entre eux la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt par défaut, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré ;

Y AJOUTANT ;

CONDAMNE la SARL HDS [Localité 11] 2000 à verser à Mme [U] [R], la SCI LISEVIC, la SCI ALEXANDRE, M.[Y] [F], M.[E] [F], Mme [J] [F] née [T], Mme [P] [TD] épouse [A] et M.[S] [A] et la société des gestion d'[Localité 11] 2000 la somme de 2000 euros à chacun d’eux, au titre des frais irrépétibles d’appel ;

REJETTE le surplus des demandes des consorts [F], des consorts [A], de la SCI ALEXANDRE et de la société de gestion d'[Localité 11] 2000 ;

CONDAMNE la SARL HDS [Localité 11] 2000 aux dépens de la présente instance qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

DIT que Mme [U] [R], la SCI LISEVIC, la SCI ALEXANDRE, M.[Y] [F], M.[E] [F], Mme [J] [F] née [T], Mme [P] [TD] épouse [A], M.[S] [A] et la société des gestion d'[Localité 11] 2000 seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,