Cour d'appel de Lyon, 8e chambre, 9 avril 2025, n° 22/07792

CA Lyon
Confirmation 9 avril 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement du loyer
La cour a constaté que le locataire n'avait pas respecté ses obligations contractuelles de paiement, ce qui justifie la condamnation au paiement des arriérés.
Autre
Application de la clause résolutoire
La cour a suspendu les effets de la clause résolutoire sous certaines conditions, ce qui empêche l'expulsion immédiate.
Autre
Indemnité d'occupation due après résiliation
La cour a décidé que l'indemnité d'occupation serait due, mais a suspendu son application en fonction du respect des délais de paiement par le locataire.

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Sur la décision

Référence :	CA Lyon, 8e ch., 9 avr. 2025, n° 22/07792
Juridiction :	Cour d'appel de Lyon
Numéro(s) :	22/07792
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	14 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe GUELLIERMy-Kim YANG PAYAAnne BARLATIER PRIVITELLO
Cabinet(s) :	SEBAN ET ASSOCIES
Parties :	Etablissement Public OPH

Texte intégral

N° RG 22/07792 – N° Portalis DBVX-V-B7G-OT76

Décision du Juge des contentieux de la protection de Lyon au fond du 01 juillet 2022

RG : 11-22-862

[L] [S] NÉE [B] [O]

Etablissement Public OPH GRAND [Localité 4] HABITAT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 09 Avril 2025

APPELANTE :

Mme [K] [L] [S] née [B] [O]

née le 05 Août 1982 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2022/019517 du 17/11/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Lyon)

Représentée par M^e Anne BARLATIER PRIVITELLO de la SELARL BARLATIER, avocat au barreau de LYON, toque : 41

INTIMÉE :

GRAND [Localité 4] HABITAT, Office Public de l’Habitat de [Localité 4] ayant son siège social [Adresse 3], immatriculé au RCS de LYON sous le n° B 399 898 345, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Philippe GUELLIER de la SELAS SEBAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 119

Ayant pour avocat plaidant M^e My-Kim YANG PAYA de la SELAS SEBAN ET ASSOCIES, avocat au Barreau de PARIS

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 18 Novembre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Décembre 2024

Date de mise à disposition : 12 Février 2025 prorogée au 09 Avril 2025

Audience présidée par Nathalie LAURENT, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 juillet 2018, l’OPH Grand [Localité 4] Habitat a consenti à Mme [K] [L] [S] née [B] [O] le bail d’un logement conventionné de type 5 situé au 1er étage de l’immeuble situé [Adresse 2], pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 424,41 ' hors charges.

Le 5 septembre 2018, l’OPH Grand [Localité 4] Habitat a consenti à Mme [L] [S] un contrat de location d’une durée d’un mois tacitement reconductible d’un stationnement au [Adresse 1], moyennant un loyer initial de 32,24 ' en principal.

Par acte du 23 novembre 2021, l’OPH Grand [Localité 4] Habitat a fait délivrer à Mme [K] [L] [S] née [B] [O] un commandement de payer la somme en principal de 1.757,17 ', outre les frais, ce commandement visant la clause résolutoire insérée aux deux baux.

Par exploit du 27 janvier 2022, l’OPH Grand Lyon Habitat a fait assigner Mme [L] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire Lyon, en résiliation des deux baux.

Par jugement contradictoire du 1er juillet 2022, le juge des contentieux de la protection a :

Condamné Mme [L] [S] [K] née [B] [O] à payer à l’OPH Grand [Localité 4] Habitat la somme de 2.616,10 ' correspondant au montant des loyers et charges dus jusqu’au mois de juin selon l’état de créance du 01 juillet 2022 ;

Constaté qu’est encourue la résiliation des baux consentis par l’OPH Grand [Localité 4] Habitat à Mme [L] [S] [K] née [B] [O] sur les locaux à usage d’habitation sis [Adresse 2] et sur le stationnement (garage n°64) sis [Adresse 1] par application de la clause de résiliation de plein droit ;

Autorisé Mme [L] [S] [K] née [B] [O] à s’acquitter de sa dette locative par mensualités de 50,00 ', la première mensualité étant exigible au plus tard le 15 août 2022, les échéances ultérieures au plus tard le 15 de chaque mois suivant et la 36ème correspondant au solde de la dette ;

Dit que, pendant les délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ;

Dit que, si Mme [L] [S] [K] née [B] [O] règle sa dette conformément aux délais accordés et s’acquitte du loyer courant pendant le cours de ces délais, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et le bail se poursuivra ;

En revanche, si Mme [L] [S] [K] née [B] [O] ne règle pas sa dette conformément aux délais accordés ou ne paie pas le loyer courant pendant le cours de ces délais,

· Dit que la clause résolutoire reprendra son plein effet et que le bail sera résilié à compter du 24 janvier 2022 huit jours après l’envoi d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse ;

· Autorise l’OPH Grand [Localité 4] Habitat à faire procéder à l’expulsion de Mme [L] [S] [K] née [B] [O], tant de sa personne que de ses biens, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, deux mois après signification d’un commandement de quitter les lieux ;

· Condamne Mme [L] [S] [K] née [B] [O] à payer à l’OPH Grand [Localité 4] Habitat, à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de cessation du bail ;

Dit en outre, qu’en cas de défaut de règlement d’une mensualité huit jours après une mise en demeure restée infructueuse, le bailleur pourra réclamer l’intégralité de la dette locative restant due ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ;

Condamné Mme [L] [S] [K] née [B] [O] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 23 novembre 2021.

Par déclaration enregistrée le 23 novembre 2022, Mme [L] [S] a interjeté appel de cette décision.

Par conclusions régularisées au RPVA le 15 février 2023, l’appelante demande à la cour :

Déclarer l’appel recevable, bien fondé, y faire droit ;

Infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] le 1er juillet 2022 en ce qu’il :

· Condamné Mme [L] [S] [K] née [B] [O] à payer à l’OPH Grand [Localité 4] Habitat la somme de 2.616,10 ' correspondant au montant des loyers et charges dus jusqu’au mois de juin selon l’état de créance du 01 juillet 2022 ;

· Constaté qu’est encourue la résiliation des baux consentis par l’OPH Grand [Localité 4] Habitat à Mme [L] [S] [K] née [B] [O] sur les locaux à usage d’habitation sis [Adresse 2] et sur le stationnement (garage n°64) sis [Adresse 1] par application de la clause de résiliation de plein droit ;

· Autorisé Mme [L] [S] [K] née [B] [O] à s’acquitter de sa dette locative par mensualités de 50,00 ', la première mensualité étant exigible au plus tard le 15 août 2022, les échéances ultérieures au plus tard le 15 de chaque mois suivant et la 36ème correspondant au solde de la dette ;

· Dit que, pendant les délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ;

· Dit que, si Mme [L] [S] [K] née [B] [O] règle sa dette conformément aux délais accordés et s’acquitte du loyer courant pendant le cours de ces délais, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et le bail se poursuivra ;

· En revanche, si Mme [L] [S] [K] née [B] [O] ne règle pas sa dette conformément aux délais accordés ou ne paie pas le loyer courant pendant le cours de ces délais,

Dit que la clause résolutoire reprendra son plein effet et que le bail sera résilié à compter du 24 janvier 2022 huit jours après l’envoi d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse ;

Autorise l’OPH Grand [Localité 4] Habitat à faire procéder à l’expulsion de Mme [L] [S] [K] née [B] [O], tant de sa personne que de ses biens, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, deux mois après signification d’un commandement de quitter les lieux ;

Condamne Mme [L] [S] [K] née [B] [O] à payer à l’OPH Grand [Localité 4] Habitat, à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de cessation du bail ;

· Dit en outre, qu’en cas de défaut de règlement d’une mensualité huit jours après une mise en demeure restée infructueuse, le bailleur pourra réclamer l’intégralité de la dette locative restant due ;

· Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

· Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ;

· Condamné Mme [L] [S] [K] née [B] [O] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 23 novembre 2021 ;

Et statuant à nouveau,

Fixer la dette locative de Mme [L] [S] [K] née [B] [O] à la somme de 1.826,62 ' au 31 mars 2022 ;

Accorder à Mme [L] [S] [K] née [B] [O] la possibilité de s’acquitter de l’arriéré de loyer par versements mensuels de 50,00 euros pendant 35 mois, le paiement du solde intervenant lors du paiement de la 36ème mensualité ;

En tout état de cause,

Suspendre les effets de la clause résolutoire ;

Dire n’y avoir lieu à intérêts ;

Dire n’y avoir lieu à l’article 700 du code de procédure civile ;

Dire ce que de droit sur les dépens.

Elle expose ne pas avoir eu connaissance de la décision rendue en première instance avant le 12 octobre 2022, date de signification du jugement, alors même que la première mensualité pour l’apurement de l’arriéré locatif était exigible au plus tard le 15 août 2022, et que de ce fait, elle n’a pas été en mesure de régler sa dette locative conformément aux délais accordés. Elle rappelle qu’au vu de sa situation particulièrement précaire et de ses enfants, n’accorder aucun délai de paiement supplémentaire aurait des conséquences manifestement excessives.

Par conclusions régularisées au RPVA le 12 mai 2023, l’OPH Grand [Localité 4] Habitat demande à la cour :

A titre principal,

Déclarer mal fondé l’appel formé par Mme [K] [L] [S] née [B] [O] ;

En conséquence et tout état de cause,

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal Judiciaire de Lyon, pôle proximité et protection de proximité, le 1er juillet 2022 ;

Y ajoutant,

Condamner Mme [K] [L] [S] née [B] [O] au paiement de la somme de 7.106,01 ' selon décompte du 10 mai 2023 ;

Condamner Mme [K] [L] [S] née [B] [O] à verser à Grand [Localité 4] Habitat, en cause d’appel, la somme de 2.000 ' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner Mme [K] [L] [S] née [B] [O] aux entiers dépens d’appel.

Il fait valoir que Mme [L] [S] étant représentée par son conseil au titre d’un mandat ad litem et présente à l’audience de première instance du 1er juillet 2022, elle a eu connaissance du délibéré rendu sur le siège et ne pouvait ignorer son obligation de régler ses loyers et charges à leur échéance sous peine de résiliation de son bail.

Il relève qu’à la suite du jugement de première instance, Mme [K] [L] [S] née [B] [O] n’a pourtant ni respecté son échéancier ni repris le paiement de ses loyers et charges courants, laissant sa dette locative s’accroître.

Par ordonnance du 19 juillet 2023, le conseiller de la mise en état de la 8ème chambre de la cour d’appel de Lyon a :

déclaré l’appel de Mme [L] [S] partiellement irrecevable sur les chefs de jugement relatif aux délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire, au constat de la résiliation de plein droit du bail, à l’autorisation de la mesure d’expulsion et à la condamnation à une indemnité d’occupation mensuelle ainsi qu’aux dépens ;

déclaré l’appel de Mme [L] [S] recevable sur le montant de la dette locative et sur la suppression des intérêts ;

déclaré la demande de confirmation du jugement présentée par Grand [Localité 4] Habitat irrecevable ;

MOTIFS DE LA DECISION

La cour rappelle que le jugement de première instance est définitif sauf au titre du montant de la dette locative et des intérêts moratoires.

L’article 7b de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, l’OPH Grand [Localité 4] Habitat verse aux débats un décompte du 10 mai 2023 faisant apparaître un arriéré locatif de 7.106,01 ', terme d’avril 2023 échu.

Mme [L] [S] produit de son côté un décompte actualisé au 20 septembre 2023 dont il résulte une dette locative de 3.853,58 ', terme d’août 2023 échu.

L’appelante justifie d’un rappel de la CAF du Rhône de 2.881,17 ' intervenu en mai 2023, ne figurant pas au décompte de la bailleresse qui va jusqu’à l’échéance d’avril. Elle justifie également de ce que l’APL a été de nouveau versée régulièrement de juin à août 2023. Ce décompte provient de son espace locataire sur le site de Grand [Localité 4] Habitat en sorte que les règlements internet qui y figurent sont acquis.

En outre, l’OPH Grand [Localité 4] Habitat ne conteste pas ce décompte et n’en verse aucun autre plus récent.

En conséquence, le jugement attaqué est confirmé en ce qu’il a condamné Mme [K] [L] [S] née [B] [O] à payer l’arriéré locatif et, actualisant la créance, la cour porte le montant de la condamnation de Mme [K] [L] [S] née [B] [O] à la somme de 3.853,58 ' arrêtée au 14 septembre 2023, terme d’août 2023 échu.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent arrêt en application de l’article 1231-7 du Code civil, Mme [L] [S] ne développant pas de moyens à l’appui de sa demande à ce titre.

Mme [L] [S] succombant principalement supportera les dépens d’appel.

Par ailleurs, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de l’OPH Grand [Localité 4] Habitat qui sera débouté de sa demande sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel,

Rappelle que le jugement de première instance est définitif en toutes ses dispositions autres que le montant de l’arriéré locatif et les intérêts moratoires ;

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme la décision attaquée en ce qu’elle a condamné Mme [K] [L] [S] née [B] [O] à payer l’arriéré locatif et, actualisant la créance, porte le montant de la condamnation de Mme [K] [L] [S] née [B] [O] à la somme de 3.853,58 ' arrêtée au 14 septembre 2023, terme d’août 2023 échu, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [K] [L] [S] née [B] [O] aux dépens d’appel ;

Déboute l’OPH Grand [Localité 4] Habitat de sa demande, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, à hauteur d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT