N° RG 23/06005 -N°Portalis DBVX-V-B7H-PDVZ

Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 7] au fond du 20 juin 2023

RG : 22/00214

[T]

[P]

C/

E.U.R.L. NACARAT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 03 Décembre 2025

APPELANTS :

Monsieur [W] [T], né le 29 mai 1977 à [Localité 5], domicilié [Adresse 1] à [Localité 9]

Mme [C] [P] née le 14 juillet 1978 à [Localité 6], domiciliée [Adresse 1] à [Localité 9]

Représentés par M^e Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475

Ayant pour avocat plaidant Me ean-Louis ROBERT de la SELARL ROBERT, avocat au barreau de ROANNE

INTIMÉE :

EURL NACARAT, Entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 811.601.996 dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Anthony SUC de la SCP CORNILLON-CHARBONNIER-SUC, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 08 Septembre 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 Octobre 2025

Date de mise à disposition : 03 Décembre 2025

Audience présidée par Véronique DRAHI, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 29 septembre 2021, M. [W] [T] et Mme [C] [P], représentés par leur mandataire, la société Cabinet Ginet, ont consenti à l’EURL Nacarat un bail dérogatoire aux statuts des baux commerciaux portant sur un local de 112 mètres carrés au rez-de-chaussée d’un immeuble [Adresse 2] à [Localité 8] pour y exploiter une action de «'formation continue pour adultes et centre de formation des apprentis'», moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 740 €, outre une provision mensuelle sur les charges fixées à 108 €.

Ce contrat comportait une clause prévoyant sa résiliation de plein droit en cas d’impayé de loyer non-régularisé dans le mois de la délivrance d’un commandement de payer.

Par lettre recommandée du 2 novembre 2021, la société Nacarat a notifié la résiliation du bail au mandataire des bailleurs et elle a, d’une part, précisé avoir quitté les lieux le 29 octobre 2021 en raison de l’absence de diligence des bailleurs pour faire réparer la chaudière alors que celle-ci est défectueuse avec un risque d’intoxication au monoxyde de carbone pour les stagiaires accueillis, et d’autre part, réclamé l’indemnisation de son préjudice financier.

Le 5 janvier 2022, M. [T] et Mme [P] ont fait signifier à la société Nacarat un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 1'696€.

Prétendant que les causes de ce commandement n’avaient pas été réglées dans le délai imparti, M. [T] et Mme [P] ont, par exploit du 24 mars 2022, fait assigner la société Nacarat devant le tribunal judiciaire de Roanne, lequel a, par jugement contradictoire du le 20 juin 2023 :

Prononcé la résiliation à la date du 6 février 2022, du bail portant sur les locaux situé [Adresse 3] à [Localité 8], signé entre les parties,

Débouté M. [T] et Mme [P] de leurs demandes portant sur l’expulsion de la société Nacarat et celle de tous occupants de leur chef, sur le concours de la force publique et d’un serrurier, sur la remise des clefs sous astreinte,

Débouté M. [T] et Mme [P] de leur demande au titre de l’indemnité d’occupation des locaux,

Condamné la société Nacarat à payer à M. [T] et Mme [P] la somme de 3 403 € au titre des loyers échus impayés au 6 février 2022, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1'696 € depuis la date du commandement de payer du 5 janvier 2022 et pour le surplus depuis la date de l’assignation introductive d’instance,

Débouté la société Nacarat de sa demande de dommages et intérêts,

Condamné M. [T] et Mme [P] à payer à la société Nacarat la somme de 1'480 € en restitution du dépôt de garantie,

Ordonné la compensation des créances réciproques des parties,

Condamné la société Nacarat à payer à M. [T] et Mme [P] la somme de 1'000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Condamné la société Nacarat aux dépens avec recouvrement direct au profit des avocats qui le demandent, aux conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 24 juillet 2023, M. [W] [T] et Mme [C] [P] ont relevé appel de cette décision en la plupart de ses chefs.

***

Aux termes de leurs écritures remises au greffe par voie électronique le 17 janvier 2024 (conclusions récapitulatives d’appelant), M. [W] [T] et Mme [C] [P] demandent à la cour':

Débouter la société Nacarat de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Réformer le jugement rendu le 20 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Roanne en ce qu’il a':

Débouté M. [T] et Mme [P] au titre de leur demande au titre de l’indemnité d’occupation des locaux,

Condamné la société Nacarat à payer à M. [T] et Mme [P] la somme de 3'403 € au titre des loyers échus impayés au 6 février 2022, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 696 € depuis la date du commandement de payer du 5 janvier 2022 et pour le surplus depuis la date de l’assignation introductive d’instance,

Et statuant à nouveau,

Condamner la société Nacarat à verser à M. [T] et Mme [P] la somme de 11'219,20 € correspondant au décompte de sortie établi le 24 avril 2023 outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 5 janvier 2022 sur la somme de 3'403 €,

Condamner la société Nacarat à verser à M. [T] et Mme [P] la somme de 3'000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 1er décembre 2023 (conclusions d’intimée avec appel incident), l’EURL Nacarat demande à la cour':

A titre principal,

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Roanne du 20 juin 2023 en ce qu’il a prononcé la résiliation à la date du 6 février 2022 du bail portant sur les locaux situés [Adresse 2] à Roanne (42300), signé entre les parties,

Statuant à nouveau,

Prononcer la résiliation à la date du 2 novembre 2022 du bail portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 8], signé entre les parties,

A titre subsidiaire,

Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Roanne le 20 juin 2023 en ce qu’il a prononcé la résiliation à la date du 6 février 2022 du bail portant sur les locaux situés [Adresse 2] à Roanne (42300), signé entre les parties,

Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Roanne du 20 juin 2023 en ce qu’il a :

Débouté M. [T] et Mme [P] de leurs demandes portant sur l’expulsion de la société Nacarat et celle de tous occupants de leur chef, sur le concours de la force publique et d’un serrurier, sur la remise des clefs sous astreinte,

Débouté M. [T] et Mme [P] de leur demande au titre de l’indemnité d’occupation des locaux,

En tout état de cause à titre incident,

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Roanne du 20 juin 2023 en ce qu’il a condamné la société Nacarat à payer à M. [T] et Mme [P] la somme de 3'403 € au titre des loyers échus impayés au 6 février 2022 avec intérêts au taux légal sur la somme de 1'696 € depuis la date du commandement de payer du 5 janvier 2022 et pour le surplus depuis la date de l’assignation introductive d’instance,

Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Roanne du 20 juin 2023 en ce qu’il a condamné M. [T] et Mme [P] à payer à la société Nacarat la somme de 1'480 € en restitution du dépôt de garantie,

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Roanne du 20 juin 2023 en ce qu’il a condamné la société Nacarat à payer à M. [T] et Mme [P] la somme de 1'000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens avec recouvrement direct au profit des avocats qui le demandent, aux conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

Au stade de la procédure d’appel,

Condamner M. [T] et Mme [P] au paiement de la somme de 3 000 € à la société Nacarat au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance d’appel qui comprendront le coût du timbre fiscal de 225 € et celui du timbre de plaidoirie de 13 €.

***

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l’appui de leurs prétentions.

MOTIFS,

Sur de la résiliation du bail':

Le juge de première instance a retenu la résiliation du bail au 6 février 2022 par le jeu de la clause résolutoire aux motifs que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois et que la société Nacarat ne démontrait pas l’existence d’une inexécution suffisamment grave lui permettant d’invoquer une exception d’inexécution.

La société Nacarat forme appel incident de ce chef du jugement, estimant que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance. Elle rapporte avoir mandaté une société de plomberie-chauffage pour la mise en route de la chaudière le 12 octobre 2021, affirmant que, dès le 14 octobre, cet équipement s’est mis en sécurité ce dont elle a informé le bailleur dès le 15 octobre. Elle explique que la société Vernay, intervenue le 19 octobre 2021 à la demande du mandataire des bailleurs, a indiqué qu’elle n’avait pas le temps de réaliser la réparation et que cette société a repris contact avec le mandataire pour lui demander de faire intervenir une autre société au plus vite. Elle assure qu’il ne sera ensuite jamais procédé aux travaux nécessaires de sorte qu’elle ne pouvait pas dispenser des cours dans les locaux dans des conditions normales. Elle renvoie aux attestations des apprenants qui ont été témoins des trois interventions des chauffagistes, l’un d’eux rapportant que le risque d’intoxication au monoxyde carbone a été indiqué lors de la dernière de ces interventions.

Elle se défend d’avoir refusé l’intervention d’un plombier, relevant que le courriel de la société MEN en ce sens est postérieur à sa lettre de résiliation et elle affirme que les bailleurs n’ont en réalité fait diligence que postérieurement à cette lettre de résiliation.

Elle estime que l’inexécution est établie puisque les bailleurs ne démentent pas que le système de chauffage du local était défaillant et elle considère qu’elle ne pouvait en conséquence pas jouir du local donné à bail dans des conditions normales. Elle considère qu’à raison des manquements du bailleur à leur obligation de délivrance, elle était fondée à notifier la résiliation du bail au 2 novembre 2021.

A titre subsidiaire, elle sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a jugé que la résiliation est intervenue au 6 février 2022.

M. [T] et Mme [P] demandent à la cour de confirmer la résiliation du bail au 6 février 2022 par le jeu de la clause résolutoire, le commandement délivré le 5 janvier 2022 étant demeuré infructueux. Ils s’opposent à l’argumentation adverse se rapportant à une résiliation au 2 novembre 2021, d’autant plus que la société Nacarat a refusé de restituer les clés. Ils exposent en effet que les clés n’ont été restitué que le 23 janvier 2023 et que le procès-verbal de constat établi à cette date montre que cette société avait laissé des équipements lui appartenant (enseigne, chaises).

Sur ce,

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1226 encadre la résolution pour inexécution de la manière suivante': «'Le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.

La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat.

Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent.

Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution.'»

En l’espèce, et contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, le dysfonctionnement de la chaudière est avéré puisque non-contesté, le mandataire du bailleur ayant d’ailleurs immédiatement reconnu que cet équipement n’avait pas été vérifié lors de l’état des lieux d’entrée. L’inexécution par les bailleurs de leur obligation de réparation est tout autant établie puisque les parties s’accordent pour expliquer que la société MEN, second plombier missionné pour effectuer cette réparation, n’est jamais intervenue, les parties ne s’opposant que sur les raisons de cette non-intervention. Enfin, l’absence de chauffage dans de vastes locaux dédiés à la formation rendait effectivement ces locaux impropres à leur destination, sauf à accueillir les apprenants dans les conditions inacceptables. Ainsi, l’inexécution par les appelants de leur obligation de réparation était suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail, à la condition toutefois qu’ils n’aient pas été empêchés d’y procéder.

Or, tel a bien été le cas puisque, par un courriel du 16 novembre 2021, la société MEN explique': «'Suite à notre conversation téléphonique, je vous confirme que Mme [Z] a refusé notre intervention pour le dépannage de la chaudière car nous ne pouvions pas intervenir le jour même. Elle a préféré prendre contact avec votre agence.'». Il en résulte que les bailleurs ont effectivement été empêchés de faire établir un devis, préalable nécessaire pour faire réaliser la réparation litigieuse, alors pourtant que les diligences de leur mandataire sont établies. En effet, averti de la panne de la chaudière par un courriel de Mme [Z], représentante de la société Nacarat, daté du vendredi 15 octobre 2021 à 17 heures 03, la société Cabinet Ginet a établi un premier ordre de service dès le lundi 18 octobre en vertu duquel la société Vernay est intervenue le mardi 19 octobre 2021 à 8 heures 30. Cette société ayant fait savoir qu’elle ne pouvait pas procéder à la réparation, la société Cabinet Ginet a établi un second ordre de service le 19 octobre 2021 à 11 heure 03 adressé à la société MEN.

En réalité, l’EURL Nacarat n’est pas en mesure de démentir qu’elle aurait refusé l’intervention de ce second plombier à défaut pour elle de justifier d’une mise en demeure préalable à la notification de la résiliation du bail par lettre du 2 novembre 2021. En effet, alors qu’il s’est écoulé dix jours entre la date à laquelle le second plombier a été missionné et la date à laquelle elle a quitté les lieux, la loyauté contractuelle lui imposait d’impartir un délai, fut-il de 24 ou de 48 heures, pour permettre aux bailleurs de remédier à la situation de l’absence de chauffage et de les avertir qu’à défaut, elle entendait provoquer la résolution unilatérale et sans préavis du contrat de bail. Ce délai de dix jours écoulé ne permet pas à l’EURL Nacarat de se prévaloir d’une urgence la dispensant d’une mise en demeure préalable, d’autant moins que le risque d’intoxication au monoxyde de carbone qui aurait été mentionné par le premier plombier intervenu, comme le rapporte l’un des apprentis ayant établi une attestation, n’est pas suffisamment établi en l’absence de tout écrit à ce sujet émanant d’un plombier.

Au final, il est vraisemblable que, alors que la société MEN proposait d’intervenir pour la réparation litigieuse, l’EURL Nacarat a refusé cette intervention car elle était en réalité déjà engagée dans un projet de déménagement de son activité à une autre adresse. Quoi qu’il en soit des motivations réelles de la société locataire, les appelants démontrent avoir été empêché de procéder à la réparation de la chaudière en l’état, d’une part, de la preuve des diligences de leur mandataire, et d’autre part, du courriel de la société MEN expliquant, même a posteriori, que l’EURL Nacarat a refusé son intervention. Dans ces conditions, la société locataire n’était pas fondée à résilier unilatéralement le contrat de bail par un courrier du 2 novembre 2021 comme exactement retenu par le premier juge.

Il en résulte que les loyers postérieurs au 2 novembre 2021 étaient exigibles et M. [T] et Mme [P] ont régulièrement fait signifier le 5 janvier 2022 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail pour le paiement de l’arriéré de loyers qui s’était constitué. Ce commandement étant resté infructueux, le bail a été résilié de plein droit le 6 février 2022 comme exactement retenu par le premier juge.

Le jugement attaqué est en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté la demande en prononcé de la résiliation du bail dérogatoire au 2 novembre 2021 fondée sur une exception d’inexécution et en ce qu’il constaté la résiliation de plein de ce bail au 6 février 2022 par le jeu de la clause résolutoire.

Sur la dette locative':

Le juge de première instance a retenu qu’en l’absence de preuve de la non-remise des clés, il n’y a pas lieu à prononcer une astreinte, ni des indemnités d’occupation et que l’arriéré de loyer à la date de résiliation du bail est de 3'403 €.

M. [T] et Mme [P] demandent à la cour d’infirmer le jugement qui les a déboutés de leur demande d’indemnité d’occupation et qui a limité la dette locataire. Ils exposent que les clés n’ont été restituées que le 23 janvier 2023 et que le procès-verbal de constat établi à cette date montre que cette société avait même laissé dans le local des équipements lui appartenant (enseigne, chaises). Ils précisent que l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation échus à cette date s’élève à 11'219 € après déduction du dépôt de garantie.

L’EURL Nacarat demande la confirmation du jugement sur l’absence d’indemnité d’occupation puisqu’elle avait quitté les lieux le 29 octobre 2021 et qu’elle avait communiqué sa nouvelle adresse le 2 novembre 2021. Concernant l’arriéré de loyer, elle forme appel incident du chef du jugement l’ayant condamnée à payer les loyers et charges échus postérieurement au 2 novembre 2021, considérant qu’en l’état de sa lettre de résiliation fondée sur une exception d’inexécution, elle n’est plus tenue au paiement de ces sommes.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

La preuve d’un fait négatif étant impossible, il incombe au débiteur de l’obligation de rapporter la preuve de son exécution.

En l’espèce, l’EURL Nacarat, débitrice de l’obligation de restituer les clés, ne rapporte pas la preuve de cette restitution avant le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie établi à la diligence du mandataire des bailleurs le 23 janvier 2023 de sorte que, si son expulsion n’était pas nécessaire puisqu’elle avait quitté les lieux depuis le 29 octobre 2021, M. [T] et Mme [P] n’en demeuraient pas moins fondés en leur demande d’indemnités d’occupation. En effet, à défaut de remise des clés, les bailleurs ne pouvaient pas reprendre possession de leur bien.

L’argumentation contraire présentée par l’EURL Nacarat est rejetée et le jugement attaqué, en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnité d’occupation, est infirmé.

Statuant à nouveau et y ajoutant au vu du procès-verbal de constat du 23 janvier 2023, la cour condamne l’EURL Nacarat à payer à M. [T] et à Mme [P] la somme de 11'219,20 € correspondant au compte après restitution des clés et imputation du dépôt de garantie.

Cette condamnation est assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement du 5 janvier 2022, valant mise en demeure au sens de l’article 1231-6 du code civil, sur la somme de 1'696 € et à compter du présent arrêt pour le surplus.

Sur les demandes accessoires':

La cour confirme la décision attaquée qui a condamné l’EURL Nacarat, partie perdante, aux dépens de première instance et à payer à M. [T] et Mme [P] la somme de 1'000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, montant justifié en équité.

L’EURL Nacarat, partie perdante, est condamnée aux dépens à hauteur d’appel et elle déboutée de sa demande d’indemnisation de ses frais irrépétibles.

La cour condamne en outre à hauteur d’appel l’EURL Nacarat à payer à M. [T] et Mme [P] la somme de 1'500 € à valoir sur l’indemnisation de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement rendu le 20 juin 2023 par le Tribunal Judiciaire de Roanne en ce qu’il a':

Débouté M. [T] et Mme [P] de leur demande au titre de l’indemnité d’occupation des locaux,

Condamné la société Nacarat à payer à M. [T] et Mme [P] la somme de 3 403 € au titre des loyers échus impayés au 6 février 2022, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1'696 € depuis la date du commandement de payer du 5 janvier 2022 et pour le surplus depuis la date de l’assignation introductive d’instance,

Statuant à nouveau,

Condamne l’EURL Nacarat à payer à M. [W] [T] et Mme [C] [P] la somme de 11'219,20 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus jusqu’au 23 janvier 2023, après déduction du dépôt de garantie,

Dit que cette condamnation est assortie des intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2022 sur la somme de 1'696 € et à compter du présent arrêt pour le surplus,

Confirme le jugement rendu le 20 juin 2023 par le Tribunal Judiciaire de Roanne pour le surplus de ses dispositions critiquées,

Y ajoutant,

Condamne l’EURL Nacarat, prise en la personne de son représentant légal, aux dépens de l’instance d’appel,

Rejette la demande de l’EURL Nacarat au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne l’EURL Nacarat, prise en la personne de son représentant légal, à payer à M. [W] [T] et Mme [C] [P] la somme de 1'500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT