N° RG 23/00759 -N°Portalis DBVX-V-B7H-OYEU

Décision du Juge des contentieux de la protection de Lyon au fond du 10 janvier 2023

RG : 1121002569

S.C.I. DU MORTIER-I

C/

[Y]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 09 Avril 2025

APPELANTE :

SCI DU MORTIER-I, SCI immatriculée au RCS de LYON D 794 985 671 dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 3], représentée par son représentant légal domicilié ès-qualités audit siège

Représentée par M^e Anne-sophie LEFEVRE, avocat au barreau de LYON, toque : 1259

INTIMÉE :

Mme [R] [Y]

née le 25 Mars 1983 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]

(bénéficiaire d’une aide juridictionnelle totale numéro 2023/003727 du 23/03/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Lyon)

Représentée par M^e Maxence GENTY, avocat au barreau de LYON, toque : 2298

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 13 Janvier 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 Février 2025

Date de mise à disposition : 09 Avril 2025

Audience présidée par Nathalie LAURENT, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 octobre 2019 à effet au 1er novembre 2019, la Sci Du Mortier-I a consenti à Mme [R] [Y] le bail d’un appartement de type T3 situé [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 375 ' hors charges.

Par exploit du 22 juin 2021, Mme [Y] a fait assigner la Sci Du Mortier-I devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon afin d’obtenir la pose de compteurs d’électricité et de gaz individuels sous astreinte de 50 ' par jour, ainsi que le paiement d’une somme de 600 ' au titre de son préjudice financier et d’une indemnité de 5.000 ' au titre d’un préjudice moral et matériel.

Par jugement contradictoire du 10 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon a :

Rejeté la demande de résiliation de bail de l’appartement situé au [Adresse 2] à [Localité 5] consenti le 10 octobre 2019 par la Sci Du Mortier-I à Mme [R] [Y] ;

Ordonné à la Sci Du Mortier-I de rétablir le chauffage dans l’appartement loué par Mme [R] [Y], sous astreinte de 100 ' par jour de retard passé un délai de 24 heures après la signification de la présente décision ;

Condamné la Sci Du Mortier-I à rembourser la somme de 9,65 euros à Mme [R] [Y], après compensation entre les sommes dues respectivement par les parties ;

Condamné la Sci Du Mortier-I à verser la somme de 4.000 ' à Mme [R] [Y] à titre de dommages intérêts ;

Ordonné à la Sci Du Mortier-I de délivrer les quittances de loyer à Mme [R] [Y] sous astreinte de 50 ' par jour de retard passé un délai de huit jours après la signification de la présente décision ;

Ordonné à la Sci Du Mortier-I d’installer un compteur individuel de gaz affecté à l’appartement loué par Mme [R] [Y] sous astreinte de 50 ' par jour de retard passé un délai d’un mois après la signification de la présente décision ;

Débouté les parties de leurs demandes contraires ou complémentaires ;

Condamné la Sci Du Mortier-I à verser la somme de 2.500 ' à maître Maxence Genty en application de l’article 700 2° du code de procédure civile, à charge pour lui de renoncer au bénéfice de l’aide juridictionnelle ;

Condamné la Sci Du Mortier-I aux entiers dépens ;

Le tribunal a retenu en substance :

que le défaut de paiement des charges est la conséquence de l’absence totale de justificatifs relatifs à la consommation effective de la locataire pendant le cours du bail et que le montant des loyers impayés vient en compensation des charges indûment réglées par celle-ci, de sorte que le défaut de paiement des loyers invoqués par la Sci bailleresse ne peut justifier le congé,

qu’au regard de la coupure de chauffage volontaire sur plusieurs mois imputable à la Sci bailleresse, il est établi que Mme [R] [Y] subi un préjudice de jouissance découlant de l’indécence du logement qu’il convient d’indemniser ;

Par déclaration enregistrée le 1er février 2023, la Sci Du Mortier-I a interjeté appel de cette décision.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 11 septembre 2023, la Sci Du Mortier-I demande à la cour :

Réformer le jugement en ce qu’il a :

· Rejeté la demande de résiliation de bail de l’appartement situé au [Adresse 2] à [Localité 5] consenti le 10 octobre 2019 par la Sci Du Mortier-I à Mme [R] [Y] ;

· Ordonné à la Sci Du Mortier-I de rétablir le chauffage dans l’appartement loué par Mme [R] [Y], sous astreinte de 100 ' par jour de retard passé un délai de 24 heures après la signification de la présente décision ;

· Condamné la Sci Du Mortier-I à rembourser la somme de 9,65 euros à Mme [R] [Y], après compensation entre les sommes dues respectivement par les parties ;

· Condamné la Sci Du Mortier-I à verser la somme de 4.000 ' à Mme [R] [Y] à titre de dommages intérêts ;

· Ordonné à la Sci Du Mortier-I de délivrer les quittances de loyer à Mme [R] [Y] sous astreinte de 50 ' par jour de retard passé un délai de huit jours après la signification de la présente décision ;

· Ordonné à la Sci Du Mortier-I d’installer un compteur individuel de gaz affecté à l’appartement loué par Mme [R] [Y] sous astreinte de 50 ' par jour de retard passé un délai d’un mois après la signification de la présente décision ;

· Débouté les parties de leurs demandes contraires aux complémentaires ;

· Condamné la Sci Du Mortier-I à verser la somme de 2.500 ' à Maître Maxence Genty en application de l’article 700 2° du code de procédure civile, à charge pour lui de renoncer au bénéfice de l’aide juridictionnelle ;

· Condamné la Sci Du Mortier-I aux entiers dépens ;

En conséquence, statuant à nouveau,

Débouter Mme [R] [Y] de l’intégralité de ses demandes ;

Condamner Mme [R] [Y] à payer à la Sci Du Mortier-I la somme de :

· 848,76 ' TTC correspondant aux consommations d’eau depuis son entrée dans les lieux au dernier trimestre 2020,

· 2.614,09 ' TTC correspondant aux consommations d’électricité depuis son entrée dans les lieux au 05 juillet 2021,

· 2.404,31 ' TTC correspondant aux consommations de chauffage depuis son entrée dans les lieux jusqu’au 22 novembre 2022 ;

Condamner Mme [R] [Y] à payer à la Sci Du Mortier-I la consommation du chauffage (Edf Gdf « gaz ») jusqu’à son départ des lieux ;

Condamner Mme [R] [Y] à payer la Sci Du Mortier-I un arriéré locatif à hauteur de 708 ' arrêté au 28 février 2023 ;

Sur la résiliation du bail,

A titre principal,

Valider le congé notifié par la Sci Du Mortier-I à Mme [R] [Y] par courrier retiré le 10 novembre 2021, et dire que les lieux devant être libérés au plus tard le 1er novembre 2022 ;

A titre subsidiaire,

Prononcer la résiliation du bail aux torts de Mme [R] [Y] ;

Dans tous les cas,

Ordonner l’expulsion de Mme [R] [Y] et de tout occupant de son chef au besoin en ayant recours à la force publique ;

Condamner Mme [R] [Y] à payer à la Sci Du Mortier-I l’intégralité des loyers et des charges, puis à une indemnité d’occupation jusqu’à son départ des lieux.

Au titre des frais irrépétibles et des dépens,

Condamner Mme [R] [Y] à payer à la Sci Du Mortier-I une indemnité de 2.000 ' en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [R] [Y] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du PV de Constat du 1er février 2023 et de l’expertise privée du 12 juillet 2023 ;

Par conclusions enregistrées au RPVA le 21 septembre 2023, Mme [R] [Y] demande à la cour :

A titre principal,

Infirmer le jugement en ce qu’il a condamné Mme [R] [Y] à payer à la Sci Du Mortier la somme de 178,35 ' au titre de la taxe d’ordure ménagère ;

Infirmer le jugement en ce qu’il a condamné Mme [R] [Y] à payer à la Sci Du Mortier-I la somme de 412,00 ' à titre d’arriéré locatif ;

Infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la Sci Du Mortier-I au paiement de la somme de 4.000,00 ' à titre de préjudice moral ;

Statuant de nouveau,

Dire et juger Mme [R] [Y] recevable et bien fondée en ses demandes ;

Y faisant droit,

Débouter la Sci Du Mortier-I de toutes ses demandes ;

Condamner la Sci Du Mortier-I au paiement de la somme de 1.637,50 ' à Mme [R] [Y] à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance caractérisé par l’indécence du logement ;

Condamner la Sci Du Mortier-I au paiement de la somme de 5.000,00 ' à Mme [R] [Y] au titre de son préjudice moral et matériel ;

Confirmer le jugement pour le surplus ;

A titre subsidiaire,

Infirmer le jugement en ce qu’il a condamné Mme [R] [Y] à payer à la Sci Du Mortier la somme de 178,35 ' au titre de la taxe d’ordure ménagère ;

Infirmer le jugement en ce qu’il a condamné Mme [R] [Y] à payer à la Sci Du Mortier-I la somme de 412,00 ' à titre d’arriéré locatif ;

Débouter la Sci Du Mortier-I de toutes ses demandes ;

Confirmer le jugement pour le surplus.

En tout état de cause,

Condamner la Sci Du Mortier-I au paiement des dépens ;

Condamner la Sci Du Mortier-I au paiement de la somme de 3.600 ' à maître Maxence Genty au titre des dispositions de l’article 700, alinéa 2 ;

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le calcul des charges et l’installation d’un compteur individuel de gaz

Selon l’article L.241-9 du Code de l’énergie, en vigueur au moment des faits et devenu L.174-2 du Code de la Construction et de l’habitation, tout immeuble collectif d’habitation ou mixte pourvu d’une installation centrale de chauffage doit comporter, quand la technique le permet, une installation permettant de déterminer et de réguler la quantité de chaleur et d’eau chaude fournie à chaque local occupé à titre privatif.

L’article R.241-7 du Code de l’énergie, en vigueur au moment de faits et devenu R.174-2 du Code de la construction et de l’habitation dispose que tout immeuble collectif à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation pourvu d’une installation centrale de chauffage ou alimenté par un réseau de chaleur est muni de compteurs individuels d’énergie thermique permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local occupé à titre privatif et ainsi d’individualiser les frais de chauffage collectif.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de régulariser au moins annuellement les charges ayant fait l’objet d’un paiement par provision par la communication d’un décompte par nature de charge avec précision du mode de répartition entre les locataires et de tenir les pièces justificatives à disposition des locataires, dans des conditions normales.

Mme [Y] soutient qu’à défaut d’installation d’un compteur individuel pour l’eau jusqu’en décembre 2020, pour l’électricité jusqu’en août 2021 et supposément pour le gaz jusqu’en janvier 2023, il est impossible de déterminer sa consommation réelle puisque les factures d’eau, d’électricité et de gaz que la Sci Du Mortier-I consent enfin à fournir à hauteur appel concernent tout l’immeuble, en sorte que les décomptes ainsi fournis ne sont ni justifiés, ni expliqués. Elle estime que la somme demandée au titre des charges s’élevant à 200 ' par mois environ est disproportionnée par rapport au montant du loyer.

S’agissant du compteur de gaz, elle observe que par courrier du 2 février 2023, la Sci Du Mortier-I indique qu’un tel compteur individuel a été posé, alors que le constat d’huissier dressé le 1er février 2023 ne fait état que d’un compteur situé sur une vanne d’eau chaude dont elle ignore s’il correspond à un compteur calorique tel qu’exigé par les dispositions légales, ce qui viendrait contredire les explications de l’appelante sur l’impossibilité de poser des compteurs de gaz individuels et d’installer le gaz de ville.

Elle rappelle encore que les décomptes rédigés par le bailleur lui-même avant l’installation des compteurs individuels sur la base de sous-compteurs qu’il a lui-même installés ne justifient nullement les paiements sollicités au titre des charges et que tout locataire doit être en mesure de choisir ses fournisseurs d’électricité et de gaz. Elle fait en outre valoir que si l’appelante invoque la période transitoire de travaux de réhabilitation pour expliquer l’absence de compteurs individuels et justifier les modalités particulières de facturation, le bail stipule au contraire l’existence de compteurs individuels dès l’origine et par conséquent l’absence de provision sur charges, ce que le bailleur lui-même reconnaît ne pas avoir respecté.

Mme [Y] prétend en outre que l’absence de justificatif des charges sollicitées suspend son obligation de les payer en sorte que sa bailleresse doit être condamnée à lui rembourser la somme de 600 ' qu’elle a versée à titre de provision sur les-dites charges.

La SCI du Mortier – I précise que les compteurs définitifs individuels pour l’eau et l’électricité sont désormais installés, de sorte que Mme [Y] a la possibilité de choisir ses propres fournisseurs et de les régler directement.

Estimant qu’il n’y a aucune obligation légale d’installer des compteurs individuels de gaz dans les logements, elle explique que le chauffage est fourni par une chaudière centrale alimentée au gaz de ville qui chauffe l’intégralité de l’eau, laquelle est ensuite répartie par appartement, chaque appartement bénéficiant de son propre compteur d’eau chaude décomptant les m3 consommés du 15 octobre au 15 avril, en sorte qu’il n’est techniquement pas possible d’installer des compteurs gaz individuels, le contrat de fourniture gaz étant géré par le bailleur.

Elle ajoute que les relevés des index ont été faits à chaque fin de trimestre pour toutes les énergies ce qui continuera pour le chauffage en l’absence de compteurs individuels, contrairement à l’eau sanitaire et à l’électricité, pour lesquelles des compteurs individuels ont été installés fin 2020 pour l’eau et le 5 juillet 2021 pour l’électricité, une fois la réhabilitation des lieux terminée, pendant laquelle il n’était pas possible d’installer de tels dispositifs. Elle estime ainsi remplir ses obligations dès lors que des compteurs mesurant les consommations d’eau chaude fabriquées par la chaudière centrale ont été installés par appartement et font l’objet de relevés trimestriels, les locataires étant invités à être présents à cet effet. Il ajoute verser aux débats l’ensemble des factures émises par les fournisseurs.

S’agissant des consommations en eau froide et en électricité pendant cette période transitoire, la SCI du Mortier – I soutient qu’elle a systématiquement invité Mme [Y] à faire les relevés des sous-compteurs effectués chaque fin de semestre, comme prévu au bail, relevés dont il résulte :

une consommation de 179 m d’eau froide jusqu’au 4ème trimestre 2020, facturée au prix de 3,96 ' HT le m , sur la base des factures historiques produites par Suez, trimestriellement, ce qui s’élève à 848,76 ' TTC que l’intimée n’a pas entièrement réglée,

une consommation d’électricité de 16762 kwh jusqu’au 3ème trimestre 2021, facturée 0,13 ' kwh sur la base des factures historiques communiquées par EDF, trimestriellement, ce qui s’élève à 2.614,09 ' TTC que l’intimée n’a pas entièrement réglée.

S’agissant du chauffage, la SCI du Mortier – I relève que la consommation de Mme [Y] est de 5009 m d’eau chauffée au gaz jusqu’à la fin du 2ème trimestre 2022, facturée au prix unitaire de 0,40 ' le m sur la base des factures historiques EDF, trimestriellement, ce qui s’élève à 2.404,31 ', que l’intimée n’a pas entièrement réglée.

Sur ce,

La SCI du Mortier – I verse aux débats un rapport d’expertise du 12 juillet 2023 émanant de la société AE Expertises Construction dont il résulte que l’installation de chauffage collectif au gaz est composée d’une chaudière alimentée en gaz de ville assurant la production d’eau chaude destinée à alimenter les corps de chauffe individuels par l’intermédiaire de colonnes montantes dans lesquelles chacun des départs individuels est équipé d’un compteur d’énergie, de marque Maddalena et de type3S, permettant de mesurer la consommation en m et/ou en kw pour chacun des logements, dont la lecture de la fiche technique confirme le rôle.

Par courrier officiel du 2 février 2023, le conseil de la SCI du Mortier – I a informé le conseil de Mme [Y] de ce qu’un compteur énergie et chauffage avait été posé le 21 janvier 2023 dans les colonnes montantes de l’immeuble identifié par le numéro 103 qui est celui de son appartement et dont l’index est de 0 à cette date.

Les logements n’étant pas reliés individuellement au gaz de ville, la cour retient que ce dispositif répond aux exigences des textes précités et permet de mesurer la consommation individuelle de Mme [Y] au titre du chauffage.

Or, le dispositif constaté par procès-verbal de Maître [W] le 1er février 2023 était identique ayant été dégradé en 2022 comme l’indiquent le commissaire de justice et l’expert et d’abord réparé comme mentionné par le premier puis remplacé comme mentionné par le second. L’huissier avait en effet constaté l’existence d’un compteur d’énergie identique dédié à l’appartement 103.

En conséquence, le jugement de première instance est infirmé en sa disposition ordonnant à la SCI du Mortier – I d’installer un compteur individuel de gaz.

La cour rappelle par ailleurs que les compteurs individuels d’eau froide et d’électricité ont été respectivement installés fin 2020 et le 5 juillet 2021. Si cette installation est tardive par rapport aux stipulations du bail qui mentionnent que les logements sont pourvus de tels compteurs, ce retard est à mettre en lien avec les travaux de réhabilitation d’ailleurs toujours en cours ou terminés très récemment et ne saurait être sanctionné par principe par le non paiement des charges afférentes.

Les charges d’énergie contestées sont les charges d’eau froide et d’électricité de la cette période dite transitoire et les charges de chauffage.

Il existait (pour l’eau et l’électricité) et il existe (pour le chauffage) un dispositif permettant de connaître la consommation individuelle des locataires ce que Mme [Y] ne conteste pas et dont elle-même rapporte la preuve en versant aux débats un procès-verbal de constat en date du 13 avril 2021 dans lequel l’huissier a relevé les index figurant sur le compteur électrique attribué à l’appartement de Mme [Y] situé dans l’entresol à côté du compteur Linky de l’immeuble et sur les compteurs d’eau froide et d’eau chaude dédiés à son logement, situés sur les colonnes montantes. Il est ainsi relevé une consommation de 13673 kwh le 13 avril 2021 compatible avec l’index indiqué par la SCI dans ses écritures c’est à dire 13270 kwh fin mars 2021.

Or, à hauteur d’appel, la bailleresse verse aux débats les factures des fournisseurs d’eau froide (Suez), d’électricité et de gaz (Edf) pour l’ensemble de l’immeuble et justifie en outre avoir sollicité Mme [Y] soit pour qu’elle communique elle-même les relevés des index sur ses compteurs en lui expliquant où ils se trouvaient s’agissant alors de compteurs qui n’étaient pas dans son logement, soit pour qu’il soit effectué un relevé contradictoire, en versant aux débats les sms adressés par M. [B] à Mme [Y]. Au demeurant, le procès-verbal de constat du 13 avril 2021 produit par l’intimée contient des échanges par sms entre Mme [Y] et le gérant de la SCI lequel lui propose une relève contradictoire.

La cour constate que les décomptes trimestriels de charges de l’intimée versés aux débats pour les périodes concernées mentionnent systématiquement la quantité d’énergie consommée et représentent plus ou moins un tiers des sommes facturées pour l’ensemble de l’immeuble, qu’il s’agisse de l’électricité, de l’eau froide ou du chauffage, étant précisé et non contesté que :

pour la période concernée, il n’y avait que trois appartements loués,

les parties communes ne disposent pas de radiateur,

chaque appartement est doté de robinets thermostatiques individuels,

Mme [Y] a eu recours à des radiateurs électriques, comme ci-après évoqué.

En outre, les sommes sollicitées par la SCI du Mortier – I correspondent à des charges de 100 ' par mois pour l’électricité, de 73 ' par mois pour le chauffage et de 56 ' pour l’eau, ce qui ne paraît pas excessif.

En conséquence, l’arriéré de charges d’énergie dont la SCI du Mortier – I demande le paiement par Mme [Y] (848,76 ' + 2.614,09 ' + 2.404,31 ') est justifié, à hauteur de 5.267,16 ' au total, après déduction de la somme de 600 ' versée par l’intimée en sorte qu’elle sera condamnée à lui payer cette somme. Le jugement est infirmé en ce qu’il a débouté la SCI du Mortier – I de ce chef et l’a condamnée à rembourser la provision de 600 ' à Mme [Y], après imputation de la taxe sur les ordures ménagères dont cette dernière s’estimait redevable et dont elle s’est depuis acquittée, ce que ne conteste pas la SCI du Mortier – I, en sorte qu’il n’y a plus lieu de mettre la somme de 178,35 ' à sa charge.

Sur l’arriéré locatif et les quittances de loyer

Selon l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

La SCI du Mortier – I qui sollicite le paiement d’un arriéré de loyer de 708 ' au 28 février 2023 ne verse aux débats aucune pièce et n’invoque aucun moyen à ce titre, alors que Mme [Y] conteste cette dette de loyer.

Elle sera déboutée de cette demande.

S’agissant des quittances de loyer, la SCI du Mortier – I verse aux débats les quittances de loyer jusqu’à janvier 2022 inclus mais ne justifie pas avoir délivré à Mme [Y] qui en fait la demande les quittances ultérieures.

La décision de première instance est confirmée en ce qu’elle a ordonné la communication des quittances sous astreinte, sauf à dire que le délai de 8 jours court à compter de la signification du présent arrêt.

Sur l’indécence du logement et les demandes indemnitaires de Mme [Y]

La cour rappelle que l’obligation de délivrance à laquelle le bailleur est tenu en vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, l’oblige à délivrer au locataire un logement décent au sens de ce texte et du décret du 30 janvier 2002 et en bon état d’usage et de réparation, pourvu des équipements mentionnés au bail en bon état de fonctionnement et d’entretenir les lieux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. Il a également l’obligation d’assurer au locataire la jouissance paisible des lieux.

Mme [Y] reproche à la SCI du Mortier – I d’avoir coupé volontairement le chauffage de son appartement d’octobre 2021 à mi-décembre 2021 ainsi que de novembre 2022 au 21 janvier 2023, ce dont elle dit justifier par les courriers du conseil de la SCI du Mortier – I justifiant ces coupures par le non paiement des charges, par constat d’huissier, par une plainte déposée à la gendarmerie ainsi qu’un courrier qu’elle a adressé au Préfet et un article dans la presse.

Elle estime qu’il en est résulté une surconsommation d’électricité et avoir ainsi subi un trouble de jouissance équivalent à deux mois et deux jours de loyer pour 2021 et deux mois et 9 jours pour 2022 et sollicite en conséquence la somme de 1.637,50 ', au delà du préjudice moral et matériel également subis.

Elle invoque donc également un préjudice matériel et un préjudice moral consécutifs non seulement à ces coupures injustes de chauffage en période hivernale alors qu’elle vit dans les lieux avec sa jeune enfant, ce qui l’a obligée à faire l’acquisition de convecteurs électriques engendrant une surconsommation d’électricité mais également :

au fait de ne pas avoir été mise en mesure de choisir ses fournisseurs de gaz et d’électricité,

aux pressions émanant de M. [L] [K] de la SCI pour qu’elle règle les charges injustifiées, lui interdisant l’accès aux parties communes, ne lui délivrant pas les quittances de loyer,

au comportement provoquant et menaçant dont son bailleur a fait preuve depuis le début de la procédure,

aux pressions exercées pour qu’elle quitte les lieux au 1er novembre 2022, prenant pour acquis le congé lui ayant été délivré, notamment en donnant à la CAF des informations fausses ayant conduit à la suspension de ses allocations et à la désignation d’un médiateur, faisant preuve d’un véritable harcèlement à son égard.

La SCI du Mortier – I soutient que Mme [Y] ne rapporte pas la preuve d’une coupure de chauffage pendant 37 jours, reconnaissant avoir coupé le chauffage quelques jours en octobre 2020 et indiquant lui avoir fourni des convecteurs électriques pour ne pas la laisser sans chauffage ce qui lui permet de s’acquitter de l’électricité directement auprès de son fournisseur, étant précisé que les vannes sont situées dans les colonnes montantes accessibles à tous les locataires qui peuvent les activer ou non et constaté que le relevé des index de chauffage confirme qu’elle en a fait usage.

Elle estime que la demande de Mme [Y] à hauteur de 1.637,50 ' consiste en une demande de remboursement de consommation d’électricité sans lien avec la prétendue indécence des lieux et fait doublon avec la demande au titre du préjudice moral et matériel également injustifiée alors que Mme [Y] reconnaît elle-même avoir encombré les parties communes, ne démontre pas s’être vu refuser l’accès à ces parties communes sauf pendant des travaux de remise en état et s’est octroyée le droit de mettre une piscine sur la pelouse commune pourtant refusée. Elle ajoute qu’elle ne rapporte pas la preuve d’un comportement inapproprié de la bailleresse dont le gérant se rend sur les lieux de manière hebdomadaire pour la gestion et le suivi des travaux.

Sur ce,

Le chauffage du logement loué est un critère de décence au sens des textes précités et relève de l’obligation de délivrance à laquelle le bailleur est tenu.

Le dossier révèle sans ambages que la SCI du Mortier – I a coupé le chauffage du logement de Mme [Y] à plusieurs reprises, le conseil de la bailleresse ayant justifié la première coupure survenue en octobre 2020, alors que Mme [Y] avait déposé plainte dès le 6 octobre, par le non paiement des charges et le conseil de Mme [Y] l’ayant informée par mail du 29 octobre 2020 qu’après remise en route du chauffage le 23 octobre, il avait de nouveau été arrêté le 26 octobre. Le gérant de la SCI auquel le maire avait annoncé la saisine de l’Agence régionale de santé a indiqué à ce dernier avoir réactivé le chauffage le 17 décembre 2021 suite à un article paru dans la presse sur cette affaire. Par la suite, la SCI du Mortier – I a, par courrier du 4 octobre 2022, informé Mme [Y] qu’elle mettait à sa dispositions trois radiateurs électriques pour la période restante et le 17 novembre 2022, le gérant de la SCI a informé ses locataires de la mise à l’arrêt du chauffage suite à une dégradation des compteurs calorifiques qu’il a imputée à Mme [Y] dans sa plainte du même jour, le conseil de cette dernière ayant adressé un courrier au conseil de la bailleresse le 22 novembre pour l’informer de ce que seul le chauffage de Mme [Y] avait été coupé et l’était encore. Au demeurant, Mme [Y] avait de nouveau déposé plainte le 14 novembre 2022 pour une coupure de chauffage en date du 12 novembre.

Dans ses écritures, Mme [Y] déclare que le chauffage n’a été rétabli que le 21 janvier 2023 suite au jugement de première instance.

S’il est devenu sans objet d’ordonner à la SCI du Mortier – I de rétablir le chauffage, il n’en demeure pas moins que cette dernière a incontestablement manqué à son obligation de délivrance, la fourniture de radiateurs électriques ne compensant que très modérément la gravité de ce manquement dès lors que le bail stipule la fourniture de chauffage au gaz et que l’installation de compteurs électriques individuels évitent au bailleur de faire l’avance des frais d’électricité dont le montant a nécessairement augmenté pour la locataire du fait de ce mode précaire de chauffage.

Il en résulte pour Mme [Y] un préjudice de jouissance, un préjudice matériel et un préjudice moral dont l’indemnisation ne fait pas double emploi.

S’agissant du comportement plus général du gérant de la bailleresse dans le cadre de ces relations des plus conflictuelles, il est acquis qu’il lui a donné congé des lieux pour le 1er novembre et informé la CAF de ce départ ce qui a entraîné la désignation d’un médiateur pour rétablir l’APL, ce qui ne peut être retenu au titre de pressions exercées sur l’intimée, pas plus que le fait de signaler à la CAF un impayé de charges locatives. Les autres manifestations de cette pression telle qu’invoquées par Mme [Y] ne sont pas rapportées.

S’agissant du préjudice de jouissance, compte tenu de la durée totale des coupures de chauffage, il y a lieu de l’évaluer à la somme de 750 ' correspondant à 50 % du loyer pendant 4 mois.

Le préjudice matériel correspond au coût supplémentaire en électricité que la cour évalue à 200 ' correspondant à 2 mois d’électricité.

Le préjudice moral pour Mme [Y], vivant seule dans les lieux avec sa jeune fille sera justement indemnisé à hauteur de 300 ' par mois pendant 4 mois donc 1.200 ' au total.

La SCI du Mortier – I est en conséquence condamnée à payer à Mme [Y] la somme totale de 2.150 ', en indemnisation de ses préjudices résultant des coupures de chauffage.

Le jugement de première instance est confirmé sur le principe de la condamnation mais infirmé s’agissant du quantum.

Sur la validité du congé et la demande de résiliation du bail

Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

b) d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Mme [Y] invoque le caractère non sérieusement motivé du congé en ce que :

le non paiement des charges est justifié,

les deux mois d’impayé de juin 2021 et janvier 2022 correspondent à la non perception de l’APL directement versée au bailleur qui ne peuvent être utilisés pour caractériser un impayé du preneur, et qui lui ont bien été versées en l’espèce comme cela résulte du décompte de la CAF du 31 mai 2022, étant précisé qu’elle-même n’est plus redevable d’aucune somme au titre du loyer résiduel d’octobre à décembre 2021,

les troubles anormaux de voisinage ne sont pas rapportés, rien ne corroborant les affirmations de la SCI du Mortier – I lesquelles sont loin de caractériser de tels troubles et Mme [Y] ayant également déposé plainte contre M. [B] pour des faits de violence.

La SCI du Mortier – I fait valoir que Mme [Y] a agressé physiquement et verbalement M. [B] le 4 novembre 2021, ce qui a motivé le congé et l’a séquestré quelques jours plus tard dans son appartement où il a subi des violences, ce qui a entraîné son dépôt de plainte et la confirmation du congé.

Elle invoque au surplus le non paiement des charges et rappelle qu’un congé est par principe valable sauf à être contesté devant le juge, en sorte qu’elle n’avait pas à attendre sa validation pour faire les démarches en vue d’une relocation.

Elle sollicite à titre subsidiaire le prononcé de la résiliation du bail aux torts de la locataire, en raison du non paiement des charges, faisant observer que le chauffage a été coupé pour cette raison et non pas l’inverse et qu’elle avait mis du chauffage à disposition de Mme [Y].

Elle fait en outre valoir que :

l’hébergement de ses parents dans l’appartement entraîne promiscuité, problèmes d’humidité, de bruit ou encore d’hygiène, hébergement confirmé par l’intimée qui dans sa plainte du 11 novembre 2021 prétend que son père tombe régulièrement malade à cause du manque de chauffage,

Mme [Y] a un comportement inadapté en utilisant de manière inappropriée les parties communes en entreposant de multiples objets et cartons et fait l’acquisition de plusieurs chats qui sont régulièrement en divagation et génèrent des excréments dans les mêmes parties communes,

ses voisins [G]-[I] ont fini par quitter les lieux en raison de son comportement,

les dégradations des colonnes montantes du chauffage le 12 novembre après que le chauffage ait été coupé sont le fait de la famille [Y].

Sur ce,

La SCI du Mortier – I a donné congé des lieux à Mme [Y] le 8 novembre 2021 et le 20 novembre pour les motifs suivants :

loyers impayés (2 mois à ce jour),

charges impayées depuis 24 mois,

troubles anormaux de voisinage (non ramassage des excréments de vos animaux familiers dans les parties communes, étendage répété de linges sur le balcon, dépôts de toute sorte dans les parties communes en particulier dans les escaliers et sous le préau),

agressions verbales à l’égard des anciens voisins [G] et [I],

agressions physiques et verbales envers M. [L] [B] le 4 novembre 2021 et séquestration et violence à son égard le 10 novembre 2021.

S’agissant du non paiement des charges, la cour retient qu’au moment du congé et sous réserve du paiement d’une somme de 600 ' au total, Mme [Y] s’abstenait de payer ses charges locatives depuis deux ans s’agissant de l’électricité et du chauffage et s’était abstenue de payer les charges d’eau froide pendant plus d’une année. Si elle considérait que son bailleur n’en justifiait pas, elle a néanmoins été invitée à plusieurs reprises à effectuer elle-même le relevé de ses compteurs individuels provisoires ou à assister à ces relevés, sans pour autant le faire et ne justifie pas avoir expliqué à son bailleur, en réponse à ses courriers recommandés les raisons pour lesquelles elle ne s’acquittait pas des-dites charges d’énergie, même partiellement. Au demeurant, la cour retient que ces dernières sont fondées dans la présente procédure. La cour considère en conséquence que ce manquement de l’intimée à cette obligation est suffisamment grave pour justifier le congé qui lui a été donné, sans que les coupures de chauffage ne puissent contredire le caractère légitime et sérieux de ce motif, dès lors qu’elles en sont la conséquence.

Au surplus, la SCI du Mortier – I verse aux débats des échanges de sms dont il résulte l’existence de nuisances sonores de la part de Mme [Y] dont se sont plaignent de manière récurrente ses voisins ce qui caractérise pour partie le trouble anormal de voisinage dénoncé par l’appelante.

La cour dit en conséquence valable les congés délivrés les 8 et 20 novembre 2021 sans qu’il soit besoin d’examiner les autres motifs invoqués et constate que Mme [Y] est occupante sans droit, ni titre depuis le 2 novembre 2022.

La cour ordonne en conséquence l’expulsion de Mme [Y] et celle de tous occupants de son chef au besoin par la force publique et la condamne à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à son départ des lieux, en ce compris le chauffage.

Sur les mesures accessoires

La décision déférée est infirmée en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du Code de procédure civile en première instance.

Mme [Y] qui succombe principalement supportera les dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande en outre de condamner Mme [R] [Y] à payer à la SCI du Mortier – I la somme totale de 2.000 ', en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, en première instance et à hauteur d’appel.

Mme [R] [Y] est déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel,

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme la décision attaquée en ce qu’elle a ordonné à la Sci Du Mortier-I de délivrer les quittances de loyer à Mme [R] [Y] sous astreinte de 50 ' par jour de retard passé un délai de huit jours, sauf à dire que ce délai court à compter de la signification du présent arrêt ;

L’infirme en ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute Mme [R] [Y] de sa demande d’installation d’un compteur individuel de gaz ;

Condamne Mme [R] [Y] à payer à la SCI du Mortier – I la somme totale de 5.267,16 ' correspondant à sa consommation depuis son entrée dans les lieux, d’eau jusqu’au dernier trimestre 2020, d’électricité jusqu’au 5 juillet 2022, de chauffage jusqu’au 22 novembre 2022 ;

Déboute la SCI du Mortier – I de sa demande au titre de l’arriéré de loyer ;

Condamne la SCI du Mortier – I à payer à Mme [R] [Y] la somme totale de 2.150 ', en indemnisation de ses préjudices résultant des coupures de chauffage ;

Déclare valables les congés délivrés les 8 et 20 novembre 2021 par la SCI du Mortier – I et constate que Mme [R] [Y] est occupante sans droit, ni titre depuis le 2 novembre 2022 ;

Ordonne l’expulsion de Mme [R] [Y] et celle de touts occupants de son chef, au besoin par la force publique ;

Condamne Mme [R] [Y] à payer à la SCI du Mortier – I une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges en ce compris le chauffage jusqu’à son départ des lieux ;

Condamne Mme [R] [Y] aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne Mme [R] [Y] à payer à la SCI du Mortier – I la somme totale de 2.000 ', en application de l’article 700 du Code de procédure civile, en première instance et à hauteur d’appel ;

Déboute Mme [R] [Y] de sa demande sur ce fondement ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT