N° RG 21/00559 – N° Portalis DBVX-V-B7F-NLSI

Décision du Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond du 01 décembre 2020

(loyers commerciaux)

RG : 19/00018

S.C.I. NISS

C/

S.A.R.L. RG FITNESS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile A

ARRET DU 06 Février 2025

APPELANTE :

S.C.I. NISS

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par la SELARL BALAS METRAL & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 773

INTIMEE :

S.A.R.L. RG FITNESS

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par la SELARL INCEPTO AVOCATS – DROIT DE L’ENTREPRISE, avocat au barreau de LYON, toque : 703

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 09 Novembre 2021

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Février 2023

Date de mise à disposition :11 mai 2023 prorogée au 28 septembre 2023, puis 30 novembre 2023,29 février 2024, 4 juillet 2024, 26 septembre 2024, 31 octobre 2024, 28 novembre 2024, 30 janvier 2025, 6 février 2025 les avocats dûment avisés conformément à l’article 450 dernier alinéa du code de procédure civile

Audience tenue par Anne WYON, président, et Julien SEITZ, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Séverine POLANO, greffier

A l’audience, a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Anne WYON, président

— Julien SEITZ, conseiller

— Raphaële FAIVRE, vice présidente placée

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Par acte sous-seing privé du 9 octobre 1998 a été donné à bail à la société lyonnaise de sports et loisirs un local commercial à usage de salle de culture physique situé à [Adresse 10], pour une durée de neuf années commençant à courir le 1er juillet 1996.

La SCI Niss (la SCI) est devenue propriétaire des locaux le 9 mars 2000 et en 2007, la société RG Fitness a fait l’acquisition du fonds de commerce.

Le 17 juillet 2009, la bailleresse et la société preneuse ont conclu un avenant de renouvellement du bail pour 9 ans commençant à courir le 1er décembre 2008 moyennant un loyer annuel de 29'574,20 euros hors-taxes et hors charges.

Par acte d’huissier de justice du 30 mai 2017, la SCI a fait signifier à la société RG Fitness un congé à effet du 30 novembre 2017 assorti d’une offre de renouvellement moyennant un loyer annuel déplafonné de 65.000 euros hors charges et hors taxes à compter du 1er décembre suivant.

Par courrier recommandé du 4 juillet 2017, la société RG Fitness a accepté le renouvellement du bail et contesté le déplafonnement du loyer.

La SCI a notifié à la preneuse un mémoire préalable invoquant une évolution notable des facteurs locaux de commercialité et a saisi la commission départementale de conciliation des baux commerciaux qui a estimé, lors de sa séance du 19 avril 2018, que les éléments rapportés par le bailleur n’étaient pas suffisants pour justifier déplafonnement. Elle a constaté que le loyer actuel était faible par rapport à la valeur locative, qui se situait autour de 46'000 euros.

La SCI a saisi le juge des loyers commerciaux afin que le loyer renouvelé soit fixé à 46'000 euros par an. Par jugement du 17 septembre 2019 a été désigné un expert judiciaire qui a déposé son rapport le 20 juillet 2020, concluant qu’il n’y avait pas de modification notable et positive des facteurs de commercialité de nature à profiter au fond et que la valeur locative de renouvellement correspondait au loyer plafonné, soit 30'596,81 euros.

Par jugement du 1er décembre 2020, la juridiction des loyers commerciaux a débouté la SCI de sa demande de déplafonnement du bail et de ses demandes subséquentes et a dit que le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er décembre 2017 serait celui établi en fonction des règles d’indexation soit 32'196,81 euros. Elle a condamné la SCI à verser à la société la somme de 1000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et n’a pas ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration du 22 janvier 2021, la SCI Niss a relevé appel de cette décision.

Par conclusions déposées au greffe le 16 avril 2021,elle demande à la cour d’infirmer le jugement du 1er septembre 2020 et de :

— fixer à 42'640 euros par an en principal outre charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er décembre 2017,

— dire que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence et que la société RG Fitness devra verser à la SCI Niss le complément dû à ce titre ;

— condamner la société RG Fitness au paiement des intérêts au taux légal sur la différence entre le loyer payé par elle et celui qui sera fixé pour le bail renouvelé à compter de décembre 2017 jusqu’à parfait paiement ;

— condamner la société RG Fitness à lui payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d’appel qui comprendront les frais d’expertise.

Par conclusions déposées au greffe le 5 mai 2021, la société RG Fitness demande à la cour de confirmer le jugement et de condamner la SCI à lui payer 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens d’appel.

La SCI reproche essentiellement au premier juge d’avoir retenu que l’implantation en 2013 du pôle inter modal d’Oullins ne constituait pas une modification notable des facteurs locaux de commercialité au motif que le flux de voyageurs se faisait prioritairement de la commune d’Oullins vers celles de Lyon et de Villeurbanne, que la création de la médiathèque a réduit le nombre de places de stationnement et que le parking relais ne bénéficie qu’aux abonnés TCL alors que l’augmentation de la population de la commune et la création de nombreux logements et de bureaux à Oullins pendant la période de référence sont constitutives d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

La société RG Fitness fait essentiellement valoir que le juge a retenu pour la commune d'[Localité 9] une augmentation de la population de 2,40 % pendant le bail expiré, chiffre nettement inférieur à la tendance nationale de 4,39 % et que l’implantation de nouveaux bureaux et logements ne saurait justifier une augmentation de fréquentation pour le commerce considéré, d’autant que trois autres établissements sont ou étaient situés à proximité, et que la motivation du jugement n’est empreinte d’aucune incohérence.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 novembre 2021.

MOTIVATION

Le litige opposant les parties porte sur l’appréciation des facteurs locaux de commercialité, la bailleresse soutenant que le juge des loyers commerciaux n’a pas répondu à ses critiques du rapport d’expertise.

L’expert a relevé que le local bénéficie d’une bonne desserte par les transports en commun résultant notamment de l’ouverture d’un pôle d’échange multimodal le 11 décembre 2013, pendant la période de référence. Depuis cette date, la ville est en effet reliée à [Localité 8] et [Localité 13] par la ligne B du métro qui traverse les 7ème, 3è et 6è [Localité 5], la gare d'[Localité 9] constituant le terminus de la ligne. L’expert précise que le secteur est également desservi par de nombreuses lignes de bus et que la gare SNCF, où s’arrêtent les TER reliant [Localité 8] à [Localité 7] en passant par [Localité 12] se situe à proximité immédiate des lieux loués.

Il a toutefois conclu que 'la création du pôle multimodal ne semble pas permettre de caractériser une modification notable de nature à profiter au fond étudié tenant compte de l’activité exercée et de sa situation'.

L’expert a également retenu que la médiathèque créée pendant la période a remplacé

un parking d’une centaine de places et offre seulement 55 places de stationnement, que le parking relais attaché au pôle d’échange multimodal offre 421 places mais ne bénéficie qu’aux abonnés des transports en commun lyonnais et qu’il est utilisé par la population locale pour se rendre à [Localité 8] et ne permet pas de flux à destination d'[Localité 9] de sorte que cet élément est peu profitable aux locaux loués qui disposent une offre de stationnement plus réduite. Il relève que la durée de stationnement gratuite est passée de 20 à 45 minutes en 2013 mais qu’elle n’est pas significative au regard de la durée d’une séance de sport. Il en conclut que l’offre de stationnement n’a pas fait l’objet de modification notable.

L’expert a également noté que la population a augmenté de 2,42 % sur la période considérée, ce qui est inférieur à la tendance nationale sur la même période (+ 4, 39 %), et que la création de logements à proximité des locaux loués a pu avoir une incidence sur la modification des facteurs locaux de commercialité mais que celle-ci doit être nuancée compte tenu de l’activité exercée et en raison de la présence d’autres salles de sport dans la commune.

La SCI soutient que la société RG Fitness n’est pas exclusivement fréquentée par des clients résidant ou travaillant à proximité, et que l’augmentation de la population ainsi que les nouvelles constructions de logements et de bureaux constituent une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

La cour retient que trois immeubles comptant 103 logements ont en effet été construits à proximité des lieux loués, les immeubles le [Adresse 6] et le Centrale Plaza étant particulièrement proches de la salle de sport alors que le troisième immeuble de 14 logements se trouve plus éloigné. Elle retient également que des immeubles de bureaux ont été créés à proximité, avec notamment l’aménagement de la ZAC Narcisse Bertoley toute proche, ce qui est en effet favorable à une augmentation de la fréquentation de la salle de sport.

La cour considère que la proportion des nouveaux habitants des 103 logements et des personnes qui travaillent dans les bureaux situés à proximité de la salle de sport qui sont susceptibles de la fréquenter régulièrement n’est pas considérable, d’autant que des concurrents se sont installés dans la zone considérée pendant la période de référence, qu’ainsi que l’a indiqué l’expert, la présence du pôle multimodal d’échange permet un transit important de population sans pour autant que celle-ci ne marque un arrêt dans la ville d'[Localité 9] aux fins de faire du sport dans les lieux loués, les utilisateurs de telles salles étant généralement des personnes habitant ou travaillant à proximité, et que durant la période considérée le stationnement à proximité de la salle s’est au surplus réduit, la durée de gratuité dudit stationnement étant insuffisante pour favoriser la fréquentation des lieux qui exige une durée totale bien supérieure à 45 minutes.

La cour retient en outre que la section de la [Adresse 11] où est installé le commerce est peu passante et quasiment dépourvue de commercialité, et que la création d’une médiathèque est sans incidence sur la fréquentation de la salle de sport voisine.

C’est pourquoi l’évolution incontestable du nombre de personnes susceptibles de fréquenter les lieux loués n’est pas, dans les conditions rappelées ci-dessus, suffisamment importante, au regard des éléments recueillis par l’expert, pour justifier le déplafonnement sollicité par la bailleresse.

Le jugement critiqué sera en conséquence confirmé dans toutes ses dispositions.

La société bailleresse succombant en son recours, elle supportera les dépens d’appel. L’équité ne commande pas de faire application en l’espèce l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu par la juridiction des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Lyon le 1er décembre 2020 (RG 19/00018) dans toutes ses dispositions;

Y ajoutant,

Rejette les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Niss aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT