N° RG 22/07051 – N° Portalis DBVX-V-B7G-OSH2

Décision du Juge des contentieux de la protection de Villeurbanne au fond du 23 juin 2022

RG : 22-001108

[U]

C/

S.A. ALLIADE HABITAT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 23 Avril 2025

APPELANT :

M. [I] [U]

né le 30 Mai 1982 à [Localité 3] (MAROC)

[Adresse 2]

[Localité 4]

(bénéficiaire d’une aide juridictionnelle totale numéro 2022/013911 du 22/09/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Lyon)

Représenté par M^e Sandrine ROUXIT, avocat au barreau de LYON, toque : 355

INTIMÉE :

La Société ALLIADE HABITAT, société anonyme d’habitation de loyer modéré à conseil d’administration, société anonyme d’HLM à conseil d’administration, inscrite au registre du commerce et des société de LYON sous le numéro B 960 506 152, dont le siège social est [Adresse 1], représentée par son directeur général en exercice

Représentée par M^e Fabienne DE FILIPPIS, avocat au barreau de LYON, toque : 218

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 13 Janvier 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 Février 2025

Date de mise à disposition : 23 Avril 2025

Audience présidée par Nathalie LAURENT, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 août 2015, la Sa Alliade Habitat a consenti à M. [I] [U] le bail d’un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 320,57 ', outre les charges.

Par acte du 2 décembre 2021, la Sa Alliade Habitat a fait commandement à M. [I] [U] de payer la somme de 2.687,12 ', outre les frais, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par exploit du 11 février 2022, la Sa Alliade Habitat a fait assigner M. [I] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villeurbanne.

Par jugement contradictoire du 23 juin 2022, le juge des contentieux de la protection a :

Constaté la résiliation judiciaire du bail ayant lié les parties à la date du 3 février 2022 ;

Autorisé la Sa Alliade Habitat à faire procéder à l’expulsion de M. [I] [U] et à celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à défaut pour M. [I] [U] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

Condamné M. [I] [U] à payer à la Sa Alliade Habitat :

· la somme de 1.912,68 ', au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 avril 2022, échéance d’avril 2022 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement,

· une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et charges courants, outre indexation prévue par le contrat, à compter du 1er mai 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté toutes autres demandes contraires ou plus amples des parties ;

Condamné M. [I] [U] aux dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par décision du 13 octobre 2022, la commission de surendettement des particuliers du Rhône a imposé le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de M. [I] [U] dont elle avait prononcé la recevabilité de la demande le 18 août 2022.

Par déclaration enregistrée le 21 octobre 2022, M. [I] [U] a interjeté appel du jugement de première instance.

Par décision du 30 novembre 2022, la commission de surendettement des particuliers du Rhône a confirmé le rétablissement personnel de M. [I] [U], à compter du 13 octobre 2022.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 17 juillet 2023, M. [I] [U] demande à la cour :

Confirmer le jugement du 23 juin 2022 en ce qu’il a :

· Débouté la Sa Alliade Habitat du paiement de la somme de 600 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Réformer le jugement du 23 juin 2022 en ce qu’il a :

· Constaté la résiliation judiciaire du bail ayant lié les parties à la date du 3 février 2022 ;

· Autorisé la Sa Alliade Habitat à faire procéder à l’expulsion de M. [I] [U] et à celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à défaut pour M. [I] [U] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

· Condamné M. [I] [U] à payer à la Sa Alliade Habitat :

* la somme de 1912,68 ', au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 avril 2022, échéance d’avril 2022 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement,

* une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et charges courants, outre indexation prévue par le contrat, à compter du 1er mai 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

· Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

· Rejeté toutes autres demandes contraires ou plus amples des parties, ;

· Condamné M. [I] [U] aux dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

· Rappelé que l’exécution provisoire est de droit ;

Et statuant de nouveau,

Juger que la Sa Alliade Habitat renonce au prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;

Condamner la Sa Alliade Habitat à payer à M. [I] [U] la somme de 101,51 ' correspondant à des frais d’huissier effacés par la commission de surendettement ;

Débouter la Sa Alliade Habitat de toutes ses autres demandes ;

Si par extraordinaire la cour considérait qu’il restait devoir un arriéré de loyer,

Opérer une compensation entre les sommes dues ;

Accorder à M. [I] [U] les plus larges délais de paiement à savoir 20 ' supplémentaires par mois jusqu’au règlement de l’éventuelle créance restante due à la Sa Alliade Habitat par M. [I] [U] ;

Autoriser M. [I] [U] à régler la somme mensuelle de 20 ' en sus du règlement du loyer et des charges courants, en règlement de l’éventuelle créance restant due ;

Rappeler que les délais de paiement accordés à M. [I] [U] suspendent l’application de la clause résolutoire ;

Si par extraordinaire la cour considérait que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties étaient réunies à la date du 3 février 2022,

Ordonner la suspension des effets de la clause résolution du bail liant les parties pendant un délai de 2 ans à compter du 13 octobre 2022 qui expirera le 12 octobre 2024 ;

Juger qu’en cas de défaillance du locataire du payement d’un loyer courant, la résiliation du bail ne pourra intervenir qu’après la délivrance d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de la Sa Alliade Habitat restée infructueuse pendant un délai d’un mois ;

En tout état de cause,

Débouter la Sa Alliade Habitat de l’ensemble de ses demandes ;

Condamner la Sa Alliade Habitat à payer à Maître Sandrine Rouxit, avocat, une somme de 1.500 ' HT, soit 1.800 ' TTC, au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens que M. [I] [U] aurait exposés s’il n’avait pas été bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, et ce conformément à l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 ;

Donner acte à Maître Sandrine Rouxit, avocat, de ce qu’il s’engage à renoncer au bénéfice de l’aide juridictionnelle si, dans les douze mois du jour où la décision à intervenir est passée en force de chose jugée, elle parvient à recouvrer auprès de la Sa Alliade Habitat la somme allouée, et si cette somme est supérieure à l’indemnité qui lui aurait été versée au titre de l’aide juridictionnelle ;

Condamner la Sa Alliade Habitat aux entiers dépens de première instance et d’appel, distraits au profit de maître Sandrine Rouxit, avocat, sur son affirmation de droit ;

M. [I] [U] soutient que l’effacement de ses dettes vaut régularisation des incidents de paiement et précise que l’effacement porte sur l’arriéré locatif ainsi que sur les frais d’huissier, intérêts et dépens, la société Alliade Habitat reconnaissant elle-même que sa créance était effacée mais ayant omis d’annuler la somme de 101,51 ' au titre de frais d’huissier dans le décompte versé, en sorte qu’elle doit être condamnée à lui restituer cette somme.

Il fait valoir qu’il paye son loyer courant, ce que la société Alliade Habitat reconnaît et que cette dernière demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail, en sorte qu’elle doit être déboutée de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire, sauf à ordonner la suspension de cette clause du 13 octobre 2022 au 12 octobre 2022.

Il sollicite à titre subsidiaire, de se voir accorder des délais de paiement, faisant état de sa situation matrimoniale, de ce qu’il est le père d’un enfant et de ce qu’il n’a plus d’activité salariale. Il s’oppose à demande en application de l’article 700 du Code de procédure civile, compte tenu du caractère irrémédiablement compromis de sa situation.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 10 novembre 2023, la Sa Alliade Habitat demande à la cour :

Débouter M. [I] [U] de l’intégralité de ses demandes et prétentions ;

Vu l’actualisation de la dette locative,

Vu la décision de la commission de surendettement des particuliers du Rhône du 30 novembre 2022 qui a validé les mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de M. [I] [U],

Infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villeurbanne le 23 juin 2022 en ce qu’il a :

· Constaté la résiliation judiciaire du bail ayant lié les parties à la date du 3 février 2022 ;

· Autorisé la Sa Alliade Habitat à faire procéder à l’expulsion de M. [I] [U] et à celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à défaut pour M. [I] [U] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

· Condamné M. [I] [U] à payer à la Sa Alliade Habitat :

* la somme de 1912,68 ', au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 avril 2022, échéance d’avril 2022 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement,

* une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et charges courants, outre indexation prévue par le contrat, à compter du 1er mai 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

· Rejeté toutes autres demandes contraires ou plus amples des parties ;

Et statuant en lieu et place,

Condamner M. [I] [U] à payer les loyers et charges et indemnités d’occupation qui seront dus au jour de l’audience ;

Constater que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties étaient réunies à la date du 3 février 2022 ;

Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire du bail liant les parties pendant un délai de 2 ans à compter du 13 octobre 2022 qui expirera le 12 octobre 2024, sous la condition que M. [I] [U] paie le loyer et les charges courants à leur échéance ;

Dire que si M. [I] [U] paye les loyers et charges courants à leur échéance pendant ce délai de 2 ans jusqu’au 12 octobre 2024, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

A défaut de paiement des loyers et des charges courants à leur échéance, la clause résolutoire reprendra de plein droit ses effets ;

En ce cas,

Constater la résiliation du bail liant les parties ;

Autoriser la Sa Alliade Habitat à faire procéder à l’expulsion de M. [I] [U] et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

Condamner M. [I] [U] à payer à la Sa Alliade Habitat une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et charges courants outre indexation prévue par le contrat qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

Confirmer le surplus du jugement entrepris et par conséquent ;

Condamner M. [I] [U] aux dépens en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation ;

Y ajoutant dans tous les cas,

Condamner M. [I] [U] à payer à la Sa Alliade Habitat la somme de 1.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [I] [U] à supporter les entier dépens tant les dépens de première instance que les dépens d’appel ces derniers distraits au profit de Maître Fabienne de Filippis avocat sur son affirmation de droit ;

La société Alliade Habitat prend acte de l’effacement de la dette locative par la décision de la commission de surendettement des particuliers du Rhône et reconnaît que le compte locataire de M. [U] n’est plus débiteur au 9 novembre 2023. Elle souligne toutefois que cette décision a fixé l’effacement de sa créance locative à la date du 13 octobre 2022, de sorte que les créances postérieures que ce soit des loyers et charges/ indemnités d’occupation ou des frais d’huissiers restent imputables à M. [U] qui doit notamment payer les loyers et charges courants, comme le rappelle également la décision de la commission.

Elle affirme par ailleurs que contrairement aux déclarations de M. [U], elle n’a jamais renoncé au constat de la résiliation du bail qui est bien encourue. Elle fait valoir qu’au 18 août 2022, date de la décision de la commission de surendettement des particuliers du Rhône ayant constaté la situation de surendettement de M. [U] et prononcé la recevabilité de son dossier, la clause résolutoire était déjà acquise depuis le 3 février 2022. Elle déclare solliciter l’application de l’article 24-VIII de la loi de 1989 c’est à dire la suspension des effets de la clause jusqu’au 12 octobre 2024, sous réserve du paiement des loyers courant par M. [U], à défaut de quoi, la clause reprendra son plein effet.

Elle s’oppose à sa demande de paiement de la somme de 101,50 ' dont il n’est nullement créancier, ne l’ayant jamais payée.

Elle estime que les dépens de première instance doivent être laissés à sa charge dès lors qu’ils étaient justifiés par la procédure et qu’il doit également supporter les dépens d’appel, un effacement de dette ne constituant pas un paiement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’arriéré locatif

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers du Rhône a procédé à l’effacement total des dettes de M. [U] en application de sa décision rendue le 13 octobre 2022 imposant son rétablissement personnel. Ainsi, la société Alliade reconnaît que le compte de M. [U] n’est plus débiteur au 9 novembre 2023 et ne fait état d’aucune dette depuis cette date.

Dès lors, le jugement est infirmé en ce qu’il a condamné le locataire à payer l’arriéré locatif.

Par ailleurs, la demande de M. [I] [U] en remboursement d’une somme effacée ne saurait prospérer dès lors que par définition, l’effacement de la dette locative n’équivaut pas à son paiement.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Le premier juge a fait application de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, selon lequel « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, les conditions d’acquisition de plein droit de la clause résolutoire étaient bien réunies à la date du 3 février 2022, soit six mois avant la décision de la commission de surendettement des particuliers du Rhône du 18 août 2022 constatant la situation de surendettement de M. [I] [U] et prononçant la recevabilité de son dossier.

Toutefois, en application de l’article 24-VIII de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de 2 ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture’ Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de 2 ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire elle reprend son plein effet.

Dès lors, le jugement est infirmé en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, mais la cour constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties étaient réunies à la date du 3 février 2022.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Compte tenu de l’effacement de la dette locative et de la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire au 3 février 2022, la cour ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties pendant un délai de 2 ans à compter du 13 octobre 2022 et expirant le 12 octobre 2024, sous la condition que M. [I] [U] paie le loyer et les charges courants à leur échéance.

Par ailleurs, en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants à leur échéance pendant ce délai de 2 ans expirant le 12 octobre 2024, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le bail serait résilié de plein droit.

Dans cette hypothèse, le maintien dans les lieux de M. [I] [U] en dépit de la résiliation du bail causerait encore à la Sa Alliade Habitat un préjudice financier incontestable puisqu’elle ne pourrait tirer profit de son bien, faute d’être en mesure de le relouer.

Ce dommage serait réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer outre les charges, ladite indemnité étant alors exigible jusqu’à la libération définitive des lieux par la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

L’effacement ne valant pas paiement, le jugement de première instance est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du Code de procédure civile.

Succombant, M. [I] [U] supportera également les dépens d’appel.

Par ailleurs, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile à hauteur d’appel et de débouter les deux parties de leurs demandes respectives à ce titre.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel ;

Infirme le jugement sauf en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

Constate que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties étaient réunies à la date du 3 février 2022 ;

Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire du bail liant les parties pendant un délai de 2 ans à compter du 13 octobre 2022 qui expirera le 12 octobre 2024, sous la condition que M. [I] [U] paie le loyer et les charges courants à leur échéance ;

Dit que si M. [I] [U] paye les loyers et charges courants à leur échéance pendant ce délai de 2 ans jusqu’au 12 octobre 2024, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

Dit qu’à défaut de paiement de tout ou partie des loyers et des charges courants à leur échéance, la clause résolutoire reprendra de plein droit tous ses effets sans qu’il soit besoin d’une nouvelle action en justice ;

Dans cette hypothèse, et en tant que de besoin,

Constate la résiliation du bail liant les parties ;

Autorise la Sa Alliade Habitat à faire procéder à l’expulsion de M. [I] [U] et de tout occupant de son chef des lieux reçus à bail, dans les huit jours de la signification d’un commandement de quitter les lieux, faute de quoi il pourra y être contraint par un commissaire de justice assisté de la force publique et d’un serrurier ;

Ordonne en tant que de besoin l’expulsion de M. [I] [U] ainsi que tous occupants de son chef par un commissaire de justice assisté de la force publique et d’un serrurier ;

Condamne M. [I] [U] à payer à la Sa Alliade Habitat à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et charges courants outre indexation prévue par le contrat qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux loués par la remise des clés ;

Y ajoutant,

Déboute M. [I] [U] de sa demande de remboursement de la somme de 101,50 ' ;

Condamne M. [I] [U] aux dépens d’appel ;

Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, à hauteur d’appel ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT