N° RG 21/06744 – N° Portalis DBVX-V-B7F-N2ER

Décision du Tribunal Judiciaire de Lyon

Au fond du 22 juillet 2021

( chambre 3 cab 03 C)

RG : 20/08086

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile A

ARRET DU 30 Octobre 2025

APPELANTE :

S.A.R.L. SIET

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Valérie BOS-DEGRANGE, avocat au barreau de LYON, toque : 1664

INTIMEE :

Mme [U] [C]

née le 17 Mai 1971 à [Localité 6] (69)

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par la SELARL TILSITT AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 1635

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 27 Septembre 2022

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 05 Mars 2025

Date de mise à disposition : 19 juin 2025 prorogée au 30 octobre 2025 les avocats dûment avisés conformément à l’article 450 dernier alinéa du code de procédure civile

Audience présidée par Julien SEITZ, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Julien MIGNOT, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Anne WYON, président

— Patricia GONZALEZ, président

— Julien SEITZ, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Julien SEITZ, conseiller pour le président empêché, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Selon acte du 1er juin 2014, Mme [U] [C] a donné à bail à la société Siet des locaux à usage de 'démanagement, transport, garde-meubles, location de box de garde-meubles, import-export, nettoyage général et location de véhicules sans chauffeur', situés [Adresse 1] (Rhône), contre versement d’un loyer annuel de 22.740 euros.

Par rapport du 23 avril 2020, la direction de la santé publique de la ville de [Localité 7] a relevé que les locaux pris à bail servaient en réalité à l’habitation de personnes, dans des conditions dangereuses et indignes.

Par assignation signifiée le 18 novembre 2020, Mme [C] a fait citer la société Siet à comparaître à jour fixe devant le tribunal judiciaire de Lyon, aux fins d’entendre prononcer la résiliation du bail et d’obtenir la condamnation de la défenderesse à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation, ainsi que la somme, en principal, de 182.960 euros de dommages-intérêts.

Par jugement du 22 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Lyon a :

— prononcé la résiliation judiciaire à compter du jugement du bail à usage commercial en date du 1er juin 2014 signé entre les parties ;

— ordonné à défaut de restitution volontaire des lieux loués, l’expulsion de la société Siet et de tous occupants de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique, du local commercial situé [Adresse 1] (Rhône) passé un délai de 4 mois courant à compter de la signification de la décision ;

— condamné la société Siet à verser à Mme [C] à compter du jugement et jusqu’à son départ effectif des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle de 2.285 euros ;

— condamné la société Siet à verser à Mme [C] la somme de 11.958 euros au titre du préjudice lié à la résiliation anticipée du bail ;

— condamné la société Siet à payer à Mme [C] la somme de 1.000 euros au titre de son préjudice moral ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— condamné la société Siet à payer à Mme [C] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Siet aux dépens ;

— constaté l’exécution provisoire de droit.

La société Siet a relevé appel de ce jugement selon déclarations enregistrées les 26 et 27 août 2021. Le conseiller de la mise en état a prononcé la jonction de ces appels par ordonnance du 07 juin 2022.

Par ordonnance du 29 novembre 2021, le conseiller délégué par le premier président a rejeté une demande d’arrêt de l’exécution provisoire formée par la société Siet.

La société Siet a libéré les locaux le 29 décembre 2021, tandis que Mme [C] a fait pratiquer la saisie-attribution de ses comptes bancaires le 28 décembre 2021.

***

Aux termes de ses conclusions récapitulatives déposées le 20 mai 2022, la société Siet demande à la cour de :

— prononcer la jonction des deux appels régularisés sous les numéros 21/06744 et 21/06773;

— infirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial, a ordonné son expulsion et l’acondamnée à payer à Mme [C] les sommes de 11.958 et 1.000 euros à titre de dommages-intérêts, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle de 2.285 euros, outre celle de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le confirmer pour le surplus ;

— dire et juger qu’en application de l’exécution provisoire, la société Siet s’est acquittée des causes du jugement et a libéré les lieux loués depuis le 29 décembre 2021 ;

sur l’appel incident :

— rejeter l’appel incident ainsi que les demandes tendant à sa condamnation au paiement des sommes de 38.345 euros, 6.519,60 euros et 10.000 euros ;

statuant à nouveau :

— condamner Mme [C] à lui rembourser la somme de 16.192,90 euros (sommes perçues dans le cadre des saisies attributions et au titre du dépôt de garantie) ;

— faire sommation à Mme [C] de justifier de la situation actuelle de l’immeuble, des démarches de commercialisation effectuées, pour la location dudit local ;

en tout état de cause :

— rejeter toute demande de Mme [C], au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— en conséquence condamner Mme [C] à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamner la même aux dépens de la présente instance.

La société Siet conteste tout défaut d’entretien des locaux. Elle ajoute que les lieux pris à bail ont été rendus à leur destination initiale deux jours après le contrôle opéré par les services de police le 07 février 2020. Elle reproche à Mme [C] de profiter des procédures administratives et pénales initiées par les autorités communale et judiciaire pour obtenir son éviction, afin de pouvoir vendre l’immeuble libre de toute occupation. Elle relève que Mme [C] a agi plus de six mois après la révélation des faits invoqués à l’appui de la demande de résiliation du contrat, ce qui témoigne de l’importance relative qu’elle attache à la faute alléguée.

Elle fait observer que la résiliation du bail et l’expulsion, qu’elle estime prononcées à tort, l’ont exposée à de graves conséquences, en nuisant à la poursuite de son activité et en générant une baisse significative de son chiffre d’affaires.

Elle conteste le chef de jugement par lequel le tribunal a retenu une perte de loyers au titre de la durée nécessaire à la recherche d’un nouveau locataire. Elle reproche au 1er juge de s’être basé, de manière inappropriée, sur les dispositions applicables à la délivrance d’un congé, alors que ces dispositions n’intéressent pas les hypothèses de résiliation anticipée d’une part et que la perte locative alléguée a déja été indemnisée au titre de l’indemnité d’occupation d’autrer part.

La société Siet estime en conséquence ne devoir aucune somme à Mme [C] et demande que les montants saisis sur ses comptes bancaires en exécution du jugement querellé lui soient restitués.

Concluant sur l’appel incident, elle fait observer que Mme [C] demeure particulièrement silencieuse sur les circonstances ayant fait obstacle à la relocation, en expliquant que l’intimée souhaitait en réalité céder les lieux à un promoteur immobilier. Elle considère qu’il convient de faire sommation à l’intimée de justifier de démarches en vue de la relocation des locaux et de rejeter sa demande indemnitaire en l’absence de justificatif produit.

Elle ajoute que la production d’un simple devis portant sur des frais de télésurveillance et de gardiennage ne suffit à établir l’existence d’un préjudice né et actuel.

Elle conteste enfin l’existence du préjudice moral allégué par l’intimée.

***

Par conclusions déposées le 29 août 2022, Mme [C] demande à la cour de :

— débouter la société Siet de toutes ses demandes formulées au soutien de son appel,

— confirmer le jugement du 22 juillet 2021 en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail et ordonné l’expulsion de la société Siet à défaut de restitution des locaux dans un délai de quatre mois à compter de la décision ;

— constater que la société Siet a quitté les lieux le 31 décembre 2021 ;

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné la société Siet À payer une indemnité d’occupation de 2285 euros par mois à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;

sur appel incident :

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné la société Siet à lui payer la somme de 11.958 euros au titre du préjudice consécutif à la résiliation anticipée du bail ;

— statuant à nouveau, condamner la société Siet à lui payer la somme de 38.845 euros au titre du préjudice consécutif à la résiliation anticipée du bail et à la perte de loyers, outre intérêts au taux légal à compter de l’arrêt qui sera rendu ;

— constater que la société Siet ne justifie pas du paiement effectif du dépôt de garantie prévue par bail ;

— juger en conséquence qu’il n’y a pas lieu à restitution du dépôt de garantie et débouter la société Siet de cette demande ;

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné la société Siet à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice moral ;

— statuant à nouveau condamner la société Siet à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice moral ;

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté Mme [C] de sa demande au titre de l’indemnisation des travaux de remise en état et de sécurisation du local ;

— statuant à nouveau condamner la société Siet à lui payer la somme de 15.619,60 euros au titre de l’indemnisation de la remise en état et de la sécurisation du local ;

— en toute hypothèse condamner la société Siet lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance d’appel incluant les frais de constat huissier d’exécution forcée.

Mme [C] fait valoir qu’un rapport de la direction de la santé publique du 23 avril 2000 a révélé que les locaux litigieux avaient été employés à usage d’habitation, dans des conditions indignes et dangereuses. Elle explique que cette violation grave de la destination du bail, à des fins frauduleuses, justifie le prononcé de la résiliation du bail.

Elle ajoute que ce même rapport révélait également un défaut d’entretien justifiant également le prononcé de la résiliation.

Elle se réfère sur ces points à la motivation du jugement de première instance.

Elle admet avoir eu le projet de vendre le local et explique l’avoir notifié au preneur, à dessein de purger son droit de préemption. Elle précise cependant demeurer propriétaire, au jour de ses conclusions, des locaux litigieux et ne pas être en mesure de les relouer, ainsi que le démontre son constat d’huissier du 22 janvier 2022.

Elle estime qu’en raison de la dégradation des locaux et de l’impossibilité corrélative de relouer, le montant de l’indemnité d’occupation fixée par le tribunal se justifie pleinement et qu’il n’y a pas lieu de le réduire.

Elle ajoute que la situation l’a placée dans une situation de stress intense, au regard de laquelle sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral est amplement justifiée.

Concluant en second lieu sur les mérites de son appel incident, Mme [C] fait valoir que la société Siet a quitté les locaux le 31 décembre 2021 alors que le bail devait courir jusqu’au 31 mai 2023, ce dont elle déduit avoir subi une perte de loyers de 17 mois, soit 38.845 euros.

Elle soutient que la société Siet ne justifie pas du versement du dépôt de garantie prévu au contrat de bail et qu’elle ne peut en conséquence prétendre à déduction du montant correspondant de sa dette.

Elle indique que les locaux ont été restitués non seulement dégradés, mais remplis de détritus, et qu’elle a dû faire établir un devis de télésurveillance et de gardiennage, au vu duquel elle se trouve en droit de réclamer la somme de 15.619,60 euros.

***

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l’appui de leurs prétentions.

Le conseiller de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction par ordonnance du 27 septembre 2022 et l’affaire a été appelée à l’audience du 05 mars 2025, à laquelle elle a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail, l’expulsion de la locataire et l’indemnité d’occupation :

Vu l’article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016;

Le premier juge a retenu par de justes motifs, que la cour adopte, que la méconnaissance de la destination du local et son emploi à l’habitation humaine dans des conditions indignes et dangereuses constituaient des violations graves des obligations de la société Siet justifiant la résiliation judiciaire du contrat, nonobstant les conséquences sur l’activité de la société locataire de la perte de son droit au bail.

Il n’importe pas à cet égard que Mme [C] ait attendu six mois pour agir en justice ou qu’elle ait un intérêt à obtenir l’évacuation de son locataire pour pouvoir céder les locaux libres de tout occupant. La cour approuve au surplus le premier juge d’avoir retenu que l’introduction par Mme [C] d’une action judiciaire 6 mois après la révélation des faits l’ayant justifiée ne révéle aucune carence coupable de nature à amoindrir la gravité des griefs dirigés contre la locataire.

C’est également par de justes motifs, que la cour adopte, que le tribunal a arrêté l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 2.285 euros par mois.

Sur le préjudice né de la résiliation anticipée du bail :

Vu l’article 1760 du code civil ;

En application de l’article 1760 du code civil, en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.

Contrairement à ce que soutient la société Siet, ces dispositions sont précisément applicables à l’hypothèse d’un bail résilié comme en l’espèce par la faute du locataire.

Si le constat d’huissier en date du 06 janvier 2022 révèle que quelques éléments mobiliers ont été abandonnés dans les locaux à la sortie de la société Siet, il n’en résulte nullement que ceux-ci ne seraient pas en état d’être reloués.

C’est en conséquence par de justes motifs, que la cour adopte, que le premier juge a limité l’indemnisation accordée au titre de l’indemnité des locaux à six mois de loyer, après avoir exactement estimé la durée nécessaire à la relocation de l’immeuble.

L’absence de démarches dûment justifiées en vue d’une remise en location ne fait pas obstacle à ce que Mme [C] puisse obtenir l’indemnité prévue à l’article 1760 du code de procédure civile, étant acquis qu’elle a perdu, par la faute de l’appelante, les loyers correspondants, faute de poursuite du contrat.

Cette indemnité ne se confond point avec l’indemnité d’occupation, non plus qu’elle ne conduit à une double-indemnisation d’un même préjudice, puisque elle répare la perte de loyers pour la période postérieure à l’évacuation de l’appelante, non couverte par l’indemnité d’occupation.

La cour approuve en conséquence le premier juge d’avoir fixé la réparation du préjudice né de la résiliation du bail à la somme de 11.958 euros.

Le contrat de bail indique néanmoins que 'à la signature des présentes le locataire a versé la somme de 5.000 euros affectée à garantir l’exécution de ses obligations locatives'. La signature du mandataire de Mme [C] a été apposée en fin de bail, en dessous de cette mention. Celle-ci fait suffisamment preuve du versement du dépôt de garantie et il convient en conséquence de réduire l’indemnité accordée à Mme [C] à due proportion, par voie de compensation.

Le jugement sera donc réformé en ce qu’il a condamné la société Siet à payer la somme de 11.958 euros et l’indemnisation accordée du chef de l’indisponibilité des locaux sera ramenée à 6.958 euros, après déduction du dépôt de garantie.

Il n’est nul besoin enfin d’enjoindre à Mme [C] de justifier de ses efforts de relocation, l’indemnité étant due en tout état de cause.

Sur les demandes reconventionnelles relatives aux frais de remise en état et de gardiennage:

Vu l’article 1240 du code civil ;

Conformément à l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

La société Siet a été condamnée à évacuer les lieux. Or, le constat d’huissier du 06 janvier 2022 témoigne de ce qu’elle a abandonné des meubles dans les locaux, ainsi que des cloisons posées pour les besoins de l’usage illicite d’habitation auquel elle s’est livrée, en laissant à Mme [C] le soin de supporter le coût de leur enlèvement.

Elle a ce faisant commis une faute de nature quasi-délictuelle engageant sa responsabilité à l’égard de l’intimée.

Mme [C] est donc fondée à solliciter l’indemnisation du coût prévisible de l’enlèvement des meubles et cloisons, à concurrence de la somme de 6.228 euros, dont elle justifie par la production d’un devis Rhône services nettoyage.

En revanche, les devis relatifs à la sécurisation des locaux par l’installation d’une alarme et de portes sécurisées n’entretiennent aucune relation avec la faute de la société Siet et la demande correspondante sera rejetée.

Mme [C] disposant d’une créance totale supérieure aux sommes saisies le 28 décembre 2021, la demande de remboursement formée par la société Siet sera rejetée.

Sur le préjudice moral :

Mme [C] ne justifie d’aucun autre préjudice moral que celui lié avec le tracas d’avoir à gérer une procédure judiciaire et ses suites, que le premier juge a exactement indemnisé à concurrence de 1.000 euros. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur les frais non répétibles et les dépens :

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

La société Siet succombe à l’instance d’appel. Il convient en conséquence de confirmer les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et dépens, de 1ère instance et de condamner l’appelante aux dépens exposés à hauteur de cour.

L’équité commande de la condamner en sus à payer à Mme [C] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter sa propre demande formée au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé en dernier ressort,

— Confirme le jugement prononcé le 22 juillet 2021 entre les parties par le tribunal judiciaire de Lyon sous le numéro RG 20/8086, sauf en ce qu’il a condamné la société Siet à payer à Mme [C] la somme de 11.958 euros en réparation du préjudice lié à la rupture anticipée du contrat;

— L’infirme de ce chef ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

— Condamne la société Siet à payer à Mme [U] [C] la somme de 6.958 euros en indemnisation du préjudice né de l’expiration anticipée du contrat, déduction faite, par voie de compensation du dépôt de garantie ;

— Condamne la société Siet à payer à Mme [U] [C] la somme de 6.228 euros au titre des frais d’enlèvement des meubles et cloisons abandonnés dans les lieux ;

— Condamne la société Siet aux dépens de l’instance d’appel ;

— Condamne la société Siet à payer à Mme [U] [C] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejette le surplus des demandes.

LE GREFFIER LE CONSEILLER POUR LE PRESIDENT EMPÊCHÉ