N° RG 24/06193 -N°Portalis DBVX-V-B7I-P2JI

Décision du Président du TJ de LYON en référé du 04 juillet 2024

RG : 24/00572

S.C.I. IMMOBILIERE DES MAROUX QUATRE

C/

S.C.I. FONCIERE 3C

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 26 Novembre 2025

APPELANTE :

S.C.I. IMMOBILIERE DES MAROUX QUATRE

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentée par M^e Ghislaine BETTON de la SARL PIVOINE SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 619

INTIMÉE :

S.C.I. FONCIERE 3C

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Olivier DOLMAZON de la SELAS LEGA-CITE, avocat au barreau de LYON, toque : 1030

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 14 Octobre 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 14 Octobre 2025

Date de mise à disposition : 26 Novembre 2025

Audience tenue par Nathalie LAURENT, président, et Olivier GOURSAUD, magistrat honoraire, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Nathalie LAURENT, conseiller

— Olivier GOURSAUD, magistrat honoraire

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Suivant promesse unilatérale de vente reçue en la forme authentique par Maître [E], notaire à [Localité 6], en date du 10 mai 2023, la société Immobilière des Maroux Quatre, ci-après la SCI des Maroux Quatre, s’est engagée à vendre à la société SCI Foncière 3C, ci-après la SCI Foncière 3C, deux biens immobiliers situés sur la commune de [Localité 8] consistant en un tènement cadastré A [Cadastre 2] et en un lot de copropriété à usage de garage au sein d’un immeuble en copropriété cadastré AX [Cadastre 1], moyennant un prix de 2.700.000 €.

Cette promesse a été consentie pour une durée expirant le 30 avril 2024 à 16 heures, délai prorogé au 30 juillet 2024 si les autorisations administratives n’étaient pas obtenues suite à une demande de pièces complémentaires.

La réalisation de la vente (levée d’option) a été soumise à la levée de plusieurs conditions suspensives à savoir celle d’obtention d’un permis de construire avec dépôt de la demande à justifier au plus tard le 31 août 2023, celle de création d’une issue de secours et celle d’obtention d’un prêt d’un montant de 3.040.000 € au taux de 4 %, cette condition devait être réalisée au plus tard le 30 septembre 2023, reporté au 30 janvier 2024, en vertu d’un avenant signé entre les parties le 26 juillet 2023.

Les parties ont convenu par ailleurs d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 50.000 €.

Le 15 décembre 2023, le notaire de la SCI Foncière 3C a informé la SCI des Maroux Quatre d’un refus de la demande de prêt par la société Bpifinance et la SCI Foncière 3C a sollicité la restitution de l’indemnité d’immobilisation.

La SCI des Maroux Quatre n’a pas déféré à cette demande et a mise en demeure la SCI Foncière 3C de régulariser l’acte de vente.

En l’absence de régularisation de la vente, la SCI Foncière 3C, par exploit de commissaire de justice en date du 21 mars 2024, a fait assigner la SCI des Maroux Quatre devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon aux fins de restitution de l’indemnité d’immobilisation et autorisation du notaire de libérer cette somme.

Parallèlement et par exploit du même jour, la SCI des Maroux Quatre a fait assigner au fond la SCI Foncière 3C devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins de faire juger le caractère parfait de la vente et subsidiairement de reconnaître la responsabilité contractuelle de la société.

Par ordonnance du 4 juillet 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon a :

condamné la société Immobilière des Maroux Quatre à restituer à la société Foncière 3C la somme provisionnelle de 50.000 € actuellement séquestrée en la comptabilité de l’office notarial de Maître [E], notaire à [Localité 6], qui devra la remettre à la société Foncière 3C au vu de la présentation de la présente décision,

condamné la société Immobilière des Maroux Quatre aux dépens,

condamné la société Immobilière des Maroux Quatre à payer à la société Foncière 3C la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 25 juillet 2024, la SCI des Maroux Quatre a interjeté appel de cette ordonnance.

L’affaire a été fixée par le président de la chambre à l’audience du 14 octobre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 9 octobre 2025, la société Immobilière des Maroux Quatre demande à la cour de :

à titre principal, sur la nullité de l’ordonnance du 4 juillet 2024 pour défaut de motivation :

dire et juger que la motivation de l’ordonnance du 4 juillet 2024 est lacunaire en ce qu’elle ne répond pas à ses conclusions,

en conséquence,

prononcer l’annulation de l’ordonnance du 4 juillet 2024,

ordonner la restitution de la somme provisionnelle de 50.000 € au profit du compte séquestre de Maître [E], notaire à [Localité 6],

ordonner la restitution de la somme de 2.000 € correspondant aux frais irrépétibles, et des dépens, à son profit,

à titre subsidiaire, sur l’infirmation de l’ordonnance du 4 juillet 2024,

infirmer l’ordonnance de référé du 4 juillet 2024, en ce qu’elle ne retient pas l’existence de contestations sérieuses s’opposant à la demande de provision de la SCI Foncière 3C et en ce qu’elle la condamne au paiement d’une provision de 50.000 €, à une somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles, et aux dépens de l’instance,

statuant à nouveau,

prononcer l’existence de contestations sérieuses se heurtant à la demande de provision, formulée par la SCI Foncière 3C,

en conséquence,

débouter la SCI Foncière 3C de l’intégralité de ses demandes, tendant à solliciter une provision à valoir sur la restitution de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 50.000 € telle que prévue dans le cadre de la promesse unilatérale de vente signée le 10 mai 2023, et son avenant,

ordonner la restitution de la somme provisionnelle de 50.000 € au profit du compte séquestre de Maître [E], notaire à [Localité 6],

en tout état de cause, sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de l’instance,

— condamner la SCI Foncière 3C au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La SCI des Maroux Quatre qui sollicite la nullité de l’ordonnance pour défaut de motivation au motif que le juge des référés n’a pas répondu à ses conclusions, fait valoir que la demande de provision de la SCI Foncière 3C se heurte à des contestations sérieuses.

Elle déclare que :

la SCI Foncière 3C n’a pas accompli la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire dans les délais impartis puisqu’en effet, le dossier déposé était incomplet et que si la demande a été complétée par la suite, elle l’a été forcément hors délai,

elle n’a pas déposé une demande de prêt conforme à la condition suspensive stipulée dans la promesse et elle n’a justifié d’aucun dépôt de dossier de prêt dans les 30 jours de la promesse, ni même dans les 30 jours de l’avenant,

en outre, l’authenticité du courrier de refus de prêt de la BPI était douteuse alors que son signataire qui avait quitté le service à la date du courrier aurait lui-même confirmé au notaire qu’il n’émanait pas de lui et que le directeur de l’agence a également reconnu le caractère anormal de la signature,

suite à une plainte de son dirigeant, une enquête de gendarmerie a révélé que ce courrier était un faux, la banque a réfuté l’existence de tout dossier de financement qui lui aurait été adressé par la SCI Foncière 3C et des poursuites ont été engagées par le parquet à l’encontre de cette société qui est convoquée devant le tribunal correctionnel pour répondre des faits de faux et d’usage de faux,

elle a d’ailleurs engagé une procédure au fond pour obtenir la reconnaissance du caractère parfait de la vente ou à tout le moins la reconnaissance de la responsabilité contractuelle de la SCI Foncière 3C, ce qui caractérise de plus fort l’existence d’une contestation sérieuse.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 8 octobre 2025, la société SCI Foncière 3C demande à la cour de :

constater l’absence de toute contestation sérieuse à la restitution à son profit de la somme de 50.000 € versée par elle au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 10 mai 2023,

par conséquent,

confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 4 juillet 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon et enregistrée sous le numéro RG 24/00572, à savoir en ce que le premier juge a :

— condamné la SCI des Maroux Quatre à lui restituer la somme provisionnelle de 50.000 € séquestrée en la comptabilité de l’office notarial de Maître [E], notaire à [Localité 6], qui devra la remettre à la société Foncière 3C au vu de la présentation de la présente décision,

— condamné la société Immobilière des Maroux Quatre aux dépens,

— condamné la société Immobilière des Maroux Quatre à lui payer la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— débouter la société Immobilière des Maroux Quatre de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et prétentions,

ajoutant à la décision de première instance,

— condamner la société Immobilière Des Maroux Quatre à lui payer la somme de 10.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Immobilière Des Maroux Quatre aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La SCI Foncière 3C fait valoir que :

la décision de première instance qui est parfaitement motivée et n’était pas tenue d’apporter une réponse à tous les arguments des parties, respecte les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile et aucune annulation n’est encourue à ce titre,

sa demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation ne se heurte à aucune contestation sérieuse dès lors que l’une des conditions suspensives est défaillie,

elle a en effet présenté auprès de la société BPI Finances une demande de prêt bancaire strictement conforme aux prescriptions contractuelles qui a été refusée par la banque le 5 décembre 2023,

la plainte déposée par le gérant de la SCI des Maroux Quatre est calomnieuse et abusive, ni elle ni son gérant n’ont commis aucun faux et le dépôt d’une plainte ne préjuge pas de la recevabilité et du bien fondé des faits et infractions reprochés,

en tout état de cause, son éventuelle culpabilité serait sans conséquence sur l’issue de cette procédure, puisque d’autres conditions suspensives ont défailli,

en effet d’une part, une condition suspensive stipulée au profit de la SCI des Maroux Quatre consistant en la réitération par acte authentique d’un échange entre celle-ci et une autre SCI est également défaillie, faute de réitération dans le délai prévu, et d’autre part, la SCI des Maroux Quatre n’a jamais justifié d’une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif d’au moins 30 ans.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 octobre 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1° sur la demande de nullité de l’ordonnance :

En application de l’article 455 du code de procédure civile, le jugement doit être motivé et l’article 458 du même code précise que ce qui est prescrit par l’article 455 alinéa 1er doit être observé à peine de nullité.

La cour relève en l’espèce que l’ordonnance dont appel contient une motivation en ce qu’elle retient, après avoir mentionné et décrit les pièces estimées utiles à la décision, notamment une lettre de la banque portant refus de financement, qu’il est suffisamment justifié du respect par la SCI Foncière 3C de la condition suspensive d’obtention d’un prêt et de la défaillance de cette condition suspensive sans faute de sa part.

Le moyen tiré de la nullité de l’ordonnance est donc rejeté étant précisé que le prononcé d’une telle nullité n’aurait pas automatiquement conduit la cour à infirmer la décision puisqu’elle aurait été tenue dans un tel cas de statuer sur le fond.

2° sur la demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation :

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 1304-3 alinéa 1er du code civil la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, il est prévu dans la promesse de vente le versement d’une indemnité d’immobilisation par le bénéficiaire (SCI Foncière 3C) de 50.000 € et stipulé qu’elle '… sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non-réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives sus-énoncées et à laquelle le bénéficiaire n’aurait pas renoncé…' et qu’elle '… sera versée au promettant (SCI des Maroux Quatre) et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.'…

Dès lors que la vente n’a pas eu lieu, la SCI Foncière 3C n’ayant pas donné suite à la mise en demeure du 15 mars 2024 de réitérer la vente devant le notaire, cette société qui revendique devant le juge des référés la restitution de l’indemnité d’immobilisation doit établir de manière incontestable que les conditions suspensives ont défailli sans faute de sa part.

A l’évidence, la condition suspensive d’obtention d’un prêt a été stipulée dans l’intérêt de la SCI Foncière 3C.

Cette dernière pour justifier de la défaillance de cette condition a produit un courrier à en tête de BPIFrance daté du 5 décembre 2023 et signé par [W] [G] par lequel celui-ci indique au représentant de la SCI Foncière 3C que la banque ne souhaite pas donner une suite favorable à la demande de financement de son projet d’acquisition pour un montant de 3.040.000 € sur une durée maximum de 4 %.

La SCI des Maroux Quatre qui soutient que ce document est un faux, verse aux débats :

une sommation interpellative adressée à BPIFrance le 31 janvier 2024 par laquelle le directeur régional de la banque a répondu que [W] [G] n’est plus à la direction régionale depuis le milieu de l’année 2023 et que le courrier présente une 'signature désalignée du corps du document, démontrant un caractère anormal de celui-ci',

un dépôt de plainte du gérant de la SCI des Maroux Quatre à la gendarmerie pour faux et usage de faux,

un procès-verbal d’investigations mentionnant après réquisitions bancaires que la BPIFrance indique, après renseignement pris au sein des équipes opérationnelles, qu’aucune trace de financement de BPIFrance vers les deux sociétés n’a été répertoriée,

une convocation de la SCI des Maroux Quatre en qualité de victime à l’audience devant le tribunal correctionnel de Lyon du 20 octobre 2025 sur une poursuite de la SCI Foncière 3C pour faux et usage de faux.

Si en vertu du principe de la présomption d’innocence, il n’appartient pas à la cour de se prononcer sur la réalité de l’infraction pénale reprochée à la SCI Foncière 3C, il n’en reste pas moins que les documents ci-dessus conduisent à émettre un doute plus que sérieux sur la véracité du courrier de refus de financement par la banque et par suite, sur la réalité d’une démarche de la SCI Foncière 3C auprès de celle-ci pour obtenir un financement de l’acquisition projetée, étant observé qu’elle ne justifie pas, ni ne soutient d’ailleurs, avoir sollicité un prêt auprès d’un autre organisme bancaire.

Ainsi, et sans qu’il ne soit utile de se prononcer à ce stade sur l’accomplissement ou non des autres conditions suspensives qui fera l’objet d’un débat devant le juge du fond, il est indéniable que la demande de restitution par la SCI Foncière 3C de l’indemnité d’immobilisation se heurte à l’existence d’une contestation sérieuse.

Il y a lieu en conséquence, infirmant l’ordonnance, de débouter la SCI Foncière 3C de l’intégralité de ses demandes et d’ordonner la restitution de la somme provisionnelle de 50.000 € au profit du compte séquestre de Maître [E].

3° sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’ordonnance est infirmée en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens de première instance et d’appel sont à la charge de la SCI Foncière 3C qui succombe en ses prétentions.

Il convient de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI des Maroux Quatre et il lui est alloué à ce titre la somme de 5.000 €.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rejette la demande de nullité de l’ordonnance ;

Infirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions.

Statuant de nouveau et y ajoutant,

Déboute la SCI Foncière 3C de l’intégralité de ses demandes ;

Ordonne la restitution de la somme provisionnelle de 50.000 € au profit du compte séquestre de Maître [E], notaire à [Localité 6] ;

Condamne la SCI Foncière 3C aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne la SCI Foncière 3C à payer à la SCI des Maroux Quatre la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT