COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 15 SEPTEMBRE 2022

F N° RG 19/06310 – N° Portalis DBVJ-V-B7D-LK3J

Monsieur [C] [O]

c/

SAS PROMOTION PICHET

SAS ISELECTION

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 07 novembre 2019 (R.G. 17/03410) par le Tribunal de Grande Instance de bordeaux suivant déclaration d’appel du 02 décembre 2019

APPELANT :

[C] [O]

né le 13 Février 1964 à ABIDJAN

de nationalité Française

Responsable informatique, demeurant [Adresse 4]

Représenté par M^e Aurore LE GUYON, avocat au barreau de BORDEAUX et assisté

de M^e Anne-sophie RAMOND, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉES :

SAS PROMOTION PICHET

[Adresse 1]

Représentée par M^e Valentin BOULLET substituant M^e Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

SAS ISELECTION

[Adresse 3]

Représentée par M^e JOLY de la SCP BAYLE – JOLY, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée de M^e Marine COURTAUT avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 juin 2022 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Paule POIREL, Président,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,

Madame Isabelle LOUWERSE, Conseiller,

Greffier lors des débats : M^me Annie BLAZEVIC

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Le 10 mai 2005, M. [Y] [O] a signé avec la SCI Ursulines un contrat de réservation d’un appartement et d’un emplacement de parking (lots n°138 et 104) dans un ensemble immobilier en cours de construction dénommé 'Les Ursulines’ situé au numéro [Adresse 2] (72 000), pour un prix de 106 500 euros, dans le cadre d’un investissement locatif défiscalisé prévu par la loi dite de Robien.

L’acquisition du bien en état futur d’achèvement, intervenue le 22 août 2005, a été financée par la souscription d’un emprunt de 102 674,37 euros.

L’immeuble a été livré le 29 janvier 2007 et revendu par M. [O] le 12 juillet 2017 pour un prix net vendeur de 40 000 euros.

Par acte délivré les 24 février et 28 mars 2017, M. [O] a assigné la société par actions simplifiée Promotion Pichet (la SAS Pichet), venant aux droits de la SCI Ursulines, et la société par actions simplifiée I-Sélection (la SAS I-Sélection), société de conseil en gestion de patrimoine qu’il indiquait être intervenue dans le cadre de l’acquisition du bien en 2005, afin d’obtenir leur condamnation à réparer le préjudice lié à l’impossibilité de revendre le bien pour le montant investi, reprochant à celles-ci un manquement à leurs obligations d’information et de conseil quant à la valorisation du bien et la rentabilité de l’opération.

Le jugement rendu le 7 novembre 2019 par le tribunal de grande instance de Bordeaux a :

— déclaré irrecevable l’action de M. [O] ;

— débouté la SAS I-Sélection de sa demande en dommages et intérêts ;

— condamné M. [O] à payer à la SAS Pichet et à la SAS I-Sélection, chacune, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [O] aux dépens recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire.

M. [O] a relevé appel du dispositif de cette décision le 2 décembre 2019 sauf en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts présentée à son encontre.

Dans ses dernières conclusions du 17 février 2020, M. [O] demande à la cour d’infirmer le jugement critiqué et, statuant à nouveau, sur le fondement de l’article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance numéro 2016-131 du 10 février 2016 et actuel 1240 dudit code, de :

— le recevoir en ses demandes et les dire bien fondées ;

— débouter les sociétés I-Sélection et Pichet de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— dire et juger que les sociétés I-Sélection et Pichet ont manqué à leur devoir d’information et de conseil ;

— condamner solidairement les sociétés I-Sélection et Pichet à lui payer la somme de 66 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

En tout état de cause :

— condamner solidairement les sociétés I-Sélection et Pichet à lui payer la somme de 6 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

— prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il fait notamment valoir que :

— au visa de l’article 2224 du code civil, le point de départ du délai de prescription de l’action ne peut pas être la date de signature du contrat de VEFA contrairement à ce que prétendent les sociétés intimées étant donné qu’il lui était à ce moment impossible de se rendre compte des manquements dont il a été victime ;

— le point de départ de prescription ne peut être celui des vacances locatives comme le prétend le tribunal judiciaire de Bordeaux, car il n’avait pas conscience, à cette période, de la réalité de son dommage ;

— l’accumulation des déboires lui a permis de se rendre compte que les sociétés intimées avaient manqué en tous les points à leur devoir d’information et de conseil en transmettant une somme d’informations erronées ;

— il ne pouvait imaginer au mois de novembre 2011 que l’ensemble de son investissement était menacé du fait des manquements des sociétés ;

— il ne s’est réellement rendu compte des manquements à l’obligation d’information et de conseil dont il a été victime que lorsqu’il a tenté de revendre son bien et au plus tôt à compter d’avril 2012 (premier mandat de vente du 16 avril 2012), mais la première estimation réalisée par Pichet Immobilier Service n’était pas représentative de la réalité du marché immobilier de la commune du Mans ; ce n’est qu’à l’occasion du mandat confié à l’agence Century 21, en décembre 2016, qu’il a eu connaissance de l’ampleur de la surévaluation pratiquée par les sociétés intimées et du fait qu’il avait été désinformé ; son action n’est donc pas prescrite ;

— son action se fonde sur la responsabilité délictuelle des sociétés intimées ; il a qualité à agir à l’égard des sociétés intimées et est fondé à mettre en cause leur responsabilité délictuelle pour les rôles prépondérants qu’elles ont joués dans l’opération de défiscalisation, de sorte qu’elles doivent répondre de leurs manquements à l’obligation d’information et de conseil dont elles étaient débitrices ; ces manquements l’ont privé de la chance de ne pas contracter ledit investissement ou de ne pas mieux investir ; cette perte de chance représente un préjudice indemnisable ;

— les sociétés intimées ont fourni des informations erronées ou incomplètes sur la valeur vénale de l’appartement vendu, son potentiel locatif, sur l’évaluation des loyers, la rentabilité de l’opération et les possibilités de défiscalisation ; celles-ci se sont abstenues d’expliquer le mécanisme de Robien ; ces faits sont constitutifs d’un grave manquement à leur obligation de conseil et d’information ; les sociétés intimées engagent donc leur responsabilité délictuelle ;

— la responsabilité de la société Promotion Pichet est recherchée pour ses manquements extracontractuels en sa qualité de promoteur et d’instigatrice du projet de défiscalisation immobilière et en sa qualité d’ayant-droit de la société venderesse, la SCI Ursulines ;

— la responsabilité de la société I-Sélection est recherchée pour ses manquements extracontractuels en sa qualité de conseiller en gestion de patrimoine ;

— il n’avait aucune raison de douter des sociétés intimées professionnelles de 1'immobilier et de ce type d’investissement, celles-ci auraient dû l’informer loyalement sur tous les aspects de l’investissement, de sorte que n’ayant pas une complète connaissance des éléments utiles, il n’avait alors aucune raison de se rétracter durant les délais légaux ; il y a un déséquilibre informationnel que les sociétés intimées ont souhaité maintenir à dessein de sorte que le devoir de se renseigner ne lui est pas opposable ;

— la société I-Sélection ne démontre en aucune mesure en quoi, en mettant en cause la responsabilité de l’intimée pour ses propres manquements, il a commis une faute de nature à faire dégénérer en abus son droit d’ester en justice.

Suivant ses dernières conclusions du 21 avril 2020, la SAS Promotion Pichet demande à la cour de confirmer le jugement attaqué et par conséquent de :

— déclarer irrecevables ou à tout le moins mal fondées les demandes de M. [O] à son encontre et l’en débouter ;

— débouter la SAS I-Sélection de ses demandes à son encontre ;

— condamner M. [O] à lui verser une somme de 3 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [O] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP Laydeker Sammarcelli Mousseau.

Elle fait notamment valoir que :

— le bien a été acquis par acte authentique du 22 août 2005 et livré le 29 janvier 2007; l’assignation a été délivrée en février 2017, soit près de 12 ans après la conclusion de la vente et plus de 10 ans après la livraison du bien ; le délai quinquennal étant largement dépassé, l’action est prescrite ;

— les difficultés que M. [O] aurait rencontrées étaient connues de sa part plus de 5 ans avant la délivrance de l’assignation ; il justifie sa décision de mise en vente du bien notamment par des difficultés locatives à répétition dont on sait qu’il en avait connaissance bien antérieurement ; le prix de vente était connu et aurait pu être analysé par l’acquéreur dès la signature du contrat de réservation, ou plus tard dès la livraison du bien ;

— aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas ; il n’existe donc aucune raison pour qu’une condamnation solidaire soit prononcée entre les deux défenderesses ;

— un contrat de vente la lie avec M. [O] ; la responsabilité délictuelle ne peut recevoir application ; en tout état de cause la preuve d’une faute, d’un préjudice certain et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice n’est pas rapportée ;

— aucune faute de la société n’est démontrée ;

— la SCI Ursulines n’a pas eu connaissance des techniques prétendument utilisées par la société I-Sélection pour inciter l’acquéreur à la conclusion du contrat de vente ; elle ne saurait être tenue responsable des griefs reprochés à cette société ;

— le bien a été livré conformément aux engagements contractuels pris par la société venderesse ; M. [O] a bénéficié de plusieurs délais de réflexion ; il a en conséquence décidé de contracter en pleine connaissance des données de fait de l’opération immobilière ;

— elle n’a jamais promis à M. [O] un quelconque rendement locatif, auquel il n’est fait référence ni dans le contrat de réservation ni dans l’acte authentique de vente en état futur d’achèvement ;

— les prix de l’immobilier sont libres et M. [O] a accepté le prix de vente de son appartement dont le montant était connu dès le stade du contrat de réservation ; ce prix de vente a été librement fixé par les parties ;

— seule la société I-Sélection doit répondre des conséquences financières éventuelles de ses propres manquements.

Dans ses dernières conclusions du 22 avril 2020, la SAS I-Sélection demande à la cour :

A titre liminaire :

— de déclarer les prétentions de M. [O] irrecevables ;

A titre principal :

— débouter M. [O] de l’intégralité de ses prétentions en ce qu’elles sont dirigées contre elle ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré l’action de M. [O] irrecevable ;

A titre subsidiaire :

— ramener les prétentions de M. [O] à de bien plus justes proportions ;

— condamner la SAS Pichet à la relever et la garantir intégralement de l’intégralité des condamnations hypothétiques prononcées à son encontre ;

En tout état de cause :

— condamner M. [O] à lui verser la somme de 3 500 euros au titre du caractère abusif de son action ;

— condamner tout succombant à lui verser une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner tout succombant aux entiers dépens.

Elle fait notamment valoir que :

— le demandeur n’a ni qualité ni intérêt à agir à son encontre ; l’existence d’une plaquette commerciale ne suffit pas à créer un quelconque lien de droit ; M. [O] ne justifie pas qu’elle l’aurait démarché ou conseillé ; les prétentions de M. [O] sont donc irrecevables ;

— le demandeur a acquis le bien en 2005 ; M. [O] ne justifie pas de défaut de rentabilité ni de la perte de valeur de l’appartement ; il avait pleinement conscience de la non-rentabilité de ses biens locatifs au plus tard dès la mise en place d’un quatrième locataire succédant à plusieurs années de difficultés, soit depuis le 17 novembre 2011 ; l’action est donc prescrite ;

— elle n’a jamais été en contact avec M. [O], n’a pas joué le rôle de conseil en investissement financier ni perçu de quelconque rémunération de M. [O] ; l’émission d’une plaquette commerciale ne confère pas la qualité de conseiller de gestion de patrimoine ; c’est la société Traktir qui a démarché et conseillé M. [O] ;

— la perte de valeur ne saurait lui être imputée, car elle n’a pas fixé le prix et d’autant plus qu’il n’est pas démontré que l’appartement aurait été surévalué lors de la cession ;

— M. [O] a réalisé son investissement en pleine connaissance de cause et la chance perdue de ne pas investir est extrêmement faible ;

— le prix de vente et le montage financier ont été définis par la société Promotion Pichet ; si les reproches devaient s’avérer fondés, il appartiendrait à celle-ci d’en subir les conséquences ;

— les demandes de M. [O] sont abusives car elles sont prescrites et ne reposent sur aucun raisonnement logique ; elle subit un préjudice causé par le caractère téméraire, léger et abusif de l’action de M. [O].

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 juin 2022.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir, tel le défaut de qualité, d’intérêt, la prescription, le délai préfix et la chose jugée.

Les dispositions de l’article 2224 du code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 17 juin 2008, prévoient une prescription quinquennale en matière d’actions personnelles ou mobilières courant à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir.

M. [O] ne sollicite pas la résolution du contrat de vente en l’état futur d’achèvement mais réclame à l’encontre des deux sociétés intimées le versement de dommages et intérêts.

En réponse, ces dernières opposent la fin de non-recevoir tirée de la prescription de son action.

Les parties s’accordent sur l’application des dispositions de l’article 2224 précité.

Il est admis en application de ce texte que la prescription commence à courir à la date de la réalisation du dommage, soit en principe en matière de manquement à une obligation précontractuelle d’information emportant pour le cocontractant une perte de chance de ne pas conclure, à la date du contrat, en l’occurrence le 10 mai 2005, sauf à la personne estimant avoir été victime de démontrer qu’elle n’a pu en avoir connaissance à cette date.

M. [O] fait valoir à juste titre que le point de départ du délai de prescription ne peut être fixé à la date de conclusion du contrat de VEFA, le bien immobilier n’étant pas construit ni donc mis en location de sorte qu’il n’avait pas encore bénéficié à cette date des avantages procurés par le dispositif de défiscallisation.

Cependant, le point de départ du délai ne peut être laissé à la totale discrétion de celui qui l’invoque, sauf à lui conférer un caractère potestatif incompatible avec les impératifs de sécurité juridique garantis par le mécanisme de la prescription. Il convient donc d’apprécier, au regard des éléments produits par les parties et des obligations qui incombent à chacune d’entre-elles, la date à laquelle le délai a commencé à courir.

Le tribunal judiciaire a estimé que la date des vacances locatives devait être retenue comme point de départ, détermination qui est contestée par M. [O] qui estime qu’il ne pouvait avoir à ce moment conscience de la réalité de son dommage. Il considère qu’il convient de retenir :

— au plus tôt le 16 avril 2012, date de la rédaction d’un mandat de vente confié à la société Pichet Immobilier Service qui a estimé la valeur de son bien à la somme de 95 000 euros ;

— mais surtout à celle de décembre 2016 qui correspond à la conclusion d’un mandat avec l’agence immobilière Century 21 pour la vente de son bien pour la somme de 45 000 euros.

Les éléments suivants doivent être apportés en réponse :

En matière d’investissement de type loi Robien, la durée de la réduction fiscale, dont il n’est pas contesté que l’appelant a bénéficié, nonobstant certaines périodes de vacances locatives, constitue le principal avantage de ce dispositif.

Il apparaît que trois locataires se sont succédé entre le 24 juillet 2007 et le 28 octobre 2011.

Cette importante instabilité durant une courte période ainsi que l’existence d’impayés auquel le bailleur a parfois dû faire face, situation dénoncée par l’appelant et qui a motivé son souhait de se séparer de son bien, lui ont nécessairement permis, dès la fin de l’année 2011, de disposer des éléments suffisants afin de s’interroger sur le bien fondé, l’avenir de son investissement et sur les conseils qui lui ont été prodigués.

En effet, l’acquéreur, qui est tenu d’une certaine vigilance au regard de l’importance de son investissement, du marché immobilier local et de sa fragilité, même en sa qualité de profane, était pleinement en capacité d’apprécier dès le 17 novembre 2011, date de l’entrée dans les lieux d’un quatrième occupant, la globalité de son projet comportant notamment la valeur de son bien immobilier. Il était loisible pour M. [O] à cette date de faire procéder à une évaluation de celui-ci.

Le 16 avril 2012, date de la conclusion d’un premier mandat de vente, ne peut donc être retenue comme point de départ du délai de prescription.

Or, plus de cinq années se sont écoulées entre le 17 novembre 2011 et les 24 février et 28 mars 2017, dates qui correspondent aux assignations introductives d’instance.

Il convient dès lors de confirmer le jugement attaqué ayant accueilli la fin de non-recevoir soulevée par les sociétés Promotion Pichet et I-Sélection.

Sur la demande reconventionnelle en dommages intérêts de la société I-Sélection

L’exercice d’une action en justice constitue en son principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que s’il caractérise un acte de mauvaise foi ou de malice ou une erreur grossière équipollente au dol.

La confirmation de la prescription de l’action intentée par M. [O] à l’encontre de la société I-Sélection ne signifie pas pour autant que son appel revêt un caractère téméraire ou abusif.

De même, l’affirmation de l’intimée selon laquelle l’appelant ne produit pas la moindre pièce démontrant son intervention dans l’opération de vente en l’état futur d’achèvement, alléguée pour fonder sa demande de versement de dommages et intérêts, apparaît inexacte.

Enfin, les frais exposés par la société I-Sélection pour présenter sa défense ne constituent pas un préjudice indemnisable mais doivent être pris en considération au moment de l’examen des demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ces éléments, ajoutés à ceux justement retenus par le premier juge, motivent le rejet de cette prétention.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Outre la somme mise à la charge de M. [O] en première instance, il y a lieu en cause d’appel de le condamner au versement à la SAS Promotion Pichet et la société I-Sélection, chacune, d’une indemnité complémentaire de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter les autres demandes de ce chef.

PAR CES MOTIFS

— Confirme en toutes ses dispositions le jugement en date du 7 novembre 2019 rendu par

le tribunal de grande instance de Bordeaux ;

Y ajoutant ;

— Condamne M. [Y] [O] à verser à la société par actions simplifiées Promotion Pichet une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne M. [Y] [O] à verser à la société I-Sélection une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejette les autres demandes présentées sur ce fondement ;

— Condamne M. [Y] [O] au paiement des dépens d’appel qui pourront être directement recouvrés par la SCP Laydeker Sammarcelli Mousseau en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par madame Paule POIREL, présidente, et madame Annie BLAZEVIC, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE