N° RG 21/09121 – N° Portalis DBVX-V-B7F-OAKP

Décisions:

— du Tribunal de Grande Instance de Narbonne en date du 15 mai 2015

RG 12/1093

— de la Cour d’Appel de Montpellier du 07 juin 2018

(1ère chambre A)

RG : 15/04564

— de la Cour d’Appel de Montpellier du 5 février 2019

(1ère chambre A)

RG 15/4564

— de la Cour d’Appel de Montpellier du 24 octobre 2019

(1ère chambre A)

RG 19/2687

— de la Cour de cassation en date du 10 novembre 2021

Pourvois n°D 19-14.937

V 19-25.785 JONCTION

Arrêt n0 681 F-D

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile A

ARRET DU 28 Mai 2025

statuant sur renvoi après cassation

APPELANTE :

SCCV BEL AZUR

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représentée par la SELARL LX LYON, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 938

Et ayant pour avocat plaidant la SELARL SELARL PINET ET ASSOCIES, avocat au barreau de NARBONNE

INTIMES :

M. [J] [K]

né le 15 Décembre 1966 à [Localité 20]

[Adresse 10]

[Localité 11]

Représenté par M^e Laurent LIGIER de la SELARL LIGIER & DE MAUROY, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 1983

Et ayant pour avocat plaidant la SCP PECH DE LACLAUSE-JAULIN-EL HAZMI, avocat au barreau de NARBONNE

Mme [C] [H]

née le 09 Février 1945 à [Localité 19]

[Adresse 17]

[Localité 4]

Représentée par M^e Laurent LIGIER de la SELARL LIGIER & DE MAUROY, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 1983

Et ayant pour avocat plaidant la SCP PECH DE LACLAUSE-JAULIN-EL HAZMI, avocat au barreau de NARBONNE

Mme [W] [H]

née le 29 Janvier 1938 à [Localité 18]

[Adresse 8]

[Localité 13]

Représentée par M^e Laurent LIGIER de la SELARL LIGIER & DE MAUROY, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 1983

Et ayant pour avocat plaidant la SCP PECH DE LACLAUSE-JAULIN-EL HAZMI, avocat au barreau de NARBONNE

M. [I] [H]

né le 25 Juin 1941 à [Localité 14]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représenté par M^e Laurent LIGIER de la SELARL LIGIER & DE MAUROY, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 1983

Et ayant pour avocat plaidant la SCP PECH DE LACLAUSE-JAULIN-EL HAZMI, avocat au barreau de NARBONNE

M. [V] [H]

né le 26 Janvier 2040 à [Localité 15]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Laurent LIGIER de la SELARL LIGIER & DE MAUROY, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 1983

Et ayant pour avocat plaidant la SCP PECH DE LACLAUSE-JAULIN-EL HAZMI, avocat au barreau de NARBONNE

S.C.P. Gilles GONDARD et Marion MALAVILLE-DUQUOC venant aux droits de la SCP Jean GONDARD et Gilles GONDARD

[Adresse 12]

[Localité 9]

Représentée par la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 719

Et ayant pour avocat plaidant la SCP SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 08 Juin 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 15 Juin 2023

Date de mise à disposition : 19 octobre 2023 prorogée au 30 novembre 2023, puis 29 février 2024, 4 juillet 2024, 28 novembre 2024, 17 avril 2025, 15 mai 2025 et 28 mai 2025 les avocats dûment avisés conformément à l’article 450 dernier alinéa du code de procédure civile

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Anne WYON, président

— Julien SEITZ, conseiller

— Thierry GAUTHIER, conseiller

assistés pendant les débats de Julien MIGNOT, greffier

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Suivant compromis du 11 septembre 2006 réitéré par acte authentique des 16 et 19 février 2010 reçu par un notaire salarié de la société civile professionnelle Jean Gondard et Gilles Gondard notaire (la société notariale ou SCP notariale), les consorts [H]-[K] (les vendeurs) ont vendu à M. [S], avec faculté de substitution, une construction à usage d’habitation avec terrain à bâtir attenant située sur la commune de Fleury d’Aude, cette acquisition ayant pour finalité la construction d’un immeuble de 59 logements.

L’acte de vente dressé par la société notariale ne faisait pas mention d’une servitude conventionnelle de réseaux (eau potable, eaux usées et eaux pluviales) de la commune de [Localité 16] de sorte que la société Bel Azur, acquéreur par substitution, a dû procéder au dévoiement des réseaux existants pour la réalisation de son projet, moyennant des travaux d’un coût de 222'374,50 euros.

Or, l’acte de constitution de servitude conventionnelle était joint à l’acte d’acquisition d’origine des parcelles par Jean [H] et [J] [K], du 25 juillet 1990.

L’acquéreur a fait assigner les vendeurs sur le fondement de l’article 1638 du code civil et la société notariale en responsabilité quasi-délictuelle afin d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices.

***

Par jugement rendu le 15 mai 2015, le tribunal de grande instance de Narbonne a rejeté l’action engagée à l’encontre des vendeurs et a condamné la société notariale à payer à la société Bel Azur la somme de 16.494,50 euros au titre du défaut d’information.

Par arrêt du 24 novembre 2016, la cour d’appel de Montpellier a confirmé l’ordonnance du conseiller de la mise en état ayant déclaré irrecevables, comme tardives, les conclusions d’intimés des consorts [H]-[K].

Par arrêt du 7 juin 2018, la cour d’appel de Montpellier a confirmé le jugement en ce qu’il a retenu l’existence d’une faute de la société notariale et, le réformant pour le surplus, a:

— sur le fondement d’un manquement à leur obligation de délivrance et de l’article 1638 du code civil, condamné solidairement les consorts [K]-[H] à payer à la société Bel Azur la somme de 222 374,50 euros TTC, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— dit que le préjudice de la société Bel Azur consécutif au manquement fautif du notaire

est constitué par une perte de chance de réaliser l’acquisition du terrain à des conditions plus avantageuses ou d’y renoncer,

— avant dire droit sur l’indemnisation de la société Bel Azur par la société notariale, ordonné la réouverture des débats.

Par arrêt rendu le 5 février 2019, la cour d’appel de Montpellier a notamment :

— déclaré irrecevables les conclusions notifiées par le 18 septembre 2018 par les vendeurs;

— condamné la SCP Jean Gondard et Gilles Gondard à payer à la société Bel Azur la somme de 142.500 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice tiré de sa perte de chance de réaliser l’acquisition des 16 et 19 février 2010 à des conditions plus avantageuses ou d’y renoncer, condamnation à paiement in solidum avec celle prononcée par l’arrêt du 7 juin 2018 à l’encontre des consorts [K]-[H].

Par arrêt du 24 octobre 2019, la cour d’appel de Montpellier, saisie d’une requête en interprétation par les vendeurs, a :

— rappelé qu’en exécution des arrêts des 17 juin 2018 et 5 février 2019, les consorts [K]-[H] sont condamnés à payer à la société Bel Azur la somme de 222.374,50 euros in solidum avec la société Jean Gondard et Gilles Gondard à hauteur pour cette dernière de 142'500 euros, ce qui signifie que le préjudice de la société Bel Azur est indemnisé par la somme globale de 222.374,50 euros, le montant des deux condamnations à paiement ne se cumulant pas,

— débouté les consorts [K]-[H] de leur requête en interprétation aux fins d’obtenir de la cour qu’elle dise que la société Jean Gondard et Gilles Gondard devra les relever et garantir à hauteur de la somme de 142.500 euros ;

— débouté les parties de toutes leurs autres demandes.

Par arrêt du 10 novembre 2021, la Cour de cassation a cassé et annulé cet arrêt, mais seulement en ce qu’il a dit que la condamnation de la société Jean Gondard et Gilles Gondard à payer à l’acquéreur la somme de 142.500 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice tiré de sa perte de chance de réaliser l’acquisition du 16 au 19 février 2010 à des conditions plus avantageuses ou d’y renoncer, est prononcée in solidum avec celle prononcée par l’arrêt du 7 juin 2018 à l’encontre des vendeurs.

La Cour de cassation a statué dans les termes suivants, au visa de l’article 4 du code de procédure civile :

17. Après avoir condamné la société notariale à payer à l’acquéreur la somme de 142.500 euros au titre d’une perte de chance de réaliser l’acquisition litigieuse à des conditions plus avantageuses ou d’y renoncer, l’arrêt énonce que cette condamnation sera prononcée in solidum avec celle mise à la charge des vendeurs par l’arrêt du 7 juin 2018.

En statuant ainsi, alors qu’aucune partie ne sollicitait une condamnation in solidum et n’invoquait une solidarité, la cour d’appel, qui a modifié l’objet du litige, a violé le texte susvisé.

(…)

21. La cassation des dispositions de l’arrêt du 5 février 2019 entraîne l’annulation, par voie de conséquence, de l’arrêt du 24 octobre 2019, statuant sur une requête en interprétation de l’arrêt du 5 février 2019, qui s’y rattache par un lien de dépendance.

La société Bel Azur a saisi la cour de renvoi par déclaration de saisine du 21 décembre 2021.

Par conclusions récapitulatives déposées au greffe le 9 août 2022, la société Bel Azur demande à la cour de :

— condamner la seule SCP Gondard-Malavialle-Duquocq Notaires associés venant aux droits de la SCP Jean Gondard et Gilles Gondard à réparer le préjudice distinct qu’elle a subi et causé par sa seule faute

— à hauteur de 302.537,20 euros si la cour devait juger que la condamnation prononcée par la cour d’appel de Montpellier selon arrêt en date du 5 février 2019 à hauteur de 142.500 euros n’est pas définitive,

— à titre subsidiaire, à hauteur de 142.500 euros si la cour estimait définitive la condamnation prononcée par la cour d’appel de Montpellier selon arrêt en date du 5 février 2019,

— condamner la SCP Gondard-Malavialle Duquocq Noraires associés venant aux droits de la SCP Jean Gondard et Gilles Godard à lui verser la dite somme,

— condamner les vendeurs et la SCP notariale venant aux droits de la précédente à lui payer 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Elle fait essentiellement valoir que la cassation ne porte que sur la condamnation in solidum, qu’il existe deux préjudices distincts qu’elle a subis, celui généré par le comportement fautif des vendeurs, qui est un préjudice matériel lié aux frais de dévoiement définitivement évalué à 222'374,50 euros, et celui généré par le comportement fautif du notaire définitivement évalué à 142.500 euros, et qu’en prononçant une condamnation in solidum, la cour a violé le principe de la réparation intégrale du préjudice.

Elle fait valoir que la SCP notariale s’épuise inutilement à développer une argumentation relative à la prétendue carence probatoire de l’acquéreur, s’agissant de la réalité du préjudice qu’elle a subi du fait de sa faute dans la mesure où ce préjudice est définitivement jugé tant en son principe que dans son quantum.

À toutes fins, elle rappelle qu’elle a été contrainte d’abandonner la construction du bâtiment F comportant 6 lots en raison de la servitude non aedificandi imposée par la canalisation, ce qui a réduit sa marge et l’a contrainte à faire réaliser des travaux de confortement de l’enrochement, de sorte que le montant global de ses pertes s’élève à 302'576,20 euros.

Par conclusions déposées au greffe le 19 juin 2023, la SCP Jean-Gondard et Gilles Gondard demande à la cour de :

I- sur les demandes de la SCCV Bel Azur

— débouter la société Bel Azur de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— la condamner à lui verser la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens in solidum avec les consorts [K] [H],

II Sur les demandes des vendeurs :

— juger qu’en application du principe de concentration des moyens, il appartenait aux consorts [K]-[H] de formuler l’ensemble de leurs moyens et demandes dès l’instance devant la cour d’appel ayant donné lieu à l’arrêt du 7 juin ce qu’ils n’ont pas fait,

— juger que la cassation n’atteint pas l’irrecevabilité des consorts [K] [H] prononcée par la cour d’appel de sorte que les vendeurs ne sont pas recevables à formuler de nouvelles demandes devant la cour d’appel de renvoi,

— que la demande de condamnation du notaire formulée par les vendeurs se situe [K] du périmètre de saisine de la cour d’appel de renvoi,

— juger la demande de condamnation formulée par les consorts [K] [H] à l’encontre du notaire irrecevable ;

— à titre subsidiaire, débouter les vendeurs de l’ensemble de leurs demandes,

— à titre plus subsidiaire, si par impossible la cour condamnait le notaire à relever et garantir les vendeurs des condamnations prononcées à leur encontre,

— juger que le notaire a versé la somme de 142.500 euros aux consorts [K]-[H] en exécution de l’arrêt interprétatif de la cour d’appel du 24 octobre 2019,

— juger que la somme de 142.500 euros d’ores et déjà versée aux consorts [K]-[H] doit être déduite du montant du préjudice dont ces derniers sollicitent indemnisation,

En tout état de cause, condamner in solidum les consorts [K] [H] et la société Bel Azur à verser au notaire la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Elle fait essentiellement valoir que la Cour de cassation a cassé l’arrêt rendu par la cour d’appel de Montpellier statuant sur le préjudice tiré de la perte de chance, et que la société Bel Azur ne rapporte pas la preuve de son préjudice, précisant que celle-ci réclame d’être indemnisée du coût des travaux de dévoiement et non de la perte de chance d’acquérir à moindre coût ou de ne pas acheter. Elle soutient que la perte de chance de renoncer à l’acquisition est inexistante, dans la mesure où l’opération de construction restait réalisable et que les terrains constructibles sont rares, et que la perte de chance d’acquérir à moindre coût à d’ores et déjà été indemnisée.

Elle soulève l’irrecevabilité de la demande formée pour la première fois devant la cour d’appel de renvoi par les vendeurs, alors que leurs conclusions ont été déclarées irrecevables par l’arrêt du 5 février 2019. À titre subsidiaire, elle conclut à son rejet.

Sur la demande formulée par les vendeurs à son encontre, la société notariale fait observer que l’arrêt du 7 juin 2018 est définitif et que le notaire condamné à régler à l’acquéreur un préjudice distinct ne saurait être tenu de rembourser au vendeur une somme relevant de l’obligation de délivrance.

À titre plus subsidiaire, si la cour condamnait le notaire à relever et garantir les vendeurs des condamnations prononcées à leur encontre, elle sollicite que soit déduite du montant du préjudice retenu la somme de 142.500 euros qu’elle a versée.

Par conclusions déposées au greffe le 22 avril 2022, M. [J] [K], Mme [C] [H], Mme [W] [H], M. [I] [H], M. [V] [H] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Narbonne en date du 15 mai 2015 en ce qu’il a retenu la faute de la SCP Jean Gondard et Gilles Gondard,

— réformer le jugement en ce qu’il a condamné la SCP Jean Gondard et Gilles Gondard à payer à la SCCV Bel Azur la somme de 26.494,50 euros au titre du défaut d’information;

Statuant à nouveau,

— condamner la SCP Gondard-Malavialle-Duquocq venant aux droits de la SCP Jean Gondard et Gilles Gondard à payer à la SCCV Bel Azur la somme de 222.374,50 euros,

— les subroger dans les droits de la SCCV Bel Azur détenus à l’endroit de la SCP Gondard -Malavialle-Duquocq,

— condamner la SCP Gondard-Malavialle-Duquocq venant aux droits de la SCP Jean Gondard et Gilles Gondard au paiement de la somme de 15.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 novembre 2022.

MOTIVATION

La cour constate que la SCP Gondard-Malavialle-Duquocq Notaires associés justifie venir aux droits de la SCP Jean Gondard et Gilles Gondard.

Il résulte du dispositif de l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 10 novembre 2021 que l’arrêt du 5 février 2019 n’a été cassé qu’en ce qu’il a dit que la condamnation de la SCP notariale au paiement d’une somme de 142.500 euros était prononcée in solidum avec la condamnation des vendeurs.

En conséquence, l’arrêt rendu par la cour d’appel de Montpellier le 7 juin 2018 est irrévocable, de même que l’arrêt du 5 février 2019 en ce qu’il a condamné la SCP notariale au paiement d’une somme de 142.500 euros au profit de la société Bel Azur.

Il s’ensuit que la demande des consorts [K]-[H] tendant à obtenir la condamnation de la société notariale à payer à la société Bel Azur la somme de 222.374,50 euros est irrecevable comme se heurtant à l’autorité de la chose jugée ainsi que le soutient la société notariale, d’autant que nul ne plaide par procureur.

De même, la demande de la société Bel Azur afin d’obtenir la condamnation de la SCP notariale à lui payer la somme de 302.567,20 euros à titre principal et à titre subsidiaire celle de 142.500 euros est irrecevable, ainsi le fait valoir la société notariale.

En vertu des dispositions de l’arrêt du 24 novembre 2016 confirmant l’ordonnance du juge confirmant l’ordonnance du conseiller de la mise en état et de l’arrêt du 5 février 2019 qui a déclaré irrecevables comme tardives les conclusions déposées par les vendeurs, les consorts [K]-[H] n’ont pas conclu devant la cour d’appel de Montpellier, étant observé qu’ils n’avaient pas non plus soumis d’appel en garantie au juge du fond. En conséquence, ils n’ont pu saisir la cour d’appel de Montpellier de la demande de subrogation qu’ils ont formée devant la cour de renvoi. Par suite, et ainsi que le font valoir les deux autres parties à l’instance, ils sont irrecevables à formuler une nouvelle demande de condamnation à l’encontre du notaire devant la cour de renvoi.

C’est pourquoi, en l’absence de toute demande en ce sens, il revient à la cour de constater que les condamnations des consorts [K]-[H] et de la SCP notariale ne sont pas prononcées in solidum et se cumulent.

En vertu de l’article 639 du CPC, la juridiction de renvoi statue sur la charge de tous les dépens exposés devant les juridictions du fond y compris sur ceux afférents à la décision cassée. M. [J] [K], Mme [C] [H], Mme [W] [H], M. [I] [H], M. [V] [H] supporteront les dépens de l’instance devant la cour de renvoi.

Pour des raisons tirées de l’équité, il ne sera pas fait droit aux demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant en dernier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

Vu les arrêts rendus par la cour d’appel de Montpellier les 7 juin 2018, 5 février 2019 et 24 octobre 2019 ;

Vu l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 10 août 2021;

Déclare irrecevable la demande de M. [J] [K], Mme [C] [H], Mme [W] [H], M. [I] [H], M. [V] [H] tendant à obtenir la condamnation de la SCP Gondard -Malavialle-Duquocq à payer à la société Bel Azur la somme de 222.374,50 euros;

Déclare irrecevable la demande de la société Bel Azur afin d’obtenir la condamnation de la SCP Gondard-Malavialle-Duquocq à lui payer la somme de 302.567,20 euros à titre principal et à titre subsidiaire celle de 142.500 euros ;

Déclare irrecevable la demande de subrogation formée par M. [J] [K], Mme [C] [H], Mme [W] [H], M. [I] [H], M. [V] [H] à l’encontre de la SCP Gondard-Malavialle-Duquocq ;

Dit que la condamnation de M. [J] [K], Mme [C] [H], Mme [W] [H], M. [I] [H] et M. [V] [H] à payer à la société Bel Azur la somme de 222.374,50 euros n’est pas prononcée in solidum avec celle de la SCP Jean Gondard et Gilles Gondard, aux droits de laquelle se trouve la SCP Gondard-Malavialle-Duquocq, à payer à la société Bel Azur la somme de 142.500 euros et que les deux condamnations se cumulent ;

Condamne M. [J] [K], Mme [C] [H], Mme [W] [H], M. [I] [H], M. [V] [H] aux dépens d’appel, et rejette toutes les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT