COUR D’APPEL DE BORDEAUX

3ème CHAMBRE FAMILLE

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ARRÊT DU : 20 MAI 2025

N° RG 22/01875 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MU5M

[E] [P] [H]

c/

[L] [Y] [J] [A]

[V] [M] [A]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 01 mars 2022 par TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre 1, RG n° 17/02831) suivant déclaration d’appel du 14 avril 2022

APPELANTE :

[E] [P] [H]

née le [Date naissance 5] 1945 à [Localité 14]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 7]

Représentée par M^e Christian DUBARRY, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[L] [Y] [J] [A]

né le [Date naissance 3] 1968 à [Localité 10]

de nationalité Britannique

demeurant [Adresse 11]

[V] [M] [A]

née le [Date naissance 1] 1970 à [Localité 8] (GRANDE BRETAGNE)

de nationalité Britannique

demeurant [Adresse 6] (GRANDE BRETAGNE)

Représentés par M^e Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX substitué par M^e Gilles LAMARQUETTE, avocat au barreau du GERS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 mars 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Danièle PUYDEBAT et Isabelle DELAQUYS, Conseillères, rapport oral de l’affaire a été fait avant les plaidoiries,

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Hélène MORNET

Conseiller : Danièle PUYDEBAT

Conseiller : Isabelle DELAQUYS

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Véronique DUPHIL

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

1- Faits constants :

M. [X] [A], de nationalité britannique et Mme [E] [P] [H] ont vécu en concubinage.

Au cours de leur vie commune et par acte authentique du 26 avril 1994 reçu par Maître [F], notaire à [Localité 9] (33), M. [A] et Mme [H] ont acquis en indivision un immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 9].

M. [A] a deux enfants issus d’une précédente union, M. [L] [A] et Mme [V] [A].

M. [A] est décédé le [Date décès 2] 1997 à [Localité 9] et laissé pour lui succéder ses deux enfants.

Par ordonnance de référé du 29 juillet 2013, sur demande des héritiers de M. [A], une expertise a été confiée à M. [D] [B], expert foncier, afin notamment :

— d’évaluer la valeur de l’immeuble situé à [Localité 9],

— d’examiner le mode d’occupation ou d’exploitation de l’immeuble depuis l’entrée en indivision des parties, de déterminer le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [H],

— de déterminer le montant des indemnités éventuellement dues à Mme [H] au titre des travaux de conservation et d’amélioration de l’immeuble effectués depuis l’entrée en indivision,

— de déterminer le montant de la taxe foncière et de l’assurance de l’immeuble payées par Mme [H],

— de proposer un apurement des comptes entre les parties,

— de donner au juge tous éléments utiles sur les modalités de partage.

M. [B] a déposé son rapport le 23 septembre 2015.

Faute de parvenir à un partage amiable, Mme [H] a, par actes des 24 février et 17 mars 2017, assigné M. [L] [A] et Mme [V] [A] devant le tribunal de grande instance de Bordeaux en partage judiciaire de l’indivision.

Par ordonnance du 30 juillet 2018, le juge de la mise en état a ordonné un complément d’expertise sur ce bien et désigné pour y procéder M. [B], avec pour mission essentielle de :

— déterminer la valeur actuelle de l’immeuble et rechercher sa valeur locative,

— rechercher la teneur et la nature des travaux effectués dans l’immeuble depuis son acquisition, en indiquer le coût, en indiquant si possible par qui ont été financés chacun de ces travaux,

— déterminer le montant des indemnités éventuellement dues à Mme [H] au titre des travaux de conservation et d’amélioration de l’immeuble effectuées depuis l’entrée en indivision.

M. [B] a déposé son rapport le 24 avril 2020.

2- décision déférée

Par jugement du 1er mars 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— ordonné l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision portant sur l’immeuble sis à [Adresse 7], cadastré section DR n° [Cadastre 4],

— désigné pour y procéder le président de la chambre des notaires de la Gironde avec faculté de délégation, et mission habituelle,

— commis le juge de la mise en état de la première chambre civile du tribunal judiciaire de Bordeaux en qualité de juge commis pour surveiller les opérations à accomplir,

— dit que la valeur vénale de l’immeuble au 6 avril 2020 s’élevait à 565.000 euros,

— dit que les héritiers d'[X] [A] peuvent prétendre à une quote part indivise de la moitié dans l’immeuble,

— rejeté la demande de créance formée par Mme [H] à hauteur de 499.799 euros au titre de son apport pour l’acquisition du bien indivis,

— dit que Mme [H] a une créance envers l’indivision d’un montant de 23.697,61 euros au titre des travaux d’amélioration et de conservation du bien indivis,

— dit que Mme [H] doit une créance à l’indivision d’un montant de 15.000 euros au titre de la dégradation de l’immeuble,

— dit que Mme [H] est redevable envers l’indivision d’une indemnité d’occupation d’un montant de 791 euros par mois à compter du 21 octobre 2015,

— rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Mme [H] au titre d’un abus de droit,

— préalablement aux opérations de partage, et pour y parvenir, passé un délai de 8 mois à compter du jour où le jugement sera définitif afin de parvenir à une vente amiable du bien, ordonné la vente sur licitation aux enchères publiques à la barre du tribunal judiciaire de Bordeaux, en un seul lot, de l’immeuble situé commune de [Localité 9], cadastré section DR n° [Cadastre 4], sur le cahier des charges contenant les conditions de vente qui sera déposé par l’avocat de M. [L] [A] et de Mme [V] [A], dans les formes prévues aux articles 1271 à 1281 du code de procédure civile, sur la mise à prix de 300.000 euros sans faculté de baisse,

— dit que les modalités de publicité s’effectueront à la diligence de l’avocat désigné dans les conditions prévues par les articles R 322-31 à R 322-37 du code des procédures civiles d’exécution,

— dit qu’un huissier sera mandaté par M. [L] [A] et de Mme [V] [A], afin de dresser le procès-verbal de description et d’assurer deux visites des biens mis en vente, aux heures légales à l’exclusion des dimanches et jours fériés, à charge pour elle d’avertir les occupants des lieux dix jours à l’avance au moins par courrier recommandé avec accusé de réception, en se faisant assister, si besoin est, de la force publique ou de deux témoins conformément à l’article 21 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 et d’un serrurier,

— dit que l’huissier de justice mandaté, se fera assister le cas échéant, lors de l’une de ses opérations d’un expert, lequel aura pour mission de procéder aux recherches pour déceler la présence d’amiante et éventuellement de plomb, de termites et autres insectes xylophages, de dresser un diagnostic énergétique et le cas échéant d’un état de l’installation intérieure de gaz, ainsi qu’un état des risques naturels et le cas échéant des risques technologiques, ainsi que l’état de surfaces conformément à la loi Carrez, en se faisant assister, si besoin est, de la force publique ou de deux témoins conformément à l’article 21 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 et d’un serrurier,

— dit que les coûts du procès-verbal de description, des visites, des impressions des affiches et des frais de l’expert seront inclus en frais privilégiés de vente,

— dit que le prix d’adjudication sera consigné entre les mains de M. le Bâtonnier de l’ordre, jusqu’à publication du jugement d’adjudication puis remis au notaire commis pour les besoins des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision existant entre Mme [H] et M. [L] [A] et de Mme [V] [A],

— rejeté les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que les dépens, y compris les dépens de référé et d’expertise seront employés en frais privilégiés de partage.

3- Procédure d’appel :

Par déclaration du 14 avril 2022, Mme [H] a formé appel du jugement de première instance en ce qu’il a rejeté sa demande de créance à hauteur de 499.799 euros au titre de son apport pour l’acquisition du bien indivis, limité sa créance envers l’indivision à un montant de 23.697,61 euros, dit qu’elle doit une créance envers l’indivision d’un montant de 15.000 euros et ordonné la vente sur licitation du bien situé à [Localité 9].

M. [L] [A] et Mme [V] [A] ont formé appel incident.

Par ordonnance du 10 mai 2023, le président de la chambre de la famille de la cour d’appel de Bordeaux a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur et désigné pour y procéder l’association [15]

Il n’a pas été donné suite à l’injonction.

4- Prétentions de l’appelante

Selon dernières conclusions du 12 juillet 2022, Mme [H] demande à la cour de :

— réformer la décision rendue par le tribunal judiciaire,

— dire que Mme [H] a une créance de 499.799 euros à faire valoir sur son co-indivisaire et donc ses héritiers correspondant à 86,46 % de la valeur de l’immeuble,

— réformer la décision en ce qu’elle n’a retenu que 23.697,61 euros sur les travaux d’amélioration et de conservation du bien indivis correspondant à la créance de Mme [H] envers l’indivision et porter cette créance à hauteur de 27.629,76 euros,

— débouter les parties adverses de leur demande d’indemnité au titre des dégradations, réformer la décision en ce sens,

— dire n’y avoir lieu à licitation du bien immobilier,

— condamner M. [L] [A] et Mme [V] [A] in solidum à payer à Mme [H] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 7010 du CPC et aux dépens.

5- Prétentions des intimés

Selon dernières conclusions du 5 octobre 2022, M. [L] [A] et Mme [V] [A] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement contesté en ce que celui-ci a dit que Mme [H] doit une créance à l’indivision d’un montant de 15.000 euros au titre de la dégradation de l’immeuble,

Et, statuant à nouveau,

— dire que Mme [H] doit une créance à l’indivision d’un montant de 150.000 euros au titre de la dégradation de l’immeuble,

— confirmer le jugement contesté pour le surplus,

— condamner Mme [H] à payer la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [H] à tous les dépens de référé, première instance, appel, y compris les frais d’expertise.

Pour un plus ample exposé des moyens et de l’argumentation des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux écritures déposées.

6- L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 mars 2025.

L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 18 mars 2025 et mise en délibéré au 13 mai 2025. Le délibéré a été prorogé au 20 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la créance d’acquisition réclamée par Mme [H] à hauteur de 499 799 euros :

7- Mme [H], sur le fondement de l’article 815-13 du code civil, renouvelle sa demande d’une créance au titre de l’apport de fonds qu’elle a fait pour l’acquisition du bien indivis en 1994, pour une somme totale de 207 000 euros provenant de différents comptes personnels et représentant 88,46 % du prix d’achat du bien immobilier. Pour le calcul de sa créance, elle applique le même pourcentage à la valeur actuelle de l’immeuble, fixée à 565 000 euros, et réclame la somme de 499 799 euros.

8- A titre subsidiaire, elle fonde sa créance sur l’existence d’un prêt implicite, répondant aux dispositions de l’article 1895 du code civil, reposant sur un accord intervenu entre les concubins aux termes duquel M. [A] devait financer les travaux nécessaires à la remise en état de l’immeuble.

Elle conteste toute intention libérale en faveur de M. [A] à ce titre.

9- A titre très subsidiaire, elle fonde sa demande sur l’enrichissement injustifié du patrimoine de M. [A], sur le fondement de l’article 1303 du code civil.

Les intimés concluent à la confirmation du jugement, dès lors que :

— Mme [H] n’apporte aucun élément démontrant l’existence d’une obligation de restitution à la charge de M. [A],

— M. [A] a totalement assumé la rénovation des lieux entre 1995 et 1997.

Sur ce,

10- La cour rappelle la jurisprudence constante de la Cour de cassation relative à la distinction entre le titre et la finance, au terme de laquelle ceux qui achètent un bien en indivision en acquièrent la propriété à concurrence des proportions fixées dans l’acte d’acquisition, quelles que soient les modalités de financement.

Il n’est pas discuté en l’espèce que le bien immobilier a été acquis à hauteur de moitié par chacun des concubins.

11- Sur le fondement de l’article 815-13 du code civil, un indivisaire peut prétendre à une indemnité contre l’indivision lorsqu’il a, à ses frais, amélioré l’état du bien indivis ou fait de ses deniers personnels des dépenses nécessaires à la conservation du bien.

12- La dépense d’acquisition, en ce qu’elle est préalable à l’indivision, n’est pas une dépense de l’indivision et ne relève pas des dispositions précitées.

13- Mme [H] invoque, à titre subsidiaire, l’existence d’un « prêt implicite » de la somme versée en sus de sa part pour l’acquisition du bien, qui devait être compensée par le financement par M. [A] des travaux de rénovation de l’immeuble.

14- En cause d’appel, Mme [H] n’apporte toujours aucun élément de preuve ou commencement de preuve de l’existence de ce contrat de prêt, par voie de conséquence de l’obligation de restitution qui pèserait sur les ayants droits de l’emprunteur supposé.

15- En tout état de cause, ainsi que le mentionne le jugement déféré, l’origine du financement des travaux réalisés sur l’immeuble dès son acquisition et du vivant de M. [A], n’est nullement démontrée, les attestations produites par les intimés confirmant que l’essentiel de la rénovation du bâtiment était acquise dès 1995 et 1996.

16- Enfin, sur le fondement de l’enrichissement sans cause, Mme [H] ne peut, sans se contredire, soutenir que l’apport de financement supplémentaire versé lors de l’acquisition du bien a enrichi sans cause son concubin, alors même qu’elle prétend que ce versement devait être compensé par une restitution en nature, par les travaux devant être réalisés ou financés par M. [A].

17- Il en résulte que l’apport de fonds supplémentaires pour l’acquisition du bien ressort d’une intention libérale.

18- Il convient dès lors de confirmer le jugement déféré, en ce qu’il a rejeté sa demande de créance à ce titre.

Sur la demande de créance de 27 629,76 euros réclamée par Mme [H] au titre des dépenses engagées sur l’immeuble :

19- Mme [H], s’appuyant sur le rapport d’expertise, renouvelle sa demande de créance à hauteur de 27 629,76 euros au titre des dépenses de travaux qu’elle a financées sur l’immeuble entre 1997 et 2018.

20- Les intimés demandent la confirmation du montant retenu par le tribunal, lequel a exclu les factures dont il n’est pas établi qu’elles aient été payées par Mme [H] à titre personnel et en règlement de travaux sur l’immeuble indivis (factures 14/120, 15/120 et 16/120, en faveur de la SCI [13] ou éditée (facture [12] du 31 mai 1997) au nom de M. [A], sans justificatif de règlement corrélatif par Mme [H].

21- Sur le fondement des dispositions de l’article 815-13, la cour confirme le montant de 23 697,61 euros au titre des dépenses de travaux de conservation et d’amélioration du bien indivis engagés par Mme [H] après le décès de M. [A].

Sur l’indemnité d’occupation due par Mme [H] :

22- Cette disposition ne fait pas l’objet d’un appel de la part de Mme [H]. La cour ne peut que confirmer le jugement déféré de ce chef.

Sur l’indemnité au titre des dégradations :

23- Mme [H] conclut à la réformation de la décision, estimant avoir entretenu le bien et réalisés des travaux d’entretien entre 1997 et 2010 et, s’agissant des problèmes d’infiltrations, pouvoir faire jouer son assurance pour y remédier.

24- Les intimés renouvellent leur demande de fixer à 150 000 euros le montant des travaux nécessaires à la remise en état du bien immobilier et soulignent que :

— la rénovation quasi-intégrale du bien, telle que démontrée par les expertises Favroul et Duphil réalisées en 1998 et 1999, est antérieure au décès de M. [A], et ne ressort pas des factures justifiées par Mme [H] ultérieurement,

— l’expertise judiciaire, et notamment le rapport du sapiteur M. [K], a démontré l’état dégradé actuel de l’immeuble, Mme [H] ayant, depuis 25 ans, laissé le bien se dégrader,

— une demande d’expertise sur ce point devant le conseiller de la mise en état apparaît nécessaire.

Sur ce,

25- En application de l’alinéa 2 de l’article 815-13, l’indivisaire répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur du bien par son fait et par sa faute.

26- En l’espèce, le seul élément d’appréciation soumis à la cour est le rapport d’évaluation du bien établi en 2019 par M. [K], lequel souligne, au titre des éléments négatifs :

— les nombreux travaux de rénovation à prévoir notamment au niveau de la toiture et de l’ensemble des équipements,

— un niveau d’équipement et de confort peu élevé,

— un logement non décent en raison notamment des infiltrations d’eaux par la toiture.

27- Ce dernier constat ressort également de l’ensemble des photographies des lieux qui attestent de l’importance des infiltrations et de l’absence de tous travaux engagés par Mme [H] pour y remédier, contribuant ainsi, par son inaction, à la dépréciation de l’immeuble indivis.

Elle ne démontre nullement avoir tenté de faire prendre en charge ces travaux par son assurance habitation.

28- L’expertise n’ayant pas été sollicitée au cours de la procédure, et les dégradations liées aux infiltrations étant imputables au défaut d’entretien de l’occupante, la cour confirme le jugement déféré, en ce qu’il a évalué l’indemnité devant être mise à la charge de Mme [H] à la somme forfaitaire de 15 000 euros.

Sur la demande de licitation :

29- Sur le fondement des dispositions de l’article 815-5-1 du code civil, Mme [H] s’oppose à la licitation du bien, estimant que cette vente porte une atteinte excessive à ses droits de coindivisaire.

30- Les intimés demandent la confirmation du jugement à ce titre, en application de l’article 1377 du code de procédure civile, Mme [H], qui a elle-même introduit l’action en partage judiciaire, et s’est accaparée le bien depuis 1997, n’ayant fait aucune autre proposition pour faire cesser l’indivision.

Sur ce,

31- L’article 1377 du code de procédure civile dispose que « Les tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués ».

32- C’est sur ce fondement, et non au titre des dispositions de l’article 815-5-1, que le tribunal, constatant que le bien n’apparaissait pas partageable en nature, et en l’absence d’autre proposition de Mme [H], que le tribunal a fait droit à la demande de licitation, après un délai de 8 mois laissé aux copartageants pour procéder à une vente amiable.

33- Il convient, pour les mêmes raisons que celles existant en première instance, Mme [H] ne faisant toujours aucune offre d’achat à ses coindivisaires, et afin de finaliser le partage du seul bien indivis, de confirmer la décision déférée à ce titre.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

34- Mme [H] qui succombe en l’intégralité de son appel, sera condamnée en tous les dépens d’appel, les frais de référé et d’expertises étant employés en frais privilégiés de partage, conformément au jugement déféré, confirmé de ce chef.

L’issue du litige et l’équité commandent en outre de la condamner à verser aux intimés la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, soit 2 000 euros à chacun d’eux.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

CONFIRME le jugement rendu le 1er mars 2022 par le tribunal judiciaire de Bordeaux, en toutes ses dispositions déférées ;

Y ajoutant,

CONDAMNE Mme [E] [P] [H] aux dépens d’appel ;

La CONDAMNE à payer à M. [L] [A] et à Mme [V] [A], la somme de 2 000 euros à chacun d’eux, soit 4 000 euros au total, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Hélène MORNET, présidente, et par Véronique DUPHIL, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,