COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 54C

Ch civ. 1-4 construction

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 30 MARS 2026

N° RG 22/05009

N° Portalis DBV3-V-B7G-VLC6

AFFAIRE :

S.A.R.L. AIC ILE DE FRANCE

C/

S.A.R.L., [D] ET FERRIERE ARCHITECTURE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 30 Juin 2022 par le tribunal judiciaire de NANTERRE

N° RG : 19/12277

Expéditions exécutoires, Copies certifiées conforme délivrées le :

à :

M^e Cécile FLECHEUX

M^e Sophie POULAIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TRENTE MARS DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

S.A.R.L. AIC ILE DE FRANCE

N° RCS de, [Localité 1] : 793 752 734

,

[Adresse 1]

,

[Localité 2]

Représentant : M^e Cécile FLECHEUX de la SCP BILLON & BUSSY-RENAULD & ASSOCIES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 241

Plaidant : M^e Jean-Marc SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocat au barreau de NICE, vestiaire : 371

****************

INTIMÉE

S.A.R.L., [D] ET FERRIERE ARCHITECTURE

N° RCS de, [Localité 3] : 478 102 528

,

[Adresse 2]

,

[Localité 4]

Représentant : M^e Sophie POULAIN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 180

Plaidant : M^e Anne-Sophie PUYBARET de la SELAS LARRIEU ET ASSOCIES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 657

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 Décembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Fabienne TROUILLER, Présidente chargée du rapport et Madame Séverine ROMI, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Fabienne TROUILLER, Présidente,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffière lors des débats : Madame Jeannette BELROSE,

FAITS ET PROCÉDURE

La société, [D] &, [R] architecture (ci-après «, [D] ») s’est vue confier par la société AIC Île-de-France (ci-après « AIC »), promoteur, des prestations de maîtrise d''uvre relatives à un projet de construction portant sur un immeuble d’habitation situé, [Adresse 3] à, [Localité 5] (92).

Aucun contrat écrit n’a été formalisé entre les parties, faute d’accord sur le contenu.

Estimant devoir être rémunérée des prestations effectuées, la société, [D] a proposé un montant puis, en l’absence d’accord, a, par courrier recommandé du 8 juillet 2019, mis en demeure le promoteur de lui payer la somme de 35 700 euros TTC.

Par acte du 20 décembre 2019 la société, [D] a fait assigner la société AIC en paiement de sa créance de travaux.

Par jugement contradictoire du 30 juin 2022, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

— condamné la société AIC à payer à la société, [D] les sommes de 20 000 euros hors taxe au titre de paiement de ses prestations de maîtrise d''uvre, avec intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2019 et de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de toute autre demande,

— condamné la société AIC aux dépens.

Le tribunal a estimé qu’un contrat verbal d’architecte avait été conclu entre les parties, l’obligation d’un écrit n’étant que d’ordre déontologique, qu’une étude de faisabilité avait été réalisée à la demande de la société AIC, que si cette dernière avait été réalisée gratuitement par le maître d''uvre, tel n’avait pas été le cas d’autres prestations susceptibles de donner lieu à rémunération (réalisation d’un avant-projet et participation à réunions). Il a retenu qu’en l’absence d’éléments contraires, la rémunération au déboursé devait être la modalité retenue pour le calcul des honoraires mais que la prise en compte de différents paramètres (temps passé, taux horaires, complexité du projet, erreurs commises, réunions) aboutissait à fixer la rémunération de l’architecte à une somme inférieure à ses demandes.

Par déclaration du 27 juillet 2022, la société AIC a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions remises au greffe le 13 avril 2023 (15 pages) la société AIC demande à la cour de :

— à titre principal, réformer le jugement en ce qu’il l’a condamnée au paiement de 20 000 euros au profit de la société, [D],

— rejeter la demande de condamnation sollicitée par la société, [D],

— à titre subsidiaire, en cas de condamnation prononcée à son encontre, limiter son montant à la somme de 20 000 euros retenus par les premiers juges,

— condamner la société, [D] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, distraits au profit de M., [W], avocat.

Elle fait valoir qu’avant l’acquisition définitive du terrain, elle a fait procéder à une étude de faisabilité lui permettant de connaître la surface de construction disponible et les contraintes techniques de construction afin d’établir un bilan de l’opération projetée.

Elle ajoute que dans l’hypothèse d’un projet viable, elle aurait confié au cabinet d’architecture une mission de conception et/ou d’exécution dont la rémunération aurait été au pourcentage du budget prévisionnel des travaux.

Elle rappelle qu’en cas de contrat verbal, le juge doit analyser la volonté des parties et que celui qui réclame l’application d’une rémunération « au déboursé » doit en rapporter la preuve, non établie en l’espèce. Elle estime que le tribunal a renversé la charge de la preuve sur ce point et que les parties s’étaient accordées sur une rémunération de l’architecte selon un pourcentage sur le montant des travaux.

Elle souligne que l’impossibilité de donner suite à un projet en raison d’une carence de l’architecte, notamment s’il a présenté un travail qui s’avère inutile et inexploitable, ne permet pas à ce dernier de prétendre à une rémunération et qu’il en est de même pour une deuxième étude rendue nécessaire par une erreur commise dans la première.

Selon elle, la faute du cabinet d’architecture dans l’établissement de son étude de faisabilité est la cause exclusive de l’abandon du projet immobilier, ce qui exclut toute rémunération.

Elle rappelle que l’étude transmise le 21 avril 2017 prévoyait la construction de deux niveaux de sous-sols, non conforme aux règles d’urbanisme applicables imposant la création de trois niveaux.

Elle précise enfin que les prestations visées dans la note d’honoraires concernent l’étude de faisabilité erronée du 21 avril 2017, que dans ces conditions, le permis de construire aurait été refusé et qu’il ne saurait être réclamé une rémunération pour un travail inutile et inexploitable.

Elle fait subsidiairement valoir qu’aucune tarification n’a été fixée pour les vacations exécutées, que celles-ci ne sont pas détaillées et que l’intimée a appliqué un forfait, ce qui est contradictoire.

Aux termes de ses conclusions remises au greffe le 17 janvier 2023 (19 pages) la société, [D] forme appel incident et demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a retenu le principe des relations contractuelles,

— l’infirmer en ce qu’il n’a pas fait entièrement droit à sa demande de rémunération,

— condamner la société AIC au paiement de la somme de 35 700 euros TTC au titre des honoraires dus,

— débouter la société AIC de toutes ses demandes à son encontre,

— condamner la société AIC au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens qui pourront être recouvrés par M^me Poulain, avocate, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir qu’elle a réalisé à titre gracieux une étude de faisabilité remise le 21 avril 2017, que cette étude a permis de fixer un budget prévisionnel pour la réalisation du projet et que l’appelante a reconnu lui avoir demandé de réaliser plusieurs prestations.

Elle conteste avoir commis une faute, nullement prouvée.

Elle estime que rien ne justifie que le promoteur soit libéré du paiement des prestations supplémentaires réalisées entre 2016 et 2017.

Elle précise que le premier avant-projet prévoyait la construction de deux niveaux de sous-sols, que suite aux remarques de la Ville de, [Localité 5], elle a modifié ce projet avec l’ajout d’un niveau de sous-sol.

Elle rappelle que l’architecte a une obligation de conseil envers le maître d’ouvrage qui est une obligation de moyen, qu’il est admis qu’il n’y a pas de faute lorsque le projet de permis de construire a été refusé ou retiré.

Elle ajoute que contrairement à ce qui est allégué sans fondement, c’est l’absence d’accord sur le montant de la rémunération due à l’architecte qui a mis fin à la relation contractuelle le 19 décembre 2018.

Elle rappelle qu’en l’absence d’accord des parties, il incombe au juge de fixer la rémunération due, que le promoteur entendait au départ, non sans mauvaise foi, lier sa rémunération à sa décision de poursuivre ou non l’opération, qu’il n’a jamais proposé de rémunération raisonnable, qu’elle n’a validé aucune des versions proposées et que la société AIC a refusé l’établissement d’un contrat suivant le modèle de l’Ordre des architectes.

Elle soutient que le choix d’appliquer une rémunération au déboursé est raisonnable et justifie des prestations réalisées en sus de l’étude de faisabilité.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 septembre 2025. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 15 décembre 2025 et elle a été mise en délibéré au 30 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Comme en première instance, les parties s’entendent sur l’existence d’un contrat verbal de maîtrise d''uvre et sur le caractère gracieux de l’étude de faisabilité confiée au cabinet d’architecture. Il n’y a par conséquent pas lieu de revenir sur ces points.

Sur les prestations soumises à rémunération

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1353 du même code ajoute que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 9 du code de procédure civile rappelle qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’absence de contrat écrit, il appartient à l’architecte de rapporter la preuve de l’étendue de la mission qui lui a été confiée, le contrat de maîtrise d''uvre étant présumé à titre onéreux.

Il ressort des échanges de courriels et des pièces produites que dans un premier temps, le cabinet, [D] a établi, à la demande de la société AIC, par courriel du 21 octobre 2016, trois versions pour les études de faisabilité sur quatre parcelles, le 25 octobre 2016, 2 novembre 2016 et 20 janvier 2017 (pièces 9), que par courriel du 20 février 2017, la société AIC a confirmé sa « volonté d’avancer par un dépôt de PC prévu au plus tard le 30 mai 2017 », que par courriel du 23 février 2017, la société AIC a précisé son choix de répartition entre les T4, T3 et T1-T2 et indiqué qu’il fallait prévoir des possibilités de division, de jumelage et de dation des terrains aux vendeurs, que par courriel du 10 mars 2017, la société AIC a relancé l’architecte et réclamé la réalisation d’une perspective en vue d’une présentation à la ville, qu’un premier avant-projet a été réalisé le 21 avril 2017 avec présentation du site, établissement d’un plan de masse, une répartition des 45 appartements, les plans des neuf niveaux, une coupe et des vues (pièce 15), que la société AIC a étudié le projet remis et réclamé, le 26 avril, une nouvelle proposition concernant la façade, les menuiseries extérieures et les volets roulants en PVC afin de garder un coût de travaux maîtrisé (pièce 17) et qu’un nouvel avant-projet a été présenté le 15 juin 2017, intégrant les nouvelles répartitions, la demande d’épannelage vers le riverain Nord et un niveau R-3 imposé par le PLU (pièce 18).

Il est également justifié de réunions avec la Ville de, [Localité 5] le 27 janvier et le 21 avril 2017 (pièces 16).

De son côté, la société AIC estime, sans en rapporter la preuve, que les plans de détail des niveaux n’étaient pas nécessaires pour la présentation à la ville le 21 avril 2017. La teneur des courriels démontre que la présentation du projet à la Ville de, [Localité 5] a nécessité la réalisation d’une perspective avec un travail de conception abouti, notamment concernant l’intérieur des logements.

Dans un courrier du 11 décembre 2018, la société AIC précise que depuis juin 2017, « le projet est en standby en attente de la modification du PLU et de l’agrandissement du terrain d’assiette avec la 5e parcelle ».

Parallèlement à ces échanges, une discussion a été engagée sur une première proposition de contrat de maîtrise d''uvre adressée le 20 février 2017 (pièce 11) puis une seconde envoyée le 26 avril 2017. Les parties se sont rencontrées à ce titre le 29 novembre 2018.

Il ressort des échanges intervenus entre le 5 et le 19 décembre 2018 que les parties sont restées en désaccord total concernant le montant des honoraires de maîtrise d''uvre, la détermination du pourcentage et la répartition des paiements (pièces 20 à 23). L’examen de la proposition de contrat montre qu’une part importante de la rémunération de l’architecte n’était pas assujettie à la réalisation de son travail ou à des échéances administratives mais à des prises de décision unilatérales de la société AIC.

Il en résulte que c’est bien le blocage sur le contenu du contrat de maîtrise d''uvre, acté par le maître d’ouvrage le 19 décembre 2018, qui a mis fin aux relations entre les parties et non la nécessité de prévoir un 3e niveau de sous-sol.

Il ressort de la note d’honoraires établie le 31 décembre 2018 par le cabinet d’architecture qu’elle correspond effectivement aux prestations suivantes (pièce n°5) :

— réalisation d’un avant-projet comprenant des études des plans de logements, une étude des façades et l’établissement d’un modèle 3D,

— réalisation d’une perspective préalable au dépôt du permis de construire,

— modification de l’avant-projet pour intégration des logements divisibles ultérieurement en petits logements souhaités par la ville,

— reprise des plans de logements en vue de dations aux vendeurs des terrains préalablement au dépôt du permis de construire,

— modification de l’avant-projet avec épannelage vers le riverain Nord,

— reprise du projet avec trois niveaux de sous-sol,

— réunions avec la Ville de, [Localité 5].

Pour s’opposer au paiement, la société AIC invoque une faute de l’architecte, estimant que le projet immobilier a été abandonné par le maître d’ouvrage du fait d’une faute commise par l’architecte dans l’établissement de son étude de faisabilité erronée.

S’il ressort des pièces produites que Mme, [A], chef de projet au cabinet, [D], a, le 8 juin 2017, informé la société AIC que le PLU imposait trois niveaux de sous-sols, non prévus dans les études de faisabilité, celle-ci ne démontre nullement une carence ou une faute imputable au maître d''uvre à l’origine de l’abandon du projet, ni même que ce dernier aurait présenté un travail inutile et inexploitable. Il est rappelé que si l’architecte a une obligation de conseil envers le maître d’ouvrage, notamment eu égard aux règles d’urbanisme, cette obligation n’est qu’une obligation de moyen. En outre, comme retenu supra, c’est bien le litige non résolu sur la rémunération de l’architecte qui a mis fin aux relations entre les parties et la société AIC ne justifie d’aucune pièce prouvant que le projet aurait été abandonné du fait d’une faute imputable au cabinet d’architecture.

Dans ces conditions, il est jugé que la société AIC ne rapporte pas la preuve d’une faute et qu’elle ne peut par conséquent s’affranchir du paiement des prestations réalisées après l’étude de faisabilité.

Sur le mode de calcul des honoraires

Si les honoraires sont déterminés d’un commun accord avec le maître d’ouvrage, en cas de contestation, c’est le juge qui les fixe, le contrat étant présumé à titre onéreux.

Il est admis qu’à défaut de convention écrite sur les modalités de rémunération, il appartient au juge de fixer celle-ci en fonction de la mission confiée, de la nature et de l’importance des prestations réalisées en tenant compte du temps consacré, de la qualité de l’exécution et de sa complexité.

S’il est exact que le projet de contrat prévoyait une rémunération au pourcentage sur laquelle les parties n’ont pu s’entendre, il convient, pour apprécier la rémunération des prestations répertoriées ci-dessus et réalisées après les études de faisabilité, de retenir et d’appliquer, comme l’a fait raisonnablement le tribunal, la méthode du déboursé, seule de nature à prendre en compte les prestations effectivement réalisées.

Dans l’hypothèse où le principe d’une rémunération serait retenu, l’appelante ne conteste pas le quantum retenu par le tribunal. Elle ne conteste pas non plus les taux horaires revendiqués par le cabinet d’architecture.

M., [R] a réclamé, dès le 5 décembre 2018, l’indemnisation du travail effectué à compter du 20 janvier 2017, soit après les études de faisabilité de cette opération, exposant avoir dû étudier le projet en détail, y compris sur l’intérieur des logements et des façades et avoir passé personnellement 18 heures sur ce projet outre les 245 heures réalisées par Mme, [A] (pièces 5 et 20).

L’intimée souligne à juste titre qu’elle a dû réaliser un deuxième avant-projet mais que ce dernier comportait également d’autres modifications réclamées par les services d’urbanisme de la Ville de, [Localité 5], notamment un épannelage côté rive Nord, outre le troisième niveau de sous-sol.

La note d’honoraires recense 263 heures de travail, ce qui équivaut à près de deux mois de travail, ce qui paraît compatible avec les prestations réalisées entre janvier et juin 2017.

Il n’y a pas lieu, comme l’a fait le tribunal, de déduire le temps consacré à la réalisation du second avant-projet puisque celui-ci comportait d’autres modifications réclamées par le promoteur et qu’il n’était nullement un travail inutile et inexploitable. Il est constaté que l’erreur relative au PLU dans l’étude de faisabilité effectuée gracieusement a justement été rectifiée lors du deuxième avant-projet, sans préjudice avéré pour la société AIC.

Au regard du taux horaire non contesté, de la comptabilisation plausible du temps passé, de la complexité du projet, du nombre de diligences accomplies et de sa participation aux réunions, il est fait droit à la réclamation de la société, [D].

Dans ces conditions, le jugement est infirmé en son quantum et la société AIC est condamnée à régler la somme de 29 750 euros HT (soit 35 700 euros TTC). La TVA s’appliquera conformément à la réglementation en vigueur.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La société AIC, qui succombe, a été à juste titre condamnée aux dépens de première instance. Elle est également condamnée aux dépens d’appel, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Les dépens pourront être recouvrés directement dans les conditions prévues par l’article 699 du même code.

Selon l’article 700 1° de ce code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Le premier juge a fait une application équitable de ces dispositions, les circonstances de l’espèce justifient de condamner la société AIC à payer à la société, [D] une indemnité de 3 000 euros au titre des frais exclus des dépens exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a condamné la société AIC Île-de-France à payer à la société, [D] &, [R] architecture la somme de 20 000 euros hors taxe au titre de paiement de ses prestations de maîtrise d''uvre ;

Statuant de nouveau dans cette limite et y ajoutant,

Condamne la société AIC Île-de-France à payer à la société, [D] &, [R] architecture la somme de 29 750 euros HT (soit 35 700 euros TTC) au titre de paiement de ses prestations de maîtrise d''uvre, avec intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2019 ;

Condamne la société AIC Île-de-France à payer à la société, [D] &, [R] architecture une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société AIC Île-de-France aux entiers dépens d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Fabienne TROUILLER, Présidente et par Madame Jeannette BELROSE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,