N° RG 22/00942 – N° Portalis DBVX-V-B7G-ODDV

Décision du

Tribunal Judiciaire de SAINT ETIENNE

Au fond

du 17 novembre 2021

RG : 20/01877

ch1

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 09 Décembre 2025

APPELANTS :

M. [F] [Z]

né le 26 Mars 1943 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Mme [M] [V] épouse [Z]

née le 16 Février 1943 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentés par M^e Julien TRENTE de la SELARL LEXFACE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

INTIMEE :

La SCI 2SMAC

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Charles RICHARD, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, toque : 71

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 04 Avril 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 14 Octobre 2025

Date de mise à disposition : 09 Décembre 2025

Audience tenue par Patricia GONZALEZ, président, et Stéphanie LEMOINE, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un des membres de la cour a fait le rapport.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 7 décembre 2005, M. [F] [Z] et Mme [M] [V] épouse [Z] ont acquis dans un immeuble situé à [Localité 7] (Loire) :

— le lot n° 22, composé d’un appartement au quatrième étage du bâtiment A, d’un grenier n° 22 et de dépendances,

— le lot n° 30, composé d’un local à usage d’habitation au quatrième étage.

Par acte notarié du 10 mai 2019, la SCI 2SMAC (la SCI) a acquis dans ce même immeuble un local commercial situé au rez-de-chaussée, ainsi qu’une cave n° 2 et un grenier n° 2.

Un litige ayant opposé les parties sur la propriété de la cave n°2 située dans le bâtiment A de l’immeuble, M. et Mme [Z] ont, par acte introductif d’instance du 16 juin 2020, assigné la SCI devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne aux fins notamment de voir dire et juger qu’ils sont propriétaires de la cave.

Par jugement du 17 novembre 2021, le tribunal a :

— débouté M. et Mme [Z] de l’intégralité de leurs demandes,

— condamné in solidum M. et Mme [Z] à payer à la SCI la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. et Mme [Z] aux dépens de l’instance et autorisé M^e Richard, avocat, à recouvrer directement contre eux ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Par déclaration du 1er février 2022, M. et Mme [Z] ont relevé appel du jugement.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 26 janvier 2023, ils demandent à la cour de :

— réformer le jugement rendu,

Statuant à nouveau,

— dire et juger qu’ils sont propriétaires, par l’effet de la prescription abrégée de l’article 2272 alinéa 1er du code civil, de la cave n° 2 située dans le bâtiment A de l’immeuble,

— dire et juger que le jugement à intervenir tiendra lieu de titre et sera publié au service de publicité foncière aux frais de la SCI,

— condamner la SCI à libérer la cave,

— assortir cette condamnation d’une astreinte provisoire de 1000 euros par jour de retard commençant à courir 30 jours après la signification de l’arrêt à intervenir,

— débouter la SCI de l’intégralité de ses demandes,

— condamner la SCI à leur payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner enfin aux entiers dépens avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Julien Trente de la SELARL Lexface, avocat conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 13 mars 2023, la SCI demande à la cour de :

— juger qu’il est établi par titre que la « SARL SMAC » (sic) est juridiquement propriétaire de la cave n° 2,

— confirmer le jugement déféré,

— condamner M. et Mme [Z] à payer une somme de 6000 euros TTC en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens que Me [B] pourra recouvrer directement en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 avril 2023.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur l’acquisition de la cave par la prescription abrégée

M. et Mme [Z] font valoir essentiellement que :

— ils justifient d’un juste titre au sens de l’article 2272, alinéa 1er, du code civil dès lors que leur acte de vente porte notamment sur des « dépendances » affectées au lot n° 22 et qu’une cave est considérée comme une dépendance lorsqu’elle n’est pas accessible depuis le logement principal, ce qui est le cas en l’espèce ;

— le certificat de mesurage cité dans leur acte de vente fait état d’une cave d’une superficie de 3,33 m² ;

— leur acte de vente renvoie expressément à un acte authentique du 7 février 1996 contenant modificatif de l’état descriptif de division de l’immeuble, duquel il ressort que le lot n° 22 dont ils sont propriétaires était constitué, à cette date, d’un appartement et d’une cave ;

— ce renvoi permet d’établir que la dépendance visée dans leur acte de vente se rapporte nécessairement à une cave, laquelle ne peut correspondre qu’à la cave n° 2 dont les clés leur avaient été remises par les précédents propriétaires ;

— ils doivent donc être présumés avoir acquis la cave n° 2 de bonne foi ;

— ils justifient, entre le 7 décembre 2005 et le 17 juin 2019, d’une possession continue et ininterrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaires de la cave.

La SCI réplique que :

— il n’est pas possible de prescrire contre et outre la teneur d’un titre de propriété ;

— or, son titre de propriété désigne clairement la cave numérotée 2 sur le plan de copropriété fourni par le syndic au notaire et annexé à l’acte ;

— M. et Mme [Z] ne démontrent pas l’existence d’un juste titre, pas plus que celle d’une acquisition de bonne foi ;

— leur titre de propriété mentionne qu’ils sont propriétaires des lots n° 22 et 30 pour une superficie totale de 127,62 m², laquelle n’inclut pas la cave d’une superficie de 3,33 m² ;

— l’acte de division du 11 juillet 1958 et le règlement de copropriété n’accordent pas de cave au lot n° 22 mais une simple dépendance ;

— M. et Mme [Z] ne justifient pas d’une possession continue, paisible, publique et non équivoque ; ils n’établissent pas avoir honoré les charges de copropriété afférentes à la cave n° 2 et les circonstances d’appropriation de cette cave par leurs auteurs sont obscures et indéterminées dans le temps ;

— M. [S], ancien propriétaire du lot n° 22, a confirmé qu’il ne disposait pas officiellement d’une cave ;

— l’acte notarié du 7 février 1996 ne rapporte pas la preuve du transfert d’un lot au profit de M. et Mme [Z].

Réponse de la cour

La cour observe qu’à hauteur d’appel, M. et Mme [Z] renoncent à se prévaloir de l’acquisition de la cave par la prescription droit commun et allèguent uniquement la prescription abrégée.

Toutefois, c’est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte sans qu’il y ait lieu de les paraphraser, que les premiers juges, au visa des articles 712, 2261 et 2272, alinéa 2, du code civil, ont notamment retenu, pour débouter M. et Mme [Z] de leurs demandes principale de propriété de la cave n° 2 par l’effet de la prescription abrégée, que :

— pour constituer un juste titre, l’acte invoqué doit concerner exactement, dans sa totalité, le bien que le possesseur entre les mains et qu’il entend prescrire ;

— en l’espèce, l’acte de vente de M. et Mme [Z] ne mentionnant pas expressément que la cave n° 2 appartient au lot n° 22, ils ne peuvent se prévaloir d’un juste titre sur ladite cave ;

— à l’inverse, le titre de propriété de la SCI du 10 mai 2019 mentionne expressément que son lot n° 2 est défini comme suit :

«  – Au rez-de-chaussée du bâtiment ; en façade de la [Adresse 6], un local commercial

— une cave portant le n° 2

— un grenier portant également le n° 2 au règlement de la copropriété ».

Pour confirmer le jugement, la cour ajoute que le moyen tiré de ce que le modificatif à l’état descriptif de division contenu dans l’acte authentique du 7 février 1996, auquel renvoie l’acte de vente de M. et Mme [Z], mentionne expressément que le lot n° 22 était constitué, à cette date, d’un appartement et d’une cave est inopérant, dès lors que ce modificatif ne précise pas le numéro de ladite cave et qu’il mentionne également, s’agissant du lot n° 2 dont la SCI est propriétaire, l’existence d’une cave.

La même observation peut être faite s’agissant de l’acte modificatif du règlement de copropriété établi par Maître [D] le 4 décembre 2014.

Par ailleurs, à la lecture de l’acte modificatif de l’état descriptif de division reçu par Maître [D] le 11 juillet 1958, qui a modifié la distribution des lots et créé les lots n° 19 à 24 en remplacement des lots n° 14, 16 et 17, la cour relève :

— d’une part, que les lots n° 20, 21 et 24 comprennent chacun une cave en sous-sol, numérotée respectivement 20, 21 et 24, outre un grenier n° 21 pour le lot n° 21, alors que les lots n° 22 et 23 comprennent uniquement un grenier, numéroté respectivement 22 et 23, ce dont il peut être déduit que le lot n° 22 n’avait pas de cave attribuée,

— d’autre part, qu’il est précisé pour chacun des lots n° 20 à 24, que celui-ci comporte ou non une cave, qu’il comprend en outre des « aisances et dépendances », ce dont il résulte que le terme « dépendance » ne désigne pas l’existence d’une cave, contrairement à ce que soutiennent les appelants.

Analysant cette même pièce, les premiers juges ont très justement relevé que l’acte notarié distingue bien les caves des « aisances et dépendances » et que le numéro de chaque cave correspond au numéros de chaque lot.

M. et Mme [Z] ne faisant valoir en cause d’appel aucun autre élément de fait ou de droit de nature à remettre en cause la décision rendue par les premiers juges, la cour confirme le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. et Mme [Z] de leurs demandes.

2. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement est encore confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance.

En appel, M. et Mme [Z], partie perdante, sont condamnés aux dépens et à payer à la SCI la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles qu’elle a dû engager.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

Condamne M. [F] [Z] et Mme [M] [V] épouse [Z] à payer à la SCI 2SMAC la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Les condamne aux dépens d’appel,

Fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit des avocats qui en ont fait la demande.

La greffière, La Présidente,