REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 25 AVRIL 2024

(n° 105/2024, 20 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 21/14916 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEG5P

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 juin 2021 -Tribunal judiciaire de Créteil (3ème chambre civile) RG n° 19/02214

APPELANTE

S.C.I. DES [Adresse 3]

Immatriculée au R.C.S. d’Angers sous le n° 313 630 709

Agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représentée et assistée par M^e Romuald MOISSON de la SCP MOREL CHADEL MOISSON, avocat au barreau de Paris, toque : P0105

INTIMEE

S.A.S. ENTREPRISE [A] [I]

Immatriculée au R.C.S. de Meaux sous le n° 304 719 578

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e Nathalie SOLLARZ, avocat au barreau de l’Essonne

INTERVENANTE

Maître [R], es qualités de mandataire liquidateur de la SAS [A] [I] [N]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Défaillante, non constituée, assignation en intervention forcée devant la cour d’appel de Paris par procès-verbal de signification à personne en date du 17 août 2022

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 17 janvier 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Sandra Leroy, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Sandra Leroy, conseillère

M^me Emmanuelle Lebée, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

La SAS Entreprise [A] [I] est une société familiale de BTP comptant 43 salariés, fondée le 2 décembre 1975 par Mme [P] [A] épouse [I]-[K] et M. [W] [I]-[K].

Anciennement constituée sous forme de SA à directoire, dirigée par M. [J] [I], président du directoire et Mme [E] [I], sa soeur, présidente du conseil de surveillance, la SAS Entreprise [A] [I] a été transformée en 2015 en SAS, dont M. [J] [I] est devenu Président et Mme [E] [I] Directeur Général.

Leur frère, M. [V] [I], a cédé ses parts en 2016, et depuis lors, M. [J] [I] et Mme [E] [I] sont les seuls associés de la SAS Entreprise [A] [I] à parts égales.

Par acte sous-seing privé du 06 janvier 1978, la SCI des [Adresse 3], société également familiale détenue respectivement par M. [J] [I] (33,75 %), M. [V] [I] (32,50 %) et Mme [E] [I] (33,75 %) a donné à bail commercial à la SAS Entreprise [A] [I] un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 9] (94).

Le bail a été renouvelé à plusieurs reprises et pour la dernière fois suivant acte du 1er octobre 2013, pour une durée de neuf ans expirant le 30 septembre 2022, moyennant un loyer annuel HT de 66.000 €, payable mensuellement à terme échu à hauteur de 5.500 € HT (soit 6.600 € TTC) le 1er jour du mois suivant. Le dépôt de garantie a été fixé à la somme de 33.000 €.

Les lieux sont décrits contractuellement ainsi qu’il suit :

« Un terrain situé à [Localité 9] (Val de Marne), [Adresse 3], cadastré section CI numéro [Cadastre 1] , lieu-dit « [Adresse 3] » pour quinze ares et quatre- vingt-neuf centiares (15a 89 ca). Et les constructions édifiées sur ledit terrain comprenant des bâtiments à usage de logements,de bureau et d’entrepôts, à l’exception d’un studio au 1er étage et de l’ensemble du deuxième étage. »

Le 30 avril 2018, M. [J] [I] a démissionné de ses fonctions de président de la SAS Entreprise [A] [I].

Lors de l’assemblée générale du 09 juillet 2018, M. [V] [I] a été nommé en qualité de gérant de la SCI [Adresse 3].

Par acte d’huissier du 23 janvier 2019, la SCI [Adresse 3] représentée par M. [V] [I] a fait délivrer à la SAS Entreprise [A] [I] un commandement visant la clause résolutoire du bail, pour avoir paiement de la somme de 18.220,78 €.

Par acte d’huissier délivré le 22 février 2019, la SAS Entreprise [A] [I] a fait assigner la SCI des [Adresse 3] devant le tribunal judiciaire de Créteil aux fins, à titre principal, d’obtenir l’annulation de ce commandement de payer et subsidiairement de lui accorder des délais de paiement.

La SAS Entreprise [A] [I] a donné congé des lieux, par exploit d’huissier du 13 mars 2019, pour la date du 30 septembre 2019.

Par acte d’huissier signifié le 10 mai 2019, la SCI des [Adresse 3] a fait délivrer à la SAS Entreprise [A] [I] un second commandement visant la clause résolutoire pour avoir paiement à titre principal de la somme de 21.860,78 € au titre de l’arriéré locatif dû pour la période de janvier à mars 2019 inclus, outre les frais.

Parallèlement, la SCI des [Adresse 3] a diligenté sur les comptes de la SAS Entreprise [A] [I] les saisies conservatoires suivantes :

— le 1er août 2019 : saisie de la somme de 63.613,10 € sur le compte détenu dans les livres de la Banque du Bâtiment et des Travaux Publics ;

— le 1er août 2019 : saisie de la somme de 2.522,73 € sur le compte détenu dans les livres de la Banque HSBC ;

— le 2 août 2019 : saisie de la somme de 63.613,10 € sur le compte détenu dans les livres de la Banque Populaire Rives de Paris.

Ces mesures de saisies conservatoires ont été dénoncées à la SAS Entreprise [A] [I] par exploit d’huissier du 07 août 2019.

Par jugement du 25 juin 2021, le tribunal judiciaire de Créteil a :

— déclaré de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivrée par la SCI des [Adresse 3] à la SAS Entreprise [A] [I] le 23 janvier 2019 ;

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant la SCI des [Adresse 3] et la SAS Entreprise [A] [I] suite au commandement de payer délivré le 10 mai 2019 ;

— dit que le bail est résilié à compter du 11 juin 2019 ;

— constaté que la SAS Entreprise [A] [I] a libéré les locaux le 20 janvier 2020 ;

En conséquence :

— débouté la SCI des [Adresse 3] de sa demande d’expulsion de la SAS Entreprise [A] [I] et de ses demandes subséquentes ;

— déclaré réputée non écrite la clause de révision du loyer inscrite à l’article 7 du contrat de bail ;

— dit que la SAS Entreprise [A] [I] est redevable envers la SCI des [Adresse 3] :

* de la somme de 35.200 € au titre des loyers impayés échus au 10 juin 2019,

* de la somme de 48.180 € au titre des indemnités d’occupation ;

— dit que la SCI des [Adresse 3] est redevable envers la société EMN :

* de la somme de 33.000 € au titre du remboursement du dépôt de garantie,

* de la somme de 39.554,10 € au titre du remboursement de la taxe foncière ;

— ordonné la compensation entre ces créances et condamné en conséquence la SAS Entreprise [A] [I] à payer à la SCI des [Adresse 3] la somme de 10.825,90 € ;

— rejeté la demande de délais de paiement de la SAS Entreprise [A] [I] ;

— débouté les parties de toutes leurs autres demandes ;

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— fait masse des dépens qui seront partagés par moitié par la SAS Entreprise [A] [I] d’une part et par la SCI des [Adresse 3] d’autre part ;

— dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire.

Par déclaration du 29 juillet 2021, la SCI des [Adresse 3] a interjeté appel partiel du jugement.

Par conclusions du 18 février 2022, la SAS Entreprise [A] [I] a interjeté appel incident partiel du jugement.

Par ordonnance du 1er juin 2022, le conseiller de la mise en état a constaté l’interruption de l’instance, par l’effet d’une ouverture d’une procédure collective à l’égard de la SAS Entreprise [A] [I].

Par acte du 17 août 2022, la SCI des [Adresse 3] a fait assigner en intervention forcée Maître [R] [N], ès-qualités de mandataire liquidateur de la SAS Entreprise [A] [I], qui n’a toutefois pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 20 septembre 2023.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Vu les conclusions déposées le 29 octobre 2021, par lesquelles la SCI des [Adresse 3], appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la Cour de :

— juger recevable et bien fondé l’appel interjeté par la SCI [Adresse 3] ;

— infirmer le jugement rendu le 25 juin 2021, par la 3ème chambre civile du tribunal judiciaire de Créteil (RG 19/02214), ce qu’il a :

déclaré de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivrée à la SAS Entreprise [A] [I] le 23 janvier 2019 ;

fixé à la date du 11 juin 2019 la date de résiliation du bail ;

constaté que la SAS Entreprise [A] [I] a libéré les locaux le 20 janvier 2020 ;

débouté la SCI des [Adresse 3] de sa demande d’expulsion de la SAS Entreprise [A] [I] et de ses demandes subséquentes ;

dit réputée non écrite la clause de révision du loyer inscrite à l’article 7 du contrat de bail ;

limité à la somme de 35.200,00 € le montant des loyers dus par la SAS Entreprise [A] [I] et demeurés impayés au 10 juin 2019 ;

limité à la somme de 48.180 € le montant des indemnités d’occupation dues par la SAS Entreprise [A] [I] envers la SCI des [Adresse 3] ;

dit que la SCI des [Adresse 3] est redevable envers la SAS Entreprise [A] [I] de la somme de 33.000 € au titre du remboursement du dépôt de garantie, de la somme de 39.554,10 € au titre du remboursement de la taxe foncière ;

ordonné la compensation entre les créances et condamné la SAS Entreprise [A] [I] à payer à la SCI des [Adresse 3] la somme de 10.825,90 € ;

débouté la SCI des [Adresse 3] de toutes ses autres demandes et notamment de sa demande en paiement de diverses factures de Gaz, eau, électricité, assurances des locaux, taxes sur les bureaux 2019 et 2020, taxes foncières 2019 et 2020, incluant l’appartement du gardien, ainsi que celle relative à la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle de 14.865,34 € jusqu’à libération effective des lieux, et de sa demande de dommages intérêts à hauteur de 30.000 € ;

débouté la SCI des [Adresse 3] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

dit que les dépens seront partagés par moitié par la SAS Entreprise [A] [I] et la SCI des [Adresse 3] ;

Statuant à nouveau :

— dire n’y avoir lieu à annuler le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 23 janvier 2019 ;

— dire n’y avoir lieu au remboursement par la SCI des [Adresse 3] de la somme de 33.000 € au titre du remboursement au titre du dépôt de garantie, ainsi que de la somme de 39.554,10 € au titre du remboursement de la taxe foncière ;

— dire n’y avoir lieu à compensation ;

— débouter la SAS Entreprise [A] [I] de l’ensemble de ses demandes ;

— constater l’acquisition, à la date du 24 février 2019 de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail commercial signé le 1er octobre 2013 ;

— dire que ladite société et tous les occupants de son chef étaient occupants sans droit ni titre des lieux à compter de cette date ;

— ordonner l’expulsion de la SAS Entreprise [A] [I] et de tous les occupants de son chef, avec au besoin le recours de la force publique, des locaux qu’elle occupe au [Adresse 3] à [Localité 9], et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— condamner la SAS Entreprise [A] [I] à verser à la SCI des [Adresse 3] les sommes suivantes :

À titre principal :

—  18.220 € au titre des arriérés de loyers pour 2015-2018,

—  65.582,28 € TTC au titre des Loyers de janvier à septembre 2019,

—  356.768,16 € au titre des Indemnités d’occupation d’octobre 2019 provisoirement arrêtées à Octobre 2021 inclus, à actualiser au jour de l’arrêt à intervenir sur la base d’une indemnité d’occupation mensuelle de 14.865 € ;

—  1.270 € au titre de la Taxe de bureaux 2019';

—  10.533 € au titre de sa participation à la taxe foncière 2019';

—  1.285 € au titre de la taxe sur les bureaux 2020';

—  17.964,30 € au titre des factures de Gaz, Eau, Electricité, Assurances dont la SCI a dû reprendre la charge à partir de janvier 2020 et la Taxe Foncière 2020 (11.483,10 €) Assurances des locaux dont l’appartement du gardien 3.389,29 €';

— Une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 14.865,34 € jusqu’à libération effective des lieux et restitution des clés ;

— La taxe sur les bureaux et la taxe foncière 2020 et 2021, ainsi que les factures de gaz, d’eau, d’électricité des locaux donnés à bail pour la même période ;

À titre subsidiaire :

—  224.400 € TTC au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation, hors application des loyers indexés ou majorés visés par les articles 6 et 7 du bail commercial, provisoirement arrêtés à octobre 2021 inclus, à actualiser au jour de l’arrêt à intervenir sur la base d’une indemnité d’occupation mensuelle de 6.600 € jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clés,

— Les sommes dues précitées au titre de la taxe sur les bureaux et de la taxe foncière 2019, ainsi que la taxe sur les bureaux et la taxe foncière 2020 et 2021, outre les factures de gaz, d’eau, d’électricité des locaux donnés à bail pour la même période,

En tout état de cause :

— condamner la SAS Entreprise [A] [I] à verser à la SCI des [Adresse 3] la somme de 50.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi ;

— condamner la même société à verser à la SCI des [Adresse 3] la somme de 8.400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner également la SAS Entreprise [A] [I] aux entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel qui comprendront le coût des commandements de payer des 23 janvier et 10 mai 2019 (216,13 € x 2), ainsi que les frais des saisies conservatoires pratiquées les 1er et 2 août 2019 (749,61 €) ;

— confirmer le jugement dont appel pour le surplus.

Vu l’assignation en intervention forcée délivrée le 17 août 2022 par la SCI des [Adresse 3], appelante à titre principal, à Maître [R] [N], ès-qualités de mandataire liquidateur de la SAS Entreprise [A] [I], par laquelle elle demande à la Cour de :

— la recevoir en son assignation en intervention forcée et l’y déclarer bien fondée,

— Ordonner la jonction de la présente instance avec l’instance principale enregistrée sous le n° RG 21/14916,

— Juger recevable et bien fondé l’appel interjeté par la SCI [Adresse 3],

— Infirmer le jugement rendu le 25 juin 2021, par la 3ème chambre civile du tribunal judiciaire de Créteil (RG 19102214), ce qu’il a :

*Déclaré de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré à la sociêté EMN le 23 janvier 2019,

*Fixé à la date du 11 juin 2019 la date de résiliation du bail,

*Constaté que la société EMN a libéré les locaux le 20 janvier 2020,

*Débouté la SCI des [Adresse 3] de sa demande d’expulsion de la société EMN et de ses demandes subséquentes,

*Dit réputée non écrite la clause de révision du loyer inscrite à l’article 7 du contrat de bail,

*Limité à la somme de 35.200 € le montant des loyers dus par la société EMN et demeurés impayés au 10 juin 2019,

*Limité à la somme de 48.180 € le montant des indemnités d’occupation dues par la société EMN envers la SCI des [Adresse 3],

*Dit que la SCI des [Adresse 3] est redevable envers la société EMN de la somme de 33.000€ au titre du remboursement du dépôt de garantie, de la somme de 39.554,10€ au titre du remboursement de la taxe foncière,

*Ordonné la compensation entre les créances et condamné la société EMN à payer à la SCI des [Adresse 3] la somme de 10.825,90€,

*Débouté la SCI des [Adresse 3] de toutes ses autres demandes et notamment de sa demande en paiement de diverses factures de Gaz, eau, électricité, assurances des locaux, taxes sur les bureaux 2019 et 2020, taxes foncières 2019 et 2020, incluant l’appartement du gardien, ainsi que celle relative à la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle de 14.865,34€ jusqu’à libération effective des lieux, et de sa demande de dommages intérêts à hauteur de 30.000€,

* Débouté la SCI des [Adresse 3] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* Dit que les dépens seront partagés par moitié par la société EMN et la SCI des [Adresse 3]

STATUANT à nouveau :

— Dire n’y avoir lieu à annuler le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 23 janvier 2019,

— Dire n’y avoir lieu au remboursement par la SCI des [Adresse 3] de la somme de 33.000 € au titre du remboursement au titre du dépôt de garantie, ainsi que de la somme de 39.554,10 € au titre du remboursement de la taxe foncière,

— Dire n’y avoir lieu à compensation,

— Débouter Maître [N] ès qualités de mandataire liquidateur de la société ENTREPISE [A] [I] de l’ensemble de ses demandes,

— constater l’acquisition, à la date du 24 février 2019 de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail commercial signé le 1er octobre 2013,

— Dire que ladite société et tous les occupants de son chef étaient occupants sans droit ni titre des lieux à compter de cette date,

— ordonner l’expulsion de la SAS Entreprise [A] [I] et de tous occupants de son chef, avec au besoin le recours de la force publique, des locaux qu’elle occupe au [Adresse 3] à [Localité 9] et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— fixer au passif de la SAS Entreprise [A] [I] les sommes suivantes':

A titre principal':

18.220 € au titre des arriérés de loyers pour 2015-2018,

65.582,28 € TTC au titre des loyers de janvier à septembre 2019,

356 768,16 € au titre des indemnités d’occupation d’octobre 2019 provisoirement arrêtées à octobre 2021 inclus, à actualiser au jour de l’arrêt à intervenir sur la base d’une indemnité d’occupation mensuelle de 14.865€,

1 270€ au titre de la taxe de bureaux 2019,

10.533 € au titre de sa participation à la taxe foncière 2019,

1.285€ au titre de la taxe sur les bureaux 2020,

17.964,30 € au titre des factures de Gaz, Eau, Electricité, Assurances dont la SCI a dû reprendre la charge à partir de janvier 2020 et la Taxe Foncière 2020 (11.483,10 €) Assurances des locaux dont l’appartement du gardien 3.389,29 €,

Une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 14.865,34€ jusqu’à libération effective des lieux et restitution des clés,

la taxe sur les bureaux et la taxe foncière 2020 et 2021, ainsi que les factures de gaz, d’eau, d’électricité des locaux donnés à bail pour la même période,

À titre subsidiaire :

224 400€ TTC au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation, hors application des loyers indexés ou majorés visés par les articles 6 et 7 du bail commercial, provisoirement arrêtés à octobre 2021 inclus, à actualiser au jour de l’arrêt à intervenir sur la base d’une indemnité d’occupation mensuelle de 6.600€, jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clés,

les sommes dues précitées au titre de la taxe sur les bureaux et de la taxe foncière 2019, ainsi que la taxe sur les bureaux et la taxe foncière 2020 et 2021, outre les factures de gaz, d’eau, d’électricité des locaux donnés à bail pour la même période,

En tout état de cause :

— confirmer le jugement dont appel pour le surplus,

— débouter l’ensemble des demandes Jlns et conclusions d’incident de la SAS Entreprise [A] [I],

— fixer au passif de la SAS Entreprise [A] [I] la somme de 50.000€ à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi,

— fixer au passif de la même société la somme de 8.400€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— fixer au passif de la même société les entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel qui comprendront le coût des commandements de payer des 23 janvier et 10 mai 2019 (216,13 € x 2) ainsi que les frais de saisies conservatoires pratiquées les 1er et 02 août 2019 (749,61 €).

Vu les conclusions déposées le 18 février 2022, par lesquelles la SAS Entreprise [A] [I], intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la Cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

déclaré de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par la SCI des [Adresse 3] à la SAS Entreprise [A] [I] le 23 janvier 2019 ;

débouté la SCI des [Adresse 3] de sa demande d’expulsion de la SAS Entreprise [A] [I] et de ses demandes subséquentes ;

déclaré réputée non écrite la clause de révision du loyer inscrite à l’article 7 du contrat de bail ;

dit que la SCI des [Adresse 3] est redevable envers la SAS Entreprise [A][I]:

— de la somme de 33.000 € au titre du remboursement du dépôt de garantie ;

— de la somme de 39.554,10 € au titre du remboursement de la taxe foncière ;

ordonné la compensation entre ces créances ;

— infirmer le jugement pour le surplus, et statuant à nouveau :

— dire la libération effective des lieux par la SAS Entreprise [A] [I] à la date du 31 décembre 2019 et subsidiairement à celle du 20 janvier 2020,

— condamner la SCI des [Adresse 3] à payer à la SAS Entreprise [A] [I] es sommes suivantes :

—  28.997,98 € au titre du trop-perçu des charges de gaz et d’eau 2014 à 2018 ;

—  22.479,34 € au titre du trop-perçu de paiement des charges d’entretien de la chaudière pour 2014-2018 ;

—  4.021,65 € et 1.480,17 € au titre du trop-perçu eau, gaz et entretien chaudière pour 2019 ;

—  27.278,64 € au titre de la refacturation de l’entretien gardien de 2014 à 2019 ;

— outre les intérêts au taux légal à compter des conclusions du 7 janvier 2020 ;

En tout état de cause :

— rejeter toutes les demandes de la SCI des [Adresse 3] ;

— débouter la SCI des [Adresse 3] de sa demande de condamnation en paiement du montant de la taxe foncière 2019 ;

— débouter la SCI des [Adresse 3] de sa demande au titre de l’indemnité d’occupation, et subsidiairement réduire cette demande au montant du loyer simple ;

— débouter la SCI des [Adresse 3] de sa demande au titre des charges postérieures au 31 décembre 2019 ;

— faire le compte entre les parties et ordonner la compensation, notamment avec le montant du dépôt de garantie ;

— débouter la SCI des [Adresse 3] de sa demande au titre des dommages et intérêts ;

— condamner la SCI des [Adresse 3] à payer à la SAS Entreprise [A] [I] la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que tous les dépens de l’instance.

Maître [R] [N], ès-qualités de mandataire liquidateur de la SAS Entreprise [A] [I], pourtant citée à personne morale, n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie à leurs conclusions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE,

1) Sur la validité et les effets du commandement de payer délivré le 23 janvier 2019

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail’ prévoyant’ la’ résiliation’ de’ plein’ droit’ ne’ produit’ effet’ qu’un’ mois’ après’ un commandement’ demeuré’ infructueux.' Le’ commandement’ doit,' à’ peine’ de’ nullité, mentionner ce délai ».

L’objet de ce texte est de permettre au preneur de régulariser sa situation dans le délai imparti afin d’éviter que la clause prenne effet. Il est donc nécessaire que le preneur soit en mesure de déterminer la somme qu’il doit pour la régler dans le délai d’un mois. Il en résulte que si un commandement délivré pour une somme supérieure à celle qui est réellement due demeure valable,' encore faut-il qu’il soit libellé de façon suffisamment explicite pour permettre à son destinataire d’en vérifier le bien fondé.

La mise en 'uvre de la clause résolutoire suppose de démontrer qu’une faute imputable au preneur et relative aux charges et conditions du contrat de bail commercial existe, que ce manquement soit prévu dans la clause résolutoire, que ladite clause soit invoquée de bonne foi par le bailleur et que le manquement ait persisté au-delà du délai d’un mois après mise en demeure.

Aux termes du jugement querellé, le premier juge a dit que le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail délivré le 23 janvier 2019 par la SCI des [Adresse 3] n’encourait pas l’annulation, sa validité formelle ne pouvant être remise en cause, mais a réputé non écrite la clause de révision annuelle du loyer et a donc débouté la SCI des [Adresse 3] de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail, après avoir considéré que':

— la SCI des [Adresse 3] fonde sa réclamation à hauteur de 18.220,78 € sur l’application de la clause de révision annuelle du loyer, la période en recouvrement s’étendant du 1er octobre 2014 au 31 décembre 2018,

— l’article 7 du contrat de bail stipule que le loyer sera augmenté de «'2 % chaque année à la date anniversaire du présent bail. En accord avec les parties, tous les trois ans une révision du loyer pourra être effectuée'»,

— l’article L. 112-1 alinéa 2 du code monétaire et financier répute non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision, ces dispositions relevant d’un ordre public économique de direction s’imposant à tous et auquel la volonté des parties ne peut aucunement déroger et prohibant l’organisation contractuelle d’une distorsion entre la période de variation de l’indice et la durée s’écoulant entre deux révisions,

— or, il ne résulte d’aucune stipulation du bail que les parties ont voulu instaurer un mécanisme de loyers à paliers, distinct de l’indexation, et la majoration de 2 % ne peut s’analyser comme telle compte tenu de la rédaction de la clause intitulée 'clause de révision', la fixation de loyers par paliers intervenant en effet en principe automatiquement et indépendamment de l’application des règles de révision du loyer ou de l’indexation, et ne se conjuguant avec cette dernière que par des dispositions claires et précises qui n’opèrent aucun mélange entre les deux mécanismes, la clause d’indexation devant préciser de quelle manière elle trouvera à s’appliquer à chacun des paliers considérés, ce qui n’est pas le cas en l’espèce,

— cette commune intention des parties ressort d’ailleurs des conclusions de la SCI des [Adresse 3] elle-même qui indique (pages 9 et 10) que 'cette clause doit être interprétée dans son ensemble et ne pas être cantonnée à la première phrase’ laquelle fait référence à la révision triennale du loyer dans le cadre de laquelle le loyer 'peut être parfaitement revu à la baisse', de sorte que 'cette révision est susceptible de tempérer l’augmentation annuelle de 2 % intervenue précédemment''; Or, la révision du loyer en l’espèce s’effectue uniquement à la hausse, par l’application d’une majoration forfaitaire détachée de toute référence indiciaire, ce que prohibent les dispositions des articles L. 112-1 et suivants du code monétaire et financier,

— la clause sera donc réputée non écrite de sorte que le commandement est privé de tout effet.

La SCI des [Adresse 3] conteste ce chef du jugement et sollicite de dire n’y avoir lieu à annulation des effets du commandement de payer visant la clause résolutoire, et de constater l’acquisition, à la date du 24 février 2019, de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail commercial, en faisant valoir pour l’essentiel que le commandement serait régulier dès lors qu’il contient tous les éléments d’information exigés par la loi, le détail des sommes dues, notamment par la reproduction de la facture du 06 décembre 2018, qui précise les arriérés de loyers exigibles entre le 1er octobre 2014 et le 31 décembre 2018.

Elle ajoute que la clause de révision du loyer serait également régulière dès lors qu’elle exclut toute indexation et contient un coefficient fixe de 2 %, étant précisé que ce dernier est inférieur à l’évolution de l’indice des loyers commerciaux, cette clause devant être interprétée dans son ensemble, de sorte que, prévoyant une révision triennale du loyer, elle serait susceptible d’entraîner une diminution du loyer et exclurait donc toute évolution limitée à la hausse, et pourrait ainsi fonder le commandement de payer délivré à la preneuse.

Or, la clause résolutoire a été intégralement reproduite dans le commandement signifié à la locataire, dont les sommes ne sont pas contestées, elle serait dès lors régulièrement acquise depuis le 24 février 2018, date du premier commandement de payer.

La SAS Entreprise [A] [I] s’oppose à cette argumentation et sollicite la confirmation du jugement entrepris de ce chef, en excipant que la facture datée du début de décembre 2018 ne pouvait justifier le paiement du loyer de décembre 2018 dès lors que, le loyer, étant payable à terme échu, n’était pas exigible.

Elle relève par ailleurs l’absence de détail des arriérés de loyers et de l’absence d’application de la clause stipulée à l’article 7 du bail au cours du bail, cette clause étant contraire à l’article L. 112-1 du code monétaire et financier dès lors que le taux de 2 % est sans rapport avec l’activité de la société, de sorte que la clause litigieuse entraînerait une nouvelle augmentation de 2 % en cas de révision triennale et exclurait toute diminution.

Elle en déduit que la procédure serait déloyale et que la clause résolutoire n’aurait pas produit ses effets dès lors qu’elle reposait sur une clause illicite, soulignant par ailleurs la mauvaise foi de la SCI des [Adresse 3], qui ne saurait se prévaloir des effets de l’un des commandements de payer délivrés, la SCI des [Adresse 3] ajoutant que les formalités de modification de son siège social ont été ralenties par la crise du Covid-19, étant précisé que la SCI des [Adresse 3] était au courant de sa nouvelle adresse.

Au cas d’espèce, c’est par des motifs dont la pertinence en cause d’appel n’a pas été altérée et que la cour adopte que le premier juge a ainsi statué, après avoir à juste titre relevé que le commandement de payer délivré à la preneuse était fondé sur le paiement de sommes dues en application de l’article 7 du contrat, intitulé «'clause de révision'» instaurant une augmentation chaque année de 2 % du loyer à sa date anniversaire, cette clause ne pouvant s’analyser en un mécanisme instaurant un loyer à paliers, intervenant automatiquement et indépendamment de l’application des règles de révision du loyer ou de l’indexation, mais en une clause de révision s’effectuant uniquement à la hausse par l’application d’une majoration de 2 % forfaitaire détachée de toute référence indiciaire, prohibée par les dispositions des articles L. 112-1- et suivants du code monétaire et financier et justifiant qu’elle soit réputée non écrite.

En conséquence, le jugement sera confirmé de ce chef.

Si la SCI des [Adresse 3] évoque, dans le corps de ses dernières écritures, une acquisition de la clause résolutoire au 11 juin 2019, un mois après la délivrance du second commandement de payer, force est cependant de relever, à la lecture du dispositif de ses dernières écritures, que la SCI des [Adresse 3] n’a pas saisi la cour d’une telle demande, au demeurant fondée sur un autre commandement de payer, même subsidiairement.

La cour ne pourra donc que confirmer le jugement en ce qu’il a fixé la date d’acquisition de la clause résolutoire au 11 juin 2019.

2) Sur la restitution des locaux et la demande d’expulsion de la SCI des [Adresse 3] à l’encontre de la SAS Entreprise [A] [I] et de tous occupants de son chef

La libération des locaux, s’entend selon une jurisprudence constante, par la seule restitution des clés au bailleur.

Aux termes du jugement entrepris, le premier juge a rejeté la demande d’expulsion formulée par la SCI des [Adresse 3] et les demandes subséquentes de fixation d’indemnités d’occupation postérieures et de séquestration des meubles, après avoir considéré que':

— s’il est exact que l’obligation de restitution des lieux qui incombe au locataire implique que ceux-ci soient remis libres et que les clés soient restituées, les circonstances de l’espèce sont toutefois spécifiques puisque, dans un courriel adressé par M. [V] [I] à M. [D] le 30 décembre 2019, soit après que ce dernier lui a demandé s’il pouvait garder son logement, celui-ci indique 'concernant votre logement, je vais me rapprocher de mon avocat pour gérer cela au mieux. Peut être sera t-il nécessaire de signer un bail précaire, pour vous maintenir dans votre logement en attendant de trouver un nouveau locataire professionnel. Après, cela dépendra surtout de ce que veut ce futur locataire (…)'';

— il apparaît en outre que la SCI des [Adresse 3], qui se prévaut de la résiliation du bail depuis 2019 et était informée du départ de la SAS Entreprise [A] [I] depuis le début de l’année 2020, a délivré la sommation 'de déguerpir et restitution des clés’ seulement le 29 juin 2020 alors même qu’elle n’a jamais réclamé avant cette date le départ de M. [D], ni même l’établissement d’un état des lieux de sortie,

— or, s’il n’appartient effectivement pas à la société bailleresse de rapporter la preuve de l’exécution de l’obligation de restitution des lieux, il lui appartient toutefois en l’espèce d’établir que cette obligation de restitution impliquait effectivement le départ de M. [D], ce qui n’est pas caractérisé en l’espèce,

— s’agissant de la restitution des clefs, la SAS Entreprise [A] [I] soutient que Mme [E] [I] au même titre que M. [V] [I] dispose d’un passe général qui permet d’accéder à l’ensemble des locaux de Vitry sur Seine mais également à l’ensemble de tous les biens immobiliers détenus en indivision par les frères et s’ur et précise qu’un seul canon de serrure a été changé et qu’elle en a remis les clefs à M. [D], la SCI des [Adresse 3], qui a bien eu libre accès aux locaux après le départ de la société EMN comme le démontre le courrier du 27 février 2020 de M. [V] [I] versé aux débats, allègue mais ne verse aucun élément objectif justifiant que plusieurs canons de serrure ont été changés et qu’elle n’a pas été en mesure de récupérer les clefs correspondantes,

— ces affirmations sont au demeurant contredites par l’échange de courriels entre la SCI des [Adresse 3] et M. [D] les 13 et 20 juillet 2020 sus-mentionné, aux termes duquel M. [D] confirme que la société EMN a laissé à disposition la totalité des clés en sa possession et que lors d’un passage de M. [J] [I], il lui a proposé de récupérer toutes ces clefs, ce que celui-ci a refusé,

— sous le bénéfice de ces observations, le tribunal dispose d’éléments suffisants pour fixer la date de libération des lieux de la société EMN au 20 janvier 2020, date d’établissement du constat d’huissier sus-visé.

La SCI des [Adresse 3], laquelle sollicite l’infirmation du jugement querellé de ce chef, argue en substance que la société locataire s’est maintenue irrégulièrement dans les lieux au-delà du 30 septembre 2019, terme du congé qu’elle a signifié le 13 mars 2019 et n’a jamais répondu aux demandes répétées de la bailleresse en vue d’organiser un rendez-vous de remise des clés et d’établir un état des lieux contradictoire, étant précisé qu’elle s’est abstenue de communiquer ses nouvelles coordonnées à la bailleresse et utilisait sa nouvelle adresse dès le mois de décembre 2019, date de la rupture conventionnelle du contrat de travail du gardien.

Elle souligne que le logement de fonction est toujours occupé par M. [D] et sa femme, à qui la concluante a fait signifier, le 29 juillet 2021, une sommation de déguerpir infructueuse, l’échange de courriels intervenu les 28 et 30 décembre 2019 entre M. [D] et M. [V] [I] démontrant l’absence d’engagement de ce dernier vis-à-vis du premier.

La SAS Entreprise [A] [I] sollicite la confirmation du jugement querellé en ce qu’il a débouté la bailleresse de sa demande d’expulsion et de ses demandes subséquentes, mais demande néanmoins à la cour de dire que la libération effective des lieux est intervenue le 31 décembre 2019 et subsidiairement au 20 janvier 2020 comme indiqué par le premier juge.

A l’appui de ses prétentions, la SAS Entreprise [A] [I] expose pour l’essentiel que la clause résolutoire n’aurait pas produit ses effets dès lors qu’elle reposait sur une clause illicite et que la SCI des [Adresse 3] ne serait nullement de bonne foi, de telle sorte qu’elle ne saurait se prévaloir des effets de l’un des commandements de payer délivrés. Elle relève par ailleurs que les formalités de modification de son siège social ont été ralenties par la crise du Covid-19, étant précisé que l’appelante était au courant de sa nouvelle adresse, et soutient que les locaux ont bien été restitués compte tenu des échanges de courriels et des constats d’huissier.

Elle observe enfin qu’aucun élément matériel ne prouverait la domiciliation réelle de M. [D] dans les lieux, ce dernier, employé par la SAS Entreprise [A] [I] en qualité de gardien, étant resté dans les lieux avec l’accord de la SCI des [Adresse 3] le 30 décembre 2019, sans qu’aucun lien juridique avec la SAS Entreprise [A] [I] ne soit établi depuis la cessation de son contrat de travail, étant précisé qu’il n’a jamais été sous-locataire.

Au cas d’espèce, il résulte des développements précédents que la SAS Entreprise [A] [I] s’est retrouvée occupante sans droit ni titre à compter du 11 juin 2019 par l’effet de l’application de la clause résolutoire.

Cependant, ni la date d’effet de la clause résolutoire ni celle du constat d’huissier établi le 20 janvier 2020 ne peuvent être regardés comme consistant en une libération effective des lieux par la preneuse ou tout occupant de son chef.

En effet, il est constant que M.[D], gardien salarié de la SAS Entreprise [A] [I], occupe toujours le logement de fonction compris dans l’assiette du bail commercial liant les parties, ce qui contredit les termes du procès-verbal de constat du 20 janvier 2020 allégué par la SAS Entreprise [A] [I].

Si la SAS Entreprise [A] [I] soutient que la présence de M. [D] et de ses ayant droits ne saurait lui être imputée et s’opposer à la libération effective des lieux, force est cependant de constater que M. [D] était son employé jusqu’au 15 février 2020, date de la rupture conventionnelle de son contrat de travail, de sorte qu’en quittant les locaux loués le 20 janvier 2020 selon le constat d’huissier, tout en y laissant M. [D] et ses ayants droits dans le logement de fonction inclus dans l’assiette du bail, la SAS Entreprise [A] [I] ne saurait être considérée comme ayant libéré de manière effective l’intégralité des locaux.

S’il résulte des échanges intervenus entre le gérant de la SCI des [Adresse 3] et M. [D] entre décembre 2019 et juillet 2020 des discussions sur le maintien de ce dernier au sein du logement de fonction, il ne se déduit aucunement des mails de la SCI des [Adresse 3] que cette dernière se serait engagée à maintenir M. [D] dans les lieux ou aurait consenti expressément à son maintien dans les lieux par l’octroi d’un titre d’occupation, pas plus qu’il ne saurait se déduire de ces échanges la réalisation par M. [D] d’une prestation au bénéfice de la SCI des [Adresse 3] en contrepartie de l’occupation des lieux.

Par ailleurs, il n’est pas contesté que la SAS Entreprise [A] [I] n’a remis aucune clé à la SCI des [Adresse 3], en violation de l’article 3 m) du contrat de bail litigieux, prévoyant la remise des clés «'dès son déménagement effectué'».

Si la SAS Entreprise [A] [I] soutient que cette absence de remise de clés ne saurait lui être imputée, dès lors qu’il existe des passes pour chaque indivisaire de la SCI des [Adresse 3] et qu’elle a remis à M. [D] les clés en sa possession, clés dont la remise aurait été refusée par le gérant de la SCI des [Adresse 3], force est cependant de relever que l’existence de passes au bénéfice de chaque indivisaire de la SCI des [Adresse 3] donnant accès aux locaux ne saurait dispenser la SAS Entreprise [A] [I] de son obligation contractuelle de remise des clés, au bailleur.

Or, la remise de clés à M.[D], ancien salarié de la SAS Entreprise [A] [I], et occupant sans droit ni titre depuis lors du logement de fonction inclus dans l’assiette du bail, et ses réponses par mail à la SAS Entreprise [A] [I] le 17 juillet 2020 assurant que le gérant de la SCI des [Adresse 3] aurait refusé de prendre les clés, ne sauraient sérieusement établir une libération effective des locaux par la SAS Entreprise [A] [I].

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement querellé en ce qu’il a considéré que les lieux avaient été libérés le 20 janvier 2020, et débouté la SCI des [Adresse 3] de sa demande d’expulsion de la SAS Entreprise [A] [I] et de ses demandes subséquentes d’indemnité d’occupation et de dire que les lieux n’ont pas été libérés par la SAS Entreprise [A] [I] au jour du présent arrêt, justifiant d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, en ce compris M. [D] [O] et ses ayants droits, selon des modalités fixées au dispositif, sans qu’il ne soit cependant besoin de l’assortir d’une astreinte.

3) Sur le compte entre les parties

— Sur les demandes pécuniaires de la SCI des [Adresse 3]

Sur les loyers impayés

Aux termes de l’article 1103 du code civil, toute convention légalement formée tient lieu de loi à ceux qui l’ont faite.

Aux termes du jugement querellé, le premier juge a condamné la SAS Entreprise [A] [I] à verser à la SCI des [Adresse 3] la somme de 35.200 € au titre de loyers impayés avant la résiliation du bail, et correspondant à 5 mois et 10 jours de loyers à 6.600 €.

La SCI des [Adresse 3] sollicite la fixation au passif de la SAS Entreprise [A] [I] d’une somme de 18.220 € au titre d’un arriéré de loyers pour 2015/2018 et d’une somme de 65.582,28 € TTC au titre de loyers de janvier à septembre 2019, en faisant valoir que si le loyer conventionnel était d’un montant de 6.600 € TTC, ce montant est porté à 7.286,92 € TTC par application de l’article 7 du bail prévoyant une augmentation du loyer de 2 % chaque année.

La SAS Entreprise [A] [I] s’oppose à ces demandes, en arguant avoir libéré les lieux.

Au cas d’espèce, si la SCI des [Adresse 3] sollicite la fixation au passif de la SAS Entreprise [A] [I] de la somme de 18.220 € au titre d’un arriéré de loyers pour 2015/2018, la lecture du «'décompte'» produit par la SCI des [Adresse 3] laisse apparaître que cette somme correspond à l’application rétroactive de la clause de révision du loyer de l’article 7 du contrat de bail, réputée non écrite par le présent arrêt, de sorte que la demande, fondée sur une clause réputée n’avoir jamais existé, n’apparaît pas fondée et sera rejetée.

Il est par ailleurs constant que la SAS Entreprise [A] [I] n’ a pas réglé le loyer contractuellement dû du 1er janvier 2019 au 10 juin 2019, date d’acquisition de la clause résolutoire.

Dès lors, la SAS Entreprise [A] [I] reste débitrice au titre des loyers impayés du 1er janvier 2019 au 10 juin 2019 inclus de la somme de 35.200 €, correspondant à 5 mois et 10 jours de loyer contractuellement fixé à 6.600 €.

Le jugement sera par conséquent confirmé de ce chef.

Sur les indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, toute convention légalement formée tient lieu de loi à ceux qui l’ont faite.

Néanmoins aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Le juge peut cependant, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Aux termes du jugement querellé, le premier juge a condamné la SAS Entreprise [A] [I] au paiement d’une somme de 48.180 € au titre des indemnités d’occupation dues à la SCI des [Adresse 3], après avoir relevé que si cette dernière sollicite l’application de l’article 6 du bail prévoyant le règlement d’une indemnité d’occupation égale à deux fois le montant du loyer quotidien en cas d’absence de libération des lieux à l’expiration de la location, et ce, pour quelque cause que ce soit, compte tenu des particularités du présent litige, il y a cependant lieu de réduire cette clause pénale qui paraît manifestement excessive et de fixer l’indemnité d’occupation due par la SAS Entreprise [A] [I] au montant du dernier loyer, et ce, du 11 juin 2019 au 20 janvier 2020.

La SCI des [Adresse 3], laquelle sollicite la fixation au passif de la SAS Entreprise [A] [I] d’une somme de 356.768,16 € au titre d’indemnités d’occupation d’octobre 2019 à octobre 2021 inclus, à actualiser sur la base d’une indemnité mensuelle d’occupation de 14.865 €, excipe de l’application de l’article 6 du contrat pour voir déclaré la SAS Entreprise [A] [I] débitrice d’une indemnité mensuelle d’occupation de 14.865,34 € TTC.

Néanmoins, le premier juge doit être approuvé dans son application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, tant dans la qualification opérée de la clause litigieuse, que dans l’usage de son pouvoir de réduction de celle-ci, eu égard à son caractère manifestement excessif, en l’état d’un doublement des sommes dues par la SAS Entreprise [A] [I] au titre de son occupation des lieux.

Dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation due par la SAS Entreprise [A] [I] à la somme de 6.600 € par mois, à compter du 11 juin 2019, la cour infirmant néanmoins le jugement en ce qu’il a fait stopper le cours de l’indemnité mensuelle d’occupation au 20 janvier 2020, en l’état de l’absence de libération effective des lieux par la SAS Entreprise [A] [I], cette indemnité d’occupation continuant à courir depuis le 11 juin 2019 jusqu’à la libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés à la SCI des [Adresse 3] et le départ des occupants du chef de la SAS Entreprise [A] [I], notamment M. [D] et ses ayants-droits.

En l’état de ce montant ainsi retenu, et des demandes formulées en cause d’appel, il convient d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SAS Entreprise [A] [I] à verser 48.180 € à titre d’indemnité mensuelle d’occupation, et de fixer au passif de la SAS Entreprise [A] [I] la somme de 182.600 € correspondant aux indemnités d’occupation dues du 11 juin 2019 au 31 octobre 2021 inclus, l’ indemnité mensuelle d’occupation continuant à courir jusqu’à la libération effective des lieux à hauteur de 6.600 € /mois.

Sur le remboursement de la taxe foncière et de la taxe sur les bureaux

En vertu de l’article 1103 du code civil, toute convention légalement formée tient lieu de loi à ceux qui l’ont faite.

Aux termes du jugement entrepris, le premier juge a débouté la SCI des [Adresse 3] de sa demande au titre du remboursement de la taxe foncière et de la taxe sur les bureaux pour les années 2019 et 2020, aux motifs que ces impositions n’étaient pas contractuellement mises à la charge du preneur.

La SCI des [Adresse 3] sollicite l’infirmation du jugement querellé de ce chef, et la fixation au passif de la SAS Entreprise [A] [I] de la somme totale de 24.571,10 € au titre des taxes foncières et de bureau 2019 et 2020, outre les mêmes taxes pour l’année 2021, tandis que la SAS Entreprise [A] [I] sollicite le débouté de la SCI des [Adresse 3] de ce chef de demande.

Au cas d’espèce, il résulte de la lecture de l’article intitulé «'Charges locatives'» du contrat de bail litigieux qu’ ''indépendamment du loyer, le preneur devra rembourser au bailleur sur justification, toutes les charges locatives, contributions et charges de ville, de police et de voirie, auxquelles les locataires sont ordinairement tenus'.

Il ne s’infère nullement de cette clause la mise à la charge du preneur de la taxe foncière et de la taxe sur les bureaux, qui ne sauraient rentrer dans «'les contributions et charges de ville'» mentionnées dans le contrat, dont les termes flous et peu précis, ne sauraient étendre l’assiette des engagements du preneur.

En conséquence, le premier juge doit être approuvé d’avoir débouté la SCI des [Adresse 3] de ses demandes au titre de la taxe foncière et sur les bureaux au titre des années 2019 et 2020, et la SCI des [Adresse 3] sera déboutée de ses demandes contraires portant tant sur l’année 2019 et 2020 et que l’année 2021.

Le jugement sera par conséquent confirmé de ce chef.

Sur le remboursement des factures de Gaz, Eau, Electricité, Assurances

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, celui qui se prétend libérer doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes du jugement querellé, le premier juge a débouté la SCI des [Adresse 3] de ses demandes relatives à la consommation d’eau et de gaz, faute de justifier de la quote-part réellement due par la SAS Entreprise [A] [I] à ce titre.

La SCI des [Adresse 3] sollicite l’infirmation du jugement querellé de ce chef, et la fixation au passif de la SAS Entreprise [A] [I] d’une somme de 17.964,30 € au titre des factures de gaz, d’eau, électricité, Assurances dont la SCI des [Adresse 3] a dû reprendre la charge à partir de janvier 2020 dont l’assurance afférente à l’appartement du gardien à hauteur de 3.389,29 €.

Au cas d’espèce, il résulte de la lecture de l’article 3 du contrat de bail que «'le preneur acquittera régulièrement ses consommations d’eau (ou en effectuera le remboursement intégral si la facture est adressée au bailleur), de gaz, d’électricité, et autres suivant les indications des compteurs installés dans les lieux loués, ainsi que les frais de mise à disposition, d’entretien et de relevé et de réparations lesdits compteurs. Étant précisé que le bailleur est exonéré de responsabilité dans le cas où, par fait de force majeure, il y aurait interruption de fourniture.'»

Or, la SCI des [Adresse 3] produit diverses factures de gaz de février à août 2020 pour un montant total de 2.181,04 €, correspondant au site de consommation du [Adresse 3].

La SAS Entreprise [A] [I] ne justifiant pas avoir libéré les lieux à cette période, elle se trouve dès lors débitrice de cette somme, qui sera fixée à son passif.

Le jugement sera par conséquent infirmé de ce chef, et la SCI des [Adresse 3] déboutée du surplus de ses demandes, dans leur quantum, à défaut d’autres justificatifs de charges réglées en lieu et place de la SAS Entreprise [A] [I].

— Sur les demandes pécuniaires de la SAS Entreprise [A] [I]

Sur la taxe foncière

Aux termes du jugement attaqué, le premier juge a dit que la SCI des [Adresse 3] était redevable à l’égard de la SAS Entreprise [A] [I] d’une somme de 39.554,10 € au titre du remboursement de la taxe foncière réglée par elle à la SCI des [Adresse 3] pour la période 2014-2018 alors que cette charge ne lui incombait pas contractuellement.

La SCI des [Adresse 3], laquelle sollicite l’infirmation du jugement querellé de ce chef, excipe que cette refacturation à la preneuse de la taxe foncière correspondrait aux dispositions du bail.

Néanmoins, comme déjà indiqué ci-dessus, il ne résulte nullement de l’article «'Charges locatives'» du contrat de bail litigieux que la taxe foncière aurait été stipulée refacturable par le bailleur au preneur, de sorte que la SAS Entreprise [A] [I] a indûment réglé de 2014 à 2018 la somme de 39.554,10 € à ce titre, règlements dont le quantum n’est au demeurant pas contesté par la SCI des [Adresse 3].

Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu’il a dit la SCI des [Adresse 3] redevable de la somme de 39.554,10 € au titre du remboursement des taxes foncières indûment réglées par la SAS Entreprise [A] [I].

Sur les consommations de gaz et d’eau

Aux termes du jugement entrepris, le premier juge a débouté la SAS Entreprise [A] [I] de sa demande tendant au remboursement de la somme de 34.499,80 € au titre des refacturations de ses consommations de gaz et d’eau par la SCI des [Adresse 3] après avoir considéré que':

— s’il est exact que le preneur est tenu aux termes de l’article 3 du bail de régler ses propres consommations d’eau et de gaz, il appartient toutefois à la SAS Entreprise [A] [I] de rapporter la preuve du bien fondé de sa demande en son principe mais aussi en son quantum,

— or, la SAS Entreprise [A] [I] allègue mais ne justifie par aucune pièce versée aux débats ni que la partie habitation louée par la SCI des [Adresse 3] à la mère de M. [D] représenterait 38,20 % des lieux, ni qu’une partie des consommations facturées par le bailleur l’a été sur des plages horaires où elle était fermée,

— au surplus, le tribunal ne retrouve pas, au vu des factures produites, de concordance entre les chiffres avancés par la demanderesse et les factures établies par les sociétés Eni et Véolia, et l’absence de décompte clair de la SAS Entreprise [A] [I] ne le met pas en mesure de s’assurer du bien fondé de sa demande.

La SAS Entreprise [A] [I] maintient en cause d’appel sa demande en remboursement, aux motifs qu’en application de l’article 3 du contrat de bail, elle se serait vue facturer l’intégralité des consommations en gaz et eau du bâtiment, alors qu’elle ne disposait pas de compteur individuel lui permettant de payer uniquement ses consommations individuelles, de sorte qu’elle devra être remboursée de la somme totale de 34.499,80 €, correspondant au prorata de la surface occupée par elle (61,80 %), le surplus (38,20 %) correspondant à l’habitation occupée par la mère de M.[D], suivant contrat de bail de cette dernière avec la SCI des [Adresse 3].

La SCI des [Adresse 3] s’oppose à cette demande et sollicite la confirmation du jugement attaqué de ce chef, en arguant que depuis son entrée dans les lieux en 1975, la SAS Entreprise [A] [I] aurait toujours réglé l’ensemble de ses consommations directement en contractant les contrats d’abonnement à son nom.

Au cas d’espèce, si la SAS Entreprise [A] [I] verse à l’appui de ses demande de remboursement diverses factures de gaz et d’eau, dont elle sollicite le remboursement à la SCI des [Adresse 3] à hauteur de 38,20 %, correspondant selon elle à la surface des lieux loués par la SCI des [Adresse 3] à la mère de M. [D], force est cependant de constater qu’elle ne produit aucune pièce de nature à étayer ses assertions, tant sur la réalité du bail consenti par la SCI des [Adresse 3] à la mère de M. [D] que sur le prorata de 38,20 % qu’elle applique à l’ensemble des factures dont elle s’est acquittée.

En conséquence, faute pour elle d’établir que l’ensemble des factures qu’elle produit ne correspondraient pas à ses propres consommations, dont le règlement lui incombe aux termes du contrat de bail commercial, il échet de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée de ce chef de demande.

Sur les factures de maintenance et d’entretien de la chaudière

Aux termes du jugement attaqué, le premier juge a débouté la SAS Entreprise [A] [I] de sa demande en remboursement de la somme de 22.479,34 € au titre d’un règlement indu de factures d’entretien et de maintenance de la chaudière, après avoir considéré qu’il résulte des stipulations de l’article 3 b) du contrat que la charge de l’entretien de la chaudière incombe au preneur, s’agissant d’un bien d’équipement ne relevant pas des dispositions de l’article 606 du code civil.

La SAS Entreprise [A] [I] maintient sa demande en cause d’appel et sollicite l’infirmation du jugement de ce chef, en contestant la mise à sa charge par le contrat des frais d’entretien de cet équipement commun à l’ensemble des occupants du bâtiment.

La SAS Entreprise [A] [I] s’oppose à cette demande et sollicite la confirmation du jugement attaqué de ce chef, en faisant valoir pour l’essentiel que le contrat de bail mettrait à la charge de la SAS Entreprise [A] [I] l’entretien de la chaudière, implantée dans les locaux loués et directement raccordée à son propre réseau électrique, eau et gaz.

Au cas d’espèce, l’article 3 b) du contrat de bail litigieux, intitulé «'entretien-réparations'» stipule que «le preneur devra entretenir les lieux loués pendant le cours du bail et les rendra à sa sortie en état de réparations de toute nature, le Bailleur n’étant tenu qu’aux grosses réparations visées à l’article 606 du code civil (réparation des gros murs et voûtes, rétablissement des poutres et couvertures entières, des digues et des murs de soutènement et de clôture en entier), tous autres travaux de réparations et d’entretien restant à la charge exclusive du Preneur.

En outre toutes les réparations mêmes celles visées à l’article 606 du code civil qui deviendraient nécessaires au cours du bail, aux devantures, volet mécanique, vitrines, glaces, vitres et fermetures, seront à la charge exclusive du Preneur, celui-ci étant tenu de les maintenir en parfait état de propreté, d’entretien et de fonctionnement (…)'.

Il s’infère de ces stipulations contractuelles que les travaux de réparations et d’entretien autres que les grosses réparations de l’article 606 du code civil, incombant au preneur, l’entretien et la maintenance de la chaudière, élément d’équipement ne relevant pas des dispositions de l’article 606 du code civil, incombe dès lors à la SAS Entreprise [A] [I].

Si cette dernière soutient que ce bien d’équipement serait commun à l’ensemble des occupants du bien immobilier, il ne résulte d’aucune pièce versée aux débats que d’autres occupants bénéficiant d’un titre d’occupation consenti par la SCI des [Adresse 3] occuperaient les locaux, de sorte que la chaudière apparaît au seul usage de la SAS Entreprise [A] [I] et des occupants de son chef, notamment M.[D], gardien salarié de la SCI des [Adresse 3] jusqu’au 15 février 2020, et ses ayants-droits.

En conséquence, le premier juge doit être approuvé d’avoir débouté la SAS Entreprise [A] [I] de sa demande de remboursement formée contre la SCI des [Adresse 3] au titre de l’entretien et la maintenance de la chaudière.

Sur les charges liées au logement de M. [D]

Aux termes du jugement querellé, le premier juge a débouté la SAS Entreprise [A] [I] de sa demande en remboursement de la somme de 27.278,64 € au titre de la refacturation pour le logement du gardien, après avoir considéré que s’il est établi que M. [D], alors employé par la SAS Entreprise [A] [I], occupait un logement de fonction inclus dans le bail commercial liant la SCI des [Adresse 3] et la SAS Entreprise [A] [I], logement qui était considéré comme un avantage en nature apparaissant sur les fiches de paie versées au dossier, la SAS Entreprise [A] [I] était donc bien redevable du loyer affecté à cet appartement et n’est pas fondée à en solliciter le remboursement à la bailleresse.

La SAS Entreprise [A] [I] maintient en cause d’appel sa demande et sollicite l’infirmation du jugement querellé de ce chef, en faisant valoir en substance que la présence continuelle du gardien dans les locaux et la fourniture de son logement profitaient uniquement à la SCI [Adresse 3], et qu’elle a ainsi assumé une charge qui devait être supportée par la bailleresse, en supportant financièrement le logement de fonction mis à la disposition de cette personne.

La SCI des [Adresse 3] s’oppose à cette argumentation et conclut à la confirmation du jugement de ce chef.

Au cas d’espèce, c’est par des motifs dont la pertinence en cause d’appel n’a pas été altérée et que la cour adopte que le premier juge a ainsi statué, après avoir justement relevé que le logement de fonction de M.[D] était mis à sa disposition par la SAS Entreprise [A] [I], son employeur, afin d’exercer ses fonctions, non pas dans l’intérêt de la SCI des [Adresse 3], mais dans celui de la SAS Entreprise [A] [I], qui le mentionnait d’ailleurs comme un avantage en nature sur les fiches de paie de son salarié.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la SAS Entreprise [A] [I] de sa demande de ce chef.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Aux termes du jugement entrepris, le premier juge a jugé que la SAS Entreprise [A] [I] était fondée à obtenir le remboursement du dépôt de garantie contractuellement prévu, en l’état de la libération des locaux le 20 janvier 2020 et de l’absence de tout élément permettant de dire que les locaux n’auraient pas été rendus en bon état.

La SCI des [Adresse 3], laquelle sollicite l’infirmation du jugement querellé de ce chef, argue pour l’essentiel qu’il n’a pas à être restitué dès lors que la société locataire ne l’aurait pas versé et que les lieux n’auraient pas été libérés intégralement, étant précisé que les clés n’ont pas été restituées au propriétaire et que d’importants travaux de remise en état devraient être réalisés dans les locaux.

La SAS Entreprise [A] [I] conclut à la confirmation du jugement de ce chef, en excipant de l’article 5 du bail énonçant que la somme de 33.000 € a été versée au titre du dépôt de garantie, de sorte que ce contrat apporterait la preuve du paiement.

Elle souligne que la restitution des lieux, intervenue le 31 décembre 2019, ne serait pas contestable, conformément aux deux constats d’huissier, et qu’étant entrée dans les lieux en 1978, les sols, revêtements de murs et plafonds auraient subi l’usage normal du temps, les travaux allégués par la SCI des [Adresse 3] constituant des travaux d’embellissements ou de remise en état par suite de vétusté, ne lui incombant pas en qualité de preneuse.

Au cas d’espèce, il résulte des développements précédents que la SAS Entreprise [A] [I] n’a pas libéré totalement les lieux, de sorte que sa demande de restitution du dépôt de garantie sera rejetée.

Le jugement sera par conséquent infirmé de ce chef.

En revanche, une compensation sera ordonnée entre les sommes dues par la SCI des [Adresse 3] à la SAS Entreprise [A] [I] et les sommes que cette dernière doit à la SCI des [Adresse 3].

4) Sur la demande d’indemnisation de la SCI des [Adresse 3]

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes du jugement entrepris, le premier juge a débouté la SCI des [Adresse 3] de sa demande d’indemnisation après avoir considéré que compte tenu du contexte particulier gouvernant les relations des parties, la SCI des [Adresse 3] ne justifiait pas suffisamment du comportement fautif qu’aurait eu à son égard la SAS Entreprise [A] [I] en lien direct avec le préjudice qu’elle invoque et justifiant l’allocation de dommages et intérêts.

La SAS Entreprise [A] [I] maintient en cause d’appel sa demande et sollicite l’infirmation du jugement querellé de ce chef, et la fixation au passif de la SAS Entreprise [A] [I] de la somme de 50.000 € à titre de dommages-intérêts, en faisant valoir pour l’essentiel que le défaut de règlement depuis le dernier trimestre 2018, ainsi que l’introduction d’une action au fond, à des fins purement dilatoires, visant à faire obstacle à toute procédure d’expulsion en référé, relèveraient manifestement de l’intention de nuire, ce d’autant que la SAS Entreprise [A] [I] a également persisté à refuser de restituer les clés et à établir un état des lieux contradictoire et a également rompu le contrat de travail de son salarié sans s’assurer que celui-ci quitterait bien son logement de fonction, pourtant inclus dans l’assiette du bail, de sorte qu’elle ne pourrait être considérée comme étant de bonne foi.

Elle souligne enfin avoir été privée de ressources depuis plus de 20 mois, étant précisé que les loyers des locaux loués représentaient 90 % de son chiffre d’affaires.

La SAS Entreprise [A] [I] s’oppose à cette demande et sollicite la confirmation du jugement querellé de ce chef, et le débouté de la SCI des [Adresse 3] en sa demande d’indemnisation, en excipant de l’absence de démonstration d’une quelconque faute de la SAS Entreprise [A] [I] et du préjudice invoqué par l’appelante, sans aucun justificatif à l’appui de sa demande.

Au cas d’espèce, s’il résulte des développements précédents que la SAS Entreprise [A] [I] est considérée comme n’ayant pas libéré les lieux dans leur intégralité à ce jour, en dépit d’un constat d’acquisition de la clause résolutoire depuis le 10 juin 2019, il n’en demeure pas moins que la SCI des [Adresse 3] ne saurait toutefois en tirer argument à l’appui de sa demande indemnitaire, dès lors que la SAS Entreprise [A] [I] est débitrice d’une indemnité mensuelle d’occupation depuis le 11 juin 2019, ayant vocation à indemniser le bailleur de l’occupation du local commercial, de sorte qu’aucun préjudice ne saurait en résulter pour la SCI des [Adresse 3].

En conséquence, le jugement sera confirmé de ce chef.

5) Sur les demandes accessoires

Chaque partie conservera ses dépens d’appel, les dépens de première instance restant répartis ainsi que décidé par le premier juge.

En outre, il n’apparaît pas inéquitable de débouter les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant en publiquement, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, contradictoirement et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 25 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Créteil sous le n° RG 19/2214 en ce qu’il a considéré les lieux comme libérés le 20 janvier 2020, et débouté la SCI des [Adresse 3] de sa demande d’expulsion de la SAS Entreprise [A] [I] et de ses demandes subséquentes d’indemnité d’occupation, en ce qu’il a stoppé le cours de l’indemnité d’occupation due par la SAS Entreprise [A] [I], en ce qu’il a fixé le montant des sommes dues au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation à 48.180 €, en ce qu’il a débouté la SCI des [Adresse 3] de ses demandes au titre des factures de gaz de février à août 2020 et en ce qu’il a ordonné la restitution du dépôt de garantie';

Confirme pour le surplus la décision en toutes ses dispositions non contraires au présent arrêt ;

Statuant à nouveau,

Constate l’absence de libération effective de l’intégralité des locaux loués à la SCI des [Adresse 3] par la SAS Entreprise [A] [I]';

Ordonne l’expulsion de la SAS Entreprise [A] [I] et de tout occupant de son chef, dont M.[O] [D] et ses ayants droits, des locaux loués situés [Adresse 3] à [Localité 9] (94) à défaut de départ volontaire passé le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Dit en conséquence que la SAS Entreprise [A] [I] est redevable depuis le 11 juin 2019 d’une d’indemnité d’occupation à l’égard de la SCI des [Adresse 3] d’un montant mensuel de 6.600 €, jusqu’à la libération effective par la SAS Entreprise [A] [I] des lieux, matérialisée par la remise à la SCI des [Adresse 3] des clés du local objet du bail, et le départ des occupants du chef de la SAS Entreprise [A] [I], notamment M.[D] [O], et ses ayants droits';

Fixe en conséquence au passif de la SAS Entreprise [A] [I] la somme de 182.600 € correspondant aux indemnités d’occupation dues du 11 juin 2019 au 31 octobre 2021 inclus';

Fixe au passif de la SAS Entreprise [A] [I] les indemnité d’occupation qui continueront à courir à compter du 1er novembre 2021 à hauteur de 6.600 € par mois jusqu’à la libération effective par la SAS Entreprise [A] [I] des lieux, matérialisée par la remise à la SCI des [Adresse 3] des clés du local objet du bail, et le départ des occupants du chef de la SAS Entreprise [A] [I], notamment M. [D] [O], et ses ayants droits';

Fixe au passif de la SAS Entreprise [A] [I] la somme de 2.181,04 € au titre des factures de gaz afférentes au bien loué de février à août 2020 ;

Dit n’y avoir lieu à restitution du dépôt de garantie au bénéfice de la SAS Entreprise [A] [I]';

Déboute en conséquence la SAS Entreprise [A] [I] de sa demande de restitution du dépôt de garantie';

Ordonne la compensation entre les sommes dues par la SCI des [Adresse 3] à la SAS Entreprise [A] [I] et les sommes dues par la SAS Entreprise [A] [I] à la SCI des [Adresse 3]';

Y ajoutant,

Déboute les parties de leurs autres demandes';

Déboute les parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens d’appel';

Dit que les dépens de première instance resteront répartis ainsi que décidé par le premier juge.

La greffière, La présidente,