Cour d'appel de Lyon, 8e chambre, 15 janvier 2025, n° 21/08572

TI Villeurbanne 19 août 2021

CA Lyon
Infirmation 15 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Situation administrative des locataires
La cour a reconnu que la situation des locataires, notamment en raison de leur état de santé et des démarches administratives, justifiait une réévaluation de leur capacité à rembourser leur dette locative.
Accepté
Reprise des paiements
La cour a constaté que les locataires avaient effectivement repris le paiement des loyers et avaient fait des versements pour réduire leur arriéré, ce qui justifiait l'octroi de délais de paiement.
Accepté
Demande de délais de paiement
La cour a jugé que les locataires remplissaient les conditions pour suspendre les effets de la clause résolutoire, en raison de leur bonne foi et de leur engagement à rembourser leur dette.
Accepté
Indemnité d'occupation due
La cour a confirmé que les locataires devaient payer une indemnité d'occupation jusqu'à leur départ effectif, conformément aux termes du contrat de bail.

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Sur la décision

Référence :	CA Lyon, 8e ch., 15 janv. 2025, n° 21/08572
Juridiction :	Cour d'appel de Lyon
Numéro(s) :	21/08572
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Villeurbanne, 19 août 2021, N° 1120002665
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe GUELLIERGuillemette VERNETMy-Kim YANG PAYA
Cabinet(s) :	SCP ROBIN-VERNETSEBAN ET ASSOCIES

Texte intégral

N° RG 21/08572 -N°Portalis DBVX-V-B7F-N66F

Décision du Tribunal de proximité de Villeurbanne au fond du 19 août 2021

RG : 1120002665

[I] épouse [P]

[P]

E.P.I.C. GRAND LYON HABITAT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 15 Janvier 2025

APPELANTS :

Mme [U] [I] épouse [P]

née le 25 Octobre 1965 à [Localité 4] (ALGERIE)

[Adresse 1]

[Localité 3]

(bénéficiaire d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/8029515 du 04/11/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Lyon)

M. [J] [P]

né le 22 Avril 1959 à [Localité 4] (ALGERIE)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentés par M^e Guillemette VERNET de la SCP ROBIN – VERNET, avocat au barreau de LYON, toque : 552

INTIMÉE :

GRAND LYON HABITAT, Office Public de l’Habitat de Lyon ayant son siège social [Adresse 2], immatriculé au RCS de LYON sous le n° B 399 898 345, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Philippe GUELLIER de la SELAS SEBAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 119

Ayant pour avocat plaidant M^e My-Kim YANG PAYA de la SELAS SEBAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 14 Octobre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 18 Novembre 2024

Date de mise à disposition : 15 Janvier 2025

Audience présidée par Véronique DRAHI, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 26 juillet 2016, l’Office Public de l’Habitat Grand Lyon Habitat a consenti à M. [J] [P] et à Mme [U] [I] épouse [P] une location portant sur un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 370,21€ hors charge locatives. Les conditions générales de ce contrat prévoyaient sa résiliation de plein droit en cas d’impayé de loyer non régularisé dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de payer.

Le 16 juillet 2020, Grand Lyon Habitat a fait délivrer à M. et Mme [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 6'169,13 € selon décompte du 2 juillet 2020, outre les frais.

Soutenant que les causes du commandement de payer n’avaient pas été apurées dans les deux mois de sa délivrance, Grand Lyon Habitat a, par exploit du 8 octobre 2020, fait assigner M. et Mme [P] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Villeurbanne, lequel a, par jugement RG-11-20-002665 contradictoire rendu le 19 août 2021, statué ainsi :

Constate la résiliation judiciaire du bail au 17 septembre 2020,

Autorise Grand Lyon Habitat à faire procéder à l’expulsion de M. et Mme [P] et à celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à défaut pour ces derniers d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

Condamne solidairement M. et Mme [P] à payer à Grand Lyon Habitat :

La somme de 8'538,04 € au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtés au 4 juin 2021, échéance de mai 2021 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2020 sur la somme de 6'169,13 € et à compter du prononcé du présent jugement sur le surplus,

Une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et charges courants, ou indexation prévue par le contrat, à compter du 1er juin 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux loués,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes contraires ou plus amples des parties,

Condamne in solidum M. et Mme [P] aux dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer de l’assignation,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Ordonne la transmission d’une copie du présent jugement au représentant de l’Etat dans le département.

Le tribunal a retenu en substance':

Que le bail était résilié de plein droit dans la mesure où les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois du commandement';

Qu’il n’y avait pas lieu d’accorder aux locataires des délais de paiement suspensif puisqu’ils sont sans ressources, que le loyer courant est réglé irrégulièrement, que la dette dépasse 8'000 € et que les intéressés viennent de se voir opposer une nouvelle décision de refus de titre de séjour assortie d’une obligation de quitter le territoire français le 23 février 2021'; qu’en outre, la proposition d’apurement ne permet nullement de solder la dette dans le délai légal.

Par déclaration en date du 1er décembre 2021, M. et Mme [P] ont formé appel de cette décision en tous ses chefs.

***

Aux termes de leurs dernières écritures remises au greffe par voie électronique le 12 mai 2023 (conclusions récapitulatives n°3), M. et Mme [P] demandent à la cour :

Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs,

Vu les articles L 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

Vu l’article 1343-5 du Code civil,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Infirmer le jugement du 19 août 2021 du Juge des contentieux de la protection près le Tribunal de proximité de Villeurbanne en ce qu’il a :

Constaté la résiliation judiciaire du bail au 17 septembre 2020,

Autorisé Grand Lyon Habitat à faire procéder à l’expulsion de M. et Mme [P] et à celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à défaut pour ces derniers d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

Condamné solidairement M. et Mme [P] à payer à Grand Lyon Habitat :

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rejeté toutes autres demandes contraires ou plus amples des parties,

Condamné in solidum M. et Mme [P] aux dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer de l’assignation,

Rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

Ordonné la transmission d’une copie du présent jugement au représentant de l’Etat dans le département,

Par conséquent,

Autoriser M. et Mme [P] à s’acquitter des loyers, charges et indemnités d’occupation de 5'609,56 € au 9 mai 2023, outre actualisation à intervenir, en sus des loyers et charges courantes, par 35 mensualités de 200 € chacune avant le 15 de chaque mois et règlement du solde à la 36ème mensualité suspendre les effets de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail litigieux,

Suspendre les effets de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail litigieux,

En tout état de cause,

Condamner Grand Lyon Habitat à payer au Conseil de M. et Mme [P] la somme de 1 500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, sous réserve de renonciation à l’aide juridictionnelle,

Condamner Grand Lyon Habitat aux entiers dépens.

Ils exposent que la dette locative est exclusivement due à leur situation administrative puisque, titulaires de titres de séjour en raison de l’état de santé de l’un de leurs fils depuis leur arrivée en France en 2014, ils se sont vus opposer un refus de renouvellement avec obligation de quitter le territoire français dans deux décisions du 6 juin 2019, ce qui a eu pour conséquence de les priver temporairement de toutes ressources. Ils précisent qu’ils ont obtenu l’annulation devant le tribunal administratif de ce premier refus de renouvellement mais que la préfecture leur a alors délivré un titre de séjour mais sans autorisation de travail. Ils déplorent que cette situation ait eu pour conséquence de suspendre leurs prestations par la CAF et avoir par la suite reçu de nouvelles décisions de refus de renouvellement de leurs titres de séjour qu’ils ont à nouveau contesté (instance en cours). Ils soulignent être néanmoins parvenus à procéder, chaque fois que possible, à des paiements au titre des loyers. Ils font valoir en particulier avoir repris le paiement du loyer courant depuis deux ans et avoir fait, de manière régulière, des règlements complémentaires depuis septembre 2022 pour la résorption de l’arriéré locatif.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 10 mars 2023 (conclusions d’intimé n°2), l’Office Public de l’Habitat Grand Lyon Habitat demande à la cour :

Vu les articles 7a) et 24 de la loi du 6 juillet 1989,

A titre principal,

Dire et juger Grand Lyon Habitat recevable et bien fondé en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire de Lyon, Tribunal de Proximité de Villeurbanne le 19 août 2021,

Débouter en conséquence Mme [U] [P] née [I] et M. [J] [P] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions comme étant mal fondées,

Y ajoutant,

Condamner in solidum Mme [U] [P] née [I] et M. [J] [P] à verser à Grand Lyon Habitat, en cause d’appel, la somme de 2'000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner in solidum Mme [U] [P] née [I] et M. [J] [P] aux entiers dépens d’appel.

Le bailleur fait valoir que, depuis août 2019, les locataires ont cessé de s’acquitter de manière régulière des loyers et charges et, compte tenu de l’ancienneté, du montant et de la persistance de la dette locative qui n’a pas diminué à ce jour, il considère que les perspectives d’apurement ne sont pas sérieuses. Il souligne que dès lors qu’il s’est déjà écoulé 32 mois depuis le commandement de payer et 19 mois depuis le jugement, leur accorder un délai de 36 mois reviendrait à leur accorder un délai de 68 mois.

***

Autorisés par le conseiller rapporteur à produire une note en délibéré, M. et Mme [P] ont, par message transmis au greffe par voie électronique le 20 novembre 2024, communiqué un décompte actualisé.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l’appui de leurs prétentions.

MOTIFS,

A titre liminaire, la cour rappelle que l’article 802 du Code de procédure civile, qui prohibe le dépôt de toute pièce après l’ordonnance de clôture sans peine d’irrecevabilité prononcée d’office, réserve notamment la recevabilité des conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse.

En l’espèce, le décompte produit par les appelants, en vertu de l’autorisation donnée en application de l’article 445 du Code de procédure civile, se rapporte en outre aux loyers et accessoires échus jusqu’à l’ouverture des débats au sens de l’article 802 du Code de procédure civile qui doit permettre, non pas seulement à un créancier d’actualiser sa créance, mais également aux locataires de rapporter la preuve de la reprise intégrale du loyer courant avant la date de l’audience exigée par l’article 24, VII de la loi du 6 juillet 1989 qui sera examinée ci-après.

Sur la demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire':

Il n’est pas discuté et il est régulièrement justifié de la recevabilité de la demande en constat de la résiliation de bail, une copie de l’assignation ayant été notifiée à la Préfecture du Rhône et le bailleur ayant saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, le tout dans les conditions forme et de délais prévues aux dispositions des II et III de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

De même, il est acquis aux débats, sans discussion sur ce point, que les conditions de la résiliation de plein droit du bail sont réunies depuis le 17 septembre 2020 dans la mesure où le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 16 juillet 2020 est resté infructueux.

En vertu de la règle selon laquelle «'la loi nouvelle régit les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées'», les conditions d’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire sont celles résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, en vertu de laquelle, l’article 24, VII, est ainsi libellé':

«'VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.'»

En l’espèce, les décomptes produits par le bailleur attestent d’une reprise de paiement des loyers courants à compter de la délivrance du commandement de payer. Néanmoins, le premier juge a justement retenu que cette reprise n’était pas suffisante, à elle seule, pour faire droit à la demande des locataires de délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail dès lors que les intéressés ne paraissaient pas en mesure de résorber la dette locative qui avait atteint un montant substantiel.

A hauteur d’appel, M. et Mme [P] justifient qu’ils remplissent toujours la condition légale d’avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, étant observé que la régularité de ces paiements est désormais établie sur une période de quatre ans. En outre, M. et Mme [P] justifient avoir, depuis novembre 2022, effectué des versements complémentaires à concurrence 200 € par mois, étant ainsi parvenus à ramener la dette locative à 3'556,70 € selon décompte arrêté le 19 novembre 2024 produit par les appelants.

Par ailleurs, la bonne foi des intéressés s’évince des efforts financiers ainsi déployés et des justificatifs qu’ils produisent se rapportant à la situation médicale de leur fils et de leurs démarches pour faire régulariser leur situation administrative.

La dette locative étant désormais résorbable dans le délai légal, le jugement attaqué, qui a rejeté leur demande de délais de paiement suspensifs de la résiliation de bail, est infirmé.

Statuant à nouveau, la cour octroi à M. et Mme [P] des délais de paiement qui seront précisés au dispositif de la présente décision.

Pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus à charge pour M. et Mme [P] de payer les échéances courantes de loyer et charges et de respecter l’échéancier.

En cas de non-respect de cet échéancier, comme en cas d’impayé d’une échéance courante de loyers et charges, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra plein et entier effet en conséquence de quoi Grand Lyon Habitat pourra immédiatement faire procéder à l’expulsion sans délai de M. et Mme [P] et de tous occupants de leur chef, en la forme accoutumée et avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu, les intéressés devant payer à l’Office Public de l’Habitat une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges jusqu’à la libération des lieux.

Sur les demandes accessoires':

Compte tenu de la dette locative pour laquelle Grand Lyon Habitat a valablement mis en 'uvre la clause résolutoire, la cour confirme la décision attaquée qui a mis à la charge de M. et Mme [P] les dépens de première instance.

A hauteur d’appel en revanche, Grand Lyon Habitat, qui succombe, est déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et elle supportera les dépens de l’instance d’appel.

La cour condamne en outre Grand Lyon Habitat à payer à Maître Guillemette Vernet, avocat au barreau de Lyon désigné au titre de l’aide juridictionnelle pour représenter Mme [P], la somme de 1'500 € à charge pour cet avocat de renoncer au bénéfice de l’indemnité due au titre de l’aide juridictionnelle dans les conditions prévues à l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement rendu le 19 août 2021 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité de Villeurbanne en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à article 700 du Code de procédure civile et condamné in solidum Mme [U] [P] née [I] et M. [J] [P] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation,

Le reforme pour le surplus.

Statuant à nouveau,

Constate que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant M. [J] [P] et à Mme [U] [I] épouse [P] et l’Office Public de l’Habitat Grand Lyon Habitat portant sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 3] sont réunis depuis le 17 septembre 2020,

Condamne M. [J] [P] et à Mme [U] [I] épouse [P] à payer à l’Office Public de l’Habitat Grand Lyon Habitat la somme de 3'356,70 € au titre de l’arriéré locatif dû au 19 novembre 2024,

Autorise [Adresse 1] à [Localité 3] à se libérer en 16 mensualités de 200 €, et par une 17ème échéance représentant le solde de la dette, chaque mensualité étant payable le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision,

Suspend pendant ces délais les effets de la clause résolutoire,

Dit que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par M. [J] [P] et à Mme [U] [I] épouse [P] dans le délai précité,

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

La dette locative redeviendra immédiatement exigible,

La clause résolutoire reprendra ses effets,

Autorise l’Office Public de l’Habitat Grand Lyon Habitat à faire procéder à l’expulsion de M. [J] [P] et de Mme [U] [I] épouse [P] et à celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à défaut pour les intéressés d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

Condamne solidairement M. [J] [P] et à Mme [U] [I] épouse [P] à payer à l’Office Public de l’Habitat Grand Lyon Habitat une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et charges courants, jusqu’à la libération effective des lieux loués,

Y ajoutant,

Condamne l’Office Public de l’Habitat Grand Lyon Habitat, pris en la personne de son représentant légal, aux dépens à hauteur d’appel,

Condamne l’Office Public de l’Habitat Grand Lyon Habitat, pris en la personne de son représentant légal, à payer à Maître Guillemette Vernet la somme de 1'500 € à charge pour cet avocat de renoncer au bénéfice de l’indemnité due au titre de l’aide juridictionnelle dans les conditions prévues à l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

LE GREFFIER LE PRESIDENT