N° RG 23/05216 -N°Portalis DBVX-V-B7H-PB3S

Décision du Juge des contentieux de la protection de ROANNE au fond du 16 mai 2023

RG : 22-000125

[G]

C/

[R]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 22 Avril 2026

APPELANT :

M. [X] [G]

né le 30 juin 1979 à [Localité 1] (76)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Solenne MORIZE de la SELARL AADSSI MORIZE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 3061

INTIMÉE :

Mme [K] [R]

née le 01 Janvier 1977 à [Localité 3] (MAROC)

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Géraldine PERRET de la SELARL SELARL ROBERT, avocat au barreau de ROANNE

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 12 Janvier 2026

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Février 2026

Date de mise à disposition : 22 Avril 2026

Audience présidée par Véronique DRAHI, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 2 décembre 2020, M. [X] [G] a consenti à Mme [K] [R] une location portant sur une maison située [Adresse 3] [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 500 €, outre le versement d’un dépôt de garantie de 500 €.

Mme [R] a, par courrier recommandé réceptionné le 21 avril 2021, donné congé avec un préavis de trois mois et l’intéressée a restitué les clés le 21 juillet 2021.

Par un courrier de son assureur «'protection juridique'» du 15 septembre 2021 adressé à M. [G], Mme [R] a refusé de prendre en charge les factures de remise en état du logement, opposant au bailleur l’absence d’état des lieux de sortie et elle l’a mis en demeure de lui restituer le dépôt de garantie, sous peine d’application de la pénalité légale de retard de 10%.

En l’absence d’accord des parties, Mme [R] a, par exploit du 11 mai 2022, fait assigner M. [G] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Roanne, lequel a, par jugement contradictoire du 16 maI 2023, statué ainsi':

Condamne M. [G] à verser à Mme [R] la somme de 161,29 € avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Condamne M. [G] à verser à Mme [R] la somme de 500 € au titre du dépôt de garantie avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement outre une majoration de 10% du loyer mensuel de 500 €, à compter du 21 août 2021, pour chaque période mensuelle, et jusqu’à la date de restitution effective du dépôt de garantie,

Condamne M. [G] à verser à Mme [R] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [G] de l’ensemble de ses prétentions et demandes,

Condamne M. [G] aux dépens,

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Le tribunal a retenu en substance':

Que les clefs ont été restituées le 21 juillet 2021, date de la fin du bail, et M. [G] ne conteste pas être redevable du trop-perçu au titre du loyer du mois de juillet 2021, soit la somme de 161,29 €';

Que M. [G] verse aux débats un état des lieux d’entrée et de sortie non-signés dès lors non-contradictoires, soit des documents qui ne peuvent faire foi de dégradations locatives, outre que les photographies produites par le bailleur ne sont pas datées et ne permettent pas au tribunal d’apprécier un état des lieux à un instant donné'; que par conséquent, M. [G] est débouté de sa demande de condamnation au titre des réparations locatives et de sa demande de dommages et intérêts pour retard de remise en location';

Que Mme [R] rapporte la preuve qu’elle a versé un dépôt de garantie de 500 € et qu’elle a restitué les clés le 21 juillet 2021'; qu’à défaut de restitution du dépôt de garantie dans le délai d’un mois, le bailleur est condamné à cette restitution, ainsi que la somme de 50 € par mois à compter du 21 août 2021 jusqu’à la date de restitution effective.

Par déclaration en date du 27 juin 2023, M. [X] [G] a relevé appel de cette décision en tous ses chefs.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 29 août 2024 (conclusions d’appelant n°3), M. [X] [G] demande à la cour':

Réformer le jugement du tribunal judiciaire de Roanne en ce qu’il a condamné M. [G] à verser à Mme [R] la somme de 500 € au titre du dépôt de garantie avec les intérêts au taux légal à compter du jugement outre une majoration de 10% du loyer mensuel de 500 €, à compter du 21 août 2021, pour chaque période mensuelle, condamné M. [G] à verser à Mme [R] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et débouté M. [G] de l’ensemble de ses prétentions et demandes,

Et, statuant à nouveau,

Débouter Mme [R] de sa demande de restitution de la somme de 500 € au titre du dépôt de garantie,

Débouter Mme [R] de sa demande de condamnation de M. [G] à lui verser la majoration de 10% du loyer mensuel de 500 € à compter du 21 août 2021 pour chaque période mensuelle jusqu’à la restitution du dépôt de garantie,

Condamner Mme [R] au paiement d’une somme de 268,47 € au titre du solde des travaux de remise en état liés aux dégradations locatives,

Condamner Mme [R] au paiement d’une somme de 500 € au titre de dommages et intérêts,

Condamner Mme [R] au paiement d’une somme de 2 000 € au titre des frais de première instance et de 2 200 € au titre des frais irrépétibles exposés en appel, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Mme [R] aux entiers dépens.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 6 juin 2024 (conclusions d’intimée n°2), Mme [K] [L] demande à la cour':

Confirmer le jugement rendu le 16 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Roanne en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a fait courir les intérêts au taux légal à compter du jugement,

Par conséquent,

Condamner M. [G] à verser à Mme [R] la somme de 161,29 € au titre du trop-perçu du loyer de juillet 2021 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation soit à compter du 11 mai 2022, avec capitalisation des intérêts,

Condamner M. [G] à restituer à Mme [R] le dépôt de garantie qui s’élève à la somme de 500 € avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation soit à compter du 11 mai 2022, outre la majoration de 10% du loyer mensuel en principal pour chaque période nouvelle commencée par retard soit à compter du 21 août 2021 jusqu’à ladite restitution, avec capitalisation des intérêts,

Débouter M. [G] de l’intégralité de ses prétentions,

Condamner M. [G] à verser à Mme [R] la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [G] aux entiers dépens.

***

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l’appui de leurs prétentions.

MOTIFS,

A titre liminaire, la cour d’appel relève qu’en l’absence de demande d’infirmation, dans les conclusions de l’appelant, du chef de la décision l’ayant condamné à verser à Mme [R] la somme de 161,29 €, il n’y a pas lieu de le confirmer, ce chef étant devenu définitif pour n’être plus dévolu à l’appréciation de la cour.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts au titre de dégradations locatives':

M. [G] expose que Mme [R] a reçu un logement en parfait état et entièrement rénové et qu’en raison des dégradations qu’elle a causées, il a été contraint d’engager des travaux de rénovation pour 768,47 € dont il fournit le détail, ainsi que la facture correspondante.

Il invoque l’obligation pour la locataire sortante de réparer intégralement le préjudice causé. Il souligne que l’état des lieux de sortie dressé le 21 juillet 2021 mentionne des dégradations, lesquelles ne se limitent pas à l’état du papier-peint évoqué par Mme [R] dans l’un de ses SMS.

Mme [R] souligne qu’aucun état des lieux d’entrée et de sortie n’a été signé et elle relève que le document PDF qui est produit par l’appelant indique qu’il n’aura de valeur probante que sous réserve de sa signature. Elle conteste avoir refusé de signer les états des lieux qu’elle prétend n’avoir jamais eu en sa possession. Elle relève que M. [G] ne justifie d’ailleurs pas l’avoir relancée pour obtenir sa signature électronique, affirmant que l’intéressé a coutume de dresser des états non-contradictoires sans se soucier de leur signature par le locataire.

Pour contester que le bien ait été donné à bail en bon état, elle conteste la valeur probante tant des photographies versées aux débats par le bailleur, que de la facture produite devant la cour d’appel, considérant que cette facture ne permet pas même d’établir qu’elle concerne le bien loué. Elle relève que l’acte d’acquisition du bien désormais produit démontre que les travaux ont été effectués par le vendeur lui-même et non par un professionnel et elle en conclut qu’ils n’ont pas été effectué dans les règles de l’art.

Elle relève que l’état des lieux de sortie lui a été envoyé à une adresse erronée et, en tout état de cause, elle conteste toute dégradation, rappelant que M. [G] a effectué une visite des lieux en juin 2021 en compagnie de candidats locataires, sans relever la moindre dégradation. Elle rappelle qu’une personne qui accompagnait le bailleur a fait une vidéo, laquelle vidéo a été supprimée alors que cette vidéo aurait pu démontrer le bon état du logement.

Elle affirme que lors de l’état des lieux de sortie, M. [G] lui a demandé de changer le papier-peint qu’il a arraché et qu’il a photographié et qu’après lui avoir donné son accord pour qu’elle le refasse, il est revenu en exigeant la remise des clés. En revanche, elle affirme que M. [G] ne lui a jamais reproché une dégradation de la rampe d’escalier, de marches ou de l’encadrement d’une porte.

Sur ce,

En vertu de l’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de ce texte, les éventuels manquements du locataire se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

L’article 3-2 prévoit que l’état des lieux est établi contradictoirement et qu’en l’absence d’accord des parties, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’État. Dans ce dernier cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Cet article précise qu’à défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

En application de ce texte, il est jugé que si l’une de ces diligences manque, le bailleur ne sera pas admis à rapporter, par d’autres moyens, la preuve des dégradations locatives dont il se plaint.

En l’espèce, il résulte des pièces produites et en particulier des échanges de SMS entre les parties que celles-ci étaient d’accord pour établir des états des lieux contradictoires, lesquels ont effectivement été organisés les 16 décembre 2020 pour l’état des lieux d’entrée et le 21 juillet 2021 pour l’état des lieux de sortie.

Mme [R] ne fournit aucune explication sur les raisons pour lesquelles elle n’a jamais retourné signé l’état des lieux d’entrée qui présente pourtant toute garantie de fiabilité puisque le bailleur y consigne les désordres affectant les lieux loués (mécanisme de velux cassé, support de douche abîmé, état d’usage du plan de travail de la cuisine). Dans la mesure où Mme [R] n’a pas pris l’initiative de faire établir un état des lieux d’entrée par huissier de justice mais qu’elle a pris possession des lieux loués sans prétendre et encore moins justifié avoir formulé des réclamations concernant l’état du bien au cours du bail, la cour d’appel considère qu’elle a, sans ambiguïté aucune, accepté implicitement que l’état des lieux de 16 décembre 2020 lui soit opposable.

Concernant l’état des lieux de sortie qui a été organisé, de l’accord des parties, le 21 juillet 2021, Mme [R] ne conteste pas avoir refusé de le signer sur le téléphone du bailleur et elle ne conteste pas non plus qu’il avait alors été convenu qu’un exemplaire papier lui soit adressé le lendemain pour signature.

En revanche, si la locataire sortante n’était pas fondée à reprocher au bailleur de ne pas avoir prévu une pré-visite préalable, s’agissant d’une formalité que M. [G] n’était ni tenu d’organiser, ni même de proposer, elle était parfaitement légitime à souhaiter conserver les clés du logement jusqu’à la signature de cet état des lieux.

Or, l’on comprend des explications de M. [G] que celui-ci a fait intervenir les gendarmes afin de vaincre la résistance de la locataire à lui restituer les clés alors qu’il aurait dû constater l’impossibilité d’un état des lieux de sortie amiable et mandater un huissier de justice. Dès lors et comme exactement retenu par le premier juge, le bailleur, qui ne justifie pas avoir accompli les diligences prévues à l’article 3-2, n’est en conséquence pas admis à rapporter la preuve des dégradations locatives qu’il invoque.

Le jugement attaqué, en ce qu’il a rejeté les demandes indemnitaires de M. [G] au titre de réparations locatives, est confirmé.

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie majorée de la pénalité légale':

M. [G] invoque la présomption de bon état du logement en l’absence d’état des lieux d’entrée et il justifie avoir acquis la maison en 2019 et y avoir fait d’importants travaux de rénovation de sorte que la maison a été donnée à bail en bon état de réparation locative. Au demeurant, il relève que Mme [R] ne rapporte pas la preuve d’un mauvais état du bien lors de son entrée dans les lieux. Il rappelle que l’état des lieux d’entrée a été établi le 16 décembre 2020 comme le démontre les échanges de SMS avec Mme [R] qui a reçu ce document mais qui n’a pas pris la peine de le signer. Il renvoie à l’annonce qu’il avait publiée et aux photographies prises, sans compter les factures de travaux démontrant le parfait été de réparation lors de l’entrée dans les lieux de la locataire. En tout état de cause, il se défend de toute résistance de sa part à établir l’état des lieux.

Il expose que les opérations d’état des lieux de sortie se sont mal passées le 21 juillet 2021 au point qu’il a été contraint de faire appel à la gendarmerie en raison du comportement de Mme [R] qui refusait de restituer les clés en raison des nombreuses dégradations causées dans le logement. Il renvoie aux photographies prises et à une attestation de Mme [E] pour démontrer l’existence des dégradations, outre que la locataire sortante en a reconnu certaines au terme d’un SMS. Il rappelle que l’intéressée a refusé de signer l’état des lieux de sortie et n’a pas cru devoir réceptionner le pli recommandé qu’il lui a envoyé le 2 août 2021. Il conteste que l’erreur de numéro de rue sur le pli ait eue une quelconque incidence puisque le facteur a été en capacité de la rectifier dans une petite commune comme le démontre le fait que le pli lui a été retourné avec la mention «'pli avisé non réclamé'».

Il considère qu’au regard des dégradations occasionnés en cours de bail, il était légitime à conserver le dépôt de garantie puisqu’il a engagé la somme de 768,47 € pour faire réaliser les travaux de réparations, soit une somme supérieure au montant du dépôt de garantie.

Mme [R] demande la confirmation du jugement attaqué qui a fait droit à sa demande de remboursement du dépôt de garantie qui ne lui a pas été restitué alors que la remise des clés est intervenue le 21 juillet 2021. Elle précise que M. [G] n’a jamais exécuté la décision dont appel et que les pénalités de retard courent.

Elle souhaite voir fixer le point de départ des intérêts alloués au jour de l’assignation et elle sollicite la capitalisation des intérêts.

Sur ce,

L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. ' Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile ».

En l’espèce, il a été retenu ci-avant une absence de preuve légalement admissible de toute dégradation locative imputable à la locataire sortante, ce dont il résulte que les états des lieux d’entrée et de sortie doivent être réputés conformes. Dès lors, M. [G] devait restituer à Mme [R] le dépôt de garantie dans le délai d’un mois, soit au plus tard le 21 août 2021.

Le jugement attaqué, qui a condamné M. [G] à verser au locataire la somme de 500 € en restitution du dépôt de garantie, outre une majoration de 10% du loyer mensuel de 500 €, à compter du 21 août 2021, pour chaque période mensuelle, et jusqu’à la date de restitution effective du dépôt de garantie, est confirmé.

En revanche, il n’y a pas lieu d’assortir cette condamnation d’intérêts légaux, ni de la capitalisation de ces intérêts, les demandes de ces chefs faisant double emploi avec les pénalités de retard prévues par la loi. Le jugement attaqué, en ce qu’il a accordé les intérêts au taux légal à compter de son prononcé, est infirmé. Statuant à nouveau, la cour rejette la demande de Mme [R] au titre des intérêts légaux et de la capitalisation de ces intérêts.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts':

M. [G] déplore que les travaux de remise en état nécessaires à l’issue du bail l’ont contraint à retarder du 1er août au 1er septembre 2021 la remise en location du bien comme en atteste le nouveau locataire, M. [N]. Il évalue en conséquence la perte sèche de loyer qu’il a subi à 500 €.

Mme [R] conteste la perte de loyer alléguée, rappelant que M. [G] a encaissé l’entier loyer du mois de juillet 2021. Elle relève que si M. [N] avait réellement prévu d’emménager le 1er août 2021, un contrat de bail à cette date serait produit, ce qui n’est pas le cas.

Elle conteste que M. [N] soit l’un des candidats locataires venus visiter le bien en juin 2021. Elle juge irrecevable l’attestation de Mme [Y] produite à défaut de mentionner l’état civil complet de l’intéressée et d’être accompagnée de sa pièce d’identité.

Elle relève ensuite que la facture de travaux produite ne mentionne pas la date à laquelle les travaux auraient été réalisés et, dans la mesure où cette facture a été émise le 28 juillet 2021 et payée le 13 août 2021, elle conteste l’impossibilité de location avant le 1er septembre 2021.

Sur ce,

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, en l’absence de preuve légalement admissible de dégradations locatives qui seraient imputables à Mme [R], M. [G] ne peut pas d’avantage démontrer que la perte de revenus locatifs consécutifs aux délais de remise en état du logement serait imputable à la locataire sortante.

Le jugement attaqué est en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté la demande indemnitaire de M. [G] fondée sur le retard de location.

Sur les demandes accessoires':

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En application de ce texte, Mme [R] est fondée à considérer que l’assignation qu’elle a fait délivrer à M. [G] le 11 mai 2022 vaut mise en demeure de rembourser le trop-perçu de loyer au titre de l’échéance de juillet 2021. Dès lors, le jugement attaqué qui a fait courir les intérêts sur la somme de 161,29 € allouée à compter de son prononcé, est infirmé. Statuant à nouveau, la cour dit que la condamnation au paiement de la somme de 161,29 € portera intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2022, avec capitalisation des intérêts échus depuis une année en application de l’article 1343-2 du code civil.

La cour d’appel confirme la décision attaquée qui a condamné M. [G], partie perdante, aux dépens de première instance, qui l’a débouté de sa demande d’indemnisation de ses frais irrépétibles en première instance et qui l’a condamné à payer à Mme [R] la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [G], partie perdante, est condamné aux dépens à hauteur d’appel et il est débouté de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

La cour d’appel condamne en outre à hauteur d’appel M. [G] à payer à Mme [R] la somme de 2'000 € sur l’indemnisation de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement rendu le 16 mai 2023 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Roanne en ce qu’il a':

Dit que la condamnation au paiement de la somme de 161,29 € porterait intérêts au taux légal à compter de son prononcé,

Dit que la condamnation à rembourser le dépôt de garantie porterait intérêts au taux légal à compter de son prononcé,

Statuant à nouveau sur ces points,

Dit que la condamnation au paiement de la somme de 161,29 € porte intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2022, avec capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année,

Rejette les demandes de Mme [K] [R] au titre des intérêts légaux et de leur capitalisation pour celle concernant la condamnation de M. [X] [G] au remboursement du dépôt de garantie,

Confirme le jugement rendu le 16 mai 2023 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Roanne pour le surplus ses dispositions critiquées,

Y ajoutant,

Condamne M. [X] [G] aux dépens de l’instance d’appel,

Rejette la demande de M. [X] [G] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [X] [G] à payer à Mme [K] [R] la somme de 2'000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT