N° RG 25/00776 – N° Portalis DBVX-V-B7J-QEXU

Décision du Président du TJ de [Localité 1] en référé du 23 décembre 2024

RG : 24/01311

S.A.S. [G]

C/

Société SOFIMMO

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 22 Avril 2026

APPELANTE :

La société LOUISIANE SEAFOOD (anciennement [G]), Société par Actions Simplifiée, au capital de 1 000 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de LYON sous le numéro 917 496 374, dont le siège social est sis [Adresse 1] à LYON (69002), prise en la personne de son Président en exercice domicilié audit siège

Représentée par M^e Marion FAU, avocat au barreau de LYON, toque : 3054

INTIMÉE :

La SA SOFIMMO (RCS [Localité 2] 511 760 365) dont le siège est situé [Adresse 2], représentée par son Directeur Général, la SAS SOFIDY (RCS [Localité 2] 338 826 332) elle-même représentée par son Président domicilié au siège du [Adresse 2]

Représentée par M^e Hugues DUCROT de la SELARL DUCROT ASSOCIES – DPA, avocat au barreau de LYON, toque : 709

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 10 Mars 2026

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 17 Mars 2026

Date de mise à disposition : 22 Avril 2026

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Olivier GOURSAUD, magistrat honoraire

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Suivant acte sous seing privé du 22 novembre 2018, la société Arugam a consenti à M. [A] et M. [Q], ayant constitué ensuite la société Mon Resto Bio, un bail pour y exercer une activité de restauration rapide dans un local au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3].

Le 27 novembre 2019, la société Sofimmo est devenue propriétaire de ce local.

Le 2 juin 2022, dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire de la société Mon Resto Bio, la société [G], s’est portée adjudicataire du fonds de commerce comprenant le droit au bail antérieurement souscrit par la société Mon Resto Bio.

Le 23 février 2023, au motif que la destination du local ne pouvait être respectée au regard de la non-conformité des locaux, la société [G] a fait assigner la société Sofimmo et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en référé aux fins d’expertise et d’autorisation de suspendre le paiement des loyers jusqu’à complète exécution des travaux.

Suivant ordonnance de référé rendue le 24 juillet 2023, le président du tribunal judiciaire de Lyon a désigné M. [D] en qualité d’expert avec notamment pour mission de se prononcer sur l’existence d’une VMC desservant le local exploité par la société [G] et indiquer les travaux à exécuter.

Il a par ailleurs rejeté la demande de suspension du paiement des loyers et charges.

M. [D] a déposé son rapport le 28 juin 2024.

Le 10 avril 2024, la société Sofimmo a fait signifier à la société [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour le paiement de la somme principale de 43.763,06 €, montant des loyers dus au 2ème trimestre 2024.

Par exploit du 10 juin 2024, la société Sofimmo a fait assigner la société [G] devant le président du tribunal judiciaire de Lyon, statuant en référé aux fins de constatation de la résiliation du bail commercial et d’expulsion et en paiement d’une provision au titre des loyers et charges dus au 3ème trimestre 2024 et d’une indemnité d’occupation.

Suivant ordonnance de référé contradictoire rendue le 23 décembre 2024, le président du tribunal judiciaire de Lyon a :

— constaté la résiliation du bail à la date du 11 mai 2024 ;

— condamné la société [G] à payer à la société Sofimmo la somme provisionnelle de 78.400 € au titre des loyers et des charges arrêtés au 4ème trimestre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2024 sur la somme de 43.763,06 €,

— condamné la société [G] et tout occupant de son chef à quitter les lieux, si besoin est par expulsion, avec le concours si nécessaire de la force publique et d’un serrurier,

— condamné la société [G] à payer une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui des loyers hors taxes et des charges du mois de janvier 2025 jusqu’au départ effectif des lieux,

— condamné la société [G] aux dépens,

— condamné la société [G] à payer à la société Sofimmo la somme de 1.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration enregistrée le 30 janvier 2025, la société [G] a relevé appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières écritures remises au greffe par voie électronique le 9 mars 2026, la société Louisiane Seafood, anciennement dénommée [G], demande à la cour de :

— dire recevable et bien fondé son appel interjeté à l’encontre de l’ordonnance déférée ;

— infirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

et, statuant à nouveau,

— constater que les locaux loués ne sont pas conformes à la destination prévue au bail ;

— dire que la société Sofimmo a manqué à son obligation de délivrance conforme ;

— dire que les demandes de la société Sofimmo se heurtent à des contestations sérieuses ;

— dire que la clause résolutoire n’est pas acquise ;

— débouter la société Sofimmo de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— dire n’y avoir lieu à provision ;

— débouter la société Sofimmo de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Sofimmo à une indemnité de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

A titre subsidiaire, avant dire droit, si la cour estimait ne pas disposer d’éléments suffisants,

— ordonner une expertise complémentaire en génie climatique avec mission de :

' se rendre sur les lieux litigieux situés [Adresse 1] à [Localité 3],

' convoquer les parties ainsi que leurs conseils, les entendre ainsi que tous sachants, recueillir les explications des parties et prendre connaissance de tous documents utiles à son information, à charge d’en indiquer les sources, se faire remettre tous documents par les parties, s’il le juge nécessaire, se faire assister d’un sapiteur d’une autre spécialité que la sienne, communiquer aux parties et au juge chargé du suivi de l’expertise une note de synthèse après chaque réunion d’expertise,

' examiner les installations existantes,

' déterminer leur conformité aux normes [Localité 4] et RSDT,

' décrire avec précision les désordres allégués, rechercher et indiquer leurs origines, en donnant toutes explications techniques utiles sur les moyens d’investigation employés,

' dire si la VMC en cause est fonctionnelle et suffisante pour l’exercice d’une activité commerciale telle que prévue par le bail,

' dire si la gaine de ventilation en plafond du local commercial est raccordée à la VMC des logements ou si elle est dotée de conduits d’aération individuels et distincts et si elle est raccordée à la toiture à plus de 8 mètres des ouvrants des logements situés directement au-dessus ou non,

' dire si en l’état la société Sofimmo délivre un local commercial conforme à la destination prévue par le bail,

' dire si en l’état de l’extraction d’air une activité commerciale est possible,

' préciser les travaux nécessaires, en évaluer le coût et la durée et donner son avis,

' évaluer les conséquences sur l’exploitation du preneur,

' reconstituer les informations détenues par la société Sofimmo et fournies à la société Louisiane Seafood sur l’état de la ventilation,

' donner au tribunal tous renseignements lui permettant de déterminer l’imputabilité de chaque désordre aux diverses parties à l’instance,

' fournir tous éléments d’appréciation des préjudices subis par elle,

' faire toutes observations utiles à la manifestation de la vérité,

' s’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions,

' établir un pré-rapport descriptif et estimatif au cas où une autorisation d’effectuer des travaux urgents devrait être requise ;

— le cas échéant, dire que l’expert déposera au greffe et adressera aux parties, dans le délai de deux mois à compter de sa saisine effective, un pré-rapport comprenant son avis motivé sur l’ensemble des chefs de sa mission, qu’il laissera alors aux parties un délai maximum d’un mois pour leur permettre de faire valoir leurs observations par voies de dires récapitulatifs, que de toutes ses opérations et contestations, il déposera enfin au greffe du tribunal judiciaire un rapport écrit de ses opérations dans le délai de quatre mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation dûment autorisée ; – dire que l’expert en fera tenir une copie à chacune des parties ou des représentants de celles-ci et un second original au magistrat mandant, en mentionnant cette remise sur l’original ;

— dire que la mesure sera exécutée au contradictoire de la société Sofimmo ;

— dire qu’au cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport ;

— dire que le président du tribunal judiciaire de Lyon ou son délégataire sera chargé du contrôle des opérations d’expertise et qu’une expédition du jugement à venir lui sera transmise ;

— dire qu’en cas d’empêchement, refus ou négligence, l’expert commis pourra être remplacé par ordonnance rendue sur simple requête présentée par la partie la plus diligente au président du tribunal judiciaire de Lyon ou son délégataire ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire dans l’attente du rapport d’expertise judiciaire à intervenir ;

en toutes hypothèses,

— rejeter toutes demandes, fins, moyens et prétentions tels que dirigés contre elle ;

— condamner la société Sofimmo à lui verser la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Sofimmo aux entiers dépens.

La société Louisiane Seafood fait valoir que les demandes de la société Sofimmo se heurtent à l’existence de contestations sérieuses en raison d’un manquement de sa part à son obligation de délivrance conforme dès lors que les locaux loués ne sont pas conformes à la destination prévue au bail et qu’elle se trouve dans l’impossibilité d’exploiter le local.

Elle déclare notamment que :

— en indiquant que les débats sur la capacité de la gaine d’extraction seraient vains, le premier juge a opéré une confusion entre la gaine d’extraction liée aux équipements de cuisson et la ventilation hygiénique imposée à tous les établissements recevant du public,

— les constats opérés par le service d’hygiène de la ville, par une société [U] qu’elle a mandatée et enfin par l’expert judiciaire démontrent l’absence d’un système de ventilation conforme aux normes [Localité 4],

— en effet, alors qu’une activité de restauration rapide, même sans gaine d’extraction de cuisson, suppose à tout le moins un renouvellement d’air réglementaire et une ventilation indépendante des logements, il est constant en l’état que le local est raccordé à une VMC collective des logements, qu’aucun dispositif autonome réglementaire n’existe, que les WC rejettent l’air dans un garage et que le débit mesuré est très inférieur aux normes,

— il s’agit de désordres structurels rendant le local totalement inadapté et qui interdisent toute exploitation commerciale.

A titre subsidiaire, elle déclare qu’une mesure d’expertise confiée à un expert spécialisé en génie climatique s’avère nécessaire à l’effet de vérifier la conformité réglementaire de la ventilation et déterminer l’origine des désordres et les travaux indispensables.

Aux termes de ses dernières écritures remises au greffe par voie électronique le 10 mars 2026, la société Sofimmo demande à la cour de :

— juger inopérants, mal fondés et dilatoires les arguments de la société [G] devenue la société Louisiane Seafood de toutes ses demandes ;

— confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

' constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 11 mai 2024, date d’expiration du délai d’un mois du 10 avril 2024, date de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire resté infructueux,

' ordonné l’expulsion de la société [G] devenue la société Louisiane Seafood ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, du local commercial composant le lot n°29 de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3],

' condamné la société [G] devenue la société Louisiane Seafood à payer dans son principe une provision à valoir sur l’arriéré de loyer et des charges et une indemnité de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné la société [G] devenue la société Louisiane Seafood à payer une indemnité d’occupation égale provisionnellement au prix du loyer antérieurement exigé et les charges locatives contractuelles ;

y ajoutant,

— condamner la société [G] devenue la société Louisiane Seafood à lui payer :

' une provision actualisée de 146.371,04 € de loyers et charges au 1er trimestre 2026 compris avec intérêts à compter du 10 avril 2024, date du commandement de payer sur la somme de 43.763,06 € et avec intérêts à compter du 10 juin 2024, date de la signification de l’assignation pour le surplus, avec intérêts à compter du 23 décembre 2024, date du prononcé de l’ordonnance de référé sur la somme de 78.400 € et ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an,

' une indemnité de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' les dépens de première instance et d’appel comprenant les frais et honoraires de l’expert judiciaire, M. [D], et le coût du commandement de payer du 10 avril 2024 (72,43 €).

La société Sofimmo déclare que :

— les anomalies soulevées par les différents documents produits ne sont pas consécutives aux locaux eux-mêmes mais aux seuls travaux d’aménagement exécutés par la société [G] devenue Louisiane Seafood,

— elle a en effet exploité le local sans respecter les obligations des clauses du bail, notamment en installant sans son autorisation une extraction en façade non conforme à la réglementation,

— elle a en outre violé la destination du bail en exploitant dans les locaux une activité de restaurant africain alors que l’activité autorisée par le bail ne nécessite pas d’extraction,

— les investigations de l’expert démontrent la desserte du local commercial par une VMC et c’est l’aménagement par la société [G] du local commercial qui a rendu cette VMC inadaptée consécutivement d’une part, à la pose d’un faux-plafond occultant sa pleine fonction et d’autre part, à l’inutilisation d’une des deux canalisations de VMC du local commercial devant le desservir,

— le bail met à la charge du preneur tous travaux qui pourraient être prescrits par les autorités administratives et la réglementation.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 mars 2026.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1° sur les demandes de la société Sofimmo :

La société Louisiane Seafood oppose aux demandes de la société Sofimmo une exception d’inexécution soutenant que sa bailleresse a manqué à son obligation de délivrance car les locaux loués ne seraient pas conformes à la destination prévue au bail.

Aux termes du contrat, les locaux ont été donnés à bail pour une activité de 'restauration rapide ne nécessitant pas de gaine d’extraction, traiteur sur place et à emporter, livraison, salon de thé'.

La cour relève au préalable que la société Mon Resto Bio, prédécesseur de la société [G], a pu exploiter dans les locaux son activité de restauration rapide et que la liquidation judiciaire de cette entreprise est due, selon les déclarations de la société Sofimmo non contredites sur ce point par l’appelante, aux mesures de fermeture administrative liées à la pandémie de la covid 19 et non pas à un équipement défaillant.

A l’appui de sa contestation, la société Louisiane Seafood se prévaut d’une décision administrative des services d’hygiène de la ville de [Localité 1], du rapport d’expertise judiciaire de M. [D] et d’un rapport de la société [U] dont elle a sollicité l’avis.

Contrairement à ce qui est soutenu, le rapport du service d’hygiène urbain de la ville de [Localité 1] n’a pas ordonné une interdiction d’exploiter le local mais a seulement mis l’entreprise en demeure de mettre en place les actions nécessaires à une mise en conformité au titre de la réglementation.

Sur les 15 infractions constatées, une seulement concerne un problème d’extraction, à savoir que le conduit d’extraction de la cuisine débouche à moins de 8 mètres de toutes fenêtres ou de toute prise d’air neuf, les autres étant essentiellement imputables au non-respect des bonnes pratiques d’hygiène.

Il est notamment mentionné que la procédure de gestion des huiles de friture est incomplète ce qui confirme les dires de la société Sofimmo sur le non-respect de la destination du bail qui prévoit une restauration ne nécessitant pas de gaine d’extraction.

Ce point est également confirmé par un courrier du syndic de l’immeuble se plaignant de ce que les fumées issues des cuissons étaient rejetées en façade de l’immeuble.

Il est constant que l’installation d’une extraction débouchant en façade est le fait, soit du précédent locataire, selon ce que déclare le conseil de la société [G] dans un courrier du 8 février 2023, soit plus probablement par la société [G] elle-même ainsi qu’en atteste la liste d’équipements figurant sur le bordereau d’achat lors de l’acquisition du fond, qui ne fait pas mention d’un tel équipement.

La question est donc de savoir s’il est possible dans les locaux non pas de pratiquer une restauration nécessitant une gaine d’extraction puisqu’une telle activité n’est pas autorisée par le bail mais simplement d’assurer une aération conforme à la réglementation pour un établissement recevant du public.

La société Louisiane Seafood se prévaut de l’absence d’un dispositif autonome de renouvellement d’air réglementaire.

Il n’est pas fait mention dans le rapport du service d’hygiène de la ville de [Localité 1] d’un problème de renouvellement de l’air.

Le rapport d’expertise judiciaire de M. [D] confirme qu’il existe dans l’immeuble une VMC collective avec une gaine d’extraction rigide de 160 mm remontant en terrasse, constate également la présence d’une bouche d’extraction dans le local commercial et d’une gaine souple raccordée sur la bouche d’extraction qui rejoint la gaine rigide et indique la possibilité de raccorder une bouche d’extraction et un débit possible de l’ordre de 250 à 300 m3/h.

Il précise que toutes les gaines des commerces sont raccordées sur le caisson d’extraction des logements ce qui crée des perturbations dans le fonctionnement de la VMC double flux et déclare que si le débit d’air qui existe n’est pas très important, cela pourrait être dû au fait qu’une partie de la gaine est souple et peut-être coudée, ce qui génère des pertes de charge et réduit le débit d’air, ajoutant qu’il appartient aux exploitants des commerces de mettre en oeuvre leurs propres extracteurs suivant leurs besoins spécifiques.

Le rapport [U] produit par la société Louisiane Seafood ne contredit pas ces observations en ce qu’il recommande des mesures de mise en conformité du renouvellement d’air du local.

Selon un avis d’architecte versé aux débats l’installation d’une VMC contrôlée permettant la ventilation des deux salles et du WC est possible sans que cela nécessite de toucher aux parties communes et à la structure de l’immeuble.

Enfin, le rapport technique VSA Property confirme également l’absence de raccordement de la bouche au restaurant, la faiblesse du débit d’extraction sans doute en raison d’angles de courbure trop important du flexible de raccordement et préconise de faire transiter le réseau dans la gaine technique située en sous-face de la dalle jusqu’à la toiture terrasse du bâtiment.

Si ces avis techniques diffèrent quant aux solutions à apporter, raccordement de la bouche au réseau en place de l’immeuble (rapport [D], rapport VSA Property, ou avis Est Ouest architecte) ou bien au contraire mise en place d’une ventilation double flux autonome (rapport [U]), il se déduit de ces éléments que l’installation d’un système de renouvellement d’air réglementaire est techniquement possible dans les locaux loués au regard de la configuration des lieux sans qu’il ne soit démontré, et cela ne ressort pas du rapport [U], que cela génère des travaux importants.

Or la cour rappelle qu’aux termes du bail, tous les travaux qui peuvent être prescrits par la loi, les règlements ou les autorités administratives, lors de l’entrée en jouissance ou en cours de bail, aux fins notamment de permettre l’utilisation des locaux loués en conformité avec la réglementation sont à la charge du preneur.

Ainsi, et sans qu’il apparaisse utile d’ordonner à nouveau une expertise, il n’est pas justifié d’une impossibilité d’exploiter le local en raison d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et la contestation émise par la société Louisiane Seafood à ce titre ne peut être qualifiée de sérieuse.

La société [G] n’ayant pas réglé les causes du commandement de payer délivré le 10 avril 2024 dans le mois qui suit sa délivrance, le bénéfice de l’acquisition de la clause résolutoire est acquis.

Il convient de confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail, ordonné son expulsion et a condamné l’appelante à payer à la société Sofimmo une provision au titre des loyers et charges arrêtés au 4ème trimestre 2024 et au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers hors taxes et des charges à compter du mois de janvier 2025 et jusqu’au départ effectif des lieux sans qu’il soit utile de réactualiser la demande dès lors que le bail étant résilié, la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’au départ du preneur se suffit par elle-même.

Il convient seulement de préciser que la société Louisiane Seafood est la nouvelle dénomination de la société [G].

2° sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’ordonnance est confirmée en ses dispositions relatives à l’application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens sauf à ajouter qu’ils comprendront les frais de l’expertise judiciaire et le coût du commandement de payer du 10 avril 2024.

Les dépens d’appel sont à la charge de la société Louisiane Seafood qui succombe en sa tentative de remise en cause de la décision.

L’équité commande en l’espèce de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société Sofimmo en cause d’appel et il lui est alloué à ce titre la somme de 1.000 €.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance rendue le 23 décembre 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon sauf à préciser que la société Louisiane Seafood est la nouvelle dénomination de la société [G].

Y ajoutant,

Rejette la demande de nouvelle expertise,

Dit que les dépens comprennent les frais de l’expertise judiciaire et le coût du commandement de payer du 10 avril 2024,

Condamne la société Louisiane Seafood aux dépens d’appel,

Condamne la société Louisiane Seafood à payer à la société Sofimmo en cause d’appel la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT