RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 11 FÉVRIER 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/15705 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGLRH

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Juillet 2022-Tribunal de proximité de paris- RG n° 22/02718

APPELANTE

Madame [J] [K] [Z]

née le 22 juillet 1955 à [Localité 11] (24)

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par M^e Lynn HAWARI, avocat au barreau de PARIS, toque : D1977

Ayant pour avocat plaidant, M^e Ondine CARRO, avocat au barreau de VERSAILLES, toque : 212

INTIMÉ

Monsieur [U] [I]

né le 09 janvier 1962 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par M^e Marie-caroline HUBERT, avocat au barreau de PARIS, toque : E0346

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/031055 du 29/12/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 12 octobre 2015, à effet au 1er novembre 2015, Mme [J] [Z] a donné en location à M. [U] [I] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Localité 6] pour une durée de trois ans tacitement renouvelable.

Par acte d’huissier, Mme [J] [Z] a donné congé à M. [U] [I] des lieux loués avec effet au 31 octobre 2021, au motif d’une reprise de l’appartement pour y faire habiter son fils.

Saisi par Mme [J] [Z] par acte d’huissier de justice délivré le 20 janvier 2022, par jugement contradictoire rendu le 22 juillet 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a :

— annulé le congé délivré le 12 avril 2021 ;

— débouté Mme [J] [Z] de sa demande de résiliation du bail conclu le 12 octobre 2015, à effet au 1er novembre 2015, sur ce bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Localité 6] ;

— condamné M. [U] [I] à payer à Mme [J] [Z] la somme de 2 767,68 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 novembre 2021 (échéance de décembre 2021 incluse) ;

— autorisé M. [U] [I] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 115 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

— dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ;

— débouté Mme [J] [Z] de sa demande de dommages et intérêts ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— débouté Mme [J] [Z] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [J] [Z] aux dépens ;

— rappelé que la décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 2 septembre 2022, Mme [J] [Z] a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 20 novembre 2024 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [J] [Z] demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel ;

— infirmer le jugement rendu en date du 22 juillet 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il :

— annule le congé délivré le 12 avril 2021 ;

— la déboute de sa demande de résiliation du bail conclu le 12 octobre 2015, à effet au 1er novembre 2015, sur un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2]) [Localité 6] ;

— condamne M. [U] [I] à lui payer la somme de 2 767,68 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 novembre 2021 (échéance de décembre 2021 incluse) ;

— autorise M. [U] [I] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 115 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

— la déboute de sa demande de dommages et intérêts ;

— rejette le surplus de ses demandes ;

— la déboute de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamne aux dépens ;

— débouter M. [U] [I] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

y faisant droit et statuant à nouveau,

à titre principal,

— valider le congé pour reprise le 12 avril 2021 à M. [U] [I] ;

en conséquence,

— ordonner l’expulsion de M. [U] [I], de sa personne, de leurs biens, et de tous occupants des lieux qui l’occupent sans droit ni titre et ce par toutes voies et moyens, même avec l’assistance du Commissaire de Police et de la [Localité 8] Armée si besoin est ;

— fixer l’indemnité d’occupation dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer contractuel ;

— condamner M. [U] [I] au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux ;

à titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail du 1er novembre 2015 ;

en conséquence,

— ordonner l’expulsion de M. [U] [I], de sa personne, de (ses) biens, et de tous occupants des lieux qui l’occupent sans droit ni titre et ce par toutes voies et moyens, même avec l’assistance du commissaire de police et de la force armée si besoin est ;

— fixer l’indemnité d’occupation dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer contractuel ;

— condamner M. [U] [I] au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux ;

en tout état de cause,

— condamner M. [U] [I] à lui payer la somme de 9 902,22 euros à titre des loyers et charges impayés arrêtées au 18 novembre 2024 ;

— condamner M. [U] [I] à lui payer la somme de 3 000 euros sous le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Ondine Carro conformément aux articles 699 et suivant du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions déposées le 3 mars 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [U] [I] demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

en conséquence,

à titre principal,

— débouter Mme [J] [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

en conséquence,

— annuler le congé délivré le 12 avril 2021 ;

— débouter Mme [J] [Z] de sa demande de résiliation du bail conclu le 12 octobre 2015, à effet au 1er novembre 2015, sur un bien à usage d’habitation sis [Adresse 4] [Localité 6] ;

— l’autoriser à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 115 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

— débouter Mme [J] [Z] des demandes subséquentes concernant l’expulsion, la fixation d’une indemnité d’occupation et le paiement de celle-ci.

— débouter Mme [J] [Z] de sa demande de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter Mme [J] [Z] de sa demande de condamnation aux dépens ;

— condamner Mme [J] [Z] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par acte d’huissier en date du 12 avril 2021, Mme [J] [Z] a fait signifier à M. [U] [I] un congé pour reprise personnelle à compter du 31 octobre 2021, date de l’expiration du bail au bénéfice de son fils, M. [O] [Z], demeurant chez elle, 'pour raisons personnelles, familiales et professionnelles'.

Selon les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 § 1 :

'Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. (…)

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.'

Il résulte de ce texte que la production des pièces justificatives du caractère réel et sérieux de la reprise lors de la délivrance du congé n’est pas une condition de sa validité ; il appartient seulement au bailleur, en cas de contestation de la validité du congé par le locataire, de justifier le caractère réel et sérieux de la reprise.

Le caractère réel et sérieux de la décision de reprise est contesté par le locataire, qui estime notamment que le bailleur ne justifie d’aucun élément justifiant du lien de parenté entre lui et le bénéficiaire de la reprise, pas plus qu’il ne justifie des 'raisons personnelles, familiales et professionnelles’ invoquées dans le congé.

La cour doit se placer à la date de délivrance pour apprécier si ce motif était réel et sérieux.

Or Mme [J] [Z] produit son livret de famille mentionnant son fils [O], bénéficiaire de la reprise, né en 1992, et produit le descriptif figurant dans l’acte d’acquisition du bien qu’ils occupent à [Localité 12] d’une superficie de 43 m². Elle indique que son fils est actuellement en recherche d’emploi. Elle apporte donc la preuve de l’existence d’un projet de décohabitation cohérent avec l’âge de son fils, concomitamment à la délivrance du congé.

Ces éléments suffisent à démontrer la réalité du motif du congé et le caractère réel et sérieux de la décision de reprise. Le jugement sera donc infirmé dans sa motivation à ce titre.

La cour rappelle ensuite qu’en visant éventuellement une date d’effet prématurée par rapport à celle réellement applicable, le congé qui vise par ailleurs les dispositions légales justement applicables, ce qui est le cas en l’espèce, n’est pas pour autant nul mais doit simplement voir ses effets reportés à la bonne date.

En outre, le dernier bail signé entre les parties (pièce 1 de la bailleresse) est daté 12 octobre 2015 et est à effet au 1er novembre 2015, expirant dont au 31 octobre 2021, de sorte qu’il convient d’infirmer le jugement qui a annulé le congé, de valider ce congé à cette date, de prononcer l’expulsion et de condamner M. [U] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant correspondant au loyer actualisé augmenté des charges.

Dès lors, la demande de résiliation judiciaire, formée à titre subsidiaire est sans objet.

Il est constant que les loyers et charges sont dus par le locataire jusqu’à la date de remise de l’intégralité des clés du logement.

Le décompte de loyer arrêté à l’échéance de novembre 2024 produit en pièce 16 par la bailleresse n’est pas critiqué par M. [U] [I] qui sera donc condamné au paiement de la somme qui y figure de 9 920,22 euros.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. En l’espèce, la cour observe que la dette de loyer a considérablement augmenté depuis le jugement attaqué et que M. [U] [I] ne soumet à la cour aucun élément d’information actuel qui lui permettrait d’obtenir de tels délais. En effet il ne produit qu’un bulletin de salaire trop ancien qui date du mois d’avril 2022 et un contrat de travail daté du 1er avril 2022. Sa demande formée en ce sens sera donc rejetée et le jugement infirmé en ce qu’il a jugé de ce chef.

Outre que cette demande n’est pas formée dans le dispositif de ses conclusions qui seul saisit la cour, l’intimé ne peut sérieusement solliciter un délai pour quitter les lieux dans la mesure où, compte tenu de la durée de la procédure, il a déjà bénéficié d’un délai de fait de plus de trois ans depuis la date d’effet du congé pour trouver un nouveau logement. Il ne justifie par ailleurs d’aucune diligence pour trouver un autre logement dans le parc privé.

Mme [J] [Z] étant accueillie en son recours, le jugement sera également infirmé en ses dispositions relatives aux dépens de première instance.

Partie perdante, M. [U] [I] devra en outre supporter les dépens d’appel qui seront recouvrés avec distraction au bénéfice des avocats qui en ont fait la demande.

Il est inéquitable de laisser à Mme [J] [Z] la charge des frais irrépétibles exposés. M. [U] [I] sera en conséquence condamné à lui verser une somme 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 22 juillet 2022,

Statuant à nouveau,

Valide le congé pour reprise délivré à M. [U] [I] le 12 avril 2021 à effet au 31 octobre 2021,

Ordonne l’expulsion de M. [U] [I], de sa personne, de ses biens, et de tous occupants des lieux qui l’occupent sans droit ni titre et ce par toutes voies et moyens, même avec l’assistance du commissaire de police si besoin est,

Fixe l’indemnité d’occupation au montant du loyer actualisé augmenté des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail,

Condamne M. [U] [I] au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux,

Condamne M. [U] [I] à payer à Mme [J] [Z] la somme de 9 902,22 euros à titre des loyers et charges impayés arrêtées au 18 novembre 2024,

Rejette le surplus des demandes,

Condamne M. [U] [I] à payer à Mme [J] [Z] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande,

Dit que M. [U] [I] supportera la charge des dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par les avocats qui en ont fait la demande.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,