ARRÊT N°23/

PC

R.G : N° RG 21/01590 – N° Portalis DBWB-V-B7F-FTQW

[O]

[R]

C/

[Adresse 9]

S.A.R.L. RL DETECTION

RG 1ERE INSTANCE : 17/03098

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 16 JUIN 2023

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT-DENIS DE LA REUNION en date du 07 JUILLET 2021 RG n° 17/03098 suivant déclaration d’appel en date du 13 SEPTEMBRE 2021

APPELANTS :

Monsieur [N] [S] [X] [O]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentant : M^e Gabriel ARMOUDOM, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame [W] [R]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentant : M^e Gabriel ARMOUDOM, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMES :

Monsieur [B] [I] [A] [L] [G] [V]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentant : M^e Caroline CHANE MENG HIME de la SELARL AVOCATS ET CONSEILS REUNION, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION – Représentant : M^e Cindy LAMPLÉ-OPÉRÉ, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.A.R.L. RL DETECTION

[Adresse 2]

c/o SARL TECH’NET Réunion, [Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Marie françoise LAW YEN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

CLOTURE LE : 22/09/2022

DÉBATS : en application des dispositions de l’article 778 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 07 Avril 2023.

L’affaire a été mise en délibérée devant la chambre civile de la cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : Monsieur Eric FOURNIE, Conseiller

Qui en ont délibéré

et l’arrêt serait rendu par sa mise à disposition des parties le 02 juin 2023 prorogé par avis au 16 juin 2023.

* * *

LA COUR

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 15 décembre 2016, Monsieur [B] [G] [V] a acquis un ensemble immobilier situé sur la commune de [Localité 11] [Adresse 7] lieu-dit [Adresse 8] dans la résidence ROSE DE CORAIL comportant un appartement duplex de type T4 et un parking couvert moyennant le prix de 310 000 euros auprès de Monsieur [N] [O] et de Madame [W] [R] épouse [O].

Eu égard la différence de superficie loi Carrez de la partie privative figurant à l’acte et celle mesurée après la vente, par acte d’huissier de justice des 22 août 2017, Monsieur [B] [G] [V] a assigné les vendeurs devant le tribunal de grande instance de SAINT-DENIS aux fins de :

— RECEVOIR Monsieur [B] [G] [V] en ses demandes et l’y déclarant bien fondé,

— CONSTATER que le métrage dit 'loi Carrez’ figurant dans l’acte de vente reçu en l’étude de la SCP AUBERT SIDNEY, Notaires est erroné,

— CONSTATER que la superficie 'loi Carrez’ de la partie privative du lot vendu n’est pas de 73,71 m2 mais de 52,37 m2 soit une différence de 21,m2 au détriment de l’acheteur,

— CONSTATER que les vendeurs n’ont pas délivré à l’acheteur la contenance prévue à l’acte,

— ORDONNER une diminution proportionnelle du prix, soit la somme de 82 511,50 euros à raison d’une valeur du m2 fixée à la somme de 3 866,50 euros,

— CONDAMNER solidairement les vendeurs à régler à Monsieur [B] [G] [V] la somme de 82 511 euros,

— LES CONDAMNER sous la même solidarité à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure.

Par acte d’huissier de justice du 31 mai 2018, les époux [O] ont attrait à la cause en intervention forcée la SARL RL DETECTION aux fins de :

AU PRINCIPAL

— VOIR DIRE ET JUGER que Monsieur [B] [G] [V] était parfaitement informé de la consistance réelle du bien acheté par lui pour y avoir habité dès le 5 décembre 2016 et pour avoir reçu le diagnostic de surface réalisé par la société RL DETECTION dès le 17 novembre 2016,

— VOIR CONSTATER que du propre aveu de Monsieur [B] [G] [V] , il lui a suffi de résider quelques jours dans l’appartement pour prendre la mesure de la contenance de l’appartement qu’il comptait acheter,

— CONSTATER que Monsieur [B] [G] [V] a malgré tout signé l’acte de vente le 15 décembre 2016 sans émettre la moindre réserve ou protestation alors qu’il est établi qu’il résidait déjà dans l’appartement depuis le 5 décembre 2016,

— VOIR DIRE ET JUGER en tout état de cause que la terrasse fermée d’une superficie de 14,38 m2 doit bien être intégrée dans le décompte de la surface du bien vendu,

— DEBOUTER en conséquence Monsieur [B] [G] [V] de toutes ses demandes,

— CONDAMNER Monsieur [B] [G] [V] à payer aux époux [O] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

SUBSIDIAIREMENT

— RECEVANT la société RL DETECTION en son intervention forcée,

— DIRE ET JUGER que l’erreur commise par la société RL DETECTION dans son diagnostic de surface en retenant la terrasse fermée comme surface habitable constitue une faute,

— DIRE ET JUGER que cette faute a fait perdre aux époux [O] une chance de vendre leur appartement au même prix, même avec l’indication d’une surface moindre,

— CONDAMNER en conséquence la société RL DETECTION à payer aux époux [O] la somme de 85 000 euros à laquelle il convient d’évaluer leur préjudice,

— CONDAMNER la société RL DETECTION à payer aux époux [O] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens.

Par ordonnance du 10 septembre 2018, cette procédure a été jointe à la procédure initiale.

Par jugement du 18 décembre 2019, le tribunal de grande instance de SAINT-DENIS a ordonné avant dire-droit une expertise judiciaire, confiée à Monsieur [H] [D] avec pour mission de :

— convoquer les parties et recueillir leurs explications,

— prendre connaissance des documents de la cause,

— visiter l’appartement, indiquer la surface privative, soit la superficie Carrez du dit appartement.

Le tribunal de grande instance de SAINT-DENIS a réservé les plus amples demandes des parties, ainsi que les dépens, puis renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 8 juin 2020.

Par jugement du 11 février 2020, le tribunal de grande instance de SAINT-DENIS a statué sur une requête en rectification d’erreur matérielle en ces termes :

— ORDONNE la rectification du jugement du 18 décembre 2019,

— DIT qu’il convient de lire dans le dispositif 'RENVOIE l’affaire à l’audience électronique de mise en état du 15 juin 2020 à 08h30, '

— DIT qu’il sera fait mention de cette rectification en marge de la minute du jugement en cause et des expéditions qui en seront délivrées,

— LAISSE les dépens à la charge du Trésor Public.

Par jugement du 7 juillet 2021, le tribunal de grande instance de SAINT-DENIS a statué en ces termes :

— CONDAMNE solidairement les époux [O] à payer à Monsieur [B] [G] [V] la somme de 19 630,04 euros,

— DÉBOUTE Monsieur [B] [G] [V] de sa demande de remboursement de somme au titre des frais notariés trop versés,

— DÉBOUTE les époux [O] de leurs demandes de paiement de somme à l’encontre de la société RL DETECTION,

— CONDAMNE les époux [O] à payer à Monsieur [B] [G] [V] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— REJETTE la demande de paiement de somme présentée par la société RL DETECTION au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNE solidairement les époux [O] aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire.

* * *

Par déclaration du 13 septembre 2021, Monsieur et Madame [O] ont formé appel du jugement.

L’affaire a été renvoyée à la mise en état suivant ordonnance du 13 septembre 2021.

Les époux [O] ont déposé leurs conclusions d’appelants n°1 par RPVA le 13 décembre 2021.

Monsieur [B] [G] [V] a déposé ses conclusions d’intimé et d’appelant incident n°1 par RPVA le 11 février 2022.

La société RL DETECTION a déposé ses conclusions d’intimée n°1 par RPVA le 8 mars 2022.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 22 septembre 2022.

* * *

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions n°2 déposées par RPVA le 26 avril 2021, Monsieur et Madame [O] demandent à la cour de :

— VOIR infirmer le jugement du 7 juillet 2021 en toutes ses dispositions,

AU PRINCIPAL

— CONSTATER que la vente de l’appartement des époux [O] s’est faite sur la base d’un diagnostic de surface réalisé par la société RL DETECTION qui a été choisie par le mandataire de Monsieur [B] [G] [V],

— VOIR DIRE ET JUGER que Monsieur [B] [G] [V] était parfaitement informé de la consistance réelle du bien acheté par lui pour y avoir habité dès le 5 décembre 2016 et pour avoir reçu le diagnostic de surface réalisé par la société RL DETECTION dès le 17 novembre 2016, soit bien avant la signature de l’acte de vente le 15 décembre 2016,

— VOIR CONSTATER que du propre aveu de Monsieur [B] [G] [V], il lui a suffi de résider quelques jours dans l’appartement pour prendre la mesure de la contenance de l’appartement qu’il comptait acheter,

— CONSTATER que Monsieur [B] [G] [V] a malgré tout signé l’acte de vente le 15 décembre 2016 sans émettre la moindre réserve ou protestation alors qu’il est établi qu’il résidait déjà dans l’appartement depuis le 5 décembre 2016,

— VOIR DIRE ET JUGER que Monsieur [B] [G] [V] fait preuve d’une mauvaise foi particulière qui vicie son action,

— VOIR DIRE ET JUGER en tout état de cause que la varangue d’une superficie de 14,53 m2 doit bien être intégrée dans le décompte de la surface du bien vendu,

— DEBOUTER en conséquence Monsieur [B] [G] [V] de toutes ses demandes,

— CONDAMNER Monsieur [B] [G] [V] à payer aux époux [O] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles.

SUBSIDIAIREMENT

— VOIR HOMOLOGUER le rapport d’expertise judiciaire,

— DIRE ET JUGER qu’il ressort du rapport d’expertise judiciaire que la surface privative de l’appartement selon la loi Carrez est de 67,50 m2,

— DIRE ET JUGER que la différence de surface par rapport à celle indiquée dans l’acte de vente est de 6,21 m2,

— DIRE ET JUGER que Monsieur [B] [G] [V] peut prétendre à une diminution de prix de 19 630,04 euros, après ventilation du prix global de vente entre la 'surface-CARREZ’ et les biens et lots 'hors-CARREZ',

— DIRE ET JUGER que l’erreur grave commise par la société RL DETECTION dans son diagnostic de surface constitue une faute,

— DIRE ET JUGER, tel que cela ressort des éléments produits au dossier, que cette faute a fait perdre aux époux [O] une chance de vendre leur appartement au même prix, même avec l’indication d’une surface moindre,

— CONDAMNER en conséquence, la société RL DETECTION à payer aux époux [O] la somme de 19 000 euros à laquelle il convient d’évaluer leur préjudice pour cette perte de chance,

— CONDAMNER la société RL DETECTION à payer aux époux [O] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens.

Monsieur et Madame [O] font valoir que Monsieur [B] [G] [V] a pu visiter librement l’appartement, objet du litige, avant la signature du compromis de vente. Dans le cadre de l’établissement du compromis de vente, un diagnostic de surface a été établi par la société RL DETECTION le 10 novembre 2016, choisie par Monsieur [F] [K], mandataire de Monsieur [B] [G] [V]. Sans logement à la Réunion, Monsieur [B] [G] [V] à été autorisé a occuper gratuitement les lieux à compter du 5 décembre 2016 avant la signature de l’acte authentique de vente du 15 décembre 2016, soit 10 jours avant la vente qui a été faite sans réserves.

Ils expliquent que Monsieur [B] [G] [V] est de mauvaise foi, notamment lorsqu’il publie une annonce de location saisonnière de l’appartement sur le site internet, mentionnant une surface de 85 m2.

Concernant la réalité de la surface, Monsieur et Madame [O] font valoir que la société RL DETECTION a commis une faute dans la prise en compte de la surface de la terrasse fermée et la mesure des surfaces sous une hauteur inférieure à 1.80 mètre. L’examen comparatif des deux diagnostic permet d’identifier l’erreur de la société RL DETECTION. Selon les concluants, pour fonder son action, Monsieur [B] [G] [V] devait établir une surface réelle supérieure à 5 % de celle exprimée dans l’acte de vente.

Concernant l’indemnisation de Monsieur [B] [G] [V], ils partagent les conclusions de la société RL DETECTION.

Concernant la mise en cause de la société RL DETECTION, ils évoquent une perte de chance liée au fait qu’il n’aurait pu vendre leur appartement au même prix en indiquant une surface moindre alors que la société RL DETECTION a commis une erreur dans le mesurage de l’appartement.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions et d’appel incident n°2 déposées par RPVA le 4 avril 2022, Monsieur [B] [G] [V], intimé, demande à la cour de :

— JUGER que Monsieur [B] [G] [V] a acquis auprès des époux [O] le 15 décembre 2016, un ensemble immobilier moyennant le prix de 310 000 euros mentionnant une superficie de 73,71 m2,

— JUGER que le certificat de mesurage de la société BOURBON DIAGNOSTIC IMMOBILIER du 29 décembre 2016 a mentionné une superficie de 52,37 m2,

— JUGER que par jugement du 18 décembre 2019, le tribunal a ordonné une expertise judiciaire aux fins d’indiquer la surface privative de l’appartement,

— JUGER que l’expert judiciaire mandaté a conclu que la surface privative de l’appartement est égale à 67,50 m2, donc à une différence de 6,21 m2 entre la superficie achetée et la superficie réelle,

— JUGER que l’expert judiciaire a pris en compte dans son calcul la varangue,

— JUGER que la varangue est dotée au sol de trous permettant l’évacuation naturelle à l’extérieur des eaux pluviales pouvant être réceptionnées. La fermeture par un volet roulant ne permet aucune fermeture à l’air, d’aucune obstruction ou isolation, seulement une protection contre le vol,

— JUGER que la varangue n’est pas une pièce close et couverte et sa surface ne peut être incluse dans la superficie globale de l’appartement selon la loi Carrez,

— JUGER que la superficie réelle sans prendre en compte la varangue est de 53,39 m2,

— JUGER que la diminution du prix du logement eu égard aux 20,32 m2 de différence entre l’acte de vente et la superficie réelle est de 64 232,12 euros,

Et par conséquent,

— RECEVOIR Monsieur [B] [G] [V] en son appel incident et sa demande reconventionnelle,

— CONFIRMER le jugement du tribunal judiciaire de SAINT-DENIS du 7 juillet 2021,

— CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [O] à payer à Monsieur [B] [G] [V] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [O] aux entiers dépens comprenant notamment les frais d’expertise judiciaire,

— STATUER à nouveau sur le quantum de l’indemnisation :

— INFIRMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire de SAINT-DENIS du 7 juillet 2021, en ce qu’il a fixé à la somme de 19 630,04 euros la condamnation des intimés,

— CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [O] à payer à Monsieur [B] [G] [V] la somme de 64 232,12 euros,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— DEBOUTER Monsieur et Madame [O] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— DEBOUTER la société RL DETECTION de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [O] à payer à Monsieur [B] [G] [V] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ceux compris les frais d’expertise,

Il fait valoir, à titre liminaire, qu’il était hébergé chez un ami à [Localité 10]. Il a habité l’appartement de manière effective à compter du 17 décembre 2016, même s’il reconnaît avoir été autorisé à accéder au logement afin de le remettre en état et de le meubler.

Monsieur [B] [G] [V] fait valoir qu’il existe une différence de mesurage entre celle affichée par Monsieur et Madame [O] dans l’extrait d’acte d’achat de ces derniers et le certificat de mesurage établi par la société BOURBON DIAGNOSTIC IMMOBILIER du 29 décembre 2016.

Concernant le calcul de la superficie, il fait valoir que l’expert judiciaire à, à tort, considéré que la varangue était une pièce close, couverte et d’une hauteur supérieure ou égale à 1,80 m et donc, pris en compte dans le calcul de la superficie. Depuis, il a fait réaliser des travaux pour rendre la varangue étanche à l’eau et à l’air par la mise en place d’une baie vitrée hermétique coulissante.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions n°2 déposées par RPVA le 12 avril 2022, la société RL DETECTION, intimée, demande à la cour de :

A TITRE PRINCIPAL

— CONFIRMER le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

SUBSIDIAIREMENT dans l’hypothèse ou l’écart de surface retenu serait de 20,32 m2,

— DEBOUTER Monsieur [B] [G] [V] de toutes ses demandes excédant 58 994,44 euros au titre de la diminution de prix proportionnée à la moindre mesure,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— DEBOUTER Monsieur et Madame [O] de toutes leurs demandes formées contre la société RL DETECTION, à défaut d’avoir démontré subir un préjudice de perte de chance de vendre au même prix avec une surface moindre, ou subsidiairement, faire une juste appréciation du pourcentage de chance perdu et DEBOUTER Monsieur et Madame [O] de toutes leurs demandes excédant ce juste pourcentage,

— CONDAMNER tout succombant à verser à la société RL DETECTION la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER tout succombant au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de Maître LAW-YEN pour ceux dont elle aura fait l’avance sans en avoir reçu provision conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Concernant les demandes de Monsieur [B] [G] [V], elle fait valoir que le tribunal judiciaire a homologué le rapport de l’expert judiciaire en ce qu’il a établi que la varangue litigieuse doit être considérée comme une pièce close et couverte au sens de la loi Carrrez et que sa surface doit donc, être incluse dans le calcul de la superficie globale de l’appartement.

En outre, elle rappelle que la réduction du prix de vente par application de la loi Carrez ne peut affecter que le prix de la surface Carrez proportionnellement aux m2 manquants.

Concernant les demandes des époux [O], elle rappelle que la loi Carrez pose un principe irréfragable de proportionnalité au titre de la détermination du prix du lot de copropriété dont la valeur est réputée en fonction de sa superficie. Selon elle, le rapport prix/m2 est le seul élément à prendre en compte pour un acquéreur de comparer le prix de vente proposé par rapport à celui indiqué par le marché dans la même zone géographique. La diminution du prix de vente par application de la loi Carrez ne constitue pas un préjudice indemnisable. Elle ne saurait être redevable du prix perçu par le vendeur qui bénéficierait d’un enrichissement sans cause correspondant à une partie du prix pour des m2 inexistants.

Enfin, elle rappelle encore que la réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et non à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée. Monsieur et Madame [O] ne rapportent pas la preuve qu’ils auraient vendu l’appartement d’une surface moindre au même prix.

* * *

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du Code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Sur la superficie réelle de l’appartement à prendre en compte en application de la loi dite 'CARREZ'

Monsieur et Madame [O] affirment que Monsieur [B] [G] [V] avait eu accès au logement avant la signature du compromis de vente, ainsi qu’avant la signature de l’acte authentique de vente du 15 décembre 2016 régularisé sans réserves de la part de celui-ci. Ils ajoutent que Monsieur [B] [G] [V] est de mauvaise foi lorsqu’il publie une annonce de location saisonnière de l’appartement sur le site internet, mentionnant une surface de 85 m2.

Par ailleurs, Monsieur et Madame [O] expliquent que la société RL DETECTION a commis une faute dans le mesurage de la superficie tenant à la prise en compte de la surface de la terrasse fermée et la mesure des surfaces sous une hauteur inférieure à 1.80 mètre.

Ainsi, ils évoquent une perte de chance liée au fait de ne pas pouvoir vendre leur appartement au même prix en indiquant une surface moindre.

Monsieur [B] [G] [V] indique qu’il a habité l’appartement de manière effective à compter du 17 décembre 2016 tout en reconnaissant, avoir été autorisé à accéder au logement afin de le remettre en état et de le meubler.

Il précise, concernant la différence des mesurages de superficie, que l’expert judiciaire à, à tort, considéré que la varangue était une pièce close, couverte et d’une hauteur supérieure ou égale à 1,80 m et donc, qu’elle devait être prise en compte dans le calcul de la superficie. Depuis, il a fait réaliser des travaux pour rendre la varangue étanche à l’eau et à l’air par la mise en place d’une baie vitrée hermétique coulissante.

La société RL DETECTION fait valoir, concernant les demandes de Monsieur [B] [G] [V], que le tribunal judiciaire a homologué le rapport d’expertise judiciaire en ce qu’il a établi que la varangue litigieuse doit être considérée comme une pièce close et couverte au sens de la loi Carrrez et que sa surface doit donc, être incluse dans le calcul de la superficie globale de l’appartement.

Elle rappelle, concernant les demandes des époux [O], que la loi Carrez pose un principe irréfragable de proportionnalité au titre de la détermination du prix du lot de copropriété dont la valeur est réputée en fonction de sa superficie. Selon elle, le rapport prix/m2 est le seul élément à prendre en compte pour un acquéreur de comparer le prix de vente proposé par rapport à celui indiqué par le marché dans la même zone géographique. La diminution du prix de vente par application de la loi Carrez ne constitue pas un préjudice indemnisable. Ainsi, elle ne saurait être redevable du prix perçu par le vendeur qui bénéficierait d’un enrichissement sans cause correspondant à une partie du prix pour des m2 inexistants.

Enfin, elle rappelle encore que la réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et non à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée. Monsieur et Madame [O] ne rapportent pas la preuve qu’ils auraient vendu l’appartement d’une surface moindre au même prix.

Ceci étant exposé,

A titre liminaire, la loi CARREZ est le nom de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété a modifié l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, applicable dans les départements et territoire d’outre-mer en vefrtu de son article 47.

Aux termes de ce texte :Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie.

Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur peut intenter l’action en nullité, au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.

La signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de mention de cette superficie.

Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.

En application de ces dispositions, l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa verion en vigueur lors de la vente, modifié par le décret n°97-532 du 23 mai 1997, prescrivait, notamment, que la surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R*. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Selon l’article R. 111-10 du même code, dans sa version applicable à la cause, les pièces principales doivent être pourvues d’un ouvrant et de surfaces transparentes donnant sur l’extérieur.

Toutefois cet ouvrant et ces surfaces transparentes peuvent donner sur des volumes vitrés installés soit pour permettre l’utilisation des apports de chaleur dus au rayonnement solaire, soit pour accroitre l’isolation acoustique des logements par rapport aux bruits de l’extérieur.

Ces volumes doivent, en ce cas :

a) Comporter eux-mêmes au moins un ouvrant donnant sur l’extérieur ;

b) Etre conçus de telle sorte qu’ils permettent la ventilation des logements dans les conditions prévues à l’article R. 111-9 ;

c) Etre dépourvus d’équipements propres de chauffage ;

d) Comporter des parois vitrées en contact avec l’extérieur à raison, non compris le plancher, d’au moins 60 p. 100 dans le cas des habitations collectives et d’au moins 80 p. 100 dans le cas des habitations individuelles ;

e) Ne pas constituer une cour couverte.

En l’espèce, la question se pose de savoir si 'la varangue’ doit être comprise dans la superficie dite 'CARREZ'. De manière constante, la haute cour répond à cette question en priorisant les circonstances de fait propre à chaque réalité matérielle.

A ce titre, chaque partie ayant produit, au moins un mesurage favorable à sa cause, l’expert judiciaire désigné en première instance a dans son rapport dont les conclusions ont été homologuées, déposé le 3 septembre 2020, conclu que 'Selon la loi Carrez, la surface privative mesurée de l’appartement propriété de Monsieur [B] [I] [A] [L] [G] [V] est égale à 67,50 m2" au lieu de 73,71 m2.

Dans le cadre de ces opérations d’expertise, l’expert judiciaire a considéré que la varangue orientée sud, constitue 'une terrasse couverte et close par un volet roulant motorisé étanche à l’air et à l’eau, de ce fait sa surface est normalement intégrée dans le calcul de la surface privative selon la loi Carrez.'

De surcroît et en réponse aux dires du conseil de Monsieur [B] [I] [A] [L] [G] [V], l’expert a relevé que ' l’utilisation de cette partie du logement en tant que surface privative actuellement meublée et aménagée en salon ne peut être contestée.'

Or, la surface habitable doit être mesurée seulement pour les espaces où la hauteur sous plafond est d’au moins 1,80 mètre. En deçà, ce qui est souvent le cas dans des combles aménagés, la surface n’est pas prise en compte dans la surface déclarée. Afin de procéder au calcul d’une surface loi Carrez, il faut donc mesurer la surface de plancher et y déduire les murs, cloisons, gaines, embrasures, marches et cages d’escalier. En outre, toute partie dont la hauteur sous plafond est de moins d'1.80 m n’est pas comprise. Pour être mesurées, les surfaces doivent être couvertes et fermées en dur. Cette règle implique que les balcons et terrasses sont exclus de la surface Carrez sauf si celles-ci ont été transformées en partie habitable du bien en cause, ce qui est le cas en l’espèce.

La connaissance par l’acquéreur avant la vente de la superficie réelle du bien ne le prive pas de son droit à la diminution du prix (Cour de cassation – Chambre civile 3 n° 01403 du 10 décembre 2015). Ainsi, peu importe l’éventuelle connaissance par l’acquéreur de la superficie réelle de l’appartement.

Il y a donc lieu d’ordonner la confirmation la décision de première instance en ce qu’elle a retenu les conclusions du rapport d’expertise judiciaire.

Sur l’indemnisation de Monsieur [B] [I] [A] [L] [G] [V],

Il sera rappelé que l’action n’est ouverte qu’au cas de moindre surface d’au moins 1/20e. Si ce seuil est dépassé, l’action est recevable et fondée. La réduction sera calculée sur la totalité de la surface manquante et non sur celle manquante au-delà de ce seuil.

En l’espèce, il convient de relever que le bien immobilier a été vendu pour la somme de 285.000 euros comprenant un parking et une importante surface de sous-pentes hors loi CARREZ. Au vu de ces caractéristiques et des tantièmes attachés au bien, il y a lieu de confirmer la décision prise en première instance en ce qu’elle a jugé que la surface CARREZ est de 233.000 euros auquel, on aurait appliqué la diminution de prix de 19 630,04 euros compte tenu de la différence de superficie relevée de 6,21 m2.

Sur la faute de la société RL DETECTION et la perte de chance

Il est constant que le vendeur ne peut demander aux appelés en garantie la différence du prix qu’il doit lui-même restituer dans la mesure où il a été jugé que cette somme à restituer par les vendeurs ne peut être considérée comme un préjudice indemnisable.

En revanche, le vendeur peut obtenir la réparation du préjudice causé par la perte de chance de négocier son bien sur une surface réelle et sûre.

Il sera rappelé également que pour engager la responsabilité de l’auteur du mesurage préalable à la vente, mesurage sur lequel le vendeur s’est engagé, ce dernier doit démontrer que le professionnel a manqué à son obligation de résultat.

En l’espèce, d’une part, Monsieur et Madame [O] demeurent défaillants dans l’administration de la preuve de la vente du bien au même prix pour une surface moindre. D’autre part, la société RL DETECTION ne peut être redevable du prix trop perçu par les vendeurs.

Par conséquent, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté Monsieur et Madame [O] de leurs demandes à l’encontre de la société RL DETECTION.

Sur la demande de remboursement des sommes versées au titre des frais notariés,

Il sera rappelé que l’action en diminution du prix de vente fondée sur la loi du 10 juillet 1965 ne permet pas à l’acquéreur de formuler une demande de ce chef. L’article 46 de cette même loi ne prévoit que la répétition de l’indu.

Sur les autres demandes,

Monsieur et Madame [O] seront condamnés à verser à Monsieur [B] [I] [A] [L] [G] [V] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Mais il est équitable de rejetre la demande de la société RL DETECTION sur ce fondement.

Monsieur et Madame [O] qui succombent à l’instance seront condamnés solidairement aux dépens, comprenant les frais d’expertises.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement par décision contradictoire en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du Code de procédure civile,

CONFIRME la décision rendue par le tribunal judiciaire de SAINT-DENIS du 7 juillet 2021 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a statué sur :

— la demande présentée par la société RL DETECTION au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à l’encontre de tout succombant et statuant à nouveau,

CONDAMNE Monsieur [N] [O] et Madame [W] [R] épouse [O] à verser à Monsieur [B] [I] [A] [L] [G] [V] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la Société à Responsabilité Limitée RL DETECTION de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [N] [O] et Madame [W] [R] épouse [O] in solidum aux dépens, comprenant les frais d’expertise.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT