COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – COMMERCIALE

JC/CG

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 22/01057 – N° Portalis DBVP-V-B7G-FAPE

jugement du 20 Avril 2022

Président du TJ de SAUMUR

n° d’inscription au RG de première instance 19/00775

ARRET DU 29 AVRIL 2025

APPELANTE :

S.C.I. NIORT 79, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège social

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par M^e Inès RUBINEL de la SELARL LX RENNES-ANGERS, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 225310 et par M^e Antoine LEDOUX, substituant M^e Gabriel NEU-JANICKI, avocats plaidants au barreau de PARIS

INTIMEE :

S.A.S.U. DECATHLON FRANCE, agissant poursuites et diligences de son Président domicilié en cette qualité audit siège social

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Sophie DUFOURGBURG, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 22109 et par M^e Jérôme WALLAERT, avocat plaidant au barreau de LILLE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 11 Février 2025 à 14H00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me CORBEL, présidente de chambre et devant M. CHAPPERT, conseiller qui a été préalablement entendu en son rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me CORBEL, présidente de chambre

M. CHAPPERT, conseiller

M^me GANDAIS, conseillère

Greffière lors des débats : M^me TAILLEBOIS

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 29 avril 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine CORBEL, présidente de chambre et par Sophie TAILLEBOIS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCÉDURE :

Par un acte sous seing privé des 23 novembre 2000 et 18 décembre 2000, la SARL Optipar a consenti à la SAS Décathlon un bail commercial, portant sur :

'un immeuble à usage commercial à édifier conformément au plan descriptif annexé (…) sur un terrain sis à [Localité 17], [Adresse 15], lot A comprenant une surface de vente et des réserves, locaux, annexes le tout pour une SHON de 3 574,90 m² dont 2 950 m² de surface de vente, parking comprenant 300 places, le tout repris au cadastre section CN, numéros [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 1], pour une surface totale de 16 215 m².'

les lieux étant situés à l’entrée d’une zone commerciale où est implanté, notamment, un centre commercial Leclerc.

Le bail commercial a été conclu pour une durée de neuf années à compter de la date de livraison des locaux, laquelle est intervenue le 11 juin 2001 et un loyer annuel de 2 220 000 Fr. (338 436,82 euros), hors taxe et hors charge.

Ce même bail commercial contient une clause de destination « tous commerces » (article I), il reconnaît au preneur le droit de sous-louer, de céder son droit au bail seul et de donner son fonds de commerce en location-gérance (article VII-12°), il donne au preneur un droit de préférence (article VII-13°) et il met à la charge de ce dernier le remboursement de la taxe foncière (article VII-8°).

Le bail commercial s’est trouvé renouvelé à compter du 11 juin 2010 pour une nouvelle durée de neuf années et pour un loyer annuel de 390 310,88 euros hors taxes et hors charges.

La SCI Niort 79 vient désormais aux droits de la SARL Optipar et la SAS Décathlon France vient désormais aux droits de la SAS Décathlon.

La SAS Décathlon a fait réaliser deux expertises amiables qui ont conclu à une valeur locative annuelle de 340 000 hors taxe (rapport du 20 décembre 2013), actualisée à 310 000 euros (rapport du 21 décembre 2017), hors taxe et hors charge. C’est pourquoi elle a fait signifier à la SCI Niort 79, par un acte d’huissier du 30 janvier 2019, une demande de renouvellement du bail à compter du 11 juin 2019 et pour un loyer annuel de 310 000 euros hors taxe.

La SCI Niort 79 n’a pas répondu à cette offre, de telle sorte que le bail commercial s’est trouvé renouvelé à compter du 11 juin 2019. Mais la SCI Niort 79 a continué à facturer le loyer selon les dispositions du bail antérieur, soit à la somme de 441 536,58 euros hors taxes et hors charges par an. Aussi, la SAS Décathlon France lui a fait notifier un mémoire préalable le 25 juillet 2019 puis elle l’a fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Saumur par un acte d’huissier du 5 novembre 2019, en vue de la fixation du loyer du bail renouvelé.

Par un jugement du 1er septembre 2020, le juge des loyers commerciaux a ordonné avant dire droit une expertise confiée à M. [C] [H] et il a fixé provisoirement le montant du loyer à la somme annuelle de 390 310,88 euros hors taxes et hors charges.

L’expert a déposé son rapport le 14 juin 2021, aux termes duquel il a estimé la valeur locative en renouvellement au montant annuel de 361 200 euros hors taxe et hors charge. Pour parvenir à ce résultat, l’expert judiciaire a calculé une surface pondérée de 3 437 m². Il a ensuite utilisé trois méthodes de calcul :

— par comparaison directe, à partir de neuf références tirées des prix couramment pratiqués dans le voisinage, aboutissant à une valeur moyenne de 112 euros / m² et à une valeur de marché de 384 944 euros par an,

— par décapitalisation des prix de vente de biens comparables, aboutissant à une valeur de marché de 226 412 euros par an,

— par les ratios professionnels, aboutissant à une valeur de marché de 386 016 euros par an,

auxquelles il a appliqué des coefficients de 1 à 4 en fonction de leur pertinence pour arriver à une valeur moyenne de 358 700 euros, à laquelle il a appliqué un nouveau coefficient d’adaptation de 1,007 tenant compte des facteurs de majoration ou de minoration découlant des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties et des facteurs locaux de commercialité.

Par un jugement du 20 avril 2022, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Saumur a :

— dit n’y avoir lieu à une nouvelle expertise,

— fixé le montant annuel du loyer du bail renouvelé à compter du 11 juin 2019 à la somme de 387 639 euros hors taxes et hors charges,

— condamné la SCI Niort 79 à rembourser à la SAS Décathlon France le trop-perçu correspondant à la différence entre les loyers réglés par la SAS Décathlon France depuis le 11 juin 2019 et le montant fixé par la présente décision,

— débouté la SAS Décathlon France de sa demande de remboursement du montant du dépôt de garantie en surplus,

— dit n’y avoir lieu à statuer sur les demandes de la SCI Niort 79 relatives aux intérêts dus sur les loyers ou sur la nature de titre exécutoire de la décision,

— débouté les parties de leurs demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les parties aux dépens par moitié, en ce compris les frais d’expertise,

— dit n’y avoir lieu à prononcer l’exécution provisoire, celle-ci étant de droit.

Le premier juge a écarté les critiques dirigées par la SCI Niort 79 à l’encontre des méthodes d’évaluation retenues par l’expert judiciaire, en estimant que celles-ci pouvaient compléter son analyse et lui permettre de s’assurer que le montant déterminé à partir des seuls critères légaux n’était pas décorrélé de la réalité économique du marché et de l’activité économique du preneur. Pour autant, le premier juge a décidé de ne raisonner qu’à partir de la méthode de comparaison des loyers et d’écarter les deux autres méthodes. Après avoir écarté deux des références citées par l’expert judiciaire, il a abouti à un prix moyen de 110,71 euros / m² GLA, proche des 112 euros / m² GLA proposés par l’expert judiciaire qu’il a donc consacrés, pour l’appliquer à la surface pondérée de 3 437 m², non contestée, et conclure à une valeur de marché de 384 944 euros. Il a enfin appliqué à ce résultat le coefficient d’adaptation de 1,007 préconisé par l’expert judiciaire, calculé à partir des taux de majoration et de minoration propres au commerce considéré, ce qui a conduit à la fixation du loyer renouvelé à la somme annuelle de 387 639 euros hors taxe et hors charge, inférieure à celle qui serait résultée du plafonnement (440 475,40 euros).

Par une déclaration du 20 juin 2022, la SCI Niort 79 a formé appel de ce jugement, l’attaquant en chacun de ses chefs, sauf en ce qu’il a débouté la SAS Décathlon France de sa demande de remboursement du montant du dépôt de garantie, intimant la SAS Décathlon France.

Les deux parties ont conclu et une ordonnance du 27 janvier 2025 a clôturé l’instruction de l’affaire.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par des dernières conclusions remises au greffe par la voie électronique le 19 septembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour un exposé des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI Niort 79 demande à la cour :

— de la déclarer tant recevable que bien fondée en son appel,

y faisant droit,

— d’infirmer le jugement, dans les termes de la déclaration d’appel,

à titre principal,

— d’écarter des débats le rapport d’expertise judiciaire de M. [H],

— d’ordonner une nouvelle expertise et de désigner un nouvel expert judiciaire avec pour mission de déterminer la valeur locative au 11 juin 2019 et de donner son avis sur une modification des facteurs locaux de commercialité pendant la durée du bail expiré,

à titre subsidiaire,

— de juger que le renouvellement du bail commercial intervient pour une durée de neuf ans à compter du 11 juin 2019, aux clauses et conditions du bail expiré sauf les modifications résultant de la loi Pinel et de son décret d’application,

— de juger qu’il y a lieu de fixer le loyer à la valeur locative en raison de la modification des facteurs locaux de commercialité,

— de fixer le loyer de renouvellement à la valeur locative, soit à la somme annuelle de 515 550 euros hors taxes et hors charges au 11 juin 2019,

dans tous les cas, si par impossible, la cour ne devait pas retenir un motif de déplafonnement,

— de juger que la valeur locative est supérieure au loyer plafonné,

— de fixer le loyer de renouvellement au montant du loyer plafonné qui s’établit à la somme annuelle de 440 475,40 euros hors taxes et hors charges au 11 juin 2019,

— de juger que le loyer fixé portera intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil, de plein droit à compter de sa date d’effet et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du même code, pour ceux correspondant à des loyers dus correspondants depuis plus d’un an,

— de déclarer tant irrecevable que mal fondée la SAS Décathlon France de l’ensemble de ses demandes plus amples ou contraires aux présentes,

— de l’en débouter,

— de condamner la SAS Décathlon France à lui verser la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire et juger qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L. 145-57 du code de commerce et à défaut d’appel, ou si l’exécution provisoire est ordonnée, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L. 111-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— de condamner la SAS Décathlon France aux entiers dépens de l’instance, incluant les frais d’expertise et dont distraction au profit de l’avocat soussigné aux offres de droit,

Par des dernières conclusions valant mémoire (n° 1) remises au greffe par la voie électronique le 19 décembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour un exposé des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SAS Décathlon France demande à la cour :

— de confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 20 avril 2022,

— de débouter la SCI Niort 79 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— de condamner la SCI Niort 79 à lui payer la somme de 5 000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

MOTIFS DE LA DECISION :

Il est précisé que le chef du jugement ayant débouté la SAS Décathlon France de sa demande de remboursement du montant du dépôt de garantie en surplus n’a pas fait l’objet d’un appel et qu’il est donc définitif.

Par ailleurs, l’article R. 145-23 du code de commerce ne donne compétence au juge des loyers commerciaux que pour statuer sur les contestations qui ont trait à la fixation du loyer révisé ou renouvelé, toute autre question devant être portée devant le tribunal judiciaire. Il n’appartient donc pas à la cour d’appel, statuant avec ces mêmes pouvoirs, de se prononcer sur le renouvellement du bail commercial, comme le demande l’appelante. Tout au plus convient-il de retenir que la date de renouvellement au 11 juin 2019, qui doit être celle à laquelle le loyer renouvelé doit être évalué, ne fait pas débat.

— sur la demande de nouvelle expertise :

La SCI Niort demande qu’une nouvelle expertise judiciaire soit ordonnée en critiquant les méthodes retenues par M. [H] sur plusieurs points.

En premier lieu, l’appelante reproche à l’expert judiciaire d’avoir utilisé, à côté de la méthode par comparaison directe, une méthode de décapitalisation de prix de vente de locaux comparables et une méthode par les ratios professionnels qu’elle estime étrangères aux prévisions des articles L. 145-33, R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce. Mais, d’une part, le premier juge a exactement rappelé que, si le code de commerce précise les éléments qui doivent être pris en considération pour fixer la valeur locative en renouvellement, il n’impose aucune méthode particulière. L’expert judiciaire est donc libre de recourir à la méthode qu’il estime la plus appropriée au cas d’espèce, tandis que le juge n’est pas lié par la méthode retenue par l’expert judiciaire et que les parties sont tout aussi libres de la discuter dans son principe comme dans sa mise en oeuvre. Il ne peut donc pas être fait grief à M. [H] d’avoir proposé des valeurs en utilisant les méthodes de décapitalisation et par les ratios professionnels, au demeurant toutes deux prévues par la Charte de l’expertise en matière évaluation immobilière, pour corroborer et compléter la valeur locative qu’il a dégagée à partir de la méthode de comparaison directe. Ce d’autant plus sûrement que l’expert judiciaire a, dans un second temps, affecté les trois valeurs ainsi dégagées de coefficients en considération de la pertinence qu’il a attachée à chacune, donnant ainsi une bien plus grande importance à la méthode par comparaison directe (4) qu’aux deux autres (1) (page 34). D’autre part, l’intimée relève exactement que la critique de la SCI Niort sur ce point n’a pas de portée puisque le premier juge a écarté l’application des deux méthodes litigieuses et qu’il n’a conservé que la seule méthode par comparaison directe.

En second lieu, l’appelante reproche à l’expert judiciaire une erreur de calcul pour avoir rapporté la surface pondérée du local (3 437 m²) au prix moyen de surface non pondérée dégagé à partir de la méthode de comparaison directe (112 euros) et à partir de la méthode par décapitalisation (775 euros). Mais d’une part, l’intimée fait exactement observer que, même en supposant que la surface des éléments de comparaison n’ait effectivement pas été pondérée, il n’en ressortirait pas une distorsion significative dès lors que la pondération du local considéré, non critiquée, ne porte que sur une surface très réduite (210 m²) par rapport à la surface totale non pondérée du local (3 584 m²). D’autre part, l’expert judiciaire explique en réponse au dire que 's’agissant des comparables, en raison de leurs caractéristiques toutes différentes, comme elles le sont toutes entre elles mais également au regard du tènement à évaluer, j’ai appliqué un coefficient d’adaptation comme décrit en page 28 et 29 de l’étude’ (page 40). De fait, l’article R. 145-7 du code de commerce impose uniquement de corriger les éléments de comparaison pour tenir des différences constatées avec le local considéré. C’est précisément ce qu’a fait l’expert judiciaire en appliquant à chacun des éléments de comparaison qu’il a retenus pour les besoins des deux méthodes précitées, un coefficient d’adaptation pour, selon ses explications, '(…) tenir compte des différences d’attractivité (situation, surface, état, etc… conformément à l’article R. 145-7 du code de commerce) entre le tènement à évaluer et ceux listés infra (…)' (page 28).

En troisième lieu, la SCI Niort reproche à l’expert judiciaire d’avoir appliqué des coefficients de minoration au titre des caractéristiques du local et des facteurs locaux de commercialité alors que l’article R. 145-8 du code de commerce ne l’autorise qu’au titre des obligations respectives des parties, de telle sorte à aboutir à un coefficient de majoration de 0,7 % seulement, sans commune mesure avec les avantages dont la SAS Décathlon France bénéficie au titre du contrat. Elle fait également grief à l’expert judiciaire d’avoir appliqué des coefficients de pondération au local au titre de la commercialité alors qu’il en avait déjà été tenu compte par l’application d’un coefficient aux éléments de comparaison. Il est exact que l’expert judiciaire a, dans un premier temps, appliqué aux éléments de comparaison un coefficient dit d’adaptation (pages 28-29) puis, dans un second temps, qu’il a également affecté le prix moyen déterminé à partir des éléments de comparaison d’autres coefficients, de dévalorisation mais également de valorisation, au titre des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties et des facteurs locaux de commercialité. Mais, contrairement à ce qu’avance l’appelante, l’expert judiciaire a, ce faisant, simplement tenu compte de l’ensemble des critères énumérés par l’article L. 145-33 du code de commerce, qui ne se limitent pas aux obligations respectives des parties pour déterminer la valeur locative, sans qu’il en résulte une double prise en compte des mêmes coefficients puisque, comme l’indique le premier juge, le premier coefficient permet d’ajuster la valeur de chacun des éléments de comparaison en fonction de ses caractéristiques propres tandis que les seconds ont pour objet de corriger la valeur en considération des particularités du local considéré et du contrat liant les parties. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle l’expert judiciaire n’a pas appliqué de coefficient de valorisation ou de dévalorisation au titre des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en renvoyant sur ce point aux développements consacrés aux éléments de comparaison.

La cour approuve dès lors le premier juge d’avoir considéré que la méthode employée par l’expert judiciaire n’est pas sérieusement critiquable et que le rapport permet de disposer d’éléments complets pour fixer le loyer renouvelé conformément aux dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-2 et suivants du code de commerce, en les confrontant aux critiques émises et aux éléments produits par les parties. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’une nouvelle expertise judiciaire.

— sur la fixation du loyer du bail renouvelé :

Il ressort des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative mais que, lorsque la durée du bail ne dépasse pas neuf ans comme tel est le cas en l’espèce, l’évolution du montant du loyer depuis la prise d’effet du bail à renouveler ne peut pas excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques, sauf à ce que le bailleur rapporte la preuve d’une modification notable des éléments de l’article L. 145-33 1° à 4° du même code pour parvenir à un déplafonnement.

La SCI Niort 79 demande la fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative qu’elle estime être supérieure au montant du loyer plafonné ou, à défaut de motif de déplafonnement, à la somme résultant du plafonnement. De son côté, la SAS Décathlon France demande également la fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative mais à une somme qu’elle estime être inférieure à celle qui résulte du plafonnement et elle approuve la valeur de 387 639 euros hors taxe et hors charge décidée par le premier juge. Il convient donc de calculer la valeur locative à la date du renouvellement (11 juin 2019), la question d’un déplafonnement en raison d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, telle qu’elle est soutenue par la SCI Niort 79, ne devant se poser que si la valeur locative se révélait supérieure au loyer plafonné.

La SCI Niort 79 varie, dans ses conclusions, quant au montant de ce loyer plafonné, hors taxe et hors charge, à la date du renouvellement. Elle évoque ainsi une somme de 440 475,40 euros (page 20), de 441 475,40 euros (page 8), de 441 536,58 euros (page 5), cette dernière somme étant celle qui ressort de la facture n° 137 du 17 juin 2019 et celle qui est également invoquée par l’intimée, ou encore de 481 180 euros (page 39).

Les parties ne discutent pas la surface pondérée par l’expert judiciaire à 3 437 m² pour tenir compte des bureaux se trouvant en mezzanine.

Comme le premier juge, la cour s’en tient à la seule méthode de comparaison directe, à l’exclusion des deux autres méthodes correctives suggérées par l’expert judiciaire et qui sont contestées par l’appelante. La SAS Décathlon France ne critique d’ailleurs pas la décision du premier juge sur ce point et les deux méthodes litigieuses, qui intègrent un taux de rendement (décapitalisation de prix de vente de locaux comparables) ou le chiffre d’affaires de la société intimée (ratios professionnels), apparaissent en tout état de cause moins pertinentes que celle assise sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Pour les besoins de cette méthode de comparaison directe, l’expert judiciaire a retenu neuf références, auxquelles il a appliqué les coefficients d’adaptation précités afin d’en corriger leur valeur, à la baisse comme à la hausse le cas échéant, en fonction de leurs caractéristiques afin de pouvoir les comparer au local considéré. Il a conclu à une valeur de 112 euros / m², supérieure à celles des deux rapports d’expertise amiable diligentés à la demande de l’intimée du 20 décembre 2013 (100 euros / m² pondéré) et du 21 décembre 2017 (90 euros/m² pondéré) mais que l’appelante estime sous-évaluée.

Il a déjà été répondu précédemment à la critique tenant à ce que l’expert judiciaire a multiplié cette valeur de 112 euros / m² par la surface pondérée du local.

(a) sur les éléments de comparaison :

La SCI Niort 79 critique les références retenues par l’expert judiciaire à plusieurs égards. Elle fait en effet valoir, en premier lieu, que seulement trois de ces références sont relatives à des contrats en cours, dont aucune sur un local situé dans la zone 'Leclerc / Décathlon / [Adresse 12]' et deux concernent des baux conclus en avril 2013. Toutefois, ces deux derniers éléments de comparaison ont déjà été écartés par le premier juge, du fait de leur ancienneté, ce que la cour approuve et ce que la SAS Décathlon France ne critique pas. L’appelante ne propose par ailleurs pas elle-même d’autres références de baux en cours et situés plus à proximité, si ce n’est une référence Maison du Monde (131 euros / m² pondéré) située sur le [Adresse 12] mais que, comme en première instance, il convient tout autant d’écarter compte tenu de sa date de conclusion (1er janvier 2015) plus de quatre ans avant celle du renouvellement.

En deuxième lieu, la SCI Niort 79 fait grief à l’expert judiciaire d’avoir retenu des références qui, bien que situées sur le [Adresse 12], ne sont pas comparables, comme étant excentrés et situés à l’opposé tant de la voie d’accès au centre commercial Leclerc que du local donné à bail, dont elle indique qu’il se situe à proximité immédiate de ce centre, en entrée de la zone depuis la bretelle d’accès à la route départementale et qu’il bénéficie ainsi d’une très bonne visibilité et d’une très bonne accessibilité. Comme l’a relevé le premier juge, les constatations de l’expert judiciaire ne sont toutefois pas en ce sens. Ce dernier explique en effet que les bâtiments Décathlon et Leclerc '(…) se trouvent dos à dos et les parkings, naturellement aménagés en façade principale contenant l’entrée du chaland, sont inversement orientés’ (page 11), que le parking du centre Leclerc est dénué de tout visuel sur l’enseigne Décathlon et inversement ou encore que 'Décathlon profite d’un certain visuel du [Adresse 16] desservant la zone, mais au-delà ne profite pratiquement pas de synergies avec une autre enseigne proche, en profitant par exemple de parkings partagés ou peu éloignés, jouxtant même, comme on peut le constater au sein des Retail Parks qui sont construits depuis une quinzaine d’années et c’est bien leur principal intérêt/objectif’ (page 12). La SAS Décathlon France ajoute, sans être démentie, que son magasin est situé en bordure de zone logistique de l’hypermarché Leclerc et qu’il n’est pas accessible à pied par les chalands du centre commercial. Mais encore, l’expert judiciaire explique que les véhicules qui empruntent le [Adresse 16] en direction du rond-point situé entre Décathlon et Leclerc s’engagent principalement vers le parking du centre commercial. Le décompte de flux réalisé par l’expert judiciaire sur deux samedis (6 février 2021 et 27 février 2021) révèle ainsi un flux de chalands significativement plus important en faveur du centre commercial Leclerc (63 %) que du magasin Décathlon (18 %), M. [H] précisant que 2 % à 5 % seulement des personnes qui arrivent au centre commercial s’arrêtent à Décathlon. La SCI Niort 79 conteste certes la pertinence de ce décompte mais elle s’abstient de fournir tout élément pour le contredire. Il n’est donc pas démontré que, comme le soutient la SCI Niort 79, le local considéré bénéficie d’une implantation plus favorable que celle des deux autres références situées sur le [Adresse 12], dans le même secteur commercial. La cour approuve en conséquence le premier juge d’avoir retenu ces deux éléments de comparaison.

L’appelante se plaint, en troisième lieu, de l’absence de toute référence de commerce situé dans la galerie commerciale du centre Leclerc, pourtant située à 200 mètres de son local. Mais la cour rejoint sur ce point l’avis de l’expert judiciaire, qui explique son choix par la spécificité de ces commerces, en ce qu’ils tirent avantage de la chalandise du centre commercial et qu’ils profitent au surplus du vaste parking accessible depuis le [Adresse 11].

En quatrième lieu, la SCI Niort 79 critique le fait d’avoir retenu sept références situées dans les deux autres zones commerciales que sont [14] et [13], qu’elle dit être plus éloignées du centre-ville et commercialement moins performantes que la zone 'Leclerc / Décathlon / [Adresse 12]'. Mais cette affirmation par l’appelante d’un plus faible dynamisme économique des deux autres zones n’est pas avérée. L’expert judiciaire, comme les experts amiables mandatés par l’intimée, relèvent au contraire un développement et une hausse de l’attractivité tant de la zone [14] (avec l’arrivée de la Fnac et d’un cinéma de 1 450 places) que de la zone [13] (avec l’ouverture d’un hypermarché Carrefour Market, l’arrivée de nombreuses enseignes et la construction d’un nouveau bâtiment 'L’Espace Millénium’ de 1 600 m²). C’est par ailleurs par une argumentation pertinente, que la cour adopte, que le premier juge a considéré que la proximité du centre-ville de [Localité 17] n’emporte pas à elle seule une commercialité supérieure, ce d’autant plus sûrement que les clients se rendent habituellement en voiture dans ces zones commerciales et qu’elles ne sont au final distantes que de quelques minutes de transport du centre de [Localité 17]. Comme le premier juge, la cour approuve donc l’expert judiciaire d’avoir retenu ces éléments de comparaison bien qu’implantés dans des zones commerciales distinctes.

Ces mêmes éléments conduisent également à écarter la dernière critique formulée par la SCI Niort 79, tenant au fait que la valeur de 112 euros / m² n’est pas en adéquation avec la valeur de 118 euros / m² pondéré afférente au magasin But dépendant de la [13]. Outre le fait que l’appelante ne précise pas la date du bail dont elle entend ainsi se prévaloir, il est apporté la même réponse que précédemment à son argument d’une prétendue moindre performance de cette zone commerciale par rapport à celle du local considéré.

La cour approuve en conséquence le premier juge qui, après avoir écarté les deux références anciennes, a déterminé un prix moyen de 110,71 euros à partir des autres éléments de comparaison et des coefficients d’adaptation proposés par l’expert judiciaire, pour consacrer la valeur très proche de 112 euros arrêtée par ce dernier et une valeur de marché brute de (112 x 3 437) 384 944 euros, hors charge et hors taxe.

(b) sur les facteurs d’adaptation :

L’expert judiciaire a appliqué à cette valeur brute de marché des coefficients de valorisation ou de dévalorisation au regard des différents éléments d’appréciation de la valeur locative pour tenir compte des particularités du local et du contrat, pour aboutir à une majoration globale de 1,007.

Le premier juge a consacré cette méthode, dans son principe comme dans son résultat. L’intimée indique, d’une part, qu’un abattement de 5 % doit être pratiqué pour tenir compte de la clause d’accession, de la qualité et du coût des améliorations qu’elle dit avoir apportés au local et, d’autre part, que le montant de taxe foncière qu’elle a réglée en 2019 (67 684 euros HT) doit être déduite de la valeur locative. Mais néanmoins, elle n’en tire pas de conséquence au niveau de ses prétentions puisqu’elle se contente de demander la confirmation du jugement qui n’a ni pratiqué d’abattement au titre de l’accession ni déduit le montant de la taxe foncière réglée, privilégiant sur ce dernier point l’abattement proposé par l’expert judiciaire.

De son côté, la SCI Niort 79 ne critique pas les majorations proposées par l’expert judiciaire au titre de la clause de destination tous commerces (1,2) et de la faculté de cession isolée du droit au bail (1,1), qui représentent une majoration totale de 30 % supérieure à celle revendiquée par l’appelante (25 %) quand bien même l’expert judiciaire ne mentionne pas la faculté également prévue au bail commercial de sous-location et de location-gérance.

L’appelante conteste en revanche l’application par l’expert judiciaire de coefficients de valorisation et de dévalorisation au titre des caractéristiques du local considéré et des facteurs locaux de commercialité, estimant qu’une telle pratique n’est pas conforme à l’article R. 145-8 du code de commerce et qu’elle fait double emploi avec la pondération déjà réalisée sur les éléments de comparaison. Il a toutefois été précédemment répondu à ces critiques et la cour approuve le premier juge d’avoir considéré que les obligations respectives des parties définies à l’article R. 145-8 du code de commerce ne sont que l’une des composantes de la valeur locative énumérées à l’article L. 145-33 de ce même code, aux côtés notamment des caractéristiques du local et des facteurs locaux de commercialité. Il y a donc bien lieu de prendre en compte ces éléments pour l’appréciation de la valeur locative, comme l’a fait l’expert judiciaire dans des conditions qui n’entraînent pas de double pondération aux dépens de la bailleresse pour les raisons précédemment énoncées.

La SCI Niort 79 se plaint de ce que le barème utilisé par l’expert judiciaire n’est pas justifié et qu’il aboutit à une majoration de 1,007 seulement, en présence d’un contrat particulièrement avantageux pour la locataire puisqu’il prévoit une clause de destination 'tous commerces', une faculté de libre cession du droit au bail et une faculté de sous-location et de location-gérance, tous avantages qui se trouvent annihilés par les facteurs de dévalorisation par ailleurs identifiés par l’expert judiciaire. Mais, comme l’a relevé le premier juge, les facteurs de valorisation et de dévalorisation retenus par l’expert judiciaire sont pertinents et justifiés. L’appelante ne discute pas le pourcentage retenu par l’expert judiciaire au titre des premiers, qu’il s’agisse de la réfection des parkings par le bailleur (1,05), de la naissance de '[Localité 17] Val de Loire Agglomération’ (1,05), de l’implantation à proximité d’un Leclerc drive (1,05), de l’agrandissement du centre commercial Leclerc et de sa galerie (1,2) ou encore des éléments favorables retenus au titre des caractéristiques du local, qu’elle n’évoque même pas. Elle ne discute pas non plus l’abattement retenu pour tenir compte du recul démographique de la ville de [Localité 17] (0,9), dont l’expert judiciaire indique qu’il est de l’ordre de – 11 % sur la période de 1999 (29 857 habitants) à 2018 (26 599 habitants).

Les critiques de la SCI Niort 79 se concentrent sur les décotes proposées au titre, d’une part, de la concurrence accrue des zones commerciales [14] (0,85) et [13] (0,85), dont la prise en compte revient, selon l’appelante, à nier l’unité autonome de marché constituée par la zone 'Leclerc / Décathlon / [Adresse 12]'. L’appelante ne définit pas ce qu’elle entend comme étant une unité autonome de marché et la cour comprend qu’elle se prévaut ainsi d’une spécificité qui la ferait échapper à la concurrence directe des deux autres zones, qu’elle ne démontre toutefois pas concrètement. Au contraire, l’expert judiciaire décrit trois zones commerciales distinctes, géographiquement distantes les unes des autres, mais chacune structurée identiquement autour d’un centre commercial (Intermarché, Carrefour Market, Leclerc) qui dispose d’une galerie commerciale, d’un drive et entouré d’enseignes nationales, de nature comparable, d’équipements, de service, de bricolage, d’habillement, de loisirs ou encore de culture. A partir de là, l’expert judiciaire a pu tenir compte des effets sur la chalandise de la concurrence directe qu’exercent entre elles ces trois zones commerciales et tirer les conséquences du dynamisme et de l’attractivité accrue dont ont bénéficié [14] et [13] sur la période de renouvellement grâce à l’accroissement de certaines surfaces ou de l’arrivée de nouvelles enseignes.

D’autre part, la SCI Niort 49 conteste l’abattement de 20 % proposé par l’expert judiciaire en raison du fort peu de synergie entretenue par le commerce avec le centre Leclerc. Mais sur ce point, l’expert judiciaire présente de manière convaincante un découpage de la zone commerciale en trois pôles distincts, dont notamment l’une est constituée par le centre commercial Leclerc avec sa galerie de 35 commerces, son vaste parking et, l’autre, du magasin Décathlon, du Leclerc drive et de la station essence Leclerc. Le décompte qu’a effectué l’expert judiciaire, précédemment exposé, illustre suffisamment que le local considéré, bien que situé dans la même zone commerciale, ne profite que très marginalement (18 %) de l’afflux de chalandise vers le centre commercial Leclerc (63 %) depuis le [Adresse 16], sachant que cette voie de circulation n’est empruntée que par la moitié (48 % à 53 %) de l’ensemble des véhicules pour se rendre au centre commercial. L’appelante conteste la pertinence de ces chiffres, certes relevés sur une période limitée de deux samedis, près de deux ans après la date du renouvellement et en période de pandémie. Mais elle ne produit aucun élément pour les contredire ou les compléter. Il faut ajouter à cela que l’implantation des deux bâtiments (tournés dos à dos) et la configuration des lieux (du fait de la séparation par une route et du positionnement du parking du centre commercial à l’opposé du magasin Décathlon) ne favorisent pas la communication rapide et facile de l’un à l’autre, voire empêche toute traversée à pied comme l’indique l’intimée. Ces éléments accréditent en définitive la conclusion de l’expert d’une '(…) infinie synergie entre les quatre destinations que sont le centre commercial Leclerc, Décathlon, la station de carburants Leclerc et enfin le Drive Leclerc’ (page 12) et ils justifient dès lors la dévalorisation retenue à ce titre.

L’appelante critique enfin la décote retenue par l’expert judiciaire au titre de l’obligation pour la SAS Décathlon France de lui rembourser la taxe foncière (0,85), au motif qu’il est désormais d’usage de mettre la taxe foncière à la charge du preneur. Ce faisant, la SCI Niort 79 ne discute pas d’une incidence éventuelle sur le bail renouvelé de la nouvelle rédaction de l’article R. 145-35 (3°) du code de commerce issue du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014. Le paiement de la taxe foncière pèse légalement sur bailleur. L’usage invoqué par l’appelante d’en transférer la charge au preneur, même à le supposer établi, ne remet pas en cause le fait qu’elle est une pratique contraire à ce que prévoit la loi et qu’elle fait ainsi en l’espèce supporter à la SAS Décathlon France une obligation qui incombe normalement à la SCI Niort 79, sans qu’il soit allégué aucune contrepartie. Par ailleurs, l’appelante évoque le fait qu’un abattement ne peut pas être pratiqué lorsque les éléments de comparaison prévoient également le transfert conventionnel du paiement de la taxe foncière à la charge du preneur. Pour autant, la SCI Niort 79 ne prétend pas que tel est le cas en l’espèce et, au contraire, l’expert judiciaire a précisé en réponse à un dire qu''il n’est pas fait mention pour les comparables d’une précision quant aux taxes foncières puisqu’il est d’usage le remboursement de celles-ci par le locataire commercial. Il est tenu compte, entre autres, de ce que les références comparables remboursent les taxes foncières et ce pour chacun des coefficients correspondant respectivement à chacune d’elles’ (page 41). Il s’en déduit que l’expert judiciaire a veillé, en arrêtant ses coefficients d’adaptation, à ne pas déduire deux fois les incidences du transfert de la charge de la taxe foncière sur la SAS Décathlon France, au titre des éléments de comparaison puis des facteurs d’appréciation propres au contrat considéré. Comme le premier juge, la cour approuve en conséquence la décote de la valeur locative de 15 % au titre de l’article R. 145-8 du code de commerce, telle qu’elle est proposée par l’expert judiciaire.

En conséquence de quoi la cour approuve le premier juge d’avoir retenu la décote de 1,007 proposée par l’expert judiciaire et elle le confirme le jugement en ce qu’il a fixé la valeur locative à la somme de (384 944 x 1,007) 387 638,61euros, arrondie à 387 639 euros. Cette somme est inférieure à celle du loyer plafonné, même à retenir le plus bas des montants avancés par la SCI Niort 79 à ce titre (440 475,40 euros). Le loyer renouvelé sera donc fixé à cette somme de 387 638,61 euros, hors taxe et hors charge, à compter du 11 juin 2019, les développements relatifs à un déplafonnement devenant sans objet.

— sur le remboursement du trop-versé :

Bien qu’elle ait fait appel de ce chef du jugement, la SCI Niort 79 ne développe aucun moyen, en fait ou en droit, pour critiquer la condamnation prononcée par le premier juge. Le jugement sera donc confirmé sur ce point également.

— sur les autres demandes de la SCI Niort 79 :

En cas de fixation judiciaire et à défaut de convention contraire, les intérêts de retard courent sur la différence entre le loyer renouvelé et celui qui a été réglé par le preneur depuis le renouvellement, à compter de la notification par le bailleur de son premier mémoire lorsque, comme en l’espèce, l’action a été introduite sur une assignation délivrée à l’initiative du preneur. Mais c’est toutefois à juste titre que le premier juge a écarté la demande de la SCI Niort 79 en relevant qu’il n’était pas démontré en l’espèce que la SAS Décathlon France était débitrice de quelque somme que ce soit au titre du loyer, sachant que celui-ci a été fixé provisoirement à un montant (390 310,88 euros) supérieur à celui finalement arrêté (387 638,61euros).

Il est enfin surabondant, comme l’a relevé le premier juge, de rappeler que, sauf l’exercice par la bailleresse de son droit d’option, le présent arrêt constitue un titre exécutoire au sens des articles L. 111-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Pour ces raisons, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la SCI Niort 79 de ces demandes.

— sur les demandes accessoires :

Le jugement est confirmé en ses dispositions ayant statué sur les frais irrépétibles et les dépens de première instance, y compris en ce qui concerne le partage des frais de l’expertise judiciaire.

En revanche, la SCI Niort 79, partie perdante en appel, supportera les dépens d’appel et elle sera condamnée à verser à la SAS Décathlon France une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel, elle-même étant déboutée de sa demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et dans les limites de l’appel, par mise à disposition au greffe

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

y ajoutant,

Dit qu’il n’y a pas lieu de se prononcer sur le renouvellement du bail commercial ;

Déboute la SCI Niort 79 de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Niort 79 à verser à la SAS Décathlon France une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;

Condamne la SCI Niort 79 aux dépens d’appel.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,