N° RG 22/03509 – N° Portalis DBVX-V-B7G-OJPW

Décision du TribunalJudiciairede [Localité 8]

Au fond du 28 avril 2022

RG : 20/02902

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile A

ARRET DU 29 JANVIER 2026

APPELANTE :

S.A.R.L. FB IMMO

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par la SELARL BARLATIER, avocat au barreau de LYON, toque : 41

INTIMEES :

Mme [C] [U]

née le 19 novembre 1979 à [Localité 8] (01)

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représentée par la SELARL DUREZ AVOCAT, avocat au barreau de LYON, toque : 1787

Mme [Z] [B]

née le 25 Avril 1967 à [Localité 9] (43)

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par M^e Charlie MENUT, avocat au barreau de LYON, toque : 1993

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 21 février 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 22 octobre 2025

Date de mise à disposition : 15 janvier 2026 prorogé au 29 janvier 2026 les avocats dûment avisés conformément à l’article 450 dernier alinéa du code de procédure civile

Composition de la cour lors des débats et du délibéré :

— Christophe VIVET, président

— Julien SEITZ, conseiller

— Emmanuelle SCHOLL, conseillère

assistés pendant les débats de Séverine POLANO, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Christophe VIVET, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

FAITS ET PROCÉDURE

Le 18 novembre 2019, Mme [Z] [B] a confié à la SARL FB-Immo (l’agence) un mandat exclusif portant sur la vente de son bien immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 7] (Ain), les honoraires de l’agence étant fixés à la somme de 19.000 euros TTC.

Les 18 et 23 décembre 2019, un compromis de vente est intervenu, par l’intermédiaire de l’agence, entre Mme [B] et Mme [C] [U]. Le compromis porte des conditions suspensives spécifiques relatives à l’obtention d’un prêt et à la vente d’un bien par l’acheteuse, dispose que la réitération devait intervenir au plus tard le premier juin 2020 en l’étude de Me [T], notaire, et comprend deux clauses prévoyant que, en cas de non-réitération de la vente malgré la levée des conditions suspensives, la partie défaillante devrait verser la somme de 39.600 euros à son cocontractant à titre de clause pénale et la somme de 19.000 euros à l’agent immobilier.

Le 17 mars 2020 est entré en vigueur le premier confinement imposé dans le cadre de la crise sanitaire du covid-19.

Par courriel du 25 mars 2020, Mme [B] a avisé le notaire des difficultés qu’elle rencontrait en raison du confinement pour se reloger.

Par courriel du 07 mai 2020, Mme [B] a avisé le notaire qu’elle serait hospitalisée à la fin du mois de mai pour trois semaines.

Par courrier du 11 mai 2020, le notaire a informé Mme [B] du maintien de la date de réitération à la date prévue.

Il est constant que la réitération n’est pas intervenue avant le premier juin 2020.

Par acte d’huissier du 9 juin 2020, Mme [U] a sommé Mme [B] de se présenter chez le notaire le 22 juin 2020, afin de signer l’acte de vente.

Mme [B] ne s’étant pas présentée à la date en question, le notaire a établi un procès-verbal de carence.

Le 06 juillet 2020, le conseil de Mme [U] a mis en demeure Mme [B] de régler la somme de 39.600 euros au titre de la clause pénale.

Le 10 juillet 2020, le conseil de Mme [B] a répondu qu’il n’y avait pas lieu à application de la clause pénale, et que sa cliente se tenait à disposition pour la réitération.

Le 15 juillet 2020, la SARL FB-Immo a mis en demeure Mme [B] de lui régler la somme de 19.000 euros au titre de l’indemnité prévue dans le compromis.

Le 21 juillet 2020, Mme [B] a répondu à l’agence qu’elle n’avait jamais refusé de signer la vente mais qu’elle s’était trouvée empêchée pour des raisons de santé, ayant été hospitalisée.

Le 02 novembre 2020, la SARL FB Immo a fait assigner Mme [B] devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse en paiement de ses honoraires. Mme [B] a appelé en cause Mme [N].

Par jugement contradictoire du 28 avril 2022, auquel il est expressément renvoyé pour l’exposé intégral du litige, le tribunal a débouté la société FB-Immo de l’ensemble de ses demandes, condamné Mme [B] à payer à Mme [U] les sommes de 5.000 euros au titre de la clause pénale et de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, rejeté le surplus des demandes, et condamné in solidum la société FB Immo et Mme [B] aux dépens.

Pour rejeter la demande en paiement de l’agence, le tribunal a retenu que, l’acte de vente n’ayant jamais été réitéré, elle ne pouvait prétendre à sa commission, mais éventuellement à des dommages et intérêts, que la clause résolutoire n’a été invoquée que le 6 juillet 2020, postérieurement au 23 juin 2020, et que l’examen des échanges ne permettait pas de retenir une faute de Mme [B] ou de Mme [U].

Sur la demande reconventionnelle de Mme [U] au titre de la clause pénale, le tribunal a considéré que, alors que les conditions suspensives étaient levées, la vente n’a pas été réitérée malgré le courrier officiel du 6 juillet 2020, et que le préjudice de Mme [U] est constitué au regard du délai pour son déménagement et de l’absence de perspective de relogement, mais devait être modéré en l’état de son refus de prorogation et de la signature d’un compromis pour un autre bien.

Par déclaration du 16 mai 2022, la SARL FB-Immo a relevé appel des chefs de la décision rejetant ses demandes.

Mesdames [U] et [B] ont relevé appel incident par conclusions respectives des 29 septembre 2022 et 13 octobre 2022.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par conclusions déposées le 18 juillet 2022, la SARL FB-Immo demande à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes et condamnée aux dépens, et de statuer comme suit :

— à titre principal, condamner Mme [B] à lui payer la somme de 19.000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure 15 juillet 2020, avec capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil,

— à titre subsidiaire, condamner in solidum, ou l’une à défaut de l’autre, Mme [B] et Mme [U] à lui payer cette somme,

— en tout état de cause, condamner Mme [B] et Mme [U] chacune à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, l’agence fait valoir les éléments suivants :

— elle a rempli ses obligations contrairement à Mme [B] de sorte que cette dernière est redevable d’une indemnité égale aux honoraires,

— Mme [B] ne peut invoquer la force majeure en ce qu’elle disposait d’un délai de six mois pour déménager ainsi que de multiples possibilités pour libérer le bien et que seuls deux mois ont été impactés par la crise sanitaire, et que malgré son hospitalisation elle pouvait donner une procuration à un proche pour signer l’acte, la sommation à comparaître lui laissant le temps de s’organiser,

— la prolongation des délais en raison de la crise du covid-19 est indifférente, le reproche étant fondé sur l’absence de signature et non son report,

— l’agence n’avait reçu aucun mandat pour rechercher un bien propre à pourvoir au relogement de Mme [B] ni pour intervenir dans le désaccord entre l’acheteuse et la vendeuse,

— à la date d’hospitalisation, Mme [B] n’avait toujours pas de solution de relogement, alors qu’il restait deux jours avant la date de réitération.

A titre subsidiaire, l’agence expose que la vente n’a pu être réitérée en raison de la mauvaise foi et de la mauvaise volonté de la venderesse et de l’acheteuse, alors qu’elle a quant à elle rempli sa mission, et que le compromis de vente n’est pas devenu caduc comme le soutient Mme [U], en ce qu’il disposait que l’arrivée du terme était le point de départ permettant à l’acquéreur de solliciter la résolution ou la réalisation forcée de la vente.

A titre infiniment subsidiaire, l’agence soutient que les deux autres parties ont commis une faute, Mme [B] en refusant de signer l’acte réitératif et Mme [U] en refusant de reporter la signature malgré l’hospitalisation de Mme [B], et qu’elle subit en conséquence un préjudice d’un montant équivalent à la perte de sa commission.

Par conclusions déposées le 29 septembre 2022, Mme [U] demande à la cour de confirmer le jugement sauf en ce qu’il a limité à 5.000 euros la condamnation au titre de la clause pénale, statuant à nouveau sur ce point de condamner Mme [B] à lui payer la somme de 39.600 euros, et y ajoutant de condamner in solidum la société FB-Immo et Mme [B] à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de sa position, Mme [U] expose les éléments suivants :

— elle ne peut être tenue du paiement des honoraires de l’agent immobilier alors que le contrat de mandat prévoit qu’ils sont à la charge du vendeur,

— elle a rempli l’ensemble de ses obligations, relatives à la souscription d’un prêt et à la vente d’un autre bien lui appartenant, et en a informé le notaire le 11 mai 2020,

— elle a proposé à Mme [B] de nouvelles dates pour réitérer l’acte, mais ne pouvait pas attendre pour ce faire le mois de septembre 2020 en raison de sa propre situation personnelle précaire et de l’absence de certitude que Mme [B] pourrait alors être en capacité de réitérer l’acte,

— le compromis était devenu caduc le 1er juin 2020 en l’état du refus de Mme [B] de réitérer la vente, de sorte qu’elle n’avait aucune obligation d’accepter un nouveau report,

— sa situation personnelle précaire l’a obligée à rechercher un autre bien après le 1er juin 2020, ce qui ne peut lui être reproché.

A titre reconventionnel, sur la condamnation de Mme [B] au paiement de la clause pénale, Mme [U] soutient qu’elle a subi un préjudice important lié à l’obligation d’effectuer des allers-retours entre son domicile provisoire et la commune de [Localité 7] où se situe l’école de ses enfants, et à la crainte de se retrouver sans domicile, et que Mme [B] n’a pas effectué de recherche pour se reloger avant le 20 mars 2020, mais a signé dès le début du mois de juillet 2020 un nouveau mandat de vente.

Par conclusions déposées le 13 octobre 2022, Mme [B] demande à la cour, à titre principal, de confirmer le jugement sauf en ce qu’il l’a condamnée à payer les sommes de 5.000 euros au titre de la clause pénale et 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, et statuant à nouveau sur ces points de débouter Mme [U] et la SARL FB-Immo de l’intégralité de leurs demandes, subsidiairement de leur allouer des sommes inférieures à celles qui sont réclamées, et en tout état de cause, de les condamner solidairement à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, Mme [B] expose les éléments suivants :

— les dispositions de l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 portant prolongation des délais en raison de la crise sanitaire sont applicables, s’agissant de l’application d’une clause pénale et non d’un délai de réflexion, rétractation ou renonciation ;

— elle s’est heurtée à un cas de force majeure ayant rendu temporairement impossible la réitération, s’agissant d’une part de la crise sanitaire qui a amputé de trois mois son délai de recherche d’un relogement, et d’autre part de son hospitalisation, qui a eu pour effet de suspendre temporairement son obligation en application de l’article 1218 du code civil ;

— elle a recherché un logement de manière active et a proposé des solutions avec dédommagement dès le 25 mars 2020 ;

— elle n’a été destinataire d’aucune mise en demeure, et la sommation à comparaitre lui a été signifiée à l’hôpital psychiatrique alors que le notaire était averti du risque de non efficacité de l’acte en raison d’une altération de son discernement ;

— en application de l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020, la clause résolutoire et la clause pénale ne pouvaient être invoquées avant le 23 juin 2020 de sorte que sa mise en 'uvre est prématurée ;

— Mme [U] a refusé tout report car elle s’était déjà engagée dans une autre vente, deux jours après le procès-verbal de carence ;

— Mme [B] soutient qu’elle n’est donc pas la partie défaillante débitrice de l’indemnité envers l’agent immobilier.

A la demande reconventionnelle de Mme [U], Mme [B] oppose les arguments suivants :

— elle n’a jamais été mise en demeure conformément à ce que prévoit la clause pénale, en ce que la lettre recommandée du 20 mai 2020 a été envoyée par le notaire et non par la co-contractante, et que la sommation à comparaître du 9 juin 2020 lui a été signifiée au sein de la clinique psychiatrique où elle était hospitalisée,

— la force majeure a suspendu temporairement ses obligations ;

à titre subsidiaire, sur la réduction des indemnités :

— l’agent immobilier n’a été d’aucune aide pour trouver des solutions aux problèmes,

— Mme [U] n’était pas en situation précaire puisqu’elle a pu attendre à nouveau deux mois avant d’intégrer son nouveau domicile.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé intégral de leurs prétentions et moyens.

Le conseiller de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction par ordonnance du 21 février 2023 et l’affaire a été appelée à l’audience du 22 octobre 2025, à laquelle la décision a été mise en délibéré au 15 janvier 2026, ensuite prorogé au 29 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la demande de la SARL FB Immo

Il est admis qu’en application de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, l’agent immobilier n’a droit à sa rémunération qu’une fois la vente conclue et constatée dans un acte écrit contenant l’engagement des parties, et a droit à des dommages et intérêts s’il prouve une faute de son mandant qui l’aurait privé de la réalisation de la vente.

En l’espèce, le compromis comprend la clause suivante :

« Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’acquéreur ou le vendeur, après avoir été régulièrement mis en demeure, ne régularisait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, une indemnité d’un montant égal à la rémunération de l’agence sera due intégralement à cette dernière par la partie défaillante. »

Il est constant que les conditions suspensives relatives en particulier à l’obtention d’un crédit et à la vente d’un bien par l’acheteuse ont été levées.

Concernant la faute reprochée par l’agence à Mme [B], tirée de l’absence de réitération de l’acte de vente, la cour constate que l’intéressée, dès le 25 mars 2020, a signalé les difficultés auxquelles elle se trouvait confrontée pour se reloger, en raison du premier confinement imposé en raison de la crise sanitaire du covid-19, survenu de manière notoire le 17 mars 2020. Il n’est justifié d’aucune réponse par le notaire à son courriel du 25 mars 2020 jusqu’à la relance envoyée par Mme [B] le 7 mai 2020 dans lequel elle avertit de son hospitalisation à venir pendant la période concernée, comme étant prévue à la fin du mois de mai pour trois semaines, sans préciser la nature de la pathologie. Il est constant que, par courrier du 11 mai 2020, le notaire l’a informée du refus de sa proposition d’indemnisation de l’acquéreur et du maintien de la signature début juin, sans donc prendre en compte l’information de l’hospitalisation prévue précisément à cette période.

La cour constate que Mme [B] justifie par ailleurs de sa recherche active d’un nouveau logement depuis le mois de novembre 2019, et de ses candidatures pour des locations à compter du mois de juin 2020, les courriels ayant manifestement été envoyés depuis la clinique psychiatrique où elle avait été admise.

Il n’est en effet aucunement contesté que Mme [B] a au cours de la période en question été hospitalisée en établissement psychiatrique en urgence à compter du 20 mai 2020, pour une période prévisible de trois mois, en raison d’une dépression sévère.

Il est constant que la sommation à comparaitre devant le notaire pour réitérer l’acte le 22 juin 2020 lui a été délivrée au sein de la clinique où elle était ainsi hospitalisée.

Au regard de la situation de santé en question, dont les parties ont été informées, la SARL FB IMMO ne peut utilement soutenir que Mme [B] aurait dû donner une procuration alors que rien n’établit qu’elle était en capacité de le faire, et qu’il est possible de penser que l’acte de vente, s’il avait été souscrit dans les conditions en question, aurait présenté une sécurité juridique insuffisante.

La cour constate qu’il ressort des éléments versés au débat que l’hospitalisation a été levée en raison précisément de la problématique de la réitération de la vente, qui perturbait les soins suivis par Mme [B].

Il est justifié que, le 09 juillet 2020, Mme [B] a confirmé son intention de poursuivre la vente du bien à Mme [U], et a proposé des dates à cette fin.

La cour déduit de l’ensemble des éléments que l’absence de réitération de la vente dans le délai initialement prévu n’est pas en lien avec une faute de Mme [B] en ce que celle-ci, confrontée à des circonstances imprévisibles s’agissant d’une part de la pandémie de covid-19 et du confinement imposé à cette époque, et d’autre part d’une pathologie ayant imposé en urgence son hospitalisation pendant la même période, a néanmoins effectué des démarches qui auraient permis de réitérer la vente en temps utile.

Concernant la faute reprochée par l’agence à Mme [U], s’agissant de son refus d’une prolongation du délai prévu malgré l’hospitalisation de Mme [B] et du fait qu’elle s’est engagée rapidement dans une autre acquisition, il n’est pas contesté que Mme [U] se trouvait dans une situation familiale difficile et devait se reloger avec deux enfants mineurs avant la rentrée scolaire, et que dès le 16 mai 2020 elle a demandé à l’agence d’intervenir auprès de Mme [B] pour l’aider à trouver une solution de relogement, puis a demandé une réunion sur ce sujet, qui n’a pu se tenir en raison de l’hospitalisation de Mme [B].

La cour constate qu’il ressort des éléments versés au débat que la durée de l’hospitalisation de Mme [B] était initialement prévue pour une durée de trois mois à compter du 20 mai 2020, sous réserve néanmoins d’une amélioration de son état.

La cour en déduit que Mme [U] était fondée à ne pas accorder les délais demandés en raison de cette situation, qui lui était inconnue lors de la conclusion du contrat initial, en ce qu’elle pouvait de manière légitime vouloir être installée à sa nouvelle adresse avant la rentrée des classes, et n’était pas tenue de supporter les conséquences de l’incertitude quant à la date à laquelle Mme [B] serait en capacité de réitérer la vente.

En conséquence, en l’absence de fautes de l’une ou l’autre des deux autres parties, la demande en paiement de l’agence sera rejetée.

Sur la demande de Mme [U] aux fins d’application de la clause pénale

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

En l’espèce, le compromis de vente stipulait la clause suivante :

« [Les présentes] seront réitérées par acte authentique au plus tard le 1 juin 2020 chez Maître [T], notaire à [Localité 11], que les parties choisissent à cet effet d’un commun accord. [']

La date ci-dessus mentionnée n’est pas extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

À défaut de s’être exécutée dans un délai de dix jours suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre :

' invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de trente-neuf mille six cents euros (39.600 €),

' ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuites ou de justice, augmentés du montant de l’indemnité forfaitaire prévue à l’alinéa ci-dessus. »

La lettre recommandée du notaire du 20 mai 2020 ne peut être considérée comme la mise en demeure visée par la convention, d’une part parce qu’elle est antérieure à la date du 1er juin 2020 et d’autre part parce qu’elle émane du notaire et non de Mme [U].

S’agissant de la sommation délivrée par acte d’huissier à la demande de l’acquéreuse le 2 juin 2020, elle répond aux exigences de la clause, la forme d’un acte extra-judiciaire pouvant suppléer la forme de la lettre recommandée avec accusé de réception tant en ce qui concerne son caractère comminatoire que son caractère probatoire. Cette sommation reproduisait les termes de la clause pénale.

Il ne saurait être soutenu que cet acte est inefficace en raison du seul fait qu’il a été signifié alors que sa destinataire Mme [B] était hospitalisée en psychiatrie, cette circonstance ne caractérisant pas à elle seule l’incapacité de recevoir l’acte, et les mentions de l’acte ne permettant pas de penser que Mme [B] n’était pas en état de le faire. La sommation sera donc considérée comme étant la mise en demeure prévue par la clause.

Il y a donc lieu de rechercher, comme le demande Mme [B], les conséquences des dispositions prises dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire sur les délais applicables en l’occurrence.

Sur l’application de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période

Le titre I de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période concerne les dispositions générales relatives à la prorogation des délais.

L’article 1er du titre I indique que les dispositions de ce dernier sont applicables aux délais et mesures qui expiraient entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020 inclus.

L’article 4 du titre I porte les dispositions suivantes :

«  Les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n’avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l’article 1er.

Si le débiteur n’a pas exécuté son obligation, la date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses produisent leurs effets est reportée d’une durée, calculée après la fin de cette période, égale au temps écoulé entre, d’une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l’obligation est née et, d’autre part, la date à laquelle elle aurait dû être exécutée.

La date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses prennent effet, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation, autre que de sommes d’argent, dans un délai déterminé expirant après la période définie au I de l’article 1er, est reportée d’une durée égale au temps écoulé entre, d’une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l’obligation est née et, d’autre part, la fin de cette période.

Le cours des astreintes et l’application des clauses pénales qui ont pris effet avant le 12 mars 2020 sont suspendus pendant la période définie au I de l’article 1er. »

En l’espèce, il est constant que la clause pénale dont il est demandé application avait pour objet de sanctionner l’inexécution, à la date du premier juin 2020, de l’obligation de vendre. Il est constant que l’obligation qu’il est reproché à Mme [B] de ne pas avoir respecté s’analyse comme une obligation de faire, relevant des dispositions de l’article 4 susvisé.

Il se déduit de l’application de ces dispositions que la date à laquelle la clause pénale produisait ses effets a été reportée, à compter de la fin de la période protégée le 23 juin 2020, d’une période égale à la période écoulée entre le 02 juin 2020 inclus et le 23 juin 2020 inclus, soit 22 jours. Il s’en déduit que la clause pénale n’a pu produire d’effets avant le 14 juillet 2020.

Or, il est constant que Mme [B] s’est mise à la disposition de Mme [U] pour réitérer la vente dès le 09 juillet 2020, et que cette dernière n’a pas donné suite à la proposition en ce qu’elle s’était d’ores et déjà engagée dans une autre acquisition.

Il s’en déduit que l’absence de réitération n’est pas imputable à Mme [B] mais à Mme [U], en conséquence de quoi cette dernière ne peut réclamer que l’inexécution soit sanctionnée par l’application de la clause pénale à l’encontre de Mme [B]. En conséquence, le jugement sera infirmé sur ce point et Mme [U] sera déboutée de sa demande sur ce point.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le tribunal a condamné in solidum la SARL FB Immo et Mme [B] aux dépens. Le jugement étant pour partie infirmé, sera infirmé en ce qui concerne les dépens, qui seront supportés à parts égales par les trois parties.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, le jugement étant infirmé sur les dépens, sera infirmé en ce qui concerne l’application de l’article 700 au profit de Mme [U]. Les dépens étant partagés à parts égales entre les parties, les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, après en avoir délibéré, par arrêt contradictoire, prononcé en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

— Déclare recevable les appels relevés à l’encontre du jugement prononcé le 28 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse,

— Confirme le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes de la SARL FB-Immo,

— Infirme le jugement en ce qu’il a condamné Mme [Z] [B] à verser des sommes au titre de l’exécution de la clause pénale et en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

— Déboute Mme [C] [U] de sa demande de condamnation de Mme [Z] [B] à lui verser une somme au titre de la clause pénale,

— Dit que les dépens de première instance et d’appel seront supportés à parts égales par les trois parties,

— Déboute les parties de leurs demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 10] le 29 janvier 2026.

Le greffier Le président

S.Polano C.Vivet