N° RG 23/07962 – N° Portalis DBVX-V-B7H-PICT

Décision du Juge des contentieux de la protection de [Localité 9] au fond du 13 décembre 2022

RG : 21/03725

[D]

[D]

C/

S.C.I. SCI LE CRET

Association ASSOCIATION AGENCE SOLIDARITE LOGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 04 Février 2026

APPELANTS :

1) Mme [P] [D]

née le 26 Janvier 1992 à [Localité 10] (ROUMANIE)

[Adresse 6]

[Localité 4]

2) M. [W] [D]

né le 07 Janvier 1987 à [Localité 8] (ROUMANIE)

[Adresse 6]

[Localité 4]

(bénéficiaire d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/012582 du 08/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

Représentés par M^e Laetitia PEYRARD, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

INTIMÉES :

1) La SCI LE CRÊT, société civile immobilière, enregistrée sous le numéro de SIRET 388 351 553 000 28, dont le siège social est sis [Adresse 5], représentée par son représentant légal domicilié ès-qualités audit siège, ayant donné mandat de gestion à L’AGENCE SOLIDARITE LOGEMENT

2) Association ASSOCIATION AGENCE SOLIDARITE LOGEMENT prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentées par M^e François PAQUET-CAUET, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, toque : 32

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 10 Novembre 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 08 Décembre 2025

Date de mise à disposition : 04 Février 2026

Audience présidée par Véronique DRAHI, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 29 novembre 2019, la SCI Le Cret, représentée par l’association «'Agence Solidarité Logement'», a consenti à M. [W] [D] et à Mme [P] [D] un bail portant sur un appartement de type T5 au premier étage d’un immeuble situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 550 € et de provisions sur charges de 31,17 €, outre le versement d’un dépôt de garantie de 550 €. Ce contrat comportait une clause prévoyant sa résiliation de plein droit en cas d’impayé de loyer non-régularisé dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de payer.

Par acte dématérialisé du 15 novembre 2019, la société Action Logement Services s’est portée caution du paiement des loyers par les locataires.

Le 10 décembre 2020, la société Action Logement Services a fait signifier à M. [D] et Mme [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail pour un montant en principal de 561,73 €.

En l’absence de régularisation de l’impayé, la société Action Logement Services a, par exploit du 20 octobre 2021, fait assigner M. [D] et Mme [D] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne en constat de la résiliation du bail.

Par exploit du 22 mars 2022, M. [D] et Mme [D] ont fait assigner en appel en cause la SCI Le Cret et son mandataire, l’association «'Agence Solidarité Logement'», afin d’être indemnisés de l’indécence du logement.

Suite au congé donné par les locataires, un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 14 mars 2022.

Par jugement contradictoire du 13 décembre 2022, le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne a :

Ordonné la jonction des dossiers RG 22/1489 et RG 21/3725 sous le RG 21/3725,

Constaté le désistement de la société Action Logement Service de ses demandes principales,

Débouté M. [D] et Mme [D] de leur demande à titre de dommages et intérêts,

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

Condamné M. [D] et Mme [D] aux dépens,

Rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Par déclaration en date du 19 octobre 2023, M. [W] [D] et Mme [P] [D] ont relevé appel de cette décision à l’encontre de la SCI Le Cret et l’association «'Agence Solidarité Logement'» et en ceux de ses chefs ayant rejeté leur demande indemnitaire, dit n’y avoir lieu à article 700, et les ayant condamnés aux dépens.

***

Aux termes de leurs écritures remises au greffe par voie électronique le 13 mai 2024 (conclusions en réponse), M. [W] [D] et Mme [P] [D] demandent à la cour':

Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Étienne le 13 décembre 2022 en ce qu’il a :

Débouté M. [D] et Mme [D] de leur demande à titre de dommages et intérêts,

Dit n’y avoir lieu à condamner au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

Condamné M. [D] et Mme [D] aux dépens,

Statuant à nouveau,

Condamner solidairement la société Le Cret et l’agence Solidarité Logement à leur verser la somme de 3 000 € au titre du préjudice subi pour trouble de jouissance,

Condamner solidairement la société Le Cret et l’agence Solidarité Logement à verser à M^e Laetitia Peyrard, avocat au barreau de Saint-Étienne, la somme de 3 000 € au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

***

Aux termes de leurs écritures remises au greffe par voie électronique le 21 février 2024 (conclusions d’intimé et d’appelant incident), la SCI Le Cret et l’association «'Agence Solidarité Logement'» demandent à la cour':

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

Débouté M. [D] et Mme [D] de leur demande à titre de dommages et intérêts,

Condamné M. [D] et Mme [D] aux dépens,

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à condamner au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

Condamne M. [D] et Mme [D] à verser à l’agence Solidarité Logement la somme de 1 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance,

Condamner M. [D] et Mme [D] à verser à l’agence Solidarité Logement la somme de 1 800 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles d’appel,

Condamner M. [D] et Mme [D] aux entiers dépens.

***

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l’appui de leurs prétentions.

MOTIFS,

Sur la demande de dommages et intérêts':

Le juge de première instance a d’abord retenu que les locataires ne rapportent pas d’éléments de preuve objectifs (constat d’huissier, rapport de la mairie, ') et que, si les attestations produites permettent en partie d’établir la présence de rongeurs, elles ne permettent pas d’en connaître l’origine et l’ampleur. Il a ensuite retenu que le bailleur a procédé aux interventions nécessaires pour y mettre un terme. Concernant la panne de la chaudière et le désordre lié à l’arrivée d’eau, le juge de première instance a souligné leur caractère ponctuel et il a considéré que le retard de réparation n’était pas imputable au propriétaire. Il en a conclu que l’indécence n’était pas démontrée.

M. et Mme [D] reprochent au bailleur d’avoir manqué à son obligation de leur délivrer un logement décent et ils reprochent au mandataire du bailleur d’avoir commis une faute en laissant perdurer la situation. Ils exposent d’abord que le logement pris à bail était envahi de rongeurs, sans réaction du bailleur et de son mandataire dans des délais acceptables.

Ils précisent que cette situation a été constatée dès leur entrée dans les lieux, ce qui exclut que la présence de souris résulte d’un défaut d’entretien de leur part. Ils affirment que le logement leur a été donné en mauvais état de réparation et ils renvoient aux photographies qu’ils produisent, ainsi qu’aux attestations de bénévoles de l’association ATD Quart Monde. Ils relèvent que la facture de dératisation des parties communes produite par le bailleur démontre l’externalité du problème. Ils précisent qu’ils n’ont pas été en mesure, pour des raisons financières, de faire établir un procès-verbal de constat par huissier de justice et que leur interlocuteur de la mairie a refusé d’intervenir en les renvoyant vers leur bailleur. Ils relèvent que les interventions du bailleur retenues par le premier juge ont été faites en décembre 2020, soit plus d’un an après leur entrée dans les lieux et ils ajoutent que la dératisation des parties communes n’a été entreprise qu’en juin 2011. Ils justifient que s’ils n’ont pas pu se rendre à un rendez-vous proposé en mars 2021, c’est parce qu’ils étaient en Roumanie au chevet de la mère de M. [D] qui est d’ailleurs décédée quelques semaines plus tard.

Ils exposent ensuite qu’ils ont été confrontés à une absence de chauffage et d’eau chaude en pleine période hivernale. Ils soulignent qu’il résulte des pièces adverses que le bailleur, pourtant en possession d’un devis de réparation dès le 18 octobre 2021, a préféré attendre pour contacter d’autres professionnels, les laissant sans chauffage ni eau chaude avec des enfants en bas âge en plein hiver.

La SCI Le Cret et l’association «'Agence Solidarité Logement'» demandent la confirmation du jugement attaqué, relevant d’abord que le champignon qui a poussé dans un mur évoqué dans l’une des attestations produites par les appelants concerne en réalité leur précédent logement. Concernant le bail consenti le 29 novembre 2019, ils justifient des travaux de réparation réalisés préalablement à l’entrée dans les lieux de la famille [D]. Ils affirment que ces derniers ne les ont jamais avisé de la défectuosité de la ventilation, pourtant essentielle dans un logement fortement isolé.

Concernant la présence de rongeurs, ils affirment qu’elle n’a été détectée pour la première fois qu’en fin d’année 2020 et ils soulignent avoir mandaté un prestataire immédiatement. Ils ajoutent avoir également traité les parties communes en juin 2021. Ils questionnent la responsabilité des locataires dont l’apparition de rongeurs, affirmant qu’il a été constaté une cuisine mal entretenue, ainsi que des poubelles ouvertes dans le logement. Ils font encore valoir que seul l’appartement occupé par les appelants étaient sujets à infestation, ce qui n’était pas le cas des autres appartements de l’immeuble. Ils relèvent que les locataires n’ont pas jugé opportun de se présenter au rendez-vous de visite technique du logement en mars 2021.

Ils estiment que les photographies produites n’ont aucun caractère probant et que les attestations ne précisent pas les dates auxquelles la présence de souris aurait été constatée. Enfin, ils soulignent que l’imputabilité et le nombre de rongeurs ne sont pas établis.

Concernant la chaudière, ils soulignent qu’elle fonctionnait lors de l’entrée dans les lieux et que des difficultés ont été signalées en octobre 2021. Ils exposent qu’ils ont reçu un premier devis de réparation le 18 octobre 2021 et que le bailleur a préféré passer directement par un plombier de sa connaissance, ayant obtenu un second devis le 26 octobre 2021. Ils soulignent que le bailleur n’a pas hésité à faire installer une chaudière neuve le 25 novembre 2021, et précisent que le délai était lié aux difficultés d’approvisionnement rencontrées durant la crise sanitaire.

Concernant le problème d’évacuation des eaux, ils estiment qu’il ne présentait aucun caractère d’urgence puisqu’il n’empêchait pas les locataires d’utiliser la machine à laver et ils font valoir que la réparation est intervenue le 1er décembre 2021.

Ils affirment que l’appartement, donné en bon état à la famille [D], a été rendu par celle-ci dans un état déplorable et a subi des dégradations. Ils soulignent en particulier la ventilation rendue hors d’usage.

Sur ce,

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites ' Le bailleur est obligé notamment de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, dès lors que les appelants fondent exclusivement leur demande indemnitaire sur l’article 6 précité, ils échouent nécessairement à rechercher la responsabilité de l’association «'Agence Solidarité Logement'», mandataire de leur bailleur et non pas bailleresse elle-même.

Sous cette précision liminaire, il résulte d’abord de l’état des lieux d’entrée établi le 29 novembre 2019 que l’appartement loué a été donné dans un mauvais état d’entretien compte tenu des nombreuses mentions «'sale'» et «'à nettoyer'» qui y figurent. Il était notamment indiqué que la grille VMC était «'à nettoyer'» de sorte que le défaut d’entretien que les parties intimées imputent aux appelants concernant cette VMC pré-existait en réalité à l’entrée dans les lieux de ces derniers.

Il résulte ensuite de l’attestation de M. [R] [C] que des travaux de remise en état avaient, préalablement à la location des lieux à la famille [D], été réalisés, et que ces travaux faisaient suite à un dégât des eaux ayant nécessité la réfection totale des plafonds, plâtreries et peintures.

Il importe de relever que l’attestant précise que la fuite à l’origine du dégât des eaux avait été réparée, qu’il a entrepris ses travaux après «'assèchement de l’appartement et pose du nouveau plafond'» et qu’il n’avait «'plus constaté aucun soupçon d’humidité dans cet appartement'» lors de ses travaux.

Or, l’état des lieux de sortie qui a été réalisé le 14 mars 2022 conduit à questionner la pertinence de cette dernière assertion dès lors qu’il y a été relevé des grosses traces d’humidité sur tablette dans les chambres, des traces noires dans le placard, des plinthes décollées, des traces noircies aux murs. D’ailleurs, les photographies produites par les parties intimées elles-mêmes, censées démontrer un défaut d’entretien de la part des appelants, établissent en réalité un appartement endommagé par des moisissures. De même, la photographie du matelas que la famille [D] a jeté dans la cour, censée démontrer un manquement des locataires sortant qui n’ont pas débarrassé les lieux de leurs encombrants, établit également que ce matelas est piqué de moisissures. Il est ainsi établi que malgré la réparation de la fuite et l’assèchement de l’appartement réalisés préalablement à la mise en location des lieux, des problèmes d’humidité sont réapparues rapidement, au point que moins de deux ans après les travaux réalisés par M. [R] [C], l’appartement entier s’en est trouvé dégradé. Cette chronologie établit ainsi le manquement du bailleur qui a fait effectuer des réparations manifestement insuffisantes au maintien des lieux à l’état de service à l’usage d’habitation.

Par ailleurs, il est constant que les locataires ont signalé une panne de la chaudière et que, comme exactement retenu par le premier juge, ce désordre présente un caractère ponctuel. Cela étant, il est tout aussi constant que cette panne est survenue en période hivernale et que les parties intimées reconnaissent qu’alors qu’elles disposaient d’un devis pour la réparation de la chaudière dès le 18 octobre 2021, le changement de cet équipement n’est intervenu que le 25 novembre 2021. L’attestation de la SARL [L] Parapa selon laquelle ce délai est «'dû en partie à la rupture de pièces détachées et d’acier mais aussi à l’approvisionnement difficile auprès des fournisseurs sans parler bien entendu de la crise sanitaire'» est libellée en termes particulièrement généraux et, dès lors que l’attestant précise avoir été payé de sa facture en 2 décembre 2021, elle ne présente pas de garantie suffisante d’impartialité pour emporter la conviction.

En réalité, il est manifeste que le bailleur, directement ou via son mandataire, a fait le choix de laisser la famille [D] sans chauffage ni eau chaude du 18 octobre au 25 novembre 2021 avec quatre enfants mineurs dont un nouveau-né. Dès lors, le manquement du bailleur à son obligation de faire les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués, est objectivé.

La présence de rongeurs en cours de bail n’est pas discutée. En réalité, il résulte de l’attestation de M. [R] [C], qui indique que les locataires lui ont parlé de cette situation «'après leur entrée dans les lieux'», évoque également «'un ensemble anti-nuisibles placés par un organisme'» pendant les travaux de remise en état qu’il a effectué. Il en résulte que cette problématique de présence de rongeurs pré-existait à l’entrée dans les lieux des locataires. A cet égard, on comprend que seuls les bénévoles des associations caritatives intervenant auprès de la famille [D] ont effectué des démarches officielles auprès du bailleur, de son mandataire et de la mairie à compter de novembre 2020 pour qu’il soit remédier à cette situation, ce qui n’exclut pas la connaissance préalable qu’en avait le bailleur ou qu’il aurait dû en avoir puisque les locataires en avaient échangé peu de temps après leur entrée dans les lieux avec M. [R] [C]. Or, ce dernier s’est contenté de leur demander de revenir vers lui pour l’avertir s’ils avaient repéré un trou dans l’appartement par lequel les souris entraient, plutôt que de faire effectuer cette recherche par un professionnel. Cette chronologie exclut que M. et Mme [D] soient responsables de la prolifération de rongeurs dans l’appartement, outre que le défaut d’entretien allégué par les parties intimées est démenti par les attestations des bénévoles d’associations caritatives soulignant le soin apporté par les appelants à la tenue de leur logement et à sa propreté. Ainsi et là encore, le manquement du bailleur à effectuer des réparations nécessaires au maintien des lieux à l’état de service à l’usage d’habitation est établi.

Pour finir, il n’est pas contesté que les eaux sales de la cuisine se déversaient dans l’arrivée d’eau de la machine à laver, ce problème lié à une fuite ayant contribué, fût-de très ponctuellement, à l’insalubrité des lieux dont la SCI Le Cret doit répondre.

Le préjudice souffert par les appelants est évident dès lors que l’humidité ambiante et les déjections de rongeurs étaient de nature à porter atteinte à leur santé et à celle de leurs enfants, que les photographies qu’ils produisent, corroborées par le témoignage des bénévoles d’associations caritatives, montrent que les rongeurs ont grignoté de la nourriture et abîmé leurs effets personnels, ayant notamment endommagé le cartable de l’un de leurs enfants la veille de la rentrée des classes, qu’ils ont vécu sans chauffage ni eau chaude pendant un mois en période hivernale et qu’au final, ils ont dû organiser en urgence leur déménagement à peine deux ans après la signature du bail pour échapper à des conditions de vie pouvant manifestement porter atteinte à leur santé et leur sécurité en raison de l’insalubrité des lieux. La cour d’appel considère que ce préjudice de jouissance sera justement indemnisé par l’allocation de la somme de 1'200 € à titre de dommages et intérêts.

Le jugement attaqué, en ce qu’il a débouté M. et Mme [D] de leur demande de dommages et intérêts, est confirmé concernant l’association «'Agence Solidarité Logement'» et infirmé concernant la SCI Le Cret. Statuant à nouveau, la cour condamne la SCI Le Cret à payer aux appelants la somme de 1'200 € à titre de dommages et intérêts en indemnisation de leur préjudice de jouissance.

Sur les demandes accessoires':

La SCI Le Cret et l’association «'Agence Solidarité Logement'» succombant à l’instance, la cour infirme la décision attaquée qui a condamné M. et Me [D] aux dépens de première instance et qui a rejeté la demande de ces derniers au titre des article 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Statuant à nouveau et y ajoutant, la cour condamne la SCI Le Cret et l’association «'Agence Solidarité Logement'» aux dépens de première instance et d’appel.

Les parties intimées sont déboutées de leurs demandes d’indemnisation de leurs frais irrépétibles.

La cour condamne in solidum la SCI Le Cret et l’association «'Agence Solidarité Logement'» à payer à l’avocat de M. et Mme [D] la somme de 2'500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile dans les conditions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement rendu le 13 décembre 2022 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne en ce qu’il a rejeté la demande indemnitaire de M. [W] [D] et Mme [P] [D] dirigée contre l’association «'Agence Solidarité Logement'»,

Infirme le jugement rendu le 13 décembre 2022 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne pour le surplus de ses dispositions critiquées,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la SCI Le Cret, prise en la personne de son représentant légal, à payer à M. [W] [D] et Mme [P] [D] la somme de 1'200 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,

Condamne in solidum la SCI Le Cret et l’association «'Agence Solidarité Logement'», prises en la personne de leurs représentants légaux, aux dépens de première instance et d’appel,

Rejette la demande présentée par la SCI Le Cret et l’association «'Agence Solidarité Logement'»au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la SCI Le Cret et l’association «'Agence Solidarité Logement'», prises en la personne de leurs représentants légaux, à payer à Maître Laetitia Peyrard, avocat au barreau de Saint-Étienne, la somme de 2'500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile dans les conditions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

LE GREFFIER LE PRESIDENT