N° RG 23/00232 – N° Portalis DBVX-V-B7H-OW4I

Décision du

tribunal judiciaire de LYON

Au fond

du 29 décembre 2022

RG : 19/07990

ch 9 cab 09 G

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 10 Février 2026

APPELANTE :

La SCI HONOLULU

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e François GOGUELAT, avocat au barreau de LYON, toque : 2765

INTIME :

M. [T] [O] [Z]

né le 22 Septembre 1969 à [Localité 6] (69)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Caroline JEGOU-HUNTLEY de la SELARL ALYONE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 2195

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 20 Février 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 15 Décembre 2025

Date de mise à disposition : 10 Février 2026

Audience tenue par Patricia GONZALEZ, président, et Stéphanie LEMOINE, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un des membres de la cour a fait le rapport.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

La S.C.I. Honolulu est propriétaire du lot de copropriété n°33 situé au 4ème étage d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 5] / [Adresse 1].

M. [T] [Z] est propriétaire des lots de copropriété n° 34 et 35 situés au même étage du même immeuble.

Ces trois lots constituent, avec deux WC n° 7 et 8 l’entier 4e étage de cet immeuble.

Les parties sont en désaccord sur la propriété du WC n°7.

La SCI Honolulu a assigné M. [T] [Z] devant le tribunal judiciaire de Lyon par acte d’huissier du 1er août 2019 aux fins de condamner ce dernier à lui restituer la moitié du WC n° 7.

Le 23 juin 2021, M. [T] [Z] a appelé dans la cause sa venderesse Mme [S].

Par jugement réputé contradictoire à l’égard de Mme [S] en date du 29 décembre 2022, le juge de première instance a :

Débouté la S.C.I. Honolulu de l’ensemble de ses prétentions relatives au WC n°7,

Débouté la S.C.I. Honolulu de sa demande de dommages et intérêts,

Rejeté le surplus des prétentions des parties,

Condamné la S.C.I. Honolulu à verser à M. [T] [Z] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamné la S.C.I. Honolulu aux entiers dépens de l’instance,

Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Le 10 janvier 2023, la S.C.I. Honolulu a interjeté appel de ce jugement en intimant M. [Z].

Par ordonnance du 21 septembre 2023, le conseiller de la mise en état a ordonné une expertise judiciaire, dont le rapport définitif a été déposé le 21 septembre 2024.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 2 février 2025, la S.C.I. Honolulu demande à la cour :

D’infirmer le jugement en ce qu’il :

a omis dans son dispositif de statuer sur la propriété du WC n° 7,

l’a déboutée de l’ensemble de ses prétentions relatives au WC n° 7,

l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts,

a rejeté le surplus des prétentions des parties,

l’a condamnée verser à M. [T] [Z] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

l’a condamnée aux dépens de l’instance.

En conséquence,

Débouter M. [T] [Z] de l’ensemble de ses demandes,

la juger propriétaire de l’entier WC numéro 7,

Ordonner à M. [Z] de lui restituer la moitié du WC n° 7,

Condamner M. [Z] à rétablir la cloison séparative entre le WC n° 7 et son lot de copropriété n°35 à 61 centimètres de la cloison actuelle,

l’autoriser à accéder à son WC n°7 depuis le couloir de distribution des lots 34 et 35 de la copropriété, en établissant si besoin une servitude de passage,

Condamner M. [T] [Z] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts,

Condamner M. [T] [Z] à lui payer 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les frais et dépens de première instance,

Condamner pour la procédure d’appel M. [T] [Z] à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens,

Condamner M. [T] [Z] à lui payer la somme de 3 736 € au titre de la facture d’honoraires de M. [E] [N], l’expert judiciaire.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 18 septembre 2024, [T] [Z] demande à la cour de confirmer le jugement déféré y ajoutant la condamnation de la S.C.I. Honolulu au paiement de la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 février 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de restitution du WC numéro 7

Au soutien de ses prétentions, la S.C.I. Honolulu soutient principalement que :

— la configuration initiale était inadaptée à l’usage des lots et a conduit les propriétaires à un aménagement une salle d’eau/WC à usage commun, sans considération de la propriété des uns et des autres, sur les WC 7 et 8,

— Mme [S] a acquis la moitié indivise du WC par le lot 35 mais non par le lot 34, selon l’acte de 2001, elle s cédé son autre moitié indivise au propriétaire du lot 33 ; Mme [S] a expressément exclu le WC 7 de la vente de 2017,

— il résulte de la convention du 14 décembre 2001 qu’elle est propriétaire de l’entier WC n° 7,

— le premier juge, ayant fait droit à sa demande principale en première instance, n’avait pas à étudier le moyen secondaire tendant à l’étude des surfaces Carrez, dont les calculs sont erronés,

— Mme [S], venderesse de M. [T] [Z], a effectué des travaux non autorisés sur ses lots de copropriété, concernant la cloison séparant le WC n° 7 du lot n° 35, soit un déplacement de 61 cm de son espace originel empiétant sur le WC n° 7, les métrages carrez démontrent l’agrandissement,

— il résulte de l’acte d’acquisition de M. [T] [Z] que l’exclusivité de passage invoquée par ce dernier ne lui a pas été cédée, et qu’en tout état de cause une servitude devrait être instituée en application de l’article 682 du Code civil,

— la propriété indivise ne correspond pas à la moitié du WC 7

Au soutien de ses prétentions, M. [T] [Z] rétorque principalement que :

— sa venderesse, Mme [S], a lui transféré la moitié indivise du WC n°7,

— il bénéficie d’un usage exclusif du couloir situé entre les WC 7 et 8 et le lot n° 34,

— le rapport de l’expert est lacunaire,

— la S.C.I. n’apporte pas la preuve de ses allégations,

— il n’est pas à l’origine des travaux concernant la cloison litigieuse.

Réponse de la Cour

Aux termes de l’article 544 du Code civil :

La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Aux termes de l’article 711 du Code civil :

La propriété des biens s’acquiert et se transmet par succession, par donation entre vifs ou testamentaire, et par l’effet des obligations.

Il résulte en l’espèce du rapport d’expertise que :

— les plans d’origine du bâtiment de 1952 sont identiques à chaque étage ; la comparaison avec les mesures réelles prises sur place montrent qu’ils ne sont cependant pas conforme à leur échelle car il s’agit non d’originaux mais de copies plusieurs fois photocopiées, et même avec remise à l’échelle, des différences sont constatées ; visuellement, les cloisons sont matérialisées par un trait alors que deux devraient être matérialisés de sorte qu’on ne peut directement déduire de ces plans la position exacte de la cloison litigieuse,

— les plans révèlent toutefois l’état des lieux d’origine et que des modifications ont été apportées à chaque étage, mais les placards d’entrée des 1er et 4ème étage ont été conservés en l’état d’origine et servent de calage à l’estimation de la position de l’ancienne cloison, et la position actuelle de la cloison entre l’appartement [Z] et l’ancien WC 7 n’est pas conforme aux plans d’origine, la cloison entre la salle d’eau de la SCI et le WC de M. [Z] est situé à 61 cm de l’ancienne cloison d’origine, il n’y a cependant plus de marques visibles de l’ancienne cloison.

Il résulte par ailleurs du règlement de copropriété et des différents actes translatifs de propriété que :

— selon le règlement de copropriété du 22 juillet 1952, le WC n°7 était propriété indivise des propriétaires des appartements 35 et 36, ce qui correspond aux lots 34 et 35, tout comme la porte pallière et le couloir desservi par cette porte ; le WC 8 est par contre propriété du propriétaire de l’appartement n°34 (lot 33) ; cette situation d’origine n’est pas discutée,

— Mme [C] [S], selon acte authentique du 27 mars 1998, a acquis le lot 35 d’une surface de 37m², l’acte rappelant uniquement les termes du règlement de copropriété,

— par acte authentique du 14 décembre 2001, elle a acquis de M. [L] le lot 34 (28,54 m²), l’acte précisant que le WC n°7 est la propriété des appartements 35 et 36, mais au titre des conditions particulières de l’acte de 2001, il est précisé par le vendeur que : 'le vendeur explique que sur l’étage se trouvent deux WC contigus : l’un des WC pour une moitié indivise vendue en vertu des présentes pour l’autre moitié indivise appartenant déjà à l’acquéreur des présentes. L’autre WC étant attaché au troisième appartement du pallier.

Le WC attaché au troisième appartement a été transformé en douche au profit de ce troisième appartement et le WC restant a été utilisé par l’occupant du troisième appartement et l’occupant de l’appartement présentement vendu'.

— il est indiqué ensuite que 'dans le cadre de la présente vente, le vendeur déclare qu’il a été convenu avec le propriétaire du troisième appartement de :

— condamner les portes actuelles du WC et de la douche,

— réunir la douche et le WC,

— réouvrir la porte pallière donnant sur la douche, (précédemment condamnée lors de la création de la douche).

Le vendeur déclare avoir supporté les frais des aménagements réalisés pour la présente vente à concurrence de 6.000 francs. Le propriétaire du 3ème appartement ayant supporté le surplus des frais. En outre, le vendeur déclare qu’il a été convenu dans le cadre de la transaction que du fait des modifications et de la répartition du coût des travaux, l’ensemble WC douche ainsi défini appartiendra au propriétaire du troisième appartement; De ce fait, il a été convenu que le couloir situé entre cet ensemble d’une part, et l’appartement présentement vendu est à usage de Mme [S] exclusivement',

— Mme [S] a déclaré avoir participé à l’élaboration des conventions, les avoir acceptées et s’être engagée à signer tout acte les confirmant sans en assumer les frais et il est précisé que les conventions sont verbales et que les notaires ont attiré l’attention du vendeur et de l’acheteur sur ce point mais que les parties ont requis les notaires de recevoir le présent acte sans plus attendre,

— concernant l’acte de vente [S]-[Z] du 15 décembre 2017, les dispositions sur la consistance des lots vendus dans les actes antérieurs sont reproduites et il est précisé que:

— cependant, il résulte du titre de propriété du vendeur concernant l’acquisition du lot numéro 34 que le précédent propriétaire avait renoncé à ce WC commun au profit du lot numéro 33 constituant le troisième appartement de cet étage', et les dispositions particulières de l’acte de 2001 sont également reproduites,

— l’acquéreur a bénéficié d’une moins value fixée forfaitairement à la somme de 9.000 euros en ce que le vendeur et l’acquéreur 'déclarent n’avoir pris conscience du fait que ce WC 7 n’était pas vendu, que lors d’un rendez-vous qui s’est tenu le 29 novembre 2017 et suite aux explications qui leur ont été données par le notaire',

— l’acte de propriété de la SCI du 7 septembre 2018 n’est pas produit mais l’attestation de propriété précise :

— que suite à l’aménagement du WC n°8 sur le palier par les précédents propriétaires, un bac à douche y a été installé dans la partie correspondant au Wcn°7, il en ressort au vu du plan d’étage et de photographies récentes que ces aménagements ont eu pour conséquence la suppression de la cloison séparative entre les WC 7 et 8, et que les deux WC constituent une seule unité comprenant un WC et un bac à douche,

— le rappel des termes de l’acte de propriété [S] [R],

— que le notaire rédacteur attire l’attention de l’acquéreur sur le fait que la situation actuelle a eu pour effet l’appropriation de parties privatives (WC7) au profit du lot 33 mais que cette appropriation n’a jamais été constatée par un acte de vente ou un acte de notoriété acquisitive.

La cour relève, au vu de l’ensemble de ces éléments, que :

— aucune pièce ne justifie que le couloir d’accès, propriété à l’origine des lots 34 et 35 ait pu faire l’objet d’une cession (au lot 33) même s’il a été indiqué de manière contradictoire que la propriétaire de ces lots en avait l’usage exclusif alors que les lots restent lui appartenir ; de même, il n’est pas non plus établi par les actes de propriété que le lot 35 ait cédé ses droits indivis sur le WC 7,

— le droit de propriété de la SCI Honolulu sur l’ancien WC numéro 7 jusqu’à l’actuelle cloison séparant la douche édifiée sur ce lot et le WC intégré au lot 35 ne fait cependant pas l’objet d’une réelle contestation par M. [Z] puisque ce dernier tout comme son auteur, ne revendique aucun droit de propriété indivise sur cette partie à laquelle il n’a pas accès,

— il résulte des constatations techniques de l’expert que la cloison située au fond du WC 7 pris dans sa configuration d’origine aurait été déplacée de 61 cm et que cet espace où se trouve un WC serait désormais sur le fonds de M. [Z], l’expert le déduisant par rapport aux autres étages ; la prise en compte des surfaces Carrez mesurées au cours de deux ventes n’est par ailleurs pas déterminante alors que les surfaces ne correspondent pas exactement d’une vente sur l’autre et que d’autres éléments ont pu entraîner une modification des surfaces mesurées,

— cependant, à supposer exact le déplacement de la cloison, sa date d’édification reste inconnue, l’expert consulté sur ce point ayant déclaré que ce point ne rentrait pas dans sa mission et le juge chargé du contrôle de l’expertise n’ayant pas été saisi ; le témoignage du locataire fait état de la transformation d’un WC en douche mais pas de l’édification d’une cloison, il n’est notamment pas possible de déterminer si cette cloison existait avant ou après l’accord mentionné en 2001 et si son positionnement aurait pu faire partie de l’accord,

— les mentions de l’acte de vente de 2001 se référant à une convention orale restent elles-mêmes très imprécises sur ce qui été effectivement décidé par les différents copropriétaires du 4ème étage (aucun prix de cession n’est d’ailleurs mentionné) alors que les lieux ont manifestement été adaptés au fil du temps par les différents copropriétaires pour assurer un meilleur accès aux espaces sanitaires et ces mentions sont donc très elliptiques sur ce qui a été très exactement cédé au lot 33, et par le seul lot 34, étant rappelé qu’aucun acte notarié opérant transmission immobilière n’a été établi par notaire,

— il est fait état de travaux mais ces travaux ne sont pas précisément décrits, il n’apparaît pas que la douche et le WC 7 aient été effectivement réunis à un moment donné puis séparés par le mur litigieux faute de quoi le propriétaire de l’ancien WC 8 se serait nécessairement manifesté, l’ancien locataire du lot 8 ne mentionne que la transformation du WC 7 en une douche,

— avant la présente action de la SCI, aucune revendication n’a été faite par le précédent propriétaire du lot 33 sur le WC litigieux ; il n’est pas établi que dans un premier temps, le WC litigieux et la douche aient été réunis alors que par ailleurs le lot 8 a été de fait agrandi de la douche, a retrouvé son ancien accès et apparaît pourvu lui-même d’un WC dont la date de création est inconnue.

Il ne résulte donc pas de l’ensemble de ces éléments imprécis, elliptiques, voire contradictoires, que la SCI soit en droit de revendiquer une partie du lot de M. [Z] (35). Par contre, sa propriété jusqu’à la cloison litigieuse ne fait pas débat.

En conséquence, la cour confirme le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande de revendication de la SCI et, ajoutant au jugement, précise que la SCI est propriétaire de l’ancien WC n°7 jusqu’à l’actuelle cloison de la douche.

Sur la demande de dommages et intérêts

La S.C.I Honolulu estime que M. [Z] a effectué des manoeuvres et actes d’intimidation diffamatoires et agressifs, sa mauvaise foi étant en tout état de cause caractérisée par son refus de restituer une surface qu’il sait ne pas lui appartenir, occasionnant de ce fait un trouble anormal du voisinage, ainsi que par une offre de vente de son lot de copropriété à un prix bien inférieur à celui du marché.

M. [Z] soutient qu’il n’a fait preuve d’aucune mauvaise foi ni intention de tromper, qu’il ne saurait lui être reproché d’avoir formulé une offre de vente inférieure au prix de base, que ces accusations non fondées constituent justement des manoeuvres dilatoires tendant à déplacer le débat, qu’en tout état de cause c’est bien la SCI qui engendre un trouble de jouissance et a tardé à introduire une action judiciaire afin d’augmenter le chiffrage de son prétendu préjudice.

Réponse de la Cour

Aux termes de l’article 1240 du code civil, 'Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.'

En l’espèce, s’il est manifeste que les relations se sont rapidement envenimées entre les parties, ce qui a été jugé supra établit que l’action en revendication de la SCI n’était pas fondée de sorte que cette dernière échoue à rapporter la preuve de l’attitude fautive de son adversaire.

Par ailleurs, une proposition d’achat, quel que soit son montant, ne peut être constitutive d’un préjudice.

Enfin, le seul courriel de M. [Z] adressé au syndic, portant sur des questions à ajouter à l’assemblée générale et attirant l’attention sur un risque d’incendie en raison de travaux chez le locataire du lot 33 et sur des faits de prostitution à signaler à la SCI propriétaire est insuffisant à caractériser un comportement fautif de l’intimé et générateur d’un préjudice indemnisable.

Le jugement reçoit en conséquence confirmation en ce qu’il a rejeté la demande de dommages intérêts de la SCI.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les dispositions du jugement à ce titre sont confirmées et les dépens d’appel sont à la charge de la SCI qui succombe sur sa demande de revendication.

L’équité commande en outre de la condamner à payer à M. [Z] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement déféré sur toutes ses dispositions critiquées,

Y ajoutant,

Dit que la SCI Honolulu est propriétaire du local anciennement WC n°7 jusqu’à l’actuelle cloison de la douche,

Condamne la SCI Honolulu aux dépens d’appel et à payer à M. [T] [Z] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La Présidente,