RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

R.G. AII N° 13/02489

SAS K B

C/

Z

Jugement Au fond, origine Tribunal d’Instance de M N, décision attaquée en date du 14 Août 2013, enregistrée sous le n° 11/12/0796

Minute n° 15/00051

COUR D’APPEL DE METZ

3^e CHAMBRE

ARRÊT DU 03 FEVRIER 2015

APPELANTE :

SOCIETE K B – Y SNI représentée par son représentant légal

XXX

57801 G H

Représentée par Maître SALANAVE, avocat à la cour d’appel de METZ

INTIME :

Monsieur F Z

XXX

57800 G H

Non représenté

DATE DES DÉBATS : A l’audience publique du 18 décembre 2014 tenue par Madame SCHNEIDER et Madame X, magistrats rapporteurs qui ont entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré pour l’arrêt être rendu le 03 février 2015.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Sonia DE SOUSA

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Madame SCHNEIDER, Président de Chambre

ASSESSEURS : Madame X, Vice-Présidente Placée

Madame BOU, Conseiller

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 30 novembre 2009, la SAS K B donnait à bail à Monsieur F Z un logement sis porte 2/38, rue longue à G H (57), moyennant un loyer mensuel de 273,75 euros.

Par exploit d’huissier délivré le 13 août 2012, la SAS K B faisait assigner Monsieur F Z devant le Tribunal d’instance de M-N en résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs du preneur et en paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer payé. La SAS K B sollicitait en outre la condamnation de Monsieur F Z au paiement de la somme de 381,12 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle faisait valoir qu’un différend opposait Monsieur F Z aux locataires de cette rue, les voisins se plaignant constamment du comportement irrespectueux, voire dangereux de Monsieur F Z (tapages nocturnes, agressions verbales et menaces physiques, dégradations de portes d’immeuble, palière ou boîte aux lettres, problèmes d’hygiène).

Monsieur F Z ne comparaissait pas et ne constituait pas avocat.

Par jugement du 14 août 2013, le Juge d’instance de M-N a :

— débouté la SAS K B de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné la SAS K B aux dépens.

Pour statuer ainsi, le Tribunal d’instance relevait qu’aucun élément ne prouvait l’imputabilité des dégradations au seul Monsieur F Z, celui-ci n’ayant reconnu que la dégradation de sa porte palière en indiquant vouloir actionner son assurance habitation. La juridiction estimait alors que le locataire étant prêt à indemniser le bailleur et à réparer le préjudice causé, il ne saurait y avoir résiliation du bail pour ce seul motif.

Par ailleurs, le juge d’instance notait que chacune des attestations des voisins produites mentionnait la phrase suivante : 'ces propos concernent Messieurs Z F et A D’ et précisait que ce dernier était sous tutelle et présentait des troubles graves du comportement mais avait semble-t-il quitté ce logement.

Par déclaration du 4 septembre 2013, la SAS K B interjetait appel à l’encontre du jugement du 14 août 2013.

Elle sollicite :

— l’infirmation du jugement entrepris ;

— le prononcé de la résiliation aux torts exclusifs de Monsieur F Z du bail d’habitation litigieux ;

— que soit ordonnée l’évacuation immédiate de Monsieur F Z ainsi que de tout occupant de son chef et si besoin avec le concours de la force publique ;

— la condamnation de Monsieur F Z à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer payé en cas de non-résiliation du bail et cela jusqu’à évacuation effective, ces sommes portant intérêts de droit à compter de l’arrêt ainsi qu’au fur et à mesure de leurs échéances en cas de retard ;

— la condamnation de Monsieur F Z à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Monsieur F Z était assigné à étude d’huissier par exploit du 14 novembre 2013. Il ne constituait pas avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les écritures déposées le 6 novembre 2013 par la SAS K B, auxquelles la Cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 12 mars 2014 ;

Sur la résiliation du bail

Attendu que la SAS K B fait valoir qu’elle produit les attestations de sept voisins relatant les troubles du voisinage dont ils se disent victimes de la part de Messieurs A et Z et qu’elle démontre ainsi l’imputabilité des dégradations et des troubles reprochés ; que l’appelante conteste en outre que Monsieur F Z n’ait reconnu que la dégradation de sa porte palière et ait indiqué vouloir actionner son assurance habitation ; qu’elle soutient avoir été contrainte d’informer de la situation le procureur de la République, le commissaire de police et le maire de la commune, outre une plainte déposée le 13 avril 2012 du fait des dégradations causées par Monsieur F Z ; qu’elle précise en outre avoir sommé son locataire par courrier du 5 avril 2012 de remédier aux dégradations mais qu’en dépit de cette mise en demeure, il ne s’est pas amendé, de sorte qu’elle n’a d’autre recours que de solliciter la résiliation du bail ;

Attendu que l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par des personnes qui occupent ces locaux ;

Attendu que l’article 7b de la même loi prévoit que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

Attendu que pour que soit prononcée la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts du locataire, s’il n’est pas nécessaire que les faits reprochés soient imputables à ce dernier exclusivement, il appartient au bailleur de démontrer l’existence de manquements suffisamment graves à ses obligations commis par ledit preneur ;

Attendu qu’en l’espèce, au soutien de ses prétentions, la SAS K B produit :

— trois courriers en date du 23 juillet 2012 envoyés au procureur de la République, au commissaire de police et au maire de G H les informant des troubles subis par le voisinage de Messieurs A et Z et de son intention d’engager une action en expulsion à leur encontre ;

— sept attestations datées du mois de juin 2012 d’habitants de la rue longue à G H faisant part de tapage nocturne, d’agressivité de la part de personnes en état d’ébriété, de dégradations et de problèmes d’hygiène attribués à Messieurs Z et A ;

— un récépissé de plainte daté du 13 avril 2012 pour des faits de dégradations survenus le 4 avril 2012 ;

— un courrier de sa part envoyé à Monsieur F Z le 5 avril 2012 le mettant en demeure de remettre en état et de nettoyer correctement l’ensemble des parties communes et l’avertissant que si aucun changement significatif n’était observé et s’il ne respectait toujours pas ses obligations, elle demanderait la résiliation judiciaire du bail ;

— des photographies photocopiées en noir et blanc montrant des détériorations dans un immeuble ;

Que force est de constater que les pièces produites devant établir les manquements de Monsieur F Z à ses obligations remontent toutes au premier semestre 2012, soit à plus de deux ans et demi ; que ces pièces n’ont fait l’objet d’aucune actualisation depuis le jugement de première instance, de sorte que la Cour n’est pas en mesure d’apprécier le caractère actuel des troubles et de ce fait le caractère adapté de la sanction que représenterait le prononcé de la résiliation du bail ;

Que le récépissé du dépôt de plainte déposée le 13 avril 2012 ne démontre nullement que les faits de dégradations visés seraient imputés à Monsieur F Z ; qu’à supposer que la plainte, dont la copie n’est pas transmise, ait été déposée contre Monsieur F Z, la bailleresse ne s’explique pas sur les suites données à celle-ci ;

Qu’aucune constatation ne peut être déduite des copies des photographies transmises dans la mesure où elles n’ont pas été établies à l’occasion d’un constat d’huissier et qu’elles ne démontrent ni qu’elles se rapportent à l’immeuble où demeure Monsieur F Z, ni que ce dernier serait l’auteur des dégradations observées ;

Que c’est à juste titre que le premier juge observait que Monsieur F Z avait reconnu la seule détérioration de sa porte palière et avait indiqué vouloir actionner son assurance habitation – ce qui ressort de la pièce n°13 de l’appelante - ; que cette dernière ne s’explique pas plus sur l’éventuelle réparation de cette porte palière suite à ces échanges ;

Qu’ainsi, en définitive, d’une part, l’ensemble des troubles et dégradations reprochés ne saurait être imputé à Monsieur F Z ; d’autre part, la SAS K B ne démontre par aucune pièce récente le caractère actuel des troubles causés et l’absence de retour à la normale au sein du voisinage ;

Que dans ces conditions, les manquements du locataire n’étant pas établis, la demande aux fins de résiliation du bail formée par la SAS K B ainsi que toutes ses demandes subséquentes ne pourront qu’être rejetées et le jugement entrepris confirmé ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que succombant en son appel, la SAS K B sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et sera condamnée aux dépens, en application des dispositions de l’article 696 du même code ;

PAR CES MOTIFS

La Cour, par arrêt par défaut, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,

DECLARE l’appel recevable.

Au fond,

LE DIT mal fondé et le rejette.

CONFIRME le jugement déféré.

Y ajoutant,

DEBOUTE la SAS K B de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE la SAS K B aux dépens.

Le présent arrêt a été prononcé par mise à disposition publique au greffe le 03 février 2015, par Madame Marie-Catherine SCHNEIDER, Président de Chambre, assistée de Madame Emma SCHOLTES, Greffier, et signé par elles.

Le Greffier Le Président de Chambre